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    Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    belgium83
    Pimonaute
    Inscription : 16-11-2015
    Messages : 4

    Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Bonjour,


    J'étais dernièrement en colocation, celle-ci se déroulant relativement mal pour des raisons personnelles, je décide avec mon co-locataire, de quitter les lieux.

    Pressé, je trouve un appartement, occupé à ce moment, qui "semblait" me convenir.

    Je signe le bail fin octobre, et verse immédiatement la caution locative (2 mois -- logement vide)... Bail prenant effet le 01 décembre.


    Le locataire précédent quitte le bien début novembre, date de l état des lieux.. et là, surprise !


    ** Moisissure dans la chambre suite (certainement) à une goutiere.
    ** Moisissure dans la salle de bain, tant sur le plafond, que sur tous les joins (ou presque)
    ** Moisissure dans le frigo et four jamais lavé (cuisine fournie "equipée")
    ** Pas d'électricité dans la salle de bain (fusible saute)
    ** Faute de présentation du certificat PEB (bien que le proprio me signale que ce sera fait pour le 1er decembre - date effective de début de bail)
    ** TOUS les chambranle de porte ont été précédemment modus par le chien de l ancien locataire, qui les a colmater avec de la pâte à bois, mais je ne vous dis pas, le travail bâclé et l esthétique laissant à désirer (nous avons déjà repeint tout, a notre charge car le propriétaire à refusé d'intervenir).
    ** Bâtiment, non "entretenu" depuis des années (En y regardant de plus près, on retrouve sur les plinthes, les épanchements de peinture des 3 locataires précédents, ce de même sur tout les caches de lampes et de prises....  Bref, tous ont travaillé comme des cochons)..
    Le locataire précedent à également laissé de la peinture sur le rebord des chambranle en bois (je ne saurais jamais récupérer cela).


    Nous ne parlons pas là, de poser ses valises, et remettre une couche de peinture, TOUT ou presque est à refaire... Sans parler des problèmes de moisissure.

    Comment puis-je raisonnablement sortir de cette situation?


    Si j'envoie aujourd'hui un renom, je devrais donc payer 3 mois de préavis (bail d'un an)... et aucun autre frais? (cette somme serait réduite si un locataire rentre dans le bâtiment avec la date effective de fin de ces 3 mois ?)

    Puis-je laisser le bien dans l'état calamiteux dans lequel je l'ai trouvé, ou dois-je le "renover".

    Ais-je la possibilité d'annuler simplement le bail conclu, signalant des manquements de la part des propriétaires (qui avouent avoir fait une erreur en laissant partir l ancien locataire, en lui remettant la totalité de sa caution -- tout comme j'ai moi-même fait une erreur de signer un bail si rapidement).


    J'essaie de conclure un accord à l'amiable avec les propriétaires, afin de convenir, que je place dans le logement, un autre locataire qui reprendrait la suite de mon bail (qui ne commence effectivement que le 01 décembre)... Mais comment voulez vous qu'un autre couillon (que moi-même), accepte un bien en si mauvais état !
    (pour y replacer un locataire, je vais devoir "tout" rénover... J'y ai déjà passer une semaine entière de congé, et je suis loin d'avoir fini ! Pourquoi rénover un bien, pour que celui-ci soit profitable à mes propriétaires -- Qui par ailleurs, m'ont signaler vouloir augmenter le loyer après mon départ, se faisant de l'argent sur mon "travail"-- )



    En attente de vos réponse.


    Un tout grand merci.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 540

    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Bonjour,

    A première vue, il est tout à fait étonnant que vous n'ayez rien vu lors de vos visites (combien?) AVANT de signer le bail.

    Dans votre bail, vous avez probablement une clause indiquant:

    Bail PIM a écrit :

    Le Preneur indique qu’il a visité attentivement le bien loué et qu’il n’en réclame pas plus ample description. Il est déclaré que le bien est délivré en bon état d'entretien, de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

    L'état des lieux d'entrée est-il déjà réalisé? Fait par un expert? Vous avez le rapport?

