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Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurelie888
Pimonaute
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Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Bonjour,

Je vais prochainement emménager dans une nouvelle copropriété, notre première AG est prévue ce lundi et le vote du syndic est au programme.

Par contre, il semblerait que le promoteur n'a pour l'instant qu'un seul syndic à proposer: Immo ***.

Voter lorsqu'il n'y a qu'un seul choix me paraît un peu léger.

Le promoteur m'a dit que nous pouvions proposer d'autres syndics au vote.


Mes questions à la communuaté Pim sont donc les suivantes:

1. Connaissez-vous Immo ***? votre feedback?
2. Avez-vous un bon syndic sur Bruxelles (bilingue de preference) à conseiller?
3. Question: une fois que j'ai des coordonnées de syndic, j'imagine qu'il faut d'abord - avant de les proposer au vote -  les contacter pour demander s'ils ont des disponibilités pour la gestion de notre complexe d'appartements? D'autres actions à entreprendre?


Merci d'avance et bien à vous,

Aurelie

edit pim: anonymisé nom
edit grmff: anonymisé deuxième référence oubliée par pim  big_smile

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

ninifel a écrit :

Mentionner au Promoteur et à sa réunion que d'expériences on sait tous  Le Juge est toujours particulièrement favorable et attentif à la bonne information et au choix donné ( ou pas) aux copropriétaires.  Le texte de loi du Code Civil sur la copropriété forcée renforce ce message ::

article 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

Si les offres n'ont pas été récoltées vous pourriez faire connaissance pour débuter une discussion ce soir  SANS passer au vote qui est prématuré par défaut de formes et de délai de réflexion légal

L'article 577-8 § 4, 13°, C. civil énonce que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré.

L'article 577-7, § 1er, 1°, d), C.civil auquel renvoie l'article cité ci-dessus prévoit   que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°.

Force est de constater d'une part que l'article 577-8 § 4, 13°, C. civil s'impose au syndic et d'autre part l'absence de syndic puisque l'AG convoquée par le promoteur a pour objet son élection.

Force est également de constater que l'AG ne s'est pas encore prononcée sur le montant des marchés et contrats à partir duquel une concurrence est obligatoire.

Quels sont donc les formes (légales?) et le délai légal qui n'auraient pas été respectés ?

Je rappelle également que le  code civil (art. 577-8, C. civil) prévoit que le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété. Ce ne semble pas être le cas ici. Mais, dans les faits, si une seule candidature est présentée à  l'AG et qu'elle l'est par le promoteur, il s'agit d'une quasi désignation. La responsabilité de cette situation en incombe aux acquéreurs qui avaient l'opportunité de présenter des candidats syndics. Le promoteur a finement joué et bénéficié de l'inexpérience et de l'inertie des acquéreurs qui se trouvent maintenant dans l'embarras.

Dernière modification par GT (21-12-2015 10:48:37)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurelie888 a écrit :

Merci pour vos conseils.

Ninifel je ne comprends ps bien ton dernier coneil qui est de mentionner les réserves (et de faire une photo du PV?) lors de la signature de la feuille de présence. Celle-ci a eu au tout début de la réunion, et exprimer mes réserves se ferait plutôt en cours/fin de réunion sur base du déroulement de celle-ci.

J'ai relu l'acte de base hier, et il est mentionné (contrairement au site internet de la ***, avec laquelle j'ai acheté) que le promoteur devait présenter un (et non 3) syndic à la 1ère AG, avec une offre chiffrée bilingue (toujours pas reçue), et que l'on devait IMPERATIVEMENT élire le syndic lors de la 1ère AG. Donc, sauf en cas de vice de procédure, cela me semble mort pour reporter l'élection du syndic à une prochaine échéance.

1) Je ne comprends pas le conseil de mentionner des réserves sur la feuille de présences qui a pour objet d'identifier les copropriétaires présents et représentés.

2) Pourriez-vous reproduire le contenu du site internet de *** prévoyant la présentation de 3 candidats syndics ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

ninifel a écrit :

MON CONSEIL : la grande prudence est de mise ce soir ( un défaut d'information qui peut cacher des choses) avec conseil de signature de la feuille de présence enmentionnant  SOUS RESERVES + Photo du PV en séance

Les dispositions de l'article 577-6, § 10 prévoient

Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Quant au § 12, il stipule.

Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
   Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.]

Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurelie888 a écrit :

Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe wink (en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).

