Résiliation bail de 9 ans - calcul des délais

Non, vous ne devez pas payer d'indemnité, puisque votre bail se termine au terme de la 3e année.
La date à considérer est celle de la fin du bail, pas celle du préavis.
Et vous aurez bel et bien mis fin à ce bail au terme de la 3e année.

@pandi

Vous êtes locataire. Le bail de 9 ans a pris cours le 1/2/2013.
Vous envisagez résilier ce bail ds le courant du mois d'octobre. Le préavis de  3 mois commencera à courir le  1/11/2015 pour se terminer le 31/1/2016.

L'article 3§5 de la loi sur la résidence principale que vous citez énonce :  "Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité."

La question se pose de savoir si vous devez à votre bailleur une indemnité après avoir donné un préavis à un certain moment (en octobre), préavis commençant à courir le 1/11/2015 pour se clôturer le 31/1/2015.

C’est la date à laquelle le renom expire, et non celle à laquelle il est donné, qui est prise en considération pour déterminer si une indemnité est due. Dans votre cas ,le renon expire pour le 31/1/2016 et c'est la date à laquelle vous devez , au plus tard à minuit, avoir quitté les lieux. L'éventuel deuxième triennat aurait débuté immédiatement après les douze coups de minuit.

Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).

Dernière modification par GT (26-09-2015 14:07:35)

@ pandi,
Pour votre bonne information le juge de paix de Bruges (29 septembre 2005) a décidé qu'un congé notifié pour le dernier jour du premier triennat ne donnait pas droit à indemnité tandis que le juge de paix de Westerlo a accordé une indemnité pour résiliation à la fin du premier triennat (7 juillet 2001).

Si vous estimez qu'un doute subsiste après avoir récolté ici et ailleurs des informations ne serait-il pas plus prudent de postposer d'un mois votre projet ?

Par ailleurs, avez-vous vérifié que la formalité de l'enregistrement a été accomplie par le bailleur ? Si cette formalité n'a pas été accomplie , vous vous trouveriez dans une autre situation.

Dernière modification par GT (26-09-2015 15:09:41)

précisez "à minuit et 01 seconde, de manière à être dans la 4e année" 

Pour éviter cette discussion dans mes baux de court terme sur le moment auquel l'indemnité décroît, j'ai spécifié que c'est le moment auquel le renom est donné qui détermine son montant :

"...le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Pardonnez-moi si j'ai raté une marche...  Bail de court terme dites-vous. Et "renon envoyé avant fin des 24e, 27e ou 30e mois" ??? C'est probablement possible et légal, mais ne correspond à rien de courant...

Perso, pour un bail court (3 ans), je prévois une indemnité linéaire et irréductible de 3 mois. Cela n'empêche pas un juge de réduire cette indemnité à 1 mois pour rupture dans la 1re année et dans le cadre d'un jugement par défaut.

Le bail prend fin au terme du triennat. Je n'en disconviens pas.

Pour autant que les mots aient un sens (méthode d'interprétation linguistique), le triennat expire le dernier jour du mois sur le coup de minuit (triennat = période qui débute à un moment et qui se termine à un autre moment). Et le 2ème triennat (potentiel) aurait débuté le 1er jour du mois suivant.

Voilé les faits que je relève, sans plus. J'ai donné un premier avis. Il ne s'agissait pas d'une position péremptoire.
Ensuite, j'ai consulté ma documentation.

En quoi la logique ne serait-elle pas respectée ? Quelle est cette logique énoncée prétendument non respectée ? La méthode systémique (dite aussi logique) est une des méthodes d'interprétation du droit. Elle consiste à dégager le sens d'un texte à l'aide de son contexte législatif. Dans le cas soumis, quel est le contexte ?

Dernière modification par GT (28-09-2015 13:41:10)

@ GT : Il me semble que le préavis expirant à la fin du premier triennat, on ne peut considérer qu'il expire "au cours" de ce triennat. C'est selon moi l'interprétation la plus logique du sens de la loi... même si bien sur, il reste possible de considérer l'équation "en fin de triennat = en cours de triennat"... J'admire beaucoup la rigueur et la précision de vos interventions; il semble d'ailleurs que les tribunaux aient déjà émis des avis divergents à ce sujet. Je ne fais qu'émettre un avis "instinctif" basé sur la recherche de la volonté du législateur.

@ D1791 : Je comprends mieux en effet votre dégressivité particulière. C'est la première fois que j'entends parler de cet échelonnement, mais après tout, pourquoi pas ? C'est en effet parfaitement légal et défendable. Perso, mes baux sont aussi de 3 ans, mais avec indemnité linéaire. Ce n'est qu'en cas de conflit grave, menant en justice de paix, que je demande la totalité de cette indemnité. Et ma dernière expérience a été de la voir réduite à un mois; pratique systématique de la nouvelle juge de paix selon son greffe.

Bonjour,

A la demande de Pim, j'interviens dans votre discussion.
En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.

Ce qui est certains, c'est que c'est bien la date de fin de bail (fin du préavis donné donc) qui est prise en compte et pas la date à laquelle le congé est donné.

Par contre, certains auteurs (Merchiers par exemple) affirment que l'indemnité égale à un mois de loyer est due si le bail est résilié au cours ou pour la fin de la troisième année; d'autres prônent que dès lors que le bail se termine la troisième année (techniquement) à minuit, que l'indemnité n'est pas due.

SI les deux thèses sont suivies par les tribunaux, il me semble (même si je ne dispose pas de statistique, tous les jugements n'étant pas publiés) que la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement.

Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion. Par contre, j'indiquerais malgré tout dans le congé la durée du préavis ainsi que par exemple le fait que les lieux seront libérés le 31 janvier 2016 et que la remise des clés et l'état des lieux pourront s'effectuer le matin du 1er février.

Bonne journée!

Je lis ds l'intervention du SNPC

"En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.
"deux thèses sont suivies par les tribunaux"
"la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement".
"Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion"

Seule une décision de la cour de cassation pourrait trancher la question. Encore faudrait-il qu'un justiciable porte l'affaire jusqu'à cette Cour.  En attendant ....le débat reste ouvert.

Ce qui serait intéressant de lire, ce sont les arguments développés devant les juridictions qui ont pris des décisions divergentes et la motivation des jugements.

Dernière modification par GT (29-09-2015 09:59:11)