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    Décès du locataire: mode d'emploi

    grmff
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    Décès du locataire: mode d'emploi

    Je vais profiter de ce fil de discussion pour vous relater mes mésaventures avec les décès de mes locataires. Et ces derniers mois, j'en ai eu quelques uns...

    J'en ai eu par le passé aussi, mais je n'ai rien fait de juridique à l'époque.

    Cas 1: Décès prévisible d'une personne, pas sous administration de bien, avec beaucoup de dettes, locataire domiciliée dans un logement meublé, décédée à l'hôpital
    La personne est décédée de manière prévisible à l'hopital. J'avais un contact avec les enfants. Tous ont renoncé à la succession. Nous avons vidé le studio et remis en location sans autre forme de complication. C'était il y a quelques années déjà, et nous n'avons plus jamais entendu parlé de cette succession. Il n'y avait pas de garantie locative. Il n'y avait pas de loyer non plus... Donc, cela s'est arrêté là.

    Cas 2: Décès imprévu d'une personne, dans son lit, dans son appartement.
    La police est venue. Ils ont fait appel à un médecin pour constater le décès. Pas facile - peu de médecin acceptent le déplacement. C'est le médecin de la personne qui est venu. Le constat a conclu à une mort naturelle.

    Les héritiers ont vidé le logement, et m'ont remis les clés. Le loyers a été payé jusqu'au bout de l'occupation. Il n'y avait pas de garantie locative. Cela s'est arrêté là aussi.

    Cas 3: Décès d'une personne peu après son départ des lieux.
    La garantie aurait dû être libérée à mon profit pour les arriérés par l'administrateur de bien. Malheureusement, elle ne l'a pas été, et le locataire est décédé. Au décès, la mission de l'administrateur provisoire s'arrête automatiquement et immédiatement.
    J'ai fait une croix sur les arriérés et sur la garantie locative. Trop compliqué et pas assez à récupérer pour les efforts.

    Cela s'est donc arrêté là.

    Cas 4: Décès d'une personne sous administration de bien, dans ses murs, non prévisible.
    C'est moi qui ai appelé la police après qu'on ai découvert le corps presque par hasard. Je n'ai pas vu, ni voulu voir le corps. J'ai fait le 112, pensant appeler la police. Ils m'ont demandé par téléphone si j'était sûr qu'il était mort, et demandé de faire des tests sur le corps. J'ai dit qu'il était bien mort mais qu'il n'était pas question que je fasse quoi que ce soit sur ce corps.

    Le 112 a envoyé l'ambulance. Les ambulanciers sont sortis avec leur matériel de réanimation. Je leur ai dit que s'ils arrivaient à le réanimer, ils étaient drôlement forts. Ils étaient furieux d'être venu pour rien. Bande de ploucs, au dispatching. Soit.

    La police est donc arrivée. Ils ont appelé un médecin pour le certificat de décès. Je pense que c'est le médecin de famille qui est venu, et qui a fait un constat de décès par causes naturelles.

    Le défunt avait des héritiers. Je ne le savais pas, c'est la police qui me l'a signalé. Quand vous êtes sur place, toujours donner vos coordonnées à la police pour que les héritiers vous recontactent.

    Le défunt était sous administration de bien et avait des dettes. La mission s'est évidemment arrêtée sur le champ. Pourtant, ce sont les fonds du défunt qui ont servi à régler les funérailles.

    J'ai demandé aux héritiers de poser l'acte formel de renonciation à la succession (au greffe civil du lieu où habitait le défunt) J'ai ensuite demandé une copie de cet acte, et j'ai déposé une requête pour nommer un curateur de la succession. Il n'y a pas de forme particulière, un simple courrier suffit. Mais pour que cette requête soit acceptée, j'ai du joindre la copie de la renonciation à la succession. J'ai dû payer 40€ pour le dépôt de la requête, et +/-30€ pour la vacation (le juge doit aller sur place, cela se paye aussi)

    Le greffe m'a demandé si je voulais vraiment déposer, et de me conseiller sans vraiment me le dire de tout vider sans autre forme de procès et sans autre complication. Visiblement, c'est une forme très très souvent utilisée. Autant c'est un peu comique, autant c'est insensé en Belgique de se retrouver avec une loi tellement mal foutue que même le greffe conseille de tourner autour!

