Module de rendement

Moralité, il faudrait concevoir un module "à plusieurs étages", avec des explications.

Rez: rendement brut pour les brutes:
prix de vente principal (hors frais d'acte)
loyer annuel existant ou escompté
= rendement très très brut

1er étage: rendement brut
prix de vente principal (hors frais d'acte)
droits d'enregistrement + honoraires et frais notaire (soit ajout manuel en fonction du résultat obtenu par les autres modules de calculs Pim, soit  ajout automatiquement en fonction de la localisation mentionnée dans ce module-ci)
(NB: tenir compte du futur potentiel taux de 15 % en RW, le cas échéant....)
loyer annuel existant ou escompté
= rendement brut

2e étage: rendement brut pondéré

prix achat principal
frais d'acte (cfr 1er étage)
travaux indispensables (tvac)
total investissement
revenu locatif estimé après travaux
rendement brut après travaux

3e étage: rendement net approximatif:
prix achat principal
frais d'acte (cfr 1er étage)
travaux indispensables (tvac)
total investissement
revenu locatif estimé après travaux
rendement brut après travaux
Taux d'occupation
Précompte immobilier
Impact IPP
Charges annuelles non récupérables
Frais de gestion
Assurances annuelles
Total revenu locatif adapté (loyer annuel x taux d'occupation moins les frais précités)
Rendement net

Je ne vois pas très bien comment y intégrer les inconnues, autrement que par une remarque générale:
- plus-value potentielle
- inflation et indexation loyers
- le concept d'apport personnel, d'emprunt, de ses frais, de la durée, etc.
Il faut que l'outil reste intelligible.

Qu'en pensez-vous ?
(avant que je ne demande à mon informaticien favori, Nicolas1, d'apprécier la faisabilité et de me chiffrer le coût du développement.
Lui ai déjà dit que j'allais lancer une collecte (ou un kisskiss ?....)

Le module de calcul des indexations de loyer, c'est pour faire effectivement une indexation sur base d'une formule légale.

Le module de calcul du rendement, c'est plutôt pour faire des analyses et des prévisions, basées forcément sur des estimations, et évaluer le rendement d'une acquisition.

En tout cas, c'est comme cela que je le comprends.

Courage Pim, on est avec vous !   

Pas d'accord. Il est parfaitement possible de faire une outil fiable. Mais lequel, là est la vraie question...

Les 12 paramètres:
Prix d'achat
Travaux
Région (pour les frais d'achat)
Loyer
Apport personnel
Montant, taux et durée du PH
Age (pour le calcul"rentabilité avant mes 60 ans" de Himura)
Inflation présumée (pour la plus value et pour les loyers)
Précompte immobilier
Revenu cadastral (pour le calcul des frais IPP)
Taux de vide locatif et/ou de perte (inloué, durée de travaux, impayés)
Assurance

Il serait aussi pas mal de pouvoir calculer le rendement futur, tenant compte de l'indexation des loyers, taxes etc.

Pas d'accord. Pour avoir des statistiques, il faut analyser le marché en permanence. Quand je me suis lancé dans mon coeur de marché actuel, je n'avais aucune expérience dudit marché. J'avais pourtant pas mal de statistiques, à force de visiter, de comparer, de réfléchir, de tableautiser.

J'avais certes une certaine expérience de l'immobilier. Malgré cela, pour les premiers baux, j'ai fait appel à des professionnels et j'ai payé des frais de mise en location: je n'y connaissais rien au marché, et j'ai fait confiance à un pro, pas à mon flair de la situation locale d'un secteur qui m'était inconnu. J'étais pourtant agent immobilier...

Moralité: même les petits joueurs peuvent avoir des statistiques. Basée sur les annonces et les visites, et non basées sur l'expérience, mais statistiques tout de même.

Je rajouterais que je ne conseillerais à personne d'avoir un très gros patrimoine géographiquement proche et homogène. Il faut avarier les poisons pour étaler les risques.

