Résiliation sans motif indemnités

Donc, votre congé n'avait aucune valeur. Pire, un juge pourrait trouver que vous tentez d'abuser le pauvre locataire sans défense, et vous imposer de payer des dommages et intérêts. Genre 18 mois de loyer.

Si le locataire ne respecte pas la propreté, le calme de l'immeuble et provoque d'autres nuisances (lesquelles), vous pouvez lui rappeler son obligation d'occupation en bon père de famille par un recommandé bien senti. Il n'en fera sans doute rien. Vous pourrez alors lui envoyer une mise en demeure. Demandez à ce stade des courriers de la part des autres locataires, avec description des faits, comme témoignage.

Ensuite, action en justice de paix pour faire rompre le bail pour occupation 'pas en bon père de famille'.

Ceci dit, il est parfois possible de le mettre dehors plus facilement en agitant sous son nez une liasse de billet: tu me rends les clés et tu signes la fin du bail et le relevé, et tu reçois la liasse. Si tu veux pas la liasse, je connais 5 albanais (par exemple) qui seront contents de l'avoir...

C'est de l'ordre du possible: c'est fou ce que les gens peuvent croire et écrire, même quand ils sont supposés être officiel.

Mais tout de même, c'est tellement n'importe quoi que je n'imagine pas que quelqu'un, fut-il fonctionnaire, écrive une bêtise pareille.

Le bail est-il enregistré?
Quelle est la date de début de bail?
La date d'acquisition?
Le contenu du congé?

Nota: pour moi, la note "sans attendre la fin d'un triennat" est sans valeur. Mais c'est une interprétation intéressante vous trouvez dans ce fascicule (page 53). Je ne l'ai cependant jamais entendue.

Je suis curieux de lire ce qu'en pensent les éminents juristes...

Vous êtes le bienvenu sur le site, évidemment.

Parmi les pimonautes, il en est qui, pour anonyme qu'ils sont, apportent régulièrement un avis pointu et circonstancié sur une question telle que vous la posez.

Si j'ai tort, j'aurai au moins appris quelque chose aujourd'hui...
(Et j'aurai bien fait de ne pas parier mon chapeau...)

légal ou pas

donner 9 mois de loyer à quelqu'un, qui, d'après vous est complètement dans son tort, c'est étonnant

je ne vois pas quel proprio ferait ça

Intéressant proscpectus. Mais il faut conserver à l'esprit qu'il s'agit d'une tentative de vulgarisation du droit afin de rendre celui-ci plus compréhensible (bien que la loi sur les baux d'habitation n'est pas trop mal rédigée en soi).

Je lis dans le message initial qu'il existe deux points en réalité distincts.

Le premier concerne l'indélicatesse du locataire. Le second, le droit du bailleur de mettre fin au bail.

Je commence par ce dernier.

Le bail, portant sur la résidence principale du locataire, a été conclu et est entré en vigueur le 1er juin 2011. Il s'agit donc d'un bail conclu ou réputé conclu pour neuf ans.

L'immeuble a été vendu en février 2015 (transcription de la vente). Si dans la rigueur des principes, les contrats conclus entre tiers ne sont pas opposables au nouveau propriétaire, le droit du bail d'habitation prévoit cependant une exception sur ce principe, à condition que le bail ait soit date certaine (essentiellement par l'effet de l'enregistrement), soit, s'il n'a pas date certaine, qu'il ait été conclu au moins trois mois avant la vente. Nous nous trouvons dans ce dernier cas d'espèce. L'acquéreur de l'immeuble se trouve dans ce cas et par l'effet de la loi, 'subrogé' au vendeur. Il doit alors respecter les termes du bail.

Je déduis des postes ci-dessus (ci-dessous - cela dépend de l'ordre) que le bailleur subrogé ne souhaite pas occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par une personne de sa famille, ni qu'il souhaite y entreprendre des travaux d'une certaine importance (équivalent de 36 mois de loyer en principe). Ces deux motifs de congé doivent donc déjà être écartés (ils n'ont d'ailleurs pas été invoqués dans la lettre de congé).