    Normalement la loi sur les baux de résidence principale est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) et c'est donc le bail qui fait office de loi entre les parties pour une résiliation anticipative. Si rien n'est prévu dans le bail, comme les baux de court terme ne sont jamais résiliables, vous devez payer un an de loyer même si vous n'y emménagez jamais...

    Donc que dit votre bail à propos d'une résiliation anticipée?

    Ne jamais signer un bail dans l'urgence!! Je ne sais pas dans quelle commune se situe votre bien, mais il y a des communes où des beaux biens parfaitement entretenus pullulent  (les belles communes de Bruxelles, par exemple). Dans ces communes, il y a des centaines de biens refaits à neuf et tous plus beaux les uns que les autres.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Si vous avez visité le bien avant de signer, il fallait le faire correctement. Si le proprio compte augmenter le loyer après votre départ si le bien est remis en état, c'est que le loyer actuel est en correspondance avec l'état.

    Pour ce qui est de la moisissure, si la réparation a été faite, un simple nettoyage à l'eau de javel la fera partir. (Mais bon sang, vous ne l'aviez pas vue? Portnawak!)
    Si la moisissure revient, et que ce n'est pas un problème d'aération, le proprio doit évidemment faire le nécessaire. A défaut, vous pourrez demander une diminution du loyer ou une annulation du loyer aux tort du propriétaire.

    La moisissure dans le frigo et le nettoyage du four, c'est évidemment pas correct de la part du proprio de vous la laisser. Mais il lui reste 15 jours pour le faire. A moins que vous ayez déjà les clés?... Il vous a laissé les clés 15 jours plus tôt pour vous laisser vous installer? Et sans faire l'état des lieux? Il ne faut pas vous installer avant d'avoir fait l'état des lieux. Et pas remettre en peinture avant de faire l'état des lieux...

    Les épanchements de peinture des 3 dernières remises en peinture sur plinthes et interrupteurs, vous en les aviez pas vues? C'est qu'elles ne sont pas frappantes. Si vous ne voyez plus que cela, c'est que vous ne voyez plus que les défaut parce que, pour des raisons personnelles, vous avez pris l'appart en grippe.

    Tout ce que vous signalez, évidemment, doit être mentionné à l'état des lieux et ne pourra vous être reproché à la sortie.

    Bref, le proprio n'est à priori pas en tort. C'est votre faute. A vous de discuter avec le propriétaire pour une rupture anticipée.


    Grmf!
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    ninifel
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    je retiens ceci :

    Moisissure dans la chambre suite (certainement) à une goutiere.

    Les éléments de la liste est révélateur d'un bien négligé voir à l'abandon mais chaque défaut parait réparable.

    En revanche la moisissure dans une chambre à coucher cache fréquemment une problématique complexe d'humidité qui traine en longueur depuis des années.

    la moississure est toxique

    Il y a déja eu jurisprudence ( favorable au locataire précisemment sur ce défaut-là) car la moississure est toxique rend la chambre malsaine et impropre à l'usage auquel ce bien est destiné (   impropre à l'habitat humain).


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    Himura
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Les moisissures sont dues, dans 90% des cas, à des problèmes d'utilisation - condensation et pas d'aération.
    Quand on parle d'une chambre, c'est d'autant plus probable que la personne oubliait simplement d'ouvrir ses fenêtres, ou avait mis une grosse garde-robe dans un coin de mur qui condensait sans pouvoir être ventilé.

    Rien de grave à tout ce qui est cité. Votre réaction semble excessive.
    Notez-le, demandez une remise en état. Si le propriétaire ne l'a pas exigé au départ du locataire précédent, c'est à sa charge. Mais tout ce que vous auriez du voir lors de votre visite ne peut lui être imposé. Vous avez loué le bien en l'état.

    Vous ne pourrez certainement jamais utiliser ces arguments pour casser le bail aux tords du propriétaire. Si vous voulez partir, négociez ou payez l'indemnité prévue.

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    panchito
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    80% des problèmes de condensation qui provoquent des moisissures sont dûs aux locataires suite principalement à:
    - un manque d'aération
    - un manque de chauffage

    Je vois ici qu'on incrimine une gouttière. A-t'elle été correctement entretenue? Le nettoyage des goutières est à charge du locataire et doit se faire tous les ans.

