Charges d'ascenseur et répartition par étage

phil7578 · #1 29-08-2015 04:46:46

Bonjour,

Notre acte de base n'a toujours pas été mis en conformité. Je viens de recevoir un projet où l'ancienne répartition des charges d'ascenseur aux millièmes est replacée par une répartition par étage. Comme les ascenseurs ne sont pas encore mis en conformité, cela va faire grincer quelques dents...

Or CC 577-2 §9 stipule "Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité."

Je distingue l'utilité et l'usage. Un handicapé au premier ou la famille nombreuse du 2eme a bien plus l'utilité que moi qui monte par les escaliers pour des raisons de santé. Une répartition par étage est donc 1/ arbitraire 2/ un changement de l'acte de base qui contrevient aux règles existantes alors que la mise en conformité ne l'exige pas.

En outre, l'ascenseur doit être entretenu, certifié, réparé. Ces frais ne sont pas plus lourds qu'il y ait 3 étages ou 17. Quant aux frais variables, c'est le démarrage et le freinage qui consomment l'électricité, le transport de la cabine en étage étant aidé par les contrepoids.

La mise en conformité oblige-t-elle à modifier un point aussi substantiel de l'acte de base ? Qui peut en décider en AG ? Qu'en pensez-vous?

luc · #41 03-09-2015 11:34:42

Adam a écrit :

phil7578 a écrit :
Si oui, l'acte authentique - en deux langues, nous sommes à Bruxelles - coûte environ combien?
1- Un notaire m'a donné une estimation de 300 EUR TTC pour notre copropriété.
J'ignore s'il y a des paramètres susceptibles de faire varier ce montant pour d'autres cas que le nôtre.
2- Nos statuts - à Bruxelles - sont rédigés uniquement en français.
Je pense que c'est une bonne idée de prévoir des statuts dans les deux langues, mais je ne pense pas que ce soit obligatoire.
Quelqu'un peut-il confirmer / infirmer ?

1: "Un notaire m'a donné ...": avant le 01.09.2014?
2: passage des statuts unilingues vers bilingues impossible à réaliser sans des frais importants (voir ma réplique précédente). Donc à déconseiller. Mais les dispositions de l'Art. 577-13/1 sont suffisantes, si les statuts (ou leur mise à jour) datent d'après le 01.09.2010. En effet tout CP peut demander la traduction dans l'autre langue.

GT · #42 03-09-2015 15:03:43

POUR INFO : droits d'enregistrement et copropriété

Le notaire P-Y ERNEUX a rédigé un article intitulé "Les aspects de droits d'enregistrement de la copropriété forcée" (Conseil francophone de la fédération royale du notariat belge, Actualités notariales de la copropriété, Bruylant, 2015, pages 127 et svtes).

Avant d'analyser la matière appliquée à différents cas de figure, il renvoie aux articles 109 et suivants du code des droits d'enregistrement ainsi qu'à la pratique administrative ( non exempte de critiques à son estime) reprise dans la circulaire n°4 du 3 juillet 1998 ayant pour objet de définir les règles de perception applicables lors de la présentation à l'enregistrement d'un acte relatif à la copropriété.
http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

PIM, luc

Adam · #43 03-09-2015 15:26:55

luc a écrit :

1: "Un notaire m'a donné ...": avant le 01.09.2014?

Non, en juillet 2015.
En relisant mes notes prises suite à cet entretien, le seul doute qui me reste est "où sont ses honoraires dans l'estimation ?".

L'estimation complète était je le rappelle :
Coût total = x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte) + 300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement, d'écriture, de transcription).

Je lui ai indiqué que nos statuts actuels étaient composés de ~10 p. pour l'AB, de ~15 p. pour le RC, et d'un ROI (irrelevant ici).
Il a pris ces chiffres comme estimation du volume des statuts futurs.

Il a qualifié la somme de 300 EUR TTC de "débours", et a indiqué que ceux-ci n'étaient pas soumis à la TVA.
Ce qui me fait penser que les honoraires de 37 à 370 EUR pour modification d'acte de base ne sont pas inclus dans ce montant (et ce contrairement à ce que j'ai supposé dans un de mes derniers messages). En effet, ces honoraires sont soumis à la TVA.
Je pense donc maintenant qu'il a implicitement inclus ses honoraires dans le tarif horaire de préparation des documents, pour simplifier l'explication.

Donc au final, compte tenu de tout ce qui précède, je parie que l'estimation devrait se formuler plus précisément comme suit :

Coût total =
x heures à 100 EUR/h HTVA (préparation du texte par l'étude du notaire)
+ [37 à 370 EUR HTVA] d'honoraires du notaire
+ ~300 EUR TTC (pour droits d'enregistrement 50 EUR/acte, d'écriture 50 EUR/acte, de transcription 10,70 x ~15 EUR).

Ce que j'essaierai de vérifier avec lui si j'en ai l'occasion.

luc a écrit :

2: passage des statuts unilingues vers bilingues impossible à réaliser sans des frais importants (voir ma réplique précédente). Donc à déconseiller. Mais les dispositions de l'Art. 577-13/1 sont suffisantes, si les statuts (ou leur mise à jour) datent d'après le 01.09.2010. En effet tout CP peut demander la traduction dans l'autre langue.

Oui, j'ai vu merci. Votre réponse précédente m'a fait changer d'avis ! Vive les statuts unilingues.

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