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Module de rendement

didier21
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Module de rendement

Bonjour,

Je suis arrivé sur cette page, en cherchant un module de calcul

Didier

investimmo>>>>>>>>>


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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grmff
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Re : Module de rendement

Courage Pim, on est avec vous !   big_smile


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D1791
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Re : Module de rendement

PIM a écrit :

Au fond, il y a tellement de paramètres à prendre en considération, qu'il est impossible de concevoir un outil fiable...

Je suis convaincu qu'il est possible de concevoir un outil valable pour différentes situations.
Et j'ai le sentiment que s'il y a bien un endroit ou cet outil peut se faire, c'est sur ce forum.  Parce que justement la diversité des intervenants et de leurs objectifs
fait que l'outil pourra répondre à plusieurs situations.
La solution est peut-être aussi de proposer plusieurs formules plutôt que de vouloir n'en avoir qu'une seule qui conviennent à toutes les situations.

La fiabilité, c'est aussi de pouvoir expliquer, justifier un mode de calcul.
C'est ce que je reproche à l'outil d'investimmo.  Leur calcul donne des résultats interpellants et il n'est pas possible de comprendre le raisonnement ou la formule utilisée.
Ce ne sera de toute façon jamais précis parce que le taux d'inflation, le taux d'indexation des loyers, ainsi que d'autres paramètres, ne seront jamais que des estimations.
Le module de calcul d'indexation du forum propose une longue explication.  C'est ça qui est bien.

Mais ce n'est probablement pas facile.


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grmff
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Re : Module de rendement

Le module de calcul des indexations de loyer, c'est pour faire effectivement une indexation sur base d'une formule légale.

Le module de calcul du rendement, c'est plutôt pour faire des analyses et des prévisions, basées forcément sur des estimations, et évaluer le rendement d'une acquisition.

En tout cas, c'est comme cela que je le comprends.


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D1791
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Re : Module de rendement

Grmff, nous sommes bien d'accord, je voulais juste faire, maladroitement, une analogie entre la page explicative sur le site pim : Pim ne se contente pas de répondre simplement au calcul légal de l'indexation, il fournit en plus des explications qui éclairent ce calcul.

Sur un sujet aussi complexe que le rendement immobilier, un simple résultat brut sans explication (tel que sur la page investimmo) sera toujours insatisfaisant.
Par contre une page avec plusieurs formules et des explications associées, c'est un outil beaucoup plus utile.


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PIM
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Re : Module de rendement

Moralité, il faudrait concevoir un module "à plusieurs étages", avec des explications.

Rez: rendement brut pour les brutes:
prix de vente principal (hors frais d'acte)
loyer annuel existant ou escompté
= rendement très très brut

1er étage: rendement brut
prix de vente principal (hors frais d'acte)
droits d'enregistrement + honoraires et frais notaire
(soit ajout manuel en fonction du résultat obtenu par les autres modules de calculs Pim, soit  ajout automatiquement en fonction de la localisation mentionnée dans ce module-ci)
(NB: tenir compte du futur potentiel taux de 15 % en RW, le cas échéant....)
loyer annuel existant ou escompté
= rendement brut

2e étage: rendement brut pondéré

prix achat principal
frais d'acte (cfr 1er étage)
travaux indispensables (tvac)
total investissement
revenu locatif estimé après travaux
rendement brut après travaux

3e étage: rendement net approximatif:
prix achat principal
frais d'acte (cfr 1er étage)
travaux indispensables (tvac)
total investissement
revenu locatif estimé après travaux
rendement brut après travaux
Taux d'occupation
Précompte immobilier
Impact IPP
Charges annuelles non récupérables
Frais de gestion
Assurances annuelles
Total revenu locatif adapté (loyer annuel x taux d'occupation moins les frais précités)
Rendement net

Je ne vois pas très bien comment y intégrer les inconnues, autrement que par une remarque générale:
- plus-value potentielle
- inflation et indexation loyers
- le concept d'apport personnel, d'emprunt, de ses frais, de la durée, etc.
Il faut que l'outil reste intelligible.

Qu'en pensez-vous ?
(avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité et de me chiffrer le coût du développement.
Lui ai déjà dit que j'allais lancer une collecte (ou un kisskiss ?....)


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Re : Module de rendement

Je n'en pense que du bien.

Pour l'inflation éventuelle, il suffit de proposer 2% et de laisser faire les simulations.
Pour ce qui est de l'apport personnel, je trouve que c'est important d'en tenir compte. En effet, c'est la manière de tenir compte de l'effet de levier, qui est le réel intérêt de l'investissement immobilier: faire rembourser son crédit par son locataire...


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PIM
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Re : Module de rendement

grmff a écrit :

Je n'en pense que du bien.

Pour l'inflation éventuelle, il suffit de proposer 2% et de laisser faire les simulations.
Pour ce qui est de l'apport personnel, je trouve que c'est important d'en tenir compte. En effet, c'est la manière de tenir compte de l'effet de levier, qui est le réel intérêt de l'investissement immobilier: faire rembourser son crédit par son locataire...

