Résiliation sans motif indemnités

pocni · #1 21-09-2015 21:51:28

Bonjour,

Nous avons il y a quelques mois acheté notre premier immeuble de rapport. L’ensemble des logements étaient déjà loués lors de notre achat. Néanmoins, un des locataires posant de gros problèmes au sein de l’immeuble (propreté, nuisances sonores, etc.) nous avons décidé d’user de notre droit en tant que nouveau propriétaire de résilier (résiliation sans motif) son bail moyennant le versement d’indemnités (9 mois de loyer).

Le locataire aurait déjà dû quitter le bien au début de ce mois mais actuellement il s’y refuse actuellement !

Au-delà du fait que nous allons probablement devoir procéder à une expulsion dans le cas où le problème perdure, je me pose la question suivante : nous sommes lui toujours redevables des indemnités ? A mon sens, il n’a pas respecté sa part du marché donc pas de raison de respecter la nôtre.

Quelqu’un a une expérience dans ce domaine ?

D’avance merci !

GT · #21 22-09-2015 16:45:30

GOF a écrit :

"Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".
L'anniversaire du premier triennat était le 31 mai 2014. Celui du deuxième est le 31 mai 2017.
Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017".

Je n'adhère pas à cette analyse.

L’acquéreur peut mettre fin au bail,

• notamment pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4,de la loi sur la résidence principale (LRP)

L'article 3 § 4 de la LRP énonce : "A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat."

Mais aussi l’acquéreur peut mettre fin au bail,
• à tout moment, (le texte légal ne dit pas que l'acquéreur doit attendre l'expiration d'un triennat)
• à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété (période de notification du congé)(et pas en donnant congé six mois à l'avance càd avant l'expiration d'un triennat).

Sauf à enlever toute portée à l'art. 9, al.2, l'article 3, § 4 doit être lu comme suit en combinaison avec l'article 9, al.2 :
• en ce qui concerne les motifs : absence de motifs
• en ce qui concerne les conditions : condition d'indemnité.

L'article 9, al. 2 , déroge explicitement à certaines conditions générales prévues à l'art. 3, § 4, LPC : à tout moment (et non pas à l'expiration d'un triennat) et dans les trois mois qui suivent la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété (et non pas six mois avant l'expiration d'un triennat).

Ma position est que la condition légale ( respect de l'art. 3, § 4 = payement d'une indemnité en cas de congé sans motif) de la notification de résiliation par POCNI est remplie. Dans les circonstances énoncées, l'indemnité légale due n'est pas de 9 mois puisque le congé est donné au cours du deuxième triennat.

Dernière modification par GT (22-09-2015 16:46:49)

pocni

Erico · #22 22-09-2015 17:01:53

lu sur IMMOVLAN tout à l'heure

mmo.vlan.be/fr/conseils/location/1618/le-proprietaire-peut-il-mettre-fin-au-bail-sans-raison?utm_source=dbimmovlan&utm_medium=email&utm_campaign=20150917_immovlanweekly_fr&utm_content=article_2

Gof · #23 22-09-2015 17:18:14

Re-bonjour,

GT a à juste titre attiré l'attention sur les conditions de l'article 9 de la loi sur les baux d'habitation.

Voici ce qu'écrit M. Van Molle à ce propos ("Transmission du bien loué", Le bail de résidence principale, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 420) : Le bailleur, s'il donne congé dans les trois mois qui suivent l'acquisition, "peut donner congé 'à tout moment', sans attendre une échéance de loyer ou le terme d'un triennat (...). En cas de congé donné 'sans motifs' surgit néanmoins un problème pratique: le montant de l'indemnité à payer par l'acquéreur qui donne congé dans le courant d'un triennat".

Je ne sais pas si cette question est aujourd'hui tranchée ou non (je ne le pense pas), mais je dois corriger mon poste précédent.

Le congé de Pocni, pour autant qu'il ait été donné dans les trois mois de la date de l'acte authentique de vente, est valable. Il a pris cours dans ce cas le premier du mois suivant la date à laquelle le locataire pouvait en prendre connaissance, pour expirer à la fin de troisième mois suivant.

Si le locataire se maintient dans les lieux, il convient alors d'adresser une mise en demeure par laquelle le bailleur à la connaissance de celui-là qu'il s'oppose fermement à cette situation.

Le bailleur doit en outre agir assez rapidement devant le juge de paix pour conserver ses droits à la libération des lieux.

