Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Bonjour et bienvenue sur le forum de Pim.be

C'est comme modérateur que je vous poste ce message.

Vous vous trouvez sur le site internet d'un Agent Immobilier. Je sais que cela ne se vois pas tellement, mais c'est ainsi.

Demander des témoignages sur un concurrent/confrère sur le forum d'un agent, c'est un peu limite, non?

Par ailleurs, c'est contraire à la charte du forum. J'anonymise donc votre message.

Et tant qu'à être précis, je souligne que même s'il s'agit du forum du site d'un agent immobilier, celui-ci n'a pas d'activité de syndic.
J'ai même demandé mon omission du tableau pour cette activité-là.

@ ninifel: je rejoins l'interrogation de GT: quelle conclusion tirez-vous de la précision apportée par Grmff ??

ce n'est pas incompatible

D’abord le promoteur est propriétaire d’un tiers des lots privatifs.

Il peut participer à l’AG sous condition qu'il prouve sa qualité de propriétaire lors le calcul du quorum.
Le quorum est à vérifier par le bureau de l'AG (= président de l'AG, secrétaire de l'AG et le syndic en fonction). Le PV est fait par le syndic (ou un de ses préposés). Il y a intérêt que le secretaire (qui surveille l'établissement du PV, mais ne l'écrit pas) soit un CP impartial. Refusez le cumul de cette fonction par le syndic.

MAIS le promoteur doit lui-même prouver qu’il s’est conformé le cas échéant à la disposition suivante du Code Civil, avec une date certaine avant la date de l’envoi de l’invitation (ou s'il a désigné comme personne morale un représentant, .... qui est inscrit à la page de son entreprise à la Banque Carrefour):

Par contre le syndic, qui est une personne morale, doit prouver qu’il s‘est conformé à la disposition suivante. Ce qui implique que s’il n’a pas fait la déclaration préalable au plus tard lors de la communication de l’ordre du jour, que la décision de l’AG de nommer un syndic devient au moins précaire.

En plus le membre de l'AG pour les lots privatifs du promoteur, n'aura au maximum que 50% des votes, et il faut au moins 50%+1.

Finalement lisez attentivement toutes les pages du site internet du candidat-syndic. Fait-il des références à la loi de 2010 ou à l'AR du 12.07.2012 ?

Un candidat-syndic, qui veut signer un contrat avec l'ACP, doit être capable de prouver que la personne morale à désigné un representant permanent en imprimant et diffusant sur la page BCE de son entreprise.

Tuyau: lors de l'AG votez NON en cas de doute ( ou information incomplète). Abstenez vous de voter ABSTENTION.

Dernière modification par luc (20-12-2015 19:19:01)

C'est bien cela.

Petite note: il était prévu que le promoteur présente 3 syndics bilingues au vote de la 1ère AG (qui a lieu demain soir), hors il n'en présente qu'un seul (et même pas bilingue). Je crains donc une entente entre le promoteur et son copain syndic :s

Vu qu' il y aura réception provisoire et définitive des parties communes (et coordination pour finalisation travaux éventuelle) par ce syndic, il pourrait arriver que les intérêts des copropriétaires et ceux du promoteur divergent, et dans ce cas, il est préférable d'avoir un syndic qui est de notre côté plutôt que de celui du promoteur.

Même si j'attends la livraison de mon appart avec impatience, personnellement, je tends plutôt à choisir de protéger mes intérêts quitte à prendre le risque de retarder la livraison si le vote du syndic devait être postposé, mais il faut aussi que les autres copropriétaires me suivent, et comme il y a déjà du retard et que tout le monde est donc pressé de recevoir son appart, c'est pas gagné... D'autant plus que le syndic du promoteur sera à l'AG pour présenter son offre. L'idéal serait que le syndic qu'un ami m'a recommandé puisse produire un projet de contrat et venir présenter son offre demain à l'AG également, je vais le contacter demain à la 1ère heure.

