Module de rendement

Je suis convaincu qu'il est possible de concevoir un outil valable pour différentes situations.
Et j'ai le sentiment que s'il y a bien un endroit ou cet outil peut se faire, c'est sur ce forum.  Parce que justement la diversité des intervenants et de leurs objectifs
fait que l'outil pourra répondre à plusieurs situations.
La solution est peut-être aussi de proposer plusieurs formules plutôt que de vouloir n'en avoir qu'une seule qui conviennent à toutes les situations.

La fiabilité, c'est aussi de pouvoir expliquer, justifier un mode de calcul.
C'est ce que je reproche à l'outil d'investimmo.  Leur calcul donne des résultats interpellants et il n'est pas possible de comprendre le raisonnement ou la formule utilisée.
Ce ne sera de toute façon jamais précis parce que le taux d'inflation, le taux d'indexation des loyers, ainsi que d'autres paramètres, ne seront jamais que des estimations.
Le module de calcul d'indexation du forum propose une longue explication.  C'est ça qui est bien.

Mais ce n'est probablement pas facile.

Grmff, nous sommes bien d'accord, je voulais juste faire, maladroitement, une analogie entre la page explicative sur le site pim : Pim ne se contente pas de répondre simplement au calcul légal de l'indexation, il fournit en plus des explications qui éclairent ce calcul.

Sur un sujet aussi complexe que le rendement immobilier, un simple résultat brut sans explication (tel que sur la page investimmo) sera toujours insatisfaisant.
Par contre une page avec plusieurs formules et des explications associées, c'est un outil beaucoup plus utile.

Je n'en pense que du bien.

Pour l'inflation éventuelle, il suffit de proposer 2% et de laisser faire les simulations.
Pour ce qui est de l'apport personnel, je trouve que c'est important d'en tenir compte. En effet, c'est la manière de tenir compte de l'effet de levier, qui est le réel intérêt de l'investissement immobilier: faire rembourser son crédit par son locataire...

Pour l'apport personnel, on calcule le rendement avec cet apport an dénominateur.

Pour l'inflation, on calcule un rendement à un année donnée dans la futur. En réalité, ce rendement augmente d'année en année. Il n'est donc pas utile de le connaître pour faire son analyse. Il est surtout utile pour convaincre les personnes qui hésitent à se lancer.

Dès lors, oublions l'inflation dans un premier temps.

Définitions:
PA = Prix d'achat
TR = Travaux
Région (pour les frais d'achat)
Loy = Loyer annuel
Apport = Apport personnel de liquidité à l'acquisition
PH = Montant
IntR= taux
DPH = durée du PH
MensPH = Mensualité du PH
PrIm = Précompte immobilier
RC = Revenu cadastral (pour le calcul des frais IPP)
PM: Taux de vide locatif et/ou de perte (inloué, durée de travaux, impayés)
Ass = Assurance
Surf = surface de l'immeuble
PrincPer = Capital remboursé à la banque dans la période (fonction de la date du remboursement, du montant du PH, du taux d'intérêt, de la durée en mois etc. Pas de panique, c'est une fonction de Excel!)
Infl : inflation
Rdt: rendement

Rdt brut de brut = loyer / PA
Rdt brut = loyer / (PA +Tr + FrdN)
Rdt net hors PH hors IPP = (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm ) / (PA+Tr+FrdN)

Rdt "cash flow" sur cash investi = ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH) / Apport
Rdt"actuariel" sur cash investi hors inflation=  ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH + 12xPrincPer) / Apport
Rdt"actuariel" sur cash investi inflation comprise =  ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH + 12xPrincPer + (PA+Trav)xInfl) / Apport

Nota1: Ass peut être évalué comme 0.8% x Surface x 1500
Nota2: la calcul futur peut être réalisé "assez facilement" en indexant loyer, prix d'achat, travaux, précompte, etc... mais pas l'apport ni le PH.

Il est pas payé en chocolat, celui-là?   

Une lecture utile dans L'Echo de ce 24/11/15: comment sont taxés les loyers ?