Merci encore pour votre aide,

Aurelie

Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par xxx et 16 non conventionnés commercialisés par xxx) + les emplacements de parking et des caves.

Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).

Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.

Chaud, chaud...

Dernière modification par GT (21-12-2015 21:23:55)

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Aurelie888
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

@ GT: voici le lien vers la page où l'on peut lire que le promoteur proposera 3 candidatures de syndics bilingues (plus ou moins au milieu de la page):
lien supprimé

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ninifel
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience  et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :

http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf

@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau  cool

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GT
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurelie888 a écrit :

@ GT: voici le lien vers la page où l'on peut lire que le promoteur proposera 3 candidatures de syndics bilingues (plus ou moins au milieu de la page):
(supprimé - Pim)

Avez-vous vérifié que le compromis fait état de la candidature de 3 syndics ?
Quid de l'acte authentique sur ce point ?

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ninifel
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Je fais suite à mon message conseillant sérieusement l'adhésion annuelle de l'ACP au SNPC pour assister juridiquement les copropriétaires afin de former un bon contrat complet adapté à la copropriété et je complète par ce lien bien pratique pour trouver les syndics d'une commune :

http://www.ipi.be/lagent-immobilier/rec … z-tous-ici


Les témoignages reçus ci-avant dans ce post et ma longue expérience de syndics qui défilent dans mon ACP confirme cet adage :

Solution.jpg

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GT
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

ninifel a écrit :

Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience  et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :

http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf

@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau  cool

Si il existe des associations concurrentes

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luc
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

GT a écrit :

(...) Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.

Le promoteur est au moins directement un organisme public: le ***. A première vue la ***, sauf son président, n'a aucun représentant permanent, selon la BCE.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

GT a écrit :
ninifel a écrit :

Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience  et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :

http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf

@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau  cool

Si il existe des associations concurrentes

Eaxct. Je suis membre des trois les plus importants dans ma région.

Mais la suggestion de Ninifel reste valable pour ce problème spécifique.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

luc a écrit :
GT a écrit :

(...) Or, dans le cas soumis, aucun syndic en fonction au début de l'AG.

Le promoteur est au moins directement un organisme public: le SDRB. A première vue la SDRB, sauf son président, n'a aucun représentant permanent, selon la BCE.

A lire les pages 1 à 3 de l'acte de base, le premier comparant est la *** également dénommée dans la suite de l'acte : ***, le tréfoncier, ou le propriétaire du terrain tandis que le second comparant est la *** également dénommée dans la suite de l'acte le superficiaire, ou le promoteur.

Puisque que les dispositions transitoires citées pages 21 de l'acte de base prévoient que la première AG des copropriétaires de chaque association sera réunie par les comparants (càd le *** et ***) qui en assureront la présidences, rien n'empêche qu'ils y envoient un représentant.

Dernière modification par GT (21-12-2015 14:39:19)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

luc a écrit :
GT a écrit :
ninifel a écrit :

Aurélie mon conseil à cette copropriété toute neuve pour prendre un bon départ sur une base saine ( qui rime avec une vie sereine ) c'est de commencer par dépenser 250€/an pour prendre régulièrement les avis du Service Juridique de l'asbl SNPC dont les juristes ont une patience  et une compétence inégalable avec sagesse et expérience depuis des lustres en cette matière :

http://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws. … rietes.pdf

@PIM pardon ce n'est pas de la pub puisque il n'y a pas de concurrence sur ce créneau  cool

Si il existe des associations concurrentes

Eaxct. Je suis membre des trois les plus importants dans ma région.

Mais la suggestion de Ninifel reste valable pour ce problème spécifique.

La nouvelle ACP ne s'est jamais réunie. Aucune décision n'a jamais été prise concernant l'affiliation collective au SNPC. Comment voulez-vous que les membres de la copropriété s'adressent actuellement au SNPC pour le(s) problème(s) spécifique(s) soulevé(s) rencontrés aujourd'hui à moins qu'ils ne soient membres de cette association à titre personnel ?

Ceci dit, je partage le point de vue concernant l'intérêt d'une affiliation collective, notamment au SNPC dont les points de vue et éclairages sont intéressants. Mais ce ne sont que des avis.

Mais ceci ne fait pas partie des préoccupations actuelles d'Aurelie888.  L'affiliation au SNPC n'est pas à l'ordre du jour de l'AG.