Nous ne sommes pas à la fin du bail (31 mai 2020) non plus.

Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".

L'anniversaire du premier triennat était le 31 mai 2014. Celui du deuxième est le 31 mai 2017.

Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017.

Ce qui nous amène au premier volet du sujet, c'est-à-dire l'indélicatesse du locataire. A brûle-pourpoint, je pense qu'il faille ici distinguer les conséquences du comportement du locataire pour le bailleur et celles pour les autres locataires.

Pour agir sur base du défaut d'occupation en bon père de famille, il doit en résulter un dommage qui est propre au bailleur. Je pense essentiellement à une dégradation des lieux. Mais attention, l'obligation d'entretien et de réparations locatives s'apprécie en principe en fin de bail, lorsque le locataire doit restituer les lieux. Il faut donc que les dégradations soient à ce point importantes que le bailleur est en droit de craindre que son locataire ne pourra pas respecter son obligation de restitution en fin de bail. Avant d'agir en justice sur cette base, il faut d'abord adresser une mise en demeure sévère au locataire et bien détailler ce qu'on lui reproche, le dommage que cela vous a causé et en demander réparation. Ensuite, à défaut de réponse adéquate, vous serez mieux armé pour soutenir vos prétentions devant le juge.

Il sera plus difficile de faire valoir les troubles que subiraient les autres locataires de l'immeuble (bruits, odeurs, ...), car il s'agit d'un dommage qui ne vous est pas propre. Le Code civil prévoit d'ailleurs que le bailleur n'est pas tenu du trouble que des tiers apportent à la paisible jouissance des lieux auquel tout locataire peut prétendre. C'est donc à chaque occupant troublé qu'il appartient de se retourner contre le locataire indélicat pour obtenir réparation des troubles de jouissance.

Le tribunal de Bruxelles a toutefois fait une exception en jugeant que le propriétaire d'un immeuble à appartements multiples pouvait agir en justice contre un locataire malveillant qui, par son comportement, troublait très sérieusement ses voisins, alors que vis-à-vis du bailleur même, il était en règle (paiement des loyers, charges, entretien, ...). Il s'agit cependant d'une jurisprudence assez isolée.

Voici dans un mouchoir de poche quelques réflexions sur ce poste.

Bonne journée,
Gof

Je suis assez d'accord avec la jurisprudence du Tribunal de Bruxelles.

J'ai moi-même poursuivi, en qualité de syndic d'immeuble, un locataire pour occupation à problème. J'ai été débouté. Le juge m'a indiqué que c'était le propriétaire du bien qui devait mettre fin au bail et expulser le locataire. Et non le syndic, tiers à la relation, malgré l'acte de base qui donne "pouvoir de police" pour faire respecter le règlement de copropriété.

Ce jugement (jurisprudence?) du tribunal de Charleroi rejoint l'esprit du jugement de Bruxelles: le propriétaire peut mettre un locataire qui fiche le brin dehors.

Il contredit d'autre part la jurisprudence courante que le propriétaire n'a pas à répondre du trouble de jouissance causé par les autres occupants de l'immeuble. Et il argumente: comme les autres locataires ne sont pas partie à la relation contractuelle, ils n'ont donc pas qualité pour y mettre fin, même par voie de justice. Ils pourraient tout au plus demander des astreintes et des dommages et intérêts.

Les réponses apportées antérieurement à votre intervention n'ont pas répondu à cette question, car le problème préalable est une notification inadéquate de résiliation du bail (les conditions légales n'étant apparemment pas réunies).

Il serait effectivement intéressant de savoir si l'indemnité reste due, dans l'hypothèse où elle aurait été due...

Par ailleurs, le discussion porte aussi sur les troubles de voisinage puisque, selon la question initiale: "Néanmoins, un des locataires posant de gros problèmes au sein de l’immeuble (propreté, nuisances sonores, etc.) "

je comprends que vous souhaitiez son départ vu son comportement mais de là à payer pour qu'il parte , non, moi je l'aurais fait expulser d'une manière ou d'une autre