- Apport personnel : et comment calcule-t-on son incidence sur le rendement à calculer/afficher ?
- inflation: il faut alors introduire la notion de durée: laquelle par défaut pour faire le calcul ?


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grmff
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Re : Module de rendement

Pour l'apport personnel, on calcule le rendement avec cet apport an dénominateur.

Pour l'inflation, on calcule un rendement à un année donnée dans la futur. En réalité, ce rendement augmente d'année en année. Il n'est donc pas utile de le connaître pour faire son analyse. Il est surtout utile pour convaincre les personnes qui hésitent à se lancer.

Dès lors, oublions l'inflation dans un premier temps.

Définitions:
PA = Prix d'achat
TR = Travaux
Région (pour les frais d'achat)
Loy = Loyer annuel
Apport = Apport personnel de liquidité à l'acquisition
PH = Montant
IntR= taux
DPH = durée du PH
MensPH = Mensualité du PH
PrIm = Précompte immobilier
RC = Revenu cadastral (pour le calcul des frais IPP)
PM: Taux de vide locatif et/ou de perte (inloué, durée de travaux, impayés)
Ass = Assurance
Surf = surface de l'immeuble
PrincPer = Capital remboursé à la banque dans la période (fonction de la date du remboursement, du montant du PH, du taux d'intérêt, de la durée en mois etc. Pas de panique, c'est une fonction de Excel!)
Infl : inflation
Rdt: rendement

Rdt brut de brut = loyer / PA
Rdt brut = loyer / (PA +Tr + FrdN)
Rdt net hors PH hors IPP = (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm ) / (PA+Tr+FrdN)

Rdt "cash flow" sur cash investi = ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH) / Apport
Rdt"actuariel" sur cash investi hors inflation=  ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH + 12xPrincPer) / Apport
Rdt"actuariel" sur cash investi inflation comprise =  ( (loyer x (1-taux de perte) - Ass - PrIm - 12xMensPH + 12xPrincPer + (PA+Trav)xInfl) / Apport


Nota1: Ass peut être évalué comme 0.8% x Surface x 1500
Nota2: la calcul futur peut être réalisé "assez facilement" en indexant loyer, prix d'achat, travaux, précompte, etc... mais pas l'apport ni le PH.


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PIM
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Re : Module de rendement

grmff a écrit :

Nota1: Ass peut être évalué comme 0.8% x Surface x 1500

Et la surface, on la trouve où ?
1.500 : ce sont des € ?, je suppose. Chiffre qui suit l'indexation ? (sur Abex ?)

Et puis, pour le reste, je ne puis pas m'empêcher de sortir mon Shadok...

shadok.jpg

(je taquine)


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grmff
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Re : Module de rendement

PIM a écrit :

(avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité et de me chiffrer le coût du développement.
Lui ai déjà dit que j'allais lancer une collecte (ou un kisskiss ?....)

Il est pas payé en chocolat, celui-là?   angel


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Re : Module de rendement

grmff a écrit :
PIM a écrit :

(avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité et de me chiffrer le coût du développement.
Lui ai déjà dit que j'allais lancer une collecte (ou un kisskiss ?....)

Il est pas payé en chocolat, celui-là?   angel

Il (le chocolat) a le temps de fondre avant d'arriver en Asie...


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PIM
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Re : Module de rendement

Une lecture utile dans L'Echo de ce 24/11/15: comment sont taxés les loyers ?

Il y a donc, en plus, le risque de devoir régulièrement adapter le module si des changements (régionaux) de fiscalité s'opèrent  mad


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D1791
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Re : Module de rendement

Idéalement, il faut tenir compte de l'inflation parce que le loyer suit l'indice santé (d'accord, ce n'est pas l'inflation, mais c'est sensé être lié).
Pour celui qui a emprunté à taux fixe, il va se créer un différentiel loyer-PH qui va devenir de plus en plus sympathique avec le temps.

Idéalement, il faudrait que le taux d'inflation puisse être encodé comme une variable par l'utilisateur.
Parce qu'une inflation de 2%, dans l'immédiat, on n'y est pas vraiment.
Mais j'espère qu'on va vite y revenir.  Il suffit de regarder le Japon depuis 20 ans.


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nicolasl
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Re : Module de rendement

PIM a écrit :

(...) avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité...

Mais, moi c'est Nicolas « L », pour Nicolas Lanonyme, pas Nicolas 1 mad

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PIM
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Re : Module de rendement

nicolasl a écrit :
PIM a écrit :

(...) avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité...

Mais, moi c'est Nicolas « L », pour Nicolas Lanonyme, pas Nicolas 1 mad

Oups ! Sorry...
Cela faisait pourtant Tsar de l'informatique.
Mais si tu préfères retourner à la ruelle anonyme, je serai plus attentif...