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    PIM
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    belgium83 a écrit :

    J'y ai déjà passé une semaine entière de congé, et je suis loin d'avoir fini !

    Donc vous y faites des travaux avant l"état des lieux d'entrée ??....

    belgium83 a écrit :

    Puis-je laisser le bien dans l'état calamiteux dans lequel je l'ai trouvé, ou dois-je le "renover".

    voir ma remarque précédente.
    Vous avez l'obligation, pour faire court, de restituer les lieux dans l'état où vous les avez reçus. Pas d'obligation de rénovation.

    Si j'envoie aujourd'hui un renom, je devrais donc payer 3 mois de préavis (bail d'un an)...

    Sauf stipulation contraire, un bail d'un an n'est pas résiliable anticipativement.

    On ne "paye pas un préavis de 3 mois": le préavis est un délai pour prévenir


    Erik DECKERS
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    Erico
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    panchito a écrit :

    80% des problèmes de condensation qui provoquent des moisissures sont dûs aux locataires suite principalement à:
    - un manque d'aération
    - un manque de chauffage

    Je vois ici qu'on incrimine une gouttière. A-t'elle été correctement entretenue? Le nettoyage des goutières est à charge du locataire et doit se faire tous les ans.


    euh tous les ans , ça dépend des cas  je connais des biens où il faut le faire plusieurs fois par an, à cause d'arbres à proximité et / ou de mousses sur le toit qui dégringolent régulièrement dans la gouttière
    disons que ça doit être entretenu régulièrement

    Dernière modification par Erico (16-11-2015 10:30:23)


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    ninifel
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Nous avons tous une "assurance responsabilité civile" qu'il est je crois possible et préférable de prévenir formellement "à toutes fins utiles" de ce litige.

    Puis-je laisser le bien dans l'état calamiteux dans lequel je l'ai trouvé ?
    Evidemment

    Le nettoyage des goutières  :
    on parle de la gouttière en toiture d'une maison ou d'un appartement ?

    C'est un expert ( assurance) qui peut déterminer la cause exacte de l'infiltration ou de l'inondation qui peut avoir de multiples causes qu'il n'est pas possible à un locataire d'affirmer sans se déforcer je crois.


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    belgium83
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Merci bien pour vos différents retours.

    Voici, les détails répondants à vos remarques.

    Je suis bien conscient de mon erreur, de m'etre précipité à signer un bail, sans vérifier correctement l'état du bien.
    Une fois l'état des lieux réalisé après cette dite signature, dans mon esprit, impossible de se rétracter, ais-je tort sur ce fait ?

    ** J'ai visité le bien une seule fois que lorsqu'il était occupé par les anciens locataires.
    Non, je n'avais pas remarqué la moisissure dans la chambre (ceux-ci avaient une garde robe devant), ni dans la salle de bain... Ou encore moins, les défauts de "finition"...
    J'ai fait l'erreur de me précipiter dans mon choix, ce que j'assume... J'ai regardé avec des oeillères, et des belles !

    ** J'ai donc signé le bail avant de réaliser l'état des lieux (3 semaines avant... Le temps que l'ancien locataire vide les lieux).
    Cet état des lieux a été réalisé sans spécialiste.


    ** J'ai réalisé un état des lieux il y à 8 jours, lors duquel j'ai fait constater ces problèmes.. et consigner (Hormis quelques soucis de finition par ex, peinture sur prises) ceux-ci --Moisissure, dégâts du bâtiment, .. --
    Le propriétaire m'a signalé ne prendre en charge aucune "réparation" ni intervenir financièrement (hormis faire venir un professionnel pour vérifier la gouttière et me proposer de passer un produit lui-même sur les moisissures... ). Il ne mettra donc rien en "etat" hormis la gouttiere et remplacer le fusible de la salle de bain

    Ainsi donc, le bail ayant été signé préalablement à l'état des lieux, le propriétaire, estime, que je prends l'appartement en état, ce même si il manquait une facade entiere !