@GT

Ayant bien lu et compris (comme vous) le contexte de la question d’Aurelie888, je me suis basé sur mon expérience très concrète et très similaire.

L’origine structurel de la "problématique" de mon ACP bilingue de 248 appartements se situe en 1978/1986, quand le promoteur a voulu forcer la réception provisoire/définitive des parties privatives/communes en mélangeant tout, avec la complicité du nouveau syndic.  J'étais à ce moment le plus jeune propriétaire.

On avait nommé un nouveau en 1983, mais il avait "oubliè" de communiquer ses liens  avec l'ancien syndic. On a donc été roulé dans la farine. Ce sont les défauts de construction initiaux qui posent encore problème maintenant. Problème initial d'environs 100.000 EUR (prix 2015) monté à plus que 1.000.000 EUR (prix 2015) par des travaux de bricolage de firmes qui faisaient faillite tous les trois ans.

Les lois des 1994 et 2010 ont clarifié tout cela. Mes suggestions à Aurelie888 tiennent donc compte avec mon expérience très concrète ET avec les lois de 1994 et 2010 ET avec le fait que l’ACP d’Aurelie888 se situe probablement dans ma commune (ou une commune avoisinante).

La gestion du syndic doit être avant tout transparente (= claire et honnête).

Ayant lu le site internet du syndic proposé, je suis d’avis que ce syndic donne l’impression qu‘il n’applique pas la loi de 2010. Qu’en fait qu’il appartient à ce groupe d’agents immobiliers qui n’ont pas compris le changement profond qui se passe à ce moment à l’IPI.

Il se peut qu‘il a compris, mais je doute tant qu’il ne le dit pas personnellement en public (= sur son site internet). En Belgique on parle d’un syndic d’ACP (= il gère l’ACP, qui lui gère les parties communes de l’immeuble) et en France d’un syndic d’immeuble (= il gère l’immeuble et demande de l’argent aux copropriétaires).

@Aurelie888

Ayant moi-même une AGE ce soir de 17h à 22h (3me séance des en fait 6 planifiés pour traiter +100 points - pas d’AG réelle depuis mars 2013), je n’ai pas tout dit sur ce forum. Puisque certains arguments seront d’abord avancés par moi ce soir à mon AG.

Dernière modification par luc (21-12-2015 07:18:06)

L'article 577-8 § 4, 13°, C. civil énonce que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré.

L'article 577-7, § 1er, 1°, d), C.civil auquel renvoie l'article cité ci-dessus prévoit   que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°.

Force est de constater d'une part que l'article 577-8 § 4, 13°, C. civil s'impose au syndic et d'autre part l'absence de syndic puisque l'AG convoquée par le promoteur a pour objet son élection.

Force est également de constater que l'AG ne s'est pas encore prononcée sur le montant des marchés et contrats à partir duquel une concurrence est obligatoire.

Quels sont donc les formes (légales?) et le délai légal qui n'auraient pas été respectés ?

Je rappelle également que le  code civil (art. 577-8, C. civil) prévoit que le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété. Ce ne semble pas être le cas ici. Mais, dans les faits, si une seule candidature est présentée à  l'AG et qu'elle l'est par le promoteur, il s'agit d'une quasi désignation. La responsabilité de cette situation en incombe aux acquéreurs qui avaient l'opportunité de présenter des candidats syndics. Le promoteur a finement joué et bénéficié de l'inexpérience et de l'inertie des acquéreurs qui se trouvent maintenant dans l'embarras.

Dernière modification par GT (21-12-2015 09:48:37)

Les dispositions de l'article 577-6, § 10 prévoient

Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Quant au § 12, il stipule.

Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
   Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.]

Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.

@ GT: voici le lien vers la page où l'on peut lire que le promoteur proposera 3 candidatures de syndics bilingues (plus ou moins au milieu de la page):
lien supprimé