Module de rendement

Il y a beaucoup de paramètres, 2 moments différents et 2 objectifs dont il faut pouvoir tenir compte.

Il y a le moment avant l'achat pour évaluer l'opportunité de l'investissement et il y a le contrôle à posteriori pour vérifier que l'investissement tient la route avec le plan initial.

Il y a celui qui investi dans le but de revendre pour lequel il faut tenir compte de la plus-value potentielle.
Il y a celui qui ne cherche que le revenu et pour qui l'intégration d'une plus-value n'a pas de sens.

Parmi les paramètres qui me viennent d'emblée à l'esprit :
- le prix d'achat
- les frais lors de l'achat
- le montant des travaux réalisés juste après l'achat
- le montant des travaux à réaliser ultérieurement à actualiser en fonction du moment estimé de réalisation (remplacer une chaudière 5 ans ou 10 ans après l'achat, ce n'est pas pareil)
- le montant du crédit
- la mensualité ou l'annualité du crédit
- le loyer
- la vacance locative
- les frais annuels (assurance par ex)
- le RC
- les additionnels communaux
- le taux d'indexation du loyer
- le taux d'indexation des frais
- le taux d'évolution du marché immobilier (pour estimer la plus-value potentielle)

Au final, avec une bonne feuille Excel, on peut modéliser tout ce qu'on veut et en tirer même des graphiques.

Bonne chance à PIM !

Rendement brut de brut:
Rapport Loyer annuel sur valeur

rendement brut de brut pour évaluer si un achat est opportun:
Loyer annuel sur prix de vente additionné des frais de vente

Rendement "cash flow" de l'argent investi
Rapport entre les revenus nets et l'investissement
-Les revenus nets  = loyer annuel - frais (assurance, frais de copropriété à charge du propriétaire, revenu cadastral, frais de permis de location, frais de certificat PEB, mensualité du prêt hypothécaire...)
-Argent investi: le cash que j'ai mis dans mon achat
Ce rendement peut-être négatif, cela ne veut pas dire que c'est un mauvais plan. En effet, au bout du PH, on est propriétaire et on n'a plus de PH à rembourser.
Mais ce rendement peut aussi être supérieur à 100%, voire infini si on fait un prêt à 120%. Ce n'est pas pour cela que c'est sans risque ni une bonne affaire.

Rendement actuariel de l'argent investi
Revenus nets hors remboursement capital:  loyer annuel - frais (assurance, frais de copropriété à charge du propriétaire, revenu cadastral, frais de permis de location, frais de certificat PEB, intérêts du prêt hypothécaire...)
Plus-value: 2% annuel de la valeur de l'immeuble
Argent investi: l'apport personnel que j'ai mis dans l'affaire, pour les travaux, l'achat, les frais de notaire.
Ce rendement peut-être très important. 25% de rendement annuel n'est pas impossible. Mais ne le dites pas à votre banquier, vous passeriez pour quelqu'un de pas sérieux. Même si ce rendement est le vrai rendement de votre argent.

A noter que ces rendements change chaque année. En fonction de la valeur de votre immeuble (qui change chaque année), en fonction des loyers (qui changent chaque année), de l'assurance, du précompte, etc. Ce qui ne change pas, c'est le cash investi et la mensualité de PH.

Pour info, pour l'assurance, je prends 0.8% de la surface construite multipliée par 1500. Cela donne une idée.

Le tout est donc de voir quel rendement vous voulez calculer...