    ** J'ai donc récupérer les clefs à cette date (il y a 8 jours)... Nous avons réaliser l'etat des lieux ce jour là (aurais-je du/pu me rétracter avant de signer l état des lieux ?).
    Depuis, j'ai déjà réparer tous les chambranle de porte, mais attends toujours un électricien pour avoir du courant (et de la lumière) dans la salle de bain, tout comme de l'eau chaude... Ou une action, afin de combattre et d’éliminer l’humidité et la moisissure.

    En conclusion, j'ai peut-être effectivement une dent contre cet appartement, me sentant trompé et dupé sur la marchandise.
    M'estimant coincé dans un contrat signé avant de réaliser l'état des lieux.

    °° Le but, n'est nullement de placer le proprietaire dans l'embarra, je souhaite simplement, pouvoir me libérer des mes engagements, ce même si il fallait une solution financiere... Je pense, certainement, en partie de ma faute, avoir été abusé, et ne désire plus vivre dans un appartement en aussi mauvais état.

    Je pourrais effectivement tout remettre à neuf (et il y a du boulot... Encore faut-il que je puisse résoudre le problème de moisissure), et proposer un nouveau locataire au propriétaire.



    °° D'où ma remarque quand au préavis de 3 mois.
    Ais-je le droit de lui signaler mon départ par lettre recommandée avec accusé de réception dans 3 mois, et ainsi, ne devoir régler que ces 3 mois de loyer (mensuellement), et laisser l'appartement en l'etat de réception (en dehors des portes que j'ai deja reparées ou de la cuisine que nous avons entièrement laver) ? Ou suis-je condamné à régler 1 an (auquel cas, rester dans l'appartement).

    Merci

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    panchito
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Un bien long message où malheureusement toutes nos questions restent sans réponse...
    1/ Avez-vous déjà signé votre rapport d'état des lieux d'entrée? Absolument tous les problèmes que vous énoncez y figurent-ils?
    Sinon vous avez 30 jours après réception du dit rapport pour faire toutes vos remarques par écrit.

    Maintenant si tous ces problèmes figurent dans ce rapport et que vous l'avez signé, vous n'avez aucun soucis à vous faire!

    Vous pourrez partir en remettant l'appartement dans le même état que celui dans lequel il était quand vous avez eu le coup de foudre pour ce dernier.

    2/ Y a-t'il une clause dans votre bail qui permit une résiliation anticipative ou pas?

    SAns réponse à ces 2 questions, on ne peut pas vous aider!

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    belgium83
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Désolé...

    Je pensais etre complet.

    Donc, succintement.


    Panchito :


    1/ J'ai effectivement signé l'etat des lieux.....
    Non, toutes ces informations n'y figurent pas (il manque les détails quand aux finitions --en soi, le moins dérangeant, par rapport à la moisissure dans la chambre et la salle de bain--).
    Mais je prends note, et transmettrais à mon propriétaire, un complément de cet état des lieux, en attente d'une validation de sa part.

    2/ Je vous avoue ne pas avoir le bail à l'instant (je suis au travail), et donc, ne pouvoir vérifier ces informations... Mais je ne pense pas qu'une clause de départ anticipé y soit mentionnée (mais je compte rédiger un accord à l'amiable, sous forme d'avenant avec le proprietaire... Sous condition que je retrouve un nouveau locataire, validé par lui-même.... Seul Hic, dans l'état actuel de l'appartement, qui en voudra, personne ! )

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    Himura
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    - les moisissures dans la chambre : c'est donc bien ce que je disais. Rien de grave, loin de là. Vous nettoyez correctement 10 minutes, et c'est fini.
    - les moisissures dans la SDB : idem. Cela dit, s'il n'y a pas d'aération possible, là il faut voir avec le propriétaire, car il en faut toujours une (une fenêtre ouvrante ou un extracteur sinon).
    - problème électrique : votre propriétaire doit prendre les mesures nécessaires. Ecrivez-lui que le problème est tjs là et demandez qu'il vous tienne au courant. Il faut tenir compte d'un délai normal s'il fait appel à un électricien, par exemple. Discutez, vous en saurez plus.
    - Infiltration d'eau potentielle : idem. Et à noter que les réparations au gros œuvre sont à charge du propriétaire. Donc si la toiture fuit, il doit réparer.

