Décès du locataire: mode d'emploi

Je vais profiter de ce fil de discussion pour vous relater mes mésaventures avec les décès de mes locataires. Et ces derniers mois, j'en ai eu quelques uns...

J'en ai eu par le passé aussi, mais je n'ai rien fait de juridique à l'époque.

Cas 1: Décès prévisible d'une personne, pas sous administration de bien, avec beaucoup de dettes, locataire domiciliée dans un logement meublé, décédée à l'hôpital
La personne est décédée de manière prévisible à l'hopital. J'avais un contact avec les enfants. Tous ont renoncé à la succession. Nous avons vidé le studio et remis en location sans autre forme de complication. C'était il y a quelques années déjà, et nous n'avons plus jamais entendu parlé de cette succession. Il n'y avait pas de garantie locative. Il n'y avait pas de loyer non plus... Donc, cela s'est arrêté là.

Cas 2: Décès imprévu d'une personne, dans son lit, dans son appartement.
La police est venue. Ils ont fait appel à un médecin pour constater le décès. Pas facile - peu de médecin acceptent le déplacement. C'est le médecin de la personne qui est venu. Le constat a conclu à une mort naturelle.

Les héritiers ont vidé le logement, et m'ont remis les clés. Le loyers a été payé jusqu'au bout de l'occupation. Il n'y avait pas de garantie locative. Cela s'est arrêté là aussi.

Cas 3: Décès d'une personne peu après son départ des lieux.
La garantie aurait dû être libérée à mon profit pour les arriérés par l'administrateur de bien. Malheureusement, elle ne l'a pas été, et le locataire est décédé. Au décès, la mission de l'administrateur provisoire s'arrête automatiquement et immédiatement.
J'ai fait une croix sur les arriérés et sur la garantie locative. Trop compliqué et pas assez à récupérer pour les efforts.

Cela s'est donc arrêté là.

Cas 4: Décès d'une personne sous administration de bien, dans ses murs, non prévisible.
C'est moi qui ai appelé la police après qu'on ai découvert le corps presque par hasard. Je n'ai pas vu, ni voulu voir le corps. J'ai fait le 112, pensant appeler la police. Ils m'ont demandé par téléphone si j'était sûr qu'il était mort, et demandé de faire des tests sur le corps. J'ai dit qu'il était bien mort mais qu'il n'était pas question que je fasse quoi que ce soit sur ce corps.

Le 112 a envoyé l'ambulance. Les ambulanciers sont sortis avec leur matériel de réanimation. Je leur ai dit que s'ils arrivaient à le réanimer, ils étaient drôlement forts. Ils étaient furieux d'être venu pour rien. Bande de ploucs, au dispatching. Soit.

La police est donc arrivée. Ils ont appelé un médecin pour le certificat de décès. Je pense que c'est le médecin de famille qui est venu, et qui a fait un constat de décès par causes naturelles.

Le défunt avait des héritiers. Je ne le savais pas, c'est la police qui me l'a signalé. Quand vous êtes sur place, toujours donner vos coordonnées à la police pour que les héritiers vous recontactent.

Le défunt était sous administration de bien et avait des dettes. La mission s'est évidemment arrêtée sur le champ. Pourtant, ce sont les fonds du défunt qui ont servi à régler les funérailles.

J'ai demandé aux héritiers de poser l'acte formel de renonciation à la succession (au greffe civil du lieu où habitait le défunt) J'ai ensuite demandé une copie de cet acte, et j'ai déposé une requête pour nommer un curateur de la succession. Il n'y a pas de forme particulière, un simple courrier suffit. Mais pour que cette requête soit acceptée, j'ai du joindre la copie de la renonciation à la succession. J'ai dû payer 40€ pour le dépôt de la requête, et +/-30€ pour la vacation (le juge doit aller sur place, cela se paye aussi)

Le greffe m'a demandé si je voulais vraiment déposer, et de me conseiller sans vraiment me le dire de tout vider sans autre forme de procès et sans autre complication. Visiblement, c'est une forme très très souvent utilisée. Autant c'est un peu comique, autant c'est insensé en Belgique de se retrouver avec une loi tellement mal foutue que même le greffe conseille de tourner autour!

Le juge, accompagné de son greffier, est venu dans la semaine pour "l'apposition des scellés" En réalité, il ne met pas de scellés... Il y a un inventaire sommaire de ce qui se trouve dans le logement, remise de la clé au greffe, et nomination du curateur. La greffière m'a signalé qu'on nommait toujours le même curateur à succession vacante.