Il y a donc, en plus, le risque de devoir régulièrement adapter le module si des changements (régionaux) de fiscalité s'opèrent 

Mais, moi c'est Nicolas « L », pour Nicolas Lanonyme, pas Nicolas 1

Je viens donc de commander cette prestation  à Nicolasl qui va, comme toujours, s'y donner pleinement.

L'air de rien, cela représente un très très gros travail, comme me l'a expliqué Nicolasl::
"Des variables, des calculs, c'est autant de Javascript et d'HTML à écrire. Dans ce type de travail, on a toujours des dizaines de petites erreurs qui font perdre du temps. C'est comme ça. C'est long..."
"Le développeur ne part pas d'un logiciel comme Excel, où il n'y a plus qu'à utiliser des boutons et remplir des champs existants, juste ajouter ses formules. Non, on part d'un fichier texte, bloc notes, et on doit tout programmer. Les champs n'existent pas, on doit les créer, définir des balises, leurs attributs, les traiter avec des conditions, les boutons aussi. Les fonctions qui s'activent, quand ? Au clic du bouton. En plus d'écrire tous ces calculs et les balises HTML, il faut que ça soit joli, compatible avec son CMS, et quitte à payer pour un produit personnalisé, autant le protéger des concurrents malhonnêtes qui pourraient voler ce travail et l'adapter rapidement sur leur site".

et le tout en version web et pour les versions "applications Apple & Androïd".

Mais pourquoi il nous explique ça, me direz-vous.

C'est ma manie de la transparence.
Par courtoisie pour les pimonautes qui ont participé à la discussion.
Et aussi, parce que, dans un premier temps, j'ai sous-estimé tout ce travail, que j'avais d'abord dit "non" à Nicolasl (au vu de son prix), qu'il en a légitimement conçu une très grosse contrariété vu le temps déjà consacré et que donc, sans verser pour autant dans le concept de la flagellation publique, j'ai décidé de changer d'avis et par respect pour lui, j'ai donc malgré tout commandé ce travail.

Rassurez-vous: je n'organise pas une collecte. J'assume. Comme d'hab.

Mais, cette calculette en restera, pour l'essentiel, à ce que j'énonçais dans mon message du 25/11/15, avec des variables à encoder soi-même (frais acte, charges non récupérables, etc.) , sans rentrer dans les considérations complexes du type inflation, effet de levier, etc.

J'espère que vous serez malgré tout  satisfaits de ce futur nouvel outil, même amputé de certains de vos desideratas.

Vous serez, bien sûr, informé de sa mise online, dès que ce sera fait.

Et j'espère que vous en parlerez positivement et abondamment autour de vous, le moment venu...

C'est dans l'air du moment, tous les enfants commandent des cadeaux à St-Nicolas 

Merci PIM (pour tous les inconnus hors forum, essentiellement, qui seront soulagé de trouver un résultat si positif quand ils feront la recherche de cet outil).

Félicitations pour ce module assez complet.

Vous connaissez mon opinion sur le vrai rendement intéressant sur le long terme pour l'investissement immobilier: l'emprunt, et l'effet levier, qui fait qu'on achète avec l'argent de la banque et qu'on rembourse avec l'argent des locataires. Pour moi, cela manquera toujours...

Mais ce module montre pas mal de points à prendre en compte, qu'on ne comptabilise pas toujours. Et ça, c'est bien.

Au début, j'ai trouvé qu'il y avait beaucoup de cases, et que les libellés n'étaient pas clairs. J'ai vite découvert les définitions en dessous. Ce serait néanmoins plus clair de mentionner quelque part que tous les montants sont annuels.

Pour ma part, j'ai une bonne idée de ce qu'est l'impact sur mon IPP. Mais ce n'est sans doute pas le cas de tout le monde. On pourrait rappeler que, pour les biens résidentiels, l'impact se situe entre zéro et 54% (Taux marginal IPP+Add communaux) de 140% du RC indexé majoré. Soit, pour un RC de 1000€, un impôt IPP potentiellement de 54%x1000x1.4x1.7057 = 1289.51€ de supplément d'impot annuel. Et faire un lien vers la FAQ "Taxation immobilière" (si c'est possible)