    Le juge, accompagné de son greffier, est venu dans la semaine pour "l'apposition des scellés" En réalité, il ne met pas de scellés... Il y a un inventaire sommaire de ce qui se trouve dans le logement, remise de la clé au greffe, et nomination du curateur. La greffière m'a signalé qu'on nommait toujours le même curateur à succession vacante.

    Théoriquement, si la succession comporte de l'actif (plus de 1240€), c'est le tribunal de 1ere instance qui est compétent. Si le curateur constate que c'est le cas, il se dessaisit et se fait renommer par le tribunal de 1ere instance. C'est sans doute un peu plus long.

    Dans mon cas (encore en cours au moment où j'écris), il n'y avait pas d'actif. Le curateur, qui connaissait les héritiers, m'a informé qu'il allait demander aux héritiers renonçant s'il voulait récupérer des effets, notamment des souvenirs et ou des documents. Par soucis d'humanité.

    Il m'a ensuite informé qu'il était tenu d'attendre le délai légal de un mois, sauf si le juge avait raccourci ce délai à quinzaine. Le juge a ce pouvoir apparemment. Dans mon cas, je ne sais pas (encore) s'il l'a fait. Note pour plus tard: TOUJOURS DEMANDER LE DELAI RACCOURCI A 15 JOURS!!!

    Quand on dépose une requête pour faire nommer un curateur, il faut aussi demander que les pouvoir du curateur soient étendu aux avoirs mobiliers et comptes financiers dont trace est retrouvée dans le logement (et mettre le document bancaire de garantie locative bien en évidence)

    Si pas demandé, le jugement ne l'octroie pas. Et le curateur n'a pas le pouvoir de gestion de ces effets financiers et mobiliers, contrairement à ce que j'avais dit précédemment. Et donc ne peut pas demander la libération de la garantie locative à la banque. Il est encore possible sur simple requête de demander au juge de paix d'étendre la mission du curateur aux avoirs financiers et mobiliers retrouvés dans le logement. Mais, autant le faire en une fois, n'est-ce pas.

    Si demandé, c'est octroyé, et il y a même de la jurisprudence de la cour de cassation à ce sujet...

    Le curateur m'a indiqué qu'il se rendrait sur place début de semaine suivante. J'ai demandé à pouvoir visiter et j'ai reçu son autorisation. Il avait rencontré le juge (suppléant en cette période de vacances) qui lui avait expliqué qu'il ne restait rien du tout de valeur dans le logement.

    Le curateur n'est cependant pas compétent pour payer les loyers ou faire le décompte. Je n'ai pas abordé le point "privilège du bailleur sur la garantie locative" à ce stade. Je compléterai plus tard.

    Cas 5: Locataire pas insolvable, propriétaire notamment d'une voiture récente et sans dettes. Mais aussi sans héritier. Mort par suicide.

    C'est un cas malheureux. L'histoire d'un gars qui n'avait rien pour être heureux, qui fait des dettes, et se retrouve presque à la rue. Puis il trouve un logement. Puis il règle ses problèmes, hérite, paye ses dettes, achète une voiture, fait des projets,... redémarre quoi.

    Il est retrouvé à moitié mort après s'être gavé de médicament. Suicide donc. Je passe les détails encore plus glauques de la manière dont on l'a retrouvé, c'est pas le sujet. Gardons cela pour Halloween.

    Le suicide est une mort suspecte. Donc, scellé mis immédiatement par la police. Affaire vite classée pourtant. Etant donné qu'il n'a pas d'héritier, l'affaire est très rapidement confiée au juge de paix, qui nomme sur le champ un curateur.