Pour ce qui est de la moins-value, je ne pense pas qu'une moins-value soit possible quand on gère correctement son patrimoine. Hors effets de pointes et de marchés pointus. C'est vrai que Bruxelles a vu passer une flambée lors du passage des "suédois" il y a quelques années. Quand ils se sont retirés, le marché s'est tassé un bon coup. C'est vrai que Waterloo-Lasne s'est tassé un bon coup sur les grosses villas louées à des expats (tassement à la location comme à la vente) et que ceux qui achètent maintenant font de très belles affaires. Et pour ce qui est de LLN, les prix ont été multipliés dans l'ancien par 4 voire ... 10 ou 20 pour certains biens en 15 ans. Ils étaient dans un trou, ils sont sur un pic (ou viennent de le passer et sont dans une chute...) Ceux qui achètent maintenant ne pourront pas revendre à ce prix. Donc, oui, il est des moins values.

Mais si vous achetez un bien en dessous de son prix de reconstruction  (largement en dessous), je ne pense pas que vous puissiez vous tromper. A moins que le batiment ne soit pourri. Mais je ne conseille pas non plus d'acheter des batiments pourris. (même si je suis sûr que certains font un très beau business avec des batiments pourris et de gros travaux.)

C'est pour ça qu'il y a mon deuxième message ;-)

Mais ce premier calcul permet de prendre le problème par l'autre bout et ainsi d'ajuster les fonds propres strictement nécessaires en fonction de l'investissement voulu - ce que je trouve préférable. Après, ce n'est qu'une question de capacité d'investir, ajusté sur le timing le plus court.

Dernière modification par Himura (24-11-2015 14:10:18)

L'inconvénient c'est que ça ne met pas en évidence l'effet de levier (sauf si vous financez 100% sur fonds propres).
Pour moi, le dénominateur, c'est avant tout les capitaux propres, le cash, que je mets moi-même dans le projet.
Et tout le charme de l'immobilier, c'est quand même lorsque c'est le locataire qui, en permettant le remboursement du crédit bancaire, finance la toute grosse part du bien.  Parce que c'est là que le rendement est au top.

De mon côté :

A l'achat, pour évaluer l'opportunité d'un bien :
- Brut : Total annuel des loyers bruts  /  prix d'achat (simple, non majoré des frais) --> c'est souvent ce rendement qui est discuté ou annoncé par des agents d'ailleurs
- Net : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances)  /  prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net travaux : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances)  /  (prix d'achat + travaux planifiés sur la première année - toiture, mise en conformité, etc.)

Ensuite, j'établis une rentabilité mensuelle, en incluant l'ensemble de tous les frais à supporter, et les déduits des revenus.
Ca donne :
+ le montant des loyers mensuels
- le montant mensuel du crédit
- les frais de charges que je supporte (communs, appartement vide, ...)
- les frais estimés d'entretien, mensualisés (sur base d'expérience, dur à quantifier).

Ce dernier calcul me permet d'établir le cash flow mensuel alloué au projet - et surtout, d'adapter la formule et la durée du crédit en fonction.

Mon avis personnel est que ce n'est pas possible de tenir compte de la valeur de l'immeuble annuellement pendant la période de détention.
La valeur d'un bien, c'est son prix d'achat et son prix de vente réel, à deux instants bien précis.
Parce que temps que ce n'est pas vendu, qu'est-ce que ça vaut ?
Pour les produits financiers cotés en continu, c'est possible : une action Solvay a la même valeur qu'une autre action Solvay.
Mais pour un bien immobilier, même si le voisin vient de vendre sa maison, il est quasi impossible qu'elle soit la même que la mienne, donc son prix est différent.
Et le prix au m2 n'a de sens (pour autant qu'il en ait un) que pour des appartements, et encore.

Mais comme votre avis semble diverger du mien, je suis curieux de lire votre façon de calculer ou de tenir compte de la valeur annuelle.