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Charges d'ascenseur et répartition par étage

phil7578
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Charges d'ascenseur et répartition par étage

Bonjour,

Notre acte de base n'a toujours pas été mis en conformité. Je viens de recevoir un projet où l'ancienne répartition des charges d'ascenseur aux millièmes est replacée par une répartition par étage. Comme les ascenseurs ne sont pas encore mis en conformité, cela va faire grincer quelques dents...

Or CC 577-2 §9 stipule "Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité."

Je distingue l'utilité et l'usage. Un handicapé au premier ou la famille nombreuse du 2eme a bien plus l'utilité que moi qui monte par les escaliers pour des raisons de santé. Une répartition par étage est donc 1/ arbitraire 2/ un changement de l'acte de base qui contrevient aux règles existantes alors que la mise en conformité ne l'exige pas.

En outre, l'ascenseur doit être entretenu, certifié, réparé. Ces frais ne sont pas plus lourds qu'il y ait 3 étages ou 17. Quant aux frais variables, c'est le démarrage et le freinage qui consomment l'électricité, le transport de la cabine en étage étant aidé par les contrepoids.

La mise en conformité oblige-t-elle à modifier un point aussi substantiel de l'acte de base ? Qui peut en décider en AG ? Qu'en pensez-vous?

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panchito
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Un notaire m'a donné une estimation de 300 EUR TTC pour notre copropriété

Courrez-y vite!!!

Le toilettage par une société professionnelle nous a coûté plus de 1500€.

Et les frais de notaire (analyse en cours) pour une petite copropriété (15 appartements + 5 garages) seraient de +/- 2000€....

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grmff
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

300€? Par appartement?


Grmf!
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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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rexou
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Ca me semble vraiment fort peu !
Fort fort peu !!!
Combien d'appartements dans votre ACP ?
Vous êtes absolument certain du chiffre ???


rexou

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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

rexou a écrit :

Ca me semble vraiment fort peu !
Fort fort peu !!!

Oui, mais par ailleurs, il s'agit uniquement de trois droits différents, rien d'autre. Donc peut-être pas si peu que celà ?
Entretemps, j'ai trouvé que dans un autre domaine, les droits de transcriptions sont calculés à la page. Nous estimons nos statuts futurs à 25 pages (AB + RC, pas ROI).

Combien d'appartements dans votre ACP ?

Huit. Mais je doute que ce soit un paramètre pour ce coût-ci. Il s'agit de traiter un ou deux documents.

Vous êtes absolument certain du chiffre ???

Oui.
Peut-être est-il utile de préciser que ce chiffre fait partie d'une estimation plus large :
Coût total = coût d'adaptation des textes faits par l'étude du notaire (x heures à 100 EUR/h HTVA) + enregistrement des textes (300 EUR).
Donc, les textes modifiés seraient connus du notaire puisque c'est lui qui les établirait, et donc il n'y a aucune vérification complémentaire incluse dans les 300 EUR.
Dans l'exemple de Panchito, peut-être pourrait-on imaginer que le notaire doive revoir attentivement le texte qui lui est soumis avant enregistrement, car celui-ci a été préparé par une société tierce, donc X heures-notaire en plus ?

Dernière modification par Adam (31-08-2015 23:41:01)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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PIM
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :

2- Nos statuts - à Bruxelles - sont rédigés uniquement en français.
Je pense que c'est une bonne idée de prévoir des statuts dans les deux langues, mais je ne pense pas que ce soit obligatoire.
Quelqu'un peut-il confirmer / infirmer ?

voir ceci à ce même sujet dans le forum


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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Merci PIM.

Je savais qu'il est obligatoire à Bruxelles de fournir une traduction dans la deuxième langue si quelqu'un la demande, mais je ne suis toujours pas convaincu qu'on soit obligé d'enregistrer les statuts dans les deux langues (bien que je pense que c'est une bonne idée, même si ça double les frais de transcription).


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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rexou
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :

Merci PIM.

Je savais qu'il est obligatoire à Bruxelles de fournir une traduction dans la deuxième langue si quelqu'un la demande, mais je ne suis toujours pas convaincu qu'on soit obligé d'enregistrer les statuts dans les deux langues (bien que je pense que c'est une bonne idée, même si ça double les frais de transcription).

Il n'est pas obligatoire d'enregistrer dans les deux langues.
Il est obligatoire de fournir une traduction à charge de la copropriété sur demande expresse d'un CP.


rexou

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luc
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

rexou a écrit :
Adam a écrit :

Merci PIM.

Je savais qu'il est obligatoire à Bruxelles de fournir une traduction dans la deuxième langue si quelqu'un la demande, mais je ne suis toujours pas convaincu qu'on soit obligé d'enregistrer les statuts dans les deux langues (bien que je pense que c'est une bonne idée, même si ça double les frais de transcription).

Il n'est pas obligatoire d'enregistrer dans les deux langues.
Il est obligatoire de fournir une traduction à charge de la copropriété sur demande expresse d'un CP.