    Mais quand le juge va voir sur place, tout a été cambriolé: Plasma, électroménager, Hi-Fi, PC,... tout ce qui avait de la valeur. Et l'appart est laissé dans un état indescriptible.

    Ici, on se retrouve dans le même cas que le précédent. A la différence près que le proprio n'est pas mis au courant du cambriolage, et qu'on se retrouve, en plein été, avec un studio rempli de nourriture sortie du frigo qui a été volé aussi. Le curateur n'en a cure, malgré qu'il dispose de fonds pour faire nettoyer et parer au plus pressé...

    Je vous laisse imaginer 15 jours plus tard l'état des affaires: 100% pour le container. Si quelqu'un a un fournisseur pour ce produit que les flics et légistes utilisent pour se mettre sous le nez pour ne pas sentir les odeurs, je suis preneur.

    Ici aussi, le curateur attend un mois avant de permettre de déblayer.

    Les cas 4 et 5 datent du même jour. Bonjour le moral de la personne qui était ami avec le cas 5, l'apprend un matin très tôt, et découvre le cas 4 à 10h du matin.

    Moi qui n'avait jamais eu ce genre de situation (décès dans le logement sans héritier), cela m'en fait deux d'un coup.

    La suite est à venir.


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Très drôle le début du cas 4 (je veux dire: la manière racontée)


    Erik DECKERS
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Heu... vous n'avez jamais pensé investir dans un funérarium ?


    rexou

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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Cas 5: Locataire pas insolvable, propriétaire notamment d'une voiture récente et sans dettes. Mais aussi sans héritier. Mort par suicide.

    C'est un cas malheureux. L'histoire d'un gars qui n'avait rien pour être heureux, qui fait des dettes, et se retrouve presque à la rue. Puis il trouve un logement. Puis il règle ses problèmes, hérite, paye ses dettes, achète une voiture, fait des projets,... redémarre quoi.

    Il est retrouvé à moitié mort après s'être gavé de médicament. Suicide donc. Je passe les détails encore plus glauques de la manière dont on l'a retrouvé, c'est pas le sujet. Gardons cela pour Halloween.

    Le suicide est une mort suspecte. Donc, scellé mis immédiatement par la police. Affaire vite classée pourtant. Etant donné qu'il n'a pas d'héritier, l'affaire est très rapidement confiée au juge de paix, qui nomme sur le champ un curateur.

    Mais quand le juge va voir sur place, tout a été cambriolé: Plasma, électroménager, Hi-Fi, PC,... tout ce qui avait de la valeur. Et l'appart est laissé dans un état indescriptible.

    Ici, on se retrouve dans le même cas que le précédent. A la différence près que le proprio n'est pas mis au courant du cambriolage, et qu'on se retrouve, en plein été, avec un studio rempli de nourriture sortie du frigo qui a été volé aussi. Le curateur n'en a cure, malgré qu'il dispose de fonds pour faire nettoyer et parer au plus pressé...

    Je vous laisse imaginer 15 jours plus tard l'état des affaires: 100% pour le container. Si quelqu'un a un fournisseur pour ce produit que les flics et légistes utilisent pour se mettre sous le nez pour ne pas sentir les odeurs, je suis preneur.

    Ici aussi, le curateur attend un mois avant de permettre de déblayer.

    Les cas 4 et 5 datent du même jour. Bonjour le moral de la personne qui était ami avec le cas 5, l'apprend un matin très tôt, et découvre le cas 4 à 10h du matin.

    Moi qui n'avait jamais eu ce genre de situation (décès dans le logement sans héritier), cela m'en fait deux d'un coup.

    La suite est à venir.

    Pour des raisons pratique de lecture, je vais modifier mon message initial en rajoutant les détails des cas et les nouveaux cas (hé, pas trop svp...) ou les expériences qui me seraient soumises avec détail. Je poste donc ce nouveau message, et en copie-colle le contenu dans le message initial.

    Bonne soirée à tous. Faites de beau cauchemars, Halloween se rapproche!


