Bail signé avant état des lieux. Défauts logement.. Quelle rupture possible?

belgium83 · #1 16-11-2015 08:25:04

Bonjour,

J'étais dernièrement en colocation, celle-ci se déroulant relativement mal pour des raisons personnelles, je décide avec mon co-locataire, de quitter les lieux.

Pressé, je trouve un appartement, occupé à ce moment, qui "semblait" me convenir.

Je signe le bail fin octobre, et verse immédiatement la caution locative (2 mois -- logement vide)... Bail prenant effet le 01 décembre.

Le locataire précédent quitte le bien début novembre, date de l état des lieux.. et là, surprise !

** Moisissure dans la chambre suite (certainement) à une goutiere.
** Moisissure dans la salle de bain, tant sur le plafond, que sur tous les joins (ou presque)
** Moisissure dans le frigo et four jamais lavé (cuisine fournie "equipée")
** Pas d'électricité dans la salle de bain (fusible saute)
** Faute de présentation du certificat PEB (bien que le proprio me signale que ce sera fait pour le 1er decembre - date effective de début de bail)
** TOUS les chambranle de porte ont été précédemment modus par le chien de l ancien locataire, qui les a colmater avec de la pâte à bois, mais je ne vous dis pas, le travail bâclé et l esthétique laissant à désirer (nous avons déjà repeint tout, a notre charge car le propriétaire à refusé d'intervenir).
** Bâtiment, non "entretenu" depuis des années (En y regardant de plus près, on retrouve sur les plinthes, les épanchements de peinture des 3 locataires précédents, ce de même sur tout les caches de lampes et de prises.... Bref, tous ont travaillé comme des cochons)..
Le locataire précedent à également laissé de la peinture sur le rebord des chambranle en bois (je ne saurais jamais récupérer cela).

Nous ne parlons pas là, de poser ses valises, et remettre une couche de peinture, TOUT ou presque est à refaire... Sans parler des problèmes de moisissure.

Comment puis-je raisonnablement sortir de cette situation?

Si j'envoie aujourd'hui un renom, je devrais donc payer 3 mois de préavis (bail d'un an)... et aucun autre frais? (cette somme serait réduite si un locataire rentre dans le bâtiment avec la date effective de fin de ces 3 mois ?)

Puis-je laisser le bien dans l'état calamiteux dans lequel je l'ai trouvé, ou dois-je le "renover".

Ais-je la possibilité d'annuler simplement le bail conclu, signalant des manquements de la part des propriétaires (qui avouent avoir fait une erreur en laissant partir l ancien locataire, en lui remettant la totalité de sa caution -- tout comme j'ai moi-même fait une erreur de signer un bail si rapidement).

J'essaie de conclure un accord à l'amiable avec les propriétaires, afin de convenir, que je place dans le logement, un autre locataire qui reprendrait la suite de mon bail (qui ne commence effectivement que le 01 décembre)... Mais comment voulez vous qu'un autre couillon (que moi-même), accepte un bien en si mauvais état !
(pour y replacer un locataire, je vais devoir "tout" rénover... J'y ai déjà passer une semaine entière de congé, et je suis loin d'avoir fini ! Pourquoi rénover un bien, pour que celui-ci soit profitable à mes propriétaires -- Qui par ailleurs, m'ont signaler vouloir augmenter le loyer après mon départ, se faisant de l'argent sur mon "travail"-- )

En attente de vos réponse.