Petite nuance: si l'acte de base a été transcrit initialement chez le conservateur des hypothèques en deux langues, il faut continuer à délibérer, voter et déposer les changements de statuts en deux langues, sauf s'il y a unanimité de 100% des CP à dissoudre l'ACP bilingue (frais de liquidation) et en créer une unilingue (frais énormes de création). A déconseiller pour les frais inutiles que ce changement génère. Un PV bilingue de l'AG est seulement nécessaire sur demande explicite.

En plus il faut distinguer entre enregistrer (donner à l'acte une date certaine) et transcrire (rendre l'acte opposable à des tiers). Pour pouvoir transcrire un acte, il faut d'abord l'enregistrer.

Budget minimal: 50 EUR/page pour la trancription et 50 EUR/acte pour l'enregistrement, plus d'autres frais ... . Si l'acte change les droits de propriété des parties communes, il y a au moins une taxe de 1% sur la valeur des parties qui ont changé de copropriétaire. Donc 300 EUR pour la coordination de l'acte: cela ne correspond pas avec la réalité.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

L'enregistement coût 50€ pour l'ensemble de l'acte. C'est en tout cas ce que j'ai payé.


Grmf!
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PIM
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

luc a écrit :

Si l'acte change les droits de propriété des parties communes, il y a au moins une taxe de 1% sur la valeur des parties qui ont changé de copropriétaire.

Merci d'expliciter cette affirmation (de préférence dans un nouveau sujet)


Erik DECKERS
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GT
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

@Phil7578

C'est l'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 qui a mis à charge du syndic l'obligation (il est TENU - obligation non pas de moyen mais de résultat)  "de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, ..., une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique".

Si je vous lis bien, l'AG avait voté pour la mise en conformité déjà en 2011 ou 2012 (= l'adaptation aux art.577-3 à 577-14, CC des textes énumérés à l'art. 19, § 2 , CC) sans opter pour des modifications de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur non visées par les articles 577-3 à 577-14, CC.  Exact ? Que disent les PV 2001 ou 2012?

Si c'est bien exact, vous constaterez que le syndic n'a pas suivi la décision de l'AG de limiter son intervention à l'adaptation de textes puisque vous venez de recevoir un projet (tous les copropriétaires ont-ils reçu ce projet ?)où l'ancienne répartition des charges d'ascenseur aux millièmes ( je suppose prévue dans le règlement de copropriété ! exact car c'est ce règlement qui prévoit la répartition des quotes-parts de charges ? ) est remplacée par une répartition par étage. Il a agi en dehors d'un mandat donné par l'AG.

Pourquoi ? Lobby de certaines personnes qui "comptent" ds la copropriété et qui espèrent voir leurs interventions minorées dans le coût des travaux de mise en conformité des ascenseurs ?

Quoi qu'il en soit, toute modification aux statuts qui concerne la répartition des charges de copropriété se réalise à la majorité des 4/5 des voix.

Le copropriétaire qui critique la répartition des charges doit d'abord demander au syndic ,selon la procédure, la mise d'un point particulier à l'ordre du jour dans lequel il formulera sa plainte et invitera l'AG à modifier ses statuts comme il le précisera expressément (p.e. utilisation non pas du critère de la valeur respective des lots privatifs mais de l'utilité pr ces lots privatifs des biens et services communs donnant lieu à ces charges) et de manière chiffrée.

Si la modification de la répartition des charges est décidée en AG, elle devra être mentionnée ds le Règlement de copropriété et nécessitera la rédaction d'un acte authentique modificatif des statuts  (art. 577-4, § 1) et une transcription.

Mais, si l'AG refuse sa demande, il pourra ensuite invoquer l'art. 577-9, § 6 , CC pour demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Précision : la demande en justice tendant à modifier la répartition ou le calcul des charges doit être transcrite pour être reçue (cassation 5 janvier 2012) (cfr. Action en modification de la répartition ou du calcul des charges communes :
http://gillescarnoy.be/2013/08/21/actio … communes/)

Dernière modification par GT (01-09-2015 21:42:30)

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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :
grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, en ce qui concerne les DROITS D'ECRITURE, voir le CODE DES DROITS ET TAXES DIVERS :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Dans le cas présent, il me semble que s'appliquent :
- l'article 3 (50 EUR/acte)
- ou peut-être l'article 4 (95 EUR/acte) si l'ACP devait être assimilée à une société pour les droits d'écriture.

Dernière modification par Adam (01-09-2015 22:58:13)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :
grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les DROITS D'ENREGISTREMENT, voir "Article 11 Code Enregistrement - Région de Bruxelles-Capitale" :

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

Dans le cas présent, il me semble que le "droit fixe général" (50 EUR/acte) s'applique, ce qui est cohérent avec les informations déjà fournies par d'autres intervenants.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :
grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les DROITS DE TRANSCRIPTION, voir l'article suivant concernant les salaires des conservateurs des hypothèques :

http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060

De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.

Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.

Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.

http://www.lalibre.be/economie/libre-en … 6db9ae80f4

POUR RESUMER mes derniers messages :

En l'absence de références complémentaires de la part d'autres intervenants, j'estimerai crédible l'estimation de 300 EUR TTC donnée par le notaire (bien que pas certaine du tout en raison de la complexité des textes et l'expérience des autres intervenants) :

- Enregistrement : droit fixe général en RBC : 50 EUR/acte
- Ecriture : acte notarié : 50 EUR/acte
- Transcription : dématérialisé : 5,01 EUR/acte
- Honoraires notaire : passation d'acte : le reste, soit max. 195 EUR.

Par précaution, je tiendrai compte d'un total de 600 EUR TTC, au cas où un montant de 10,70 EUR/page A4 devait être dû, pour nos statuts estimés à 25 pages A4.

Dernière modification par Adam (02-09-2015 15:01:42)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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luc
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :

http://www.legalworld.be/legalworld/con … gType=2060

De manière optimiste, le texte me fait estimer un salaire de 5,01 EUR/acte pour un document dématérialisé envoyé par courriel.
De manière pessimiste, le texte me pousse à y rajouter un montant de 10,70 EUR/page A4.

Je mets donc en doute le montant de 50 EUR/page avancé précédemment par un intervenant.

Par ailleurs, j'en viens également à penser que les HONORAIRES DU NOTAIRE pourraient bien également être compris dans cette estimation de 300 EUR TTC. Dans l'article suivant de 2006, on voit que les honoraires pour modification de statuts d'une ASBL étaient de maximum 100 EUR. Bien que ça ne prouve rien, celà me semble être une opération de nature comparable à la modification des statuts d'une ACP.

D'abord, étant sur la voie de créer une ASBL, je sais qu'il ne faut pas un acte authentique ... donc coût réduit pour une ASBL.

Puis je renvoie pour les frais d'un acte de base (ou sa modification) à la page suivante du site des notaires:
La transcription de l'acte au bureau des hypothèques. Je reste sur ma position de 50 EUR/page, ayant posé la question à un notaire en 2014, lors le passage d'un acte de vente.

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.


Cordialement,

Luc

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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

luc a écrit :

Je reste sur ma position de 50 EUR/page, ayant posé la question à un notaire en 2014, lors le passage d'un acte de vente.

OK, merci Luc, c'est donc notaire contre notaire. Je tenterai de confronter le mien si j'en ai l'occasion.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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Adam
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

Adam a écrit :
grmff a écrit :

300€? Par appartement?

Non, pour toute la copropriété, comprenant droit d'enregistrement, droit d'écriture et droit de transcription de l'acte authentique.

Donc pas la préparation du texte (toilettage ou autre).

Pour info, concernant les HONORAIRES DE NOTAIRE pour une modification des statuts d'une ACP, sans garantie d'exhaustivité ni d'interprétation correcte des textes :

Tarif des honoraires des notaires, annexé à AR 1950-12-16/30 :

1) Art 1 2° [hors tarif] "diligences faites aux bureaux des hypothèques" : à la discrétion du notaire, puisque hors tarif ?

2) Art 17, 4bis. [...] Acte modificatif de l'acte de base : min. 37 EUR - max. 370 EUR, à la discrétion du notaire dans cette fourchette.

3) Art 17, 4ter. Acte rédigé en deux ou plusieurs langues : par langue supplémentaire (0,20 EUR) par ligne.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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PIM
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

luc a écrit :

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.

Je suppose que cette phrase est à considérer comme réponse à ma question du 01-09-2015 10:14:01

Je ne suis pas d'accord avec vous.

Ces 1 % (d'ailleurs 2,5 % si Flandre) ne concernent que les droits dus dans le cas de sorties d'indivision et cessions entre indivis initiaux, dans le cadre d'indivisions classiques.
Ici, on se trouve dans des copropriétés et indivisions forcées, comme vous vous plaisez d'ailleurs souvent à le souligner.

S'il y a modification des quotités via changement de l'acte de base, il n'y a pas cession de parts indivises.


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luc
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Re : Charges d'ascenseur et répartition par étage

PIM a écrit :
luc a écrit :

Finalement je maintiens qu'il est possible que dans certains cas de sortie d'indivision un droit de 1% est due. La page qui y réfère explicitement se trouve sur Wikipedia.

Je suppose que cette phrase est à considérer comme réponse à ma question du 01-09-2015 10:14:01

Je ne suis pas d'accord avec vous.

Ces 1 % (d'ailleurs 2,5 % si Flandre) ne concernent que les droits dus dans le cas de sorties d'indivision et cessions entre indivis initiaux, dans le cadre d'indivisions classiques.
Ici, on se trouve dans des copropriétés et indivisions forcées, comme vous vous plaisez d'ailleurs souvent à le souligner.

S'il y a modification des quotités via changement de l'acte de base, il n'y a pas cession de parts indivises.

Si cession d'une partie de couloir à un lot privatif, il y a 1% à payer, puisque cette partie sort de l'indivision des parties communes.

En marge: la Flandre est je crois revenu à 1%


Cordialement,

Luc

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