    Tout cela ne me parait pas si énorme à surmonter. Vous avez visité et pris l'appart, donc quelque part, il vous plait quand même, non ? D'autant que vous venez de repeindre...

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    PIM
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    @ belgium83 : Vous avez l'air surpris de la chronologie: signer le bail puis réaliser l'état des lieux d'entrée.
    C'est une chronologie inverse qui aurait été surprenante.

    C'est au moment de signer le bail qu'il fallait consigner, en cas d'accord du bailleur, des travaux à faire à sa charge, avant votre entrée dans les lieux.
    Un état des lieux n'est pas un relevé d'une situation future, mais le relevé de l'état dans lequel vous recevez les lieux loués et dans lequel vous devez les restituer.


    Erik DECKERS
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    GT
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Le locataire examinera sa situation par rapport aux dispositions de l'article 2 de la loi sur la résidence principale dont le texte est reproduit ci-dessous.

      Art. 2. Etat du bien loué.

      (§ 1er.) Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. (Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
      Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur.) <L 2007-04-27/35, art. 101, 1°, 005; En vigueur : 18-05-2007>
      Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur.
      (Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er.
      (Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail.) <L 2007-04-25/38, art. 101, 2°, 005; En vigueur : 18-05-2007>
      Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.
      En attendant l'exécution des travaux, le juge peur accorder une diminution du loyer.) <L 1997-04-13/43, art. 5, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

      (§ 2. Par l'application des article s 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article.) <L 2007-04-25/38, art. 101, 3°, 005; En vigueur : 18-05-2007>

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    grmff
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Mon conseil:
    -passez au dessus de vos réticences
    -faites un avenant à l'état des lieux, avec tout ce que vous avez noté, et faites le signer par le proprio. Attention, contrairement à ce que Panchito mentionne, ce n'est pas "un droit"
    -mettez vous d'accord sur qui demande un électricien, qui fait le nettoyage des moisissures (le produit HG vendu en brico est encore plus efficace que l'eau de javel)
    -prenez l'appart
    -remettez en ordre avec accord (écrit!) du propriétaire, et éventuellement une diminution du loyer pendant quelques mois, pour couvrir vos frais (matériel et/ou MO). Quelques seaux de peinture, deux trois bidons d'huile de coude, et on en parle plus.


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    Aiment ce post :
    Erico
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    Bah  oui qu'un bail se signe toujours avant l'état des lieux

    Cela dit une visite avant de louer, c'est peu, surtout si on n'est pas attentif

    Mais bon impossible aussi, même avec 2/3 visites préalables de tout constater si le bien est occupé et donc meublé


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    Erico
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    grmff a écrit :

    Mon conseil:
    -passez au dessus de vos réticences
    -faites un avenant à l'état des lieux, avec tout ce que vous avez noté, et faites le signer par le proprio. Attention, contrairement à ce que Panchito mentionne, ce n'est pas "un droit"
    -mettez vous d'accord sur qui demande un électricien, qui fait le nettoyage des moisissures (le produit HG vendu en brico est encore plus efficace que l'eau de javel)
    -prenez l'appart
    -remettez en ordre avec accord (écrit!) du propriétaire, et éventuellement une diminution du loyer pendant quelques mois, pour couvrir vos frais (matériel et/ou MO). Quelques seaux de peinture, deux trois bidons d'huile de coude, et on en parle plus.


    de quel produit HG parlez vous Grmff et pour quel genre de moisisssures et sur quel support ?

    car la gamme HG est très vaste et c'est vrai souvent très efficace


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    grmff
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    de quel produit HG parlez vous Grmff et pour quel genre de moisisssures et sur quel support ?

    car la gamme HG est très vaste et c'est vrai souvent très efficace

    Je parle de ce produit-ci.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    Erico
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    Re : Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

    grmff a écrit :

    de quel produit HG parlez vous Grmff et pour quel genre de moisisssures et sur quel support ?

    car la gamme HG est très vaste et c'est vrai souvent très efficace

    Je parle de ce produit-ci.

    ok merci

    mais je n'ai pas été très satisfait de son efficacité pour de la moisissure sur des joints silicone


    --------------------------------------------------------------------
    N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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