Un tout grand merci.

jacq · #21 18-11-2015 18:33:50

Je me pose plusieurs questions : étiez vous déjà locataire avant de louer ce bien qui à vous lire semblerait incommode et insalubre.
Si oui je présume que vous avez déjà fait des états de lieux de sortie et d'entrée?
Votre nouveau propriétaire a t'il fait un état des lieux de sortie avec l'ancien locataire ??
Avez vous pris un expert pour rédiger l'état des lieux avant de prendre possession des clefs? ou bien un simple état des lieux à l'amiable.
Si je ne me trompe pas,un locataire entrant, peut endéans les 30 jours émettre des remarques par écrits pour des défauts qu'il pourrait constater durant le premier mois d'occupation.
Vous souhaitez quitter les lieux avant occupation, pensez vous trouver un autre locataire qui devrait accepter les locaux dans l'état actuel incommode et insalubre ?????
Vous n'avez qu'une seul solution écrire au propriétaire par recommandé ET LE METTRE EN DEMEURE qu'il fasse de toute urgence les travaux que vous avez décrit afin que vous puissiez jouir paisiblement des lieux .
Conjointement convoquez le devant le juge de paix à l'amiable qui viendra visiter les lieux, n'oubliez pas de prendre des photos et de les joindre à votre demande de conciliation et d'expliquer pourquoi vous souhaitez ne pas occuper l'appartement ( j'espère qu' actuellement il est vide et que vous n'avez avez pas encore installé vos meubles)

rexou · #22 18-11-2015 18:40:17

L'impression générale qui ressort est effectivement que vous cherchez des prétextes pour quitter cet appartement.
Le bailleur a sans doute quelques tords, mais ils sont minimes et s'ils sont avérés, il peut y remédier.
Mais surtout, vous avez visité ce bien. Vous avez décidé qu'il vous convenait. Vous avez signé un bail. Vous vous êtes engagé.
Un frigo ou des joints sales, cela se mentionne dans l'état des lieux ou cela se nettoie...
Moisissure au plafond de la salle de bain... mauvaise aération surement. Mais... vous ne l'aviez pas vu lors de votre visite ???
Pareil pour la chambre : condensation.
Chambranles abîmés par un chien... et lors de votre visite, ce n'était pas le cas ?
PEB absent : il fallait vous en inquiéter AVANT de signer le bail !

La bonne nouvelle, c'est que dans un an, vous pouvez quitter les lieux et trouver l'appartement de vos rêves enrichi de votre expérience.
Et rien ne vous oblige à "tout refaire", vous devez seulement restituer l'appart dans l'état dans lequel vous l'avez reçu. Pour faire des travaux, prenez accord (écrit) avec le bailleur.

panchito · #23 18-11-2015 18:46:45

Rexou a écrit :

PEB absent : il fallait vous en inquiéter AVANT de signer le bail !

Je dirais même plus: le PEB devait déjà figurer sur l'annonce (c'est la loi).

Donc si cela vous tracasse autant, pourquoi avoir été visiter un bien alors que le PEB ne figure pas sur les annonces?

Vous êtes incohérent dans votre démarche (et pas seulement en ce qui concerne le PEB)...

Avouez-le: en fait vous avez trouvé beaucoup mieux pour beaucoup moins cher; et vous cherchez maintenant tous les prétextes possibles et imaginables pour vous libérer de vos obligations légales et contractuelles. C'est bien cela?

Dernière modification par panchito (18-11-2015 18:47:21)

Erico · #24 19-11-2015 08:33:40

à boire et à manger comme souvent

et oui c'est vrai que ça arrive qu'on entre dans un bien dont le four, la hotte et le frigo ne sont pas nettoyés

normalement l'occupant précédent ou le proprio doivent s'en charger avant que n'entre le nouvel occupant

on sait aussi que des proprios ne sont pas toujours très réglos, ils facturent ça à l'ancien occupant, ne le font pas et comptent sur le nouvel occupant pour le faire

je le dis toujours, faut être correct des deux côtés

rexou · #25 19-11-2015 13:50:37

Erico a écrit :

à boire et à manger comme souvent
et oui c'est vrai que ça arrive qu'on entre dans un bien dont le four, la hotte et le frigo ne sont pas nettoyés
normalement l'occupant précédent ou le proprio doivent s'en charger avant que n'entre le nouvel occupant
on sait aussi que des proprios ne sont pas toujours très réglos, ils facturent ça à l'ancien occupant, ne le font pas et comptent sur le nouvel occupant pour le faire
je le dis toujours, faut être correct des deux côtés

L'état des lieux mentionne alors le défaut de nettoyage et lors de la sortie, rien ne pourra être réclamé si le nettoyage fait défaut. Le locataire entrant n'est donc pas lésé. Il n'existe aucune obligation légale de nettoyer et/ou rénover de fond en comble avant de louer.