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Souvent malheureux, mais c'est la "vie"...
    Merci de partager ça avec nous, ça peut être très utile ! D'autant qu'on ne peut pas dire que ça arrive fréquemment en temps normal - et donc bien des bailleurs peuvent se sentir démunis quand ça arrive.

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    grmff
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    J'oubliais. Pour le Cas 4, le greffe m'a demandé si je voulais vraiment déposer, et de me conseiller sans vraiment me le dire de tout vider sans autre forme de procès et sans autre complication. Visiblement, c'est une forme très très souvent utilisée. Autant c'est un peu comique, autant c'est insensé en Belgique de se retrouver avec une loi tellement mal foutue que même le greffe conseille de tourner autour!


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    D1791
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    lol C'est bizarre, subitement j'ai un peu moins envie de vous louer si je devais déménager dans votre région...
    Statistiquement, c'est risqué de louer chez vous. lol


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    D1791 a écrit :

    lol C'est bizarre, subitement j'ai un peu moins envie de vous louer si je devais déménager dans votre région...
    Statistiquement, c'est risqué de louer chez vous. lol

    Au contraire! Il y en a eu tellement depuis le début de l'année que, statistiquement, cela doit se calmer maintenant. Tous ceux qui ont survécu sont en sécurité...


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Gmff, je vous propose un nouveau pseudo : Landru :-)))


    rexou

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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Note pour plus tard:
    Quand on dépose une requête pour faire nommer un curateur, il faut demander que les pouvoir du curateur soient étendu aux avoirs mobiliers et comptes financiers dont trace est retrouvée dans le logement (et mettre le document de garantie locative bien en évidence)

    Si pas demandé, le jugement ne l'octroie pas. Et le curateur n'a pas le pouvoir de gestion de ces effets financiers et mobiliers, contrairement à ce que j'avais dit précédemment. Et donc ne peut pas demander la libération de la garantie locative à la banque.

    Si demandé, c'est octroyé, et il y a même de la jurisprudence de la cour de cassation à ce sujet...

    Si pas demandé, il est encore possible sur simple requête de demander au juge de paix d'étendre la mission du curateur aux avoirs financiers et mobiliers retrouvés dans le logement. Mais, autant le faire en une fois, n'est-ce pas.

    (message initial du cas 4 modifié en conséquence)


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Voilà, j'ai demandé au juge l'extension des pouvoirs du curateur aux meubles le 4 novembre et j'ai la décision du 20 novembre. Ils sont assez rapide, en justice de paix.

    L'extension de la mission à la gestion (et notamment la liquidation de la garantie locative) est ordonnée.

    Heureusement que je ne dépendais pas de ce dossier pour remplir mon frigo. Au total, je n'aurai pas eu de perte, ni réellement de gain. La garantie couvre le loyer impayé, les dégâts à réparer, les frais de justice (70€ tout de même) et les frais de déblayement (pas mes heures...)

    Case closed (dès que je reçois la garantie)


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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Case closed qu'il disaient. Didju. Le "Curateur aux meubles" a demandé la libération de la garantie à mon intention. Merci à lui.

    Puis vient la tuile: la garantie n'a pas été constituée, l'administrateur de bien de l'époque n'avait pas fait le versement (alors qu'il annonçait l'avoir fait)

    Pour ma part, il s'agit clairement soit d'une faute de la part de l'administrateur de bien, soit de tromperie de celui-ci. Dans les deux cas, il me semble qu'il est clairement responsable. Si on ne peut plus faire confiance à un écrit d'un avocat, où va-t-on.

    L'administrateur me répond relativement succintement (pour ne pas dire grossièrement. Il pourrait au moins prendre son téléphone et s'excuser si il a fait une erreur) Je ne compte donc pas en rester là.

    Quelle est votre expérience avec les erreurs des administrateurs de biens?


