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Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Bonjour,

Je loue un appartement dans un immeuble de 5 appartements et un studio. En plus du mien, seul un autre appartement est occupé.

Nous avons été étonnés en recevant le décompte de l'année (écrit par le propriétaire lui-même et non pas venant d'une société externe, est ce normal/légal ?) de constater que les charges communes avaient été séparées en 2 habitations et non pas en 6. Notamment les frais d'entretien ménager, l'entièreté de l'immeuble est lavé mais nous sommes 2 à payer pour cela, alors que le travail serait le même si toutes les habitations étaient occupées.

Est ce normal de séparer les frais communs en fonction du nombre d'appartements occupés et non pas en fonction du nombre d'appartements tout court ?
Surtout que notre propriétaire ne cherche pas de locataires supplémentaires car il n'en a pas besoin selon lui.

J'ai cherché une loi ou des infos mais ne trouve rien.
Quelqu'un peut il m'éclairer ?

D'avance un énorme merci !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 462

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Tout l'immeuble appartient-il au même propriétaire ou pas? Sinon, il y a un syndic?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 286
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Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

C'est normal que ce soit le propriétaire vous donne lui-même son décompte.

C'est pas normal de diviser les frais en fonction du nombre d'occupants.


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GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Oui, c'est le même propriétaire pour tout l'immeuble.

Ma voisine et moi même avons comparé nos décomptes et nous avons remarqué des différences, notamment pour l'entretien (qui n'a jamais était fait depuis que nous sommes ici 08/2014) et l'électricité de l'ascenseur. Il y a une différence de 30€ !!
Idem, une assurance incendie nous est comptée alors que ce n'est pas précisé dans le bail pour les charges communes, d'autant que nous en avons chacune une à titre privé.

Quant au syndicat, celui ci est compris dans nos charges communes mais quand nous demandons au propriétaire, il nous répond que ce n'est pas nécessaire bien !!

Merci pour vos réponses !

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 286
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Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Les charges d'un immeuble à appartements sont réparties suivant des clés de répartition appelées "quotités" en copropriété, sensées représenter la valeur et/ou la taille de l'appartement (pour faire court)

Si votre propriétaire est propriétaire de tout l'immeuble, il est possible qu'il n'y ait pas de quotité. Il peut alors répartir les frais aux surface, ou à l'unité.

Si votre voisine a un appartement plus grand, elle payera plus cher. Sa quote part étant plus grande, elle paye une plus grande part des charges. A noter que les charges se répartissent suivant quotités (ou calorimètre pour les calories, ou surface, ou compteur individuel pour les consommations d'eau chaude ou froide), et que le fait que l'appartement soit vide n'a aucune influence sur la répartition...

Si votre propriétaire vous réclame des charges, vous êtes en droit de réclamer des justificatifs. Pas de justificatifs? Pas de charges.

Les justificatifs doivent correspondre à des charges réelles, et à des charges "contractuelles" et légales.

Par exemple, les charges "propriétaire" ne peuvent pas être mises à charge des occupants. Pas question de payer par exemple pour le changement du moteur de l'ascenseur. Pas question non plus de payer pour l'assurance du propriétaire. Pas question de payer la rénovation de la toiture...

Pour ce qui est de l'assurance, vous devez donc en demander une copie, et vérifier dans votre bail si le propriétaire vous impose de vous assurer. Certains propriétaires, les plus intelligents, ont ajouté une option à leur assurance de base, qui s'appelle l'abandon de recours. C'est une option qui couvre la responsabilité  du locataire en supplément. Ce supplément (1/5 à 1/3 de la prime) peut être mis à charge du locataire, et celui-ci ne doit plus assurer sa responsabilité locative.

Il va de soi que si vous devez payer cette assurance, il est un minimum que ce soit prévu au contrat! Par ailleurs, si c'est prévu vous pouvez demander le remboursement de la part de votre assureur actuel de ce que vous avez payé en trop. Il est interdit d'assurer deux fois le même risque...


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GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Merci de ces précisions, je me renseignerai !

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 253

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Il y a aussi lieu de vérifier dans le bail s'il n'y a pas une clause qui précise la répartion des frais des parties communes.

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GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Non, non, aucune close. J'ai épluché le bail en détails avec les annexes et rien concernant la répartition des charges.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 462

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Vous avez tout de même une clause qui stipule si, en plus du loyer, vous devez payer une provision ou un forfait pour les charges et ce qui est inclus ou pas?

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GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Nous payons un loyer de 680€ plus 150€ de charges communes. Dans celles-ci sont compris: le chauffage, l'entretien des communs, entretien (jamais eu) et électricité de l'ascenseur, un concierge et syndicat que nous n'avons pas non plus. On ne nous a jamais parlé d'assurance incendie.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 462

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Dans votre bail, les 150€ c'est un forfait ou une provision?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 659

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

GusMar a écrit :

Nous payons un loyer de 680€ plus 150€ de charges communes. Dans celles-ci sont compris: le chauffage, l'entretien des communs, entretien (jamais eu) et électricité de l'ascenseur, un concierge et syndicat que nous n'avons pas non plus. On ne nous a jamais parlé d'assurance incendie.

Vous ne répondez pas à la question de Panchito.

Le mieux (pour éviter les malentendus) est que vous reproduisiez l'intégralité de (des)la clause(s) relative(s) aux charges.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

En clair, si ces 150€ sont forfaitaires, le bailleur ne doit rien justifier et vous devez payer ces charges, quoi qu'elles puissent représenter ou non . Notez que le chauffage, l'entretien, l'électricité des communs et l'ascenseur, avec ou sans concierge et syndic, ce n'est pas cher !

Par contre, si le bail stipule que ces 150€ sont une provision à valoir sur... (énumération des postes concernés), le bailleur doit fournir un justificatif et bien sur, ne compter que les quotités relatives au bien que vous occupez.