Par ailleurs, la notion de propreté diffère selon les individus, et seule l'opinion de l'expert est objective.

Dans le cas présent, le locataire a accepté de louer et se plaint ensuite de petits défauts pour tenter d'échapper à ses obligations contractuelles. Il me semble abusif de parler de "manque d'honnêteté" du bailleur et les plaintes émises me semblent peu ou pas fondées. En tout cas, en aucun cas de nature à justifier une rupture de bail aux tords du bailleur.

Francis · #26 19-11-2015 14:55:34

Rexou, pas d'accord pour le nettoyage.
Vu l'obligation d'user de la chose en louée en bon père de famille, cela veut dire que le nettoyage doit être fait durant toute l'occupation et donc jusqu'au dernier jour.
C'est ma position d'expert, enfin, en principe, car généralement si les lieux n'étaient pas propres à l'ELE, je suis plus tolérant à la sortie, sauf cas spéciaux....

Erico · #27 19-11-2015 16:14:25

Francis a écrit :

Rexou, pas d'accord pour le nettoyage.
Vu l'obligation d'user de la chose en louée en bon père de famille, cela veut dire que le nettoyage doit être fait durant toute l'occupation et donc jusqu'au dernier jour.
C'est ma position d'expert, enfin, en principe, car généralement si les lieux n'étaient pas propres à l'ELE, je suis plus tolérant à la sortie, sauf cas spéciaux....

J'ai loué une fois une maison, il y a 30 ans, elle m'intéressait vraiment, mais vraiment pas propre dans certaines pièces , moi novice, c'était ma première location, je fais confiance

Je signe fin juillet et devais entrer le 1 er août, le 1 er août, remise des clés et état des lieux sommaire entre lui et moi....je fais remarquer que ce n'est pas propre dans certaines pièces, et que le jardin c'est un peu la jungle... il ne veut pas le noter et me dit que lui et son épouse viendront nettoyer avec nous pendant 2 ou 3 jours et remettre le jardin en ordre, ok je fais confiance....ils ne sont jamais venus, étant tout d'un coup un peu souffrants....bref ma compagne de l'époque et moi on a donc tu nettoyer bien plus que la normale, et j'ai remis le jardin en ordre... je lui ai fait remarquer qu'il n'avait pas respecté sa parole, il n'en avait rien à fiche...c'était juste un bail de 2 ans mais on ne voulait pas habiter deux ans dans des lieux dans cet état là, donc on a tout nettoyé nickel de chez nickel pendant une semaine et j'ai passé une bonne semaine à remettre le jardin en ordre...pendant la location bien sûr on a tout bien entretenu, maison et jardin....et on a rendu le bien dans un bon état de propreté et d'entretien, mais en lui laissant une surprise qu'il ne pouvait voir de suite lors de l'ELS !

La vengeance est un plat qui se mange froid !

rexou · #28 19-11-2015 18:19:48

@ Francis : Oui, le nettoyage doit être effectué durant toute la durée de la location. Cependant, le filtre de la hotte, ou les coins peu accessibles du frigo ou du four sont souvent oubliés. Comme les robinets Shell bloqués par exemple... Le bailleur a le choix de laisser en l'état et de relouer ainsi, ou de repasser derrière le locataire sortant. Peu importe d'ailleurs qu'il aie accepté les lieux ainsi ou aie facturé certains postes. Une propreté douteuse à l'ELE exclura une pénalité pour un état semblable à la sortie. Ce que j'ai voulu exprimer, c'est que le bailleur n'a pas l'obligation de délivrer un bien absolument irréprochable, mais en "bon usage locatif".