Désolé pour la confusion et bonne journée,
Gof

GT, pocni, grmff

GT · #24 22-09-2015 17:20:15

Erico a écrit :

lu sur IMMOVLAN tout à l'heure
mmo.vlan.be/fr/conseils/location/1618/le-proprietaire-peut-il-mettre-fin-au-bail-sans-raison?utm_source=dbimmovlan&utm_medium=email&utm_campaign=20150917_immovlanweekly_fr&utm_content=article_2

L'article n'envisage pas la situation visée à l'article 9 de la loi sur le résidence principale qui nous intéresse: quid en cas de transmission d'un bien et de congé sans motifs ?

PIM · #25 22-09-2015 17:38:05

Je me retire donc sur la pointe des pieds.... ops

GT · #26 22-09-2015 17:41:36

GOF, relayant M. VAN MOLLE relève que, en cas de congé donné 'sans motifs' surgit néanmoins un problème pratique: le montant de l'indemnité à payer par l'acquéreur qui donne congé dans le courant d'un triennat et qu'il ne savait pas si cette question était aujourd'hui tranchée ou non .

Je relevais ceci dans ce fil de discussion ( me fondant sur Yvette MERCHIERS, Bail de Résidence principale, Répertoire notarial , mise à jour 25 mars 2010):

"L'article 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale ne permet pas de déterminer avec exactitude et certitude le montant de l'indemnité due en cas de congé sans motifs donné au cours d'un triennat. Pour certains , en cas de congé donné au cours d'un premier triennat, il faudrait appliquer l'indemnité pour congé donné pour la fin du premier triennat ( 9 mois) tandis l'indemnité prévue pour résiliation anticipée pour la fin du deuxième triennat ( 6 mois) devrait s'appliquer en cas de congé donné au cours du second triennat) . Le calcul pourrait aussi se faire prorata temporis."

Dernière modification par GT (22-09-2015 17:43:40)

grmff

pocni · #27 22-09-2015 21:06:31

Et bien, je me réjouis d’avoir posé cette question !

Je ne suis pas du tout spécialiste mais me rallie bien évidemment aux réponses fournies par GT confirmées ensuite par Gof smile !

Je suis qui plus est rassuré car les premières interventions de grmff m’avaient pour être honnête quelque peu stressé (surtout sur le fait que le locataire risquait de se retourner contre moi !).

Je débute dans la gestion d’un immeuble et je ne voulais pas commencer par une grosse bêtise !

La question des indemnités dues n’est néanmoins toujours pas tranchée.. Pour moi qui ne suis pas juriste j’estime qu’un « contrat » (si on peut l’appeler ainsi) doit être rempli par les 2 parties. J’ai indiqué dans mes courriers le montant des indemnités que je lui devais mais il n’a pas respecté ses obligations donc suis-je toujours tenu de respecter les miennes ? Je sais c’est un peu simpliste comme raisonnement…

Je vous tiendrai au courant de l’avancement de ce problème afin de permettre le suivi de l’affaire pour les intéressés.

A noter que le locataire n’a pas réglé le mois de septembre alors qu’il s’en charge toujours en début de mois…

Un tout grand merci pour vos réponses rapides et votre débat d’experts sur le sujet ! Très intéressant.

Je reposterai sans doutes d’autres questions sur ce site car je pense que l’immeuble que nous avons acheté est un « cas d’école »…

PIM

GT · #28 22-09-2015 22:30:28

@ pocni

Personnellement, je ne m'attribue pas la qualité d'expert mais plutôt d'observateur intéressé par certaines matières sur lesquelles j'essaie de me documenter.

Je considère que, de manière générale, et afin de prendre des décisions qui vous concernent en connaissance de cause, les renseignements qui vous sont donnés de bonne foi sur ce site méritent d'être aussi confrontés à ceux que vous obtiendrez dans le cadre d'une consultation juridique particulière auprès d'un avocat spécialisé en droit immobilier.

Avez-vous essayé de prendre contact avec le locataire ?
Si oui, conservez les traces de vos démarches.

Dernière modification par GT (22-09-2015 22:33:13)

PIM

pocni · #29 22-09-2015 22:37:44

Oui bien sur mais c'est très difficile, car il ne va même pas chercher ses recommandés. Si le problème perdure je compte suivre votre conseil et m'adresser à un avocat spécialisé. Merci

grmff · #30 22-09-2015 22:58:00

Encore bravo pour votre question. Et bravo à GT pour son analyse à laquelle je me range (aussi).

Désolé d'avoir été si catégorique au début de la discussion, catégorique mais à côté de la plaque. Il m'apparaît en tout cas que ce morceau de loi est mal foutu et rarement discuté sur ce forum.

Himura · #31 23-09-2015 09:47:40

Discussion intéressante.

Cela dit, s'il continue de ne pas payer, vous n'aurez même plus besoin de payer des indemnités : vous pourrez l'attaquer en justice et demander à ce qu'il déguerpisse (dans le meilleur des cas, bien sûr...).

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