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    Himura
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    Dernier immeuble que j'ai acheté :
    Un locataire est handicapé et sous administration de bien. L'administrateur est un avocat "médiateur", s'interdisant donc de plaider.
    Evidemment, je demande le transfert des garanties locatives à mon nom (1 était sur compte bloqué, les 2 autres sur compte du bailleur - désolé PIM)... et là, le vendeur m'indique qu'il ne retrouve aucune trace de la garantie locative pour le locataire handicapé.
    Je lui indique bien sûr que ça doit être régularisé sans attendre la passation des actes.

    Même cas que vous : il prend contact avec l'avocat, qui leur répond "je n'ai pas que ça à faire".
    Ils persistent, mais l'avocat ne répond pas.
    Arrive l'acte notarié, et les vendeurs me transfèrent donc le problème.
    Je tente à mon tour d'appeler : une collaboratrice me répond qu'il est surchargé et ne sait pas quand il pourra traiter cela, qu'elle prend le message.

    Forcément, j'ai envoyé un courrier / email, lui indiquant sa pleine responsabilité de ne pas avoir constitué cette garantie, son devoir d'y remédier sans délai et de se conformer à cette clause essentielle du bail en cours. Sans quoi, il devrait supporter une exécution judiciaire relativement certaine, et se justifier auprès de la personne qu'il administre du pourquoi il avait dépenser son argent pour rien.

    4 jours après, il s'exécutait, tout en m'indiquant que le terme "sans délai" n'avait aucune valeur et que par la suite, il faudrait que je table sur 15 jours avant d'attendre une réponse de sa part.

    Je peux comprendre qu'il ait beaucoup de travail... mais pas qu'on se sente pour autant le centre du monde.

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    libra
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    grmff a écrit :

    Quelle est votre expérience avec les erreurs des administrateurs de biens?

    Une expérience; mais pas au niveau d'erreur.

    J'avais demandé la révocation d'un administrateur provisoire.

    Quand j'arrive au tribunal, je suis acceuilli par l'administrateur provisoire. Durant la plaidoirie, on se moque de moi. Jamais senti autant humilié de ma vie. Après la plaidoirie, je suis reconduis à la sortie par l'administrateur provisoire. C'est comme si j'étais chez lui.

    Quand je reçois le jugement, il y est fait état d'éléments qui n'ont pas été abordés durant la plaidoirie et dont le juge de paix n'aurait pas pu avoir connaissance. Le jugement a donc été écrit par l'administrateur provisoire. C'est donc un faux en écriture.

    En fait, d'une manière ou d'une autre, certains juge de paix sont corrompu.

    Dernière modification par libra (02-02-2016 22:36:11)

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    grmff
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    libra a écrit :
    grmff a écrit :

    Quelle est votre expérience avec les erreurs des administrateurs de biens?

    Une expérience; mais pas au niveau d'erreur.

    J'avais demandé la révocation d'un administrateur provisoire.

    Quand j'arrive au tribunal, je suis acceuilli par l'administrateur provisoire. Durant la plaidoirie, on se moque de moi. Jamais senti autant humilié de ma vie. Après la plaidoirie, je suis reconduis à la sortie par l'administrateur provisoire. C'est comme si j'étais chez lui.

    Quand je reçois le jugement, il y est fait état d'éléments qui n'ont pas été abordés durant la plaidoirie et dont le juge de paix n'aurait pas pu avoir connaissance. Le jugement a donc été écrit par l'administrateur provisoire. C'est donc un faux en écriture.

    En fait, d'une manière ou d'une autre, certains juge de paix sont corrompu.

    Je ne peux que compatir à cette situation, évidemment. Je ne pense pas que le juge de paix puisse être influencé par l'administrateur de bien, dans mon cas, et à ce canton. Mais on en sais jamais. Merci de cette info en tout cas.

    Personnellement, je pense passer par la case "conciliation". Histoire de sentir ce que le juge en pense...


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    didier21
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    Re : Décès du locataire: mode d'emploi

    En cas de décès, quand il n'y a pas de dette , mais pas grand chose non plus et qu'il y a deux enfants (dont 1 sans contact depuis des années) comment retrouver les adresses des enfants ?
    Un enfant peut il commencer à vider sans l'avis de l'autre ?
    Merci


    Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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