Théoriquement, si la succession comporte de l'actif (plus de 1240€), c'est le tribunal de 1ere instance qui est compétent. Si le curateur constate que c'est le cas, il se dessaisit et se fait renommer par le tribunal de 1ere instance. C'est sans doute un peu plus long.

Dans mon cas (encore en cours au moment où j'écris), il n'y avait pas d'actif. Le curateur, qui connaissait les héritiers, m'a informé qu'il allait demander aux héritiers renonçant s'il voulait récupérer des effets, notamment des souvenirs et ou des documents. Par soucis d'humanité.

Il m'a ensuite informé qu'il était tenu d'attendre le délai légal de un mois, sauf si le juge avait raccourci ce délai à quinzaine. Le juge a ce pouvoir apparemment. Dans mon cas, je ne sais pas (encore) s'il l'a fait. Note pour plus tard: TOUJOURS DEMANDER LE DELAI RACCOURCI A 15 JOURS!!!

Quand on dépose une requête pour faire nommer un curateur, il faut aussi demander que les pouvoir du curateur soient étendu aux avoirs mobiliers et comptes financiers dont trace est retrouvée dans le logement (et mettre le document bancaire de garantie locative bien en évidence)

Si pas demandé, le jugement ne l'octroie pas. Et le curateur n'a pas le pouvoir de gestion de ces effets financiers et mobiliers, contrairement à ce que j'avais dit précédemment. Et donc ne peut pas demander la libération de la garantie locative à la banque. Il est encore possible sur simple requête de demander au juge de paix d'étendre la mission du curateur aux avoirs financiers et mobiliers retrouvés dans le logement. Mais, autant le faire en une fois, n'est-ce pas.

Si demandé, c'est octroyé, et il y a même de la jurisprudence de la cour de cassation à ce sujet...

Le curateur m'a indiqué qu'il se rendrait sur place début de semaine suivante. J'ai demandé à pouvoir visiter et j'ai reçu son autorisation. Il avait rencontré le juge (suppléant en cette période de vacances) qui lui avait expliqué qu'il ne restait rien du tout de valeur dans le logement.

Le curateur n'est cependant pas compétent pour payer les loyers ou faire le décompte. Je n'ai pas abordé le point "privilège du bailleur sur la garantie locative" à ce stade. Je compléterai plus tard.

Cas 5: Locataire pas insolvable, propriétaire notamment d'une voiture récente et sans dettes. Mais aussi sans héritier. Mort par suicide.

C'est un cas malheureux. L'histoire d'un gars qui n'avait rien pour être heureux, qui fait des dettes, et se retrouve presque à la rue. Puis il trouve un logement. Puis il règle ses problèmes, hérite, paye ses dettes, achète une voiture, fait des projets,... redémarre quoi.

Il est retrouvé à moitié mort après s'être gavé de médicament. Suicide donc. Je passe les détails encore plus glauques de la manière dont on l'a retrouvé, c'est pas le sujet. Gardons cela pour Halloween.

Le suicide est une mort suspecte. Donc, scellé mis immédiatement par la police. Affaire vite classée pourtant. Etant donné qu'il n'a pas d'héritier, l'affaire est très rapidement confiée au juge de paix, qui nomme sur le champ un curateur.

Mais quand le juge va voir sur place, tout a été cambriolé: Plasma, électroménager, Hi-Fi, PC,... tout ce qui avait de la valeur. Et l'appart est laissé dans un état indescriptible.

Ici, on se retrouve dans le même cas que le précédent. A la différence près que le proprio n'est pas mis au courant du cambriolage, et qu'on se retrouve, en plein été, avec un studio rempli de nourriture sortie du frigo qui a été volé aussi. Le curateur n'en a cure, malgré qu'il dispose de fonds pour faire nettoyer et parer au plus pressé...

Je vous laisse imaginer 15 jours plus tard l'état des affaires: 100% pour le container. Si quelqu'un a un fournisseur pour ce produit que les flics et légistes utilisent pour se mettre sous le nez pour ne pas sentir les odeurs, je suis preneur.

Ici aussi, le curateur attend un mois avant de permettre de déblayer.

Les cas 4 et 5 datent du même jour. Bonjour le moral de la personne qui était ami avec le cas 5, l'apprend un matin très tôt, et découvre le cas 4 à 10h du matin.

Moi qui n'avait jamais eu ce genre de situation (décès dans le logement sans héritier), cela m'en fait deux d'un coup.

La suite est à venir.