Argumenter de légers défauts de nettoyage n'est pas un argument valable pour quitter le bien sans respecter ses obligations. Pareil pour une moisissure au plafond de la s d bain ou les chambranles de portes griffés par un chien. Cela se remarque lors de la visite, AVANT de signer le bail. Rien de ce qui est écrit ne justifie que le locataire s'autorise à se désengager de ses obligations. J'imagine mal un juge résilier le bail aux tords du bailleur au vu des arguments évoqués ici.

@ Belgium83 : Il est bien plus simple de convenir d'un accord avec votre bailleur, sans chercher à lui imputer toutes les fautes. Sinon, vous avez signé un bail d'un an, si j'ai bien suivi... ça passe vite, un an !

@ Erico : C'est très vilain !!! (j'ai failli écrire "vous êtes chien", mais je me suis retenu) big_smile

Erico · #29 20-11-2015 09:26:07

Rexou : disons que je lui ai gardé un chien de ma chienne ! wink

rexou · #30 20-11-2015 11:01:06

Erico a écrit :

Rexou : disons que je lui ai gardé un chien de ma chienne !

Ah, vous faites de l'élevage maintenant ? tongue

Erico · #31 21-11-2015 08:39:02

rexou a écrit :

Erico a écrit :
Rexou : disons que je lui ai gardé un chien de ma chienne !
Ah, vous faites de l'élevage maintenant ?

Hors sujet, mais savez vous que le trafic de chiens est le troisième trafic le plus important au monde après la drogue et la prostitution ?

Et il est surtout moins puni, d'où le fait qu'il s'amplifie de plus en plus

Un bon film actuellement en salles en parle : Je suis un soldat

Himura · #32 21-11-2015 17:34:34

Ninifel, c'est pour cela que ces robinets d'arrêt doivent être entretenus justement. Tout simplement en les fermant complètement avant de les rouvrir, environ chaque mois.
Peu de personnes y pensent et n'aiment pas se baisser sous un évier, mais...

Erico · #33 22-11-2015 08:19:56

ninifel a écrit :

Ces particules (anormales dans un circuit sanitaire ) abiment aussi les têtes de nos robinets :https://forum.pim.be/uploads/e8a55b3a0a3e751f56a15ec8c855a479.jpg en céramique...:
12 robinets Shell j'avoue que j'ai renoncé à les dégripper et recherche une solution +viable
Pardon, on s'éloigne du sujet.

anormales, je ne dirais pas, je crois qu'on trouve ça dans tous les circuits sanitaires après quelques années...

Erico · #34 22-11-2015 10:38:52

ninifel a écrit :

Réponse : évidemment non Enrico .
Il ne faut pas confondre avec les immeubles dont les canalisations sont bouchées et les robinets Shell bloqués à cause du calcaire, c'est fréquent je crois
Lorsqu'on installe un adoucisseur il faut vérifier 2 fois pas an le bon réglage de dureté de l'eau adoucie pour enlever du calcaire mais pas générer cette corrosion dans ma situation à cause d'un adoucisseur trop réglé à 0°dH ( eau trop adoucie = corrosive) selon un rapport AIB-Vincotte et les experts.
On me pose des questions et je réponds mais pardon je ne veux pas m'incruster, l'important c'est que Belgium83 propriétaire de ce Post puisse dormir en respirant sainement ** sans moississure **des murs dans sa chambre

je n'ai jamais eu d'adoucisseur chez moi et je rencontre pourtant ce problème de petites particules rouillées quand je change un robinet Shell ou quand je nettoye les mousseurs de mes robinets

PIM · #35 22-11-2015 10:40:19

Le premier qui écrit qu'on dévie du sujet aura gagné !....

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