D'où tout l'intérêt de la question : quel est le libellé exact de votre bail ?


rexou

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GusMar
Pimonaute
Inscription : 25-10-2015
Messages : 6

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

C'est une provision de charges.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

GusMar a écrit :

C'est une provision de charges.

D'accord. Mais une provision à valoir sur quoi ? Cela doit être précisé. Le bailleur doit fournir un décompte avec pièces justificatives si vous le demandez. Et si l'immeuble comprend 6 appartements, les frais de nettoyage sont à répartir en 6. Ou selon les quotités (surface relative)  des appartements.  Mais jamais en 2, même si 4 apparts sont vides...  Si pas de concierge... pas de frais de concierge... cela semble évident !  De même, si pas de syndic, pas de frais de syndic.

Pour vous facturer des frais, il faut d'abord que votre bailleur présente une facture. Pas de facture = pas de charges. Ensuite, il doit ventiler le total lui facturé et le répartir équitablement. Soit selon les statuts, le bail, la loi... ou le simple bon sens.


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 253

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

J'ai eu un locataire qui à trois reprises m'a assigné en justice, qui a chaque fois est allé en appel. Chaque fois, il avait fait appel à un avocat, pas un petit prodéo. Chaque fois, un calendrier de conclusion. Je m'excuse du peu. Un de ses griefs portait sur les charges communes pourtant assez limitées car elles portaient sur l'éclairage et le nettoyage des parties communes.

Il contestait la répartition des frais, 15 % alors qu'il y avait 8 appartements. Exact si ce n'est qu'il y a quatre appartements deux chambres à coucher et quatre appartements une chambre à coucher et qu'il louait un appartement deux chambres à coucher. Cette quotité était reprise dans le bail:"Outre le loyer spécifié ci avant le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble au bailleur. Cette quote-part est fixée à 15%". Tant en première instance qu'en appel, les juges ont estimés que locataire a accepté cette quotité en signant le bail.

Il contestait les factures d'électricité vu qu'il ne se retrouvait pas dans tous les détails de la facture. Comme si c'était de la responsabilité du bailleur que certaines factures sont trop détaillées. Débouté tant en première instance qu'en appel.

Il contestait les frais de nettoyage sous prétexte que c'était un locataire qui nettoyait les parties communes. C'est exact. Il y avait une convention signée avec ce locataire nettoyeur qui était indemnisé à concurence de 50 € par mois et qui pouvait compenser ce montant avec le paiement des loyers. Le loyer de base et les loyers indexés n'étaient donc pas modifiés. Quoique toutes les pièces, bail du nettoyeur, convention de nettoyage, preuve des paiements des loyers furent produitrs, le locataire contestataire eut gain de cause sur ce point tant en première instance qu'en appel.

Dernière modification par libra (26-10-2015 15:32:31)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 286
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Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

Vous vous en êtes bien sorti. Votre méthode pour les frais de nettoyage, c'est du noir. Pas d'autre terme. Il est donc logique que le juge vous a débouté sur ces frais illégaux. Le juge aurait même pu transférer le dossier au parquet pour travail au noir, avec tous les ennuis qui suivent...


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

grmff a écrit :

Vous vous en êtes bien sorti. Votre méthode pour les frais de nettoyage, c'est du noir. Pas d'autre terme. Il est donc logique que le juge vous a débouté sur ces frais illégaux. Le juge aurait même pu transférer le dossier au parquet pour travail au noir, avec tous les ennuis qui suivent...

C'est vrai. Mais j'ai bien lu 50€ par mois ! Pour un bâtiment de 6 appartements. Il est assez facile d'argumenter que ce montant représente les frais de matériel, produits d'entretien et ne constitue pas une réelle rémunération.
D'autre part, cette méthode win-win est en effet légalement bancale, mais soyons de bon compte, chacun y trouve son avantage. Sans compter que le nettoyage effectué par un habitant de l'immeuble est bien souvent mieux fait et plus régulier que celui d'une firme extérieure.

Le montant est si ridicule que je vois mal un parquet poursuive ça !!!

Un truc pour contourner le problème : ne pas faire mention des frais de nettoyage dans le bail et les inclure d'office dans le loyer de base. Plus de contestation possible !  tongue


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 253

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

rexou a écrit :

Le montant est si ridicule que je vois mal un parquet poursuive ça !!!

Pourtant on se bagarre pour avoir le contrat. Quant au parket, à Bruxelles il ne s'intéresse qu'aux cadavres.

rexou a écrit :

Un truc pour contourner le problème : ne pas faire mention des frais de nettoyage dans le bail et les inclure d'office dans le loyer de base. Plus de contestation possible !  tongue

Le public auquel je m'adresse et composé de gens pour qui le loyer est la somme payée au propriétaire. Donc je dois limiter les extras au strict minimun quitte à les prendre à ma charge certaines charges locatives.

Dernière modification par libra (26-10-2015 18:33:01)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 847

Re : Répartition charges communes immeuble partiellement occupé

libra a écrit :

Le public auquel je m'adresse et composé de gens pour qui le loyer est la somme payée au propriétaire. Donc je dois limiter les extras au strict minimun quitte à les prendre à ma charge certaines charges locatives.

Quel que soit le public, inclure ce nettoyage dans le loyer provoquerait une augmentation de 10€/locataire. Et pour ce prix, vous pouvez avancer que le loyer est net de charges, sauf la minuterie (si vous ne simplifiez pas par le même procédé)  wink

Plus de problème et plus aucun compte à rendre à personne. Charges indexées avec le loyer.

Le seul souci serait un accident domestique du locataire-nettoyeur durant son activité... avez-vous une assurance ?


rexou

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