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PIM
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Re : Module de rendement

Je viens donc de commander cette prestation  à Nicolasl qui va, comme toujours, s'y donner pleinement.

L'air de rien, cela représente un très très gros travail, comme me l'a expliqué Nicolasl::
"Des variables, des calculs, c'est autant de Javascript et d'HTML à écrire. Dans ce type de travail, on a toujours des dizaines de petites erreurs qui font perdre du temps. C'est comme ça. C'est long..."
"Le développeur ne part pas d'un logiciel comme Excel, où il n'y a plus qu'à utiliser des boutons et remplir des champs existants, juste ajouter ses formules. Non, on part d'un fichier texte, bloc notes, et on doit tout programmer. Les champs n'existent pas, on doit les créer, définir des balises, leurs attributs, les traiter avec des conditions, les boutons aussi. Les fonctions qui s'activent, quand ? Au clic du bouton. En plus d'écrire tous ces calculs et les balises HTML, il faut que ça soit joli, compatible avec son CMS, et quitte à payer pour un produit personnalisé, autant le protéger des concurrents malhonnêtes qui pourraient voler ce travail et l'adapter rapidement sur leur site".

et le tout en version web et pour les versions "applications Apple & Androïd".

Mais pourquoi il nous explique ça, me direz-vous.

C'est ma manie de la transparence.
Par courtoisie pour les pimonautes qui ont participé à la discussion.
Et aussi, parce que, dans un premier temps, j'ai sous-estimé tout ce travail, que j'avais d'abord dit "non" à Nicolasl (au vu de son prix), qu'il en a légitimement conçu une très grosse contrariété vu le temps déjà consacré et que donc, sans verser pour autant dans le concept de la flagellation publique, j'ai décidé de changer d'avis et par respect pour lui, j'ai donc malgré tout commandé ce travail.

Rassurez-vous: je n'organise pas une collecte. J'assume. Comme d'hab.

Mais, cette calculette en restera, pour l'essentiel, à ce que j'énonçais dans mon message du 25/11/15, avec des variables à encoder soi-même (frais acte, charges non récupérables, etc.) , sans rentrer dans les considérations complexes du type inflation, effet de levier, etc.

J'espère que vous serez malgré tout  satisfaits de ce futur nouvel outil, même amputé de certains de vos desideratas.

Vous serez, bien sûr, informé de sa mise online, dès que ce sera fait.

Et j'espère que vous en parlerez positivement et abondamment autour de vous, le moment venu...


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Re : Module de rendement

Voila, je tiens à remercier Pim, c'est vraiment super votre réactivité

J'espère de tout cœur que le module va devenir une référence

J'avais lancer ce post en trouvant le concept du lien vraiment super, je ne m'attendais pas à une discussion aussi constructive avec un résultat à la clé

Merci à tous de faire vivre ce forum


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Himura
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Re : Module de rendement

PIM a écrit :

Je viens donc de commander cette prestation  à Nicolasl

C'est dans l'air du moment, tous les enfants commandent des cadeaux à St-Nicolas  wink

Merci PIM (pour tous les inconnus hors forum, essentiellement, qui seront soulagé de trouver un résultat si positif quand ils feront la recherche de cet outil).

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PIM

PIM
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Re : Module de rendement

Voici le "module de calcul de rendement" déjà disponible dans sa version web, à cette page-ci sur Pim (onglet "calculs")

Les versions "app" : c'est pour très bientôt.

Faites bon usage de ce nouvel outil et n'hésitez pas à nous faire part, ici, de vos observations éventuelles.

Merci à Nicolasl et Mélanie pour cette nouvelle performance.


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Re : Module de rendement

Félicitations pour ce module assez complet.

Vous connaissez mon opinion sur le vrai rendement intéressant sur le long terme pour l'investissement immobilier: l'emprunt, et l'effet levier, qui fait qu'on achète avec l'argent de la banque et qu'on rembourse avec l'argent des locataires. Pour moi, cela manquera toujours...

Mais ce module montre pas mal de points à prendre en compte, qu'on ne comptabilise pas toujours. Et ça, c'est bien.

Au début, j'ai trouvé qu'il y avait beaucoup de cases, et que les libellés n'étaient pas clairs. J'ai vite découvert les définitions en dessous. Ce serait néanmoins plus clair de mentionner quelque part que tous les montants sont annuels.

Pour ma part, j'ai une bonne idée de ce qu'est l'impact sur mon IPP. Mais ce n'est sans doute pas le cas de tout le monde. On pourrait rappeler que, pour les biens résidentiels, l'impact se situe entre zéro et 54% (Taux marginal IPP+Add communaux) de 140% du RC indexé majoré. Soit, pour un RC de 1000€, un impôt IPP potentiellement de 54%x1000x1.4x1.7057 = 1289.51€ de supplément d'impot annuel. Et faire un lien vers la FAQ "Taxation immobilière" (si c'est possible)


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