Dernière modification par GT (21-12-2015 14:52:30)

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Aurelie888
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

GT a écrit :
Aurelie888 a écrit :

Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe wink (en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).

Merci encore pour votre aide,

Aurelie

Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par Citydev et 16 non conventionnés commercialisés par Consortium immobilier général) + les emplacements de parking et des caves.

Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).

Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.

Chaud, chaud...


Bien remarqué GT! Merci!
En effet l'AG d'aujourd'hui ne concerne que les bâtiments 16 à 22, donc 52 appartements (mais la "un tout peu petit bonne nouvelle"), c'est que pour ces blocs-là, il n'y en a que 9 qui n'ont pas encore été vendus (bon y en a 2 énormes qui comptent double wink), ce qui réduit le poids des voix du promoteur wink)

Suis encore en train de chercher un syndic mais pas simple de trouver quelque chose pour ce soir..

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Aurelie888 a écrit :
GT a écrit :
Aurelie888 a écrit :

Seule manière d'éviter une élection "par défaut" du syndic du promoteur, c'est d'en trouver un autre avec un projet de contrat pour ce soir. Chaud chaud.. Si vous avez de bons syndics à conseiller, idéalement bilingues (et de préférence, mais pas obligatoire, du Nord/Ouest de Bruxelles), je suis toute ouïe wink (en MP)
J'en ai déjà eu quelques-uns conseillés par des amis que je vais maintenant appeler (le premier qui m'avait été conseillé n'ayant pas de disponibilités pour le moment).

Merci encore pour votre aide,

Aurelie

Le complexe immobilier visé par l'acte de base comporte non pas 78 mais 52 appartements ( 36 conventionnés commercialisés par *** et 16 non conventionnés commercialisés par *** + les emplacements de parking et des caves.

Les offres chiffrées d'un syndic pour la gestion de ce complexe tiendront compte du nombre d'appartement et de parkings (à communiquer aux candidats potentiels + acte de base).

Un candidat syndic sérieux prendra connaissance de l'acte de base avant de faire offre en connaissance de cause.

Chaud, chaud...


Bien remarqué GT! Merci!
En effet l'AG d'aujourd'hui ne concerne que les bâtiments 16 à 22, donc 52 appartements (mais la "un tout peu petit bonne nouvelle"), c'est que pour ces blocs-là, il n'y en a que 9 qui n'ont pas encore été vendus (bon y en a 2 énormes qui comptent double wink), ce qui réduit le poids des voix du promoteur wink)

Suis encore en train de chercher un syndic mais pas simple de trouver quelque chose pour ce soir..

J'ai eu la curiosité de consulter le site de *** et de *** Lots (conventionnés)19,20,21 et 22 : appartements non vendus : 12 et lots (non conventionnés) 16 et 17 : non vendus 8 . Je suppose que le promoteur est le même pour les lots conventionnés et non conventionnés. Tous ces lots font partie de l'association principale **** lots 16,17,19,20, 21,22.
A côté de l'association principale, il existe des associations partielles dénommées "*** Lot 16", *** Lot 17", ***s lot 19", "***s lot 20", "***s lot 21", "*** lot 22" et"Clos ***Lot 22""C***Parkings" . Toutes ces associations ont la personnalité juridique et sont régies par un acte de base et un règlement de copropriété.

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PIM
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

En un mot comme en cent: cela ne me plaît pas beaucoup de lire tout ce dépiautage nominatif sur un dossier en particulier: on sort du cadre du forum.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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ninifel
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

encore 2 choses

1/ Aurelie888 aurait écrit ceci :

J'ai relu l'acte de base hier, et il est mentionné (contrairement au site internet de la ***, avec laquelle j'ai acheté) que le promoteur devait présenter un (et non 3) syndic à la 1ère AG, avec une offre chiffrée bilingue (toujours pas reçue), et que l'on devait IMPERATIVEMENT élire le syndic lors de la 1ère AG.

je fais remarquer que dans pareille condition .... ce serait pas une "élection"  mais plutot ceci :

CommunistesTintinChezles.jpg


2/ Pour  la question d'Aurélie concernant de la limitation du pouvoir votal d'un gros propriétaire qui serait trop dominant dans le débat démocratique,  le texte de loi a également prévu une limitation à lire ici dans  le texte de loi :

Tout cela mérite  réflexion pour prendre un départ sur une base saine et sereine , ce soir vous pourriez faire connaissance entre copropriétaires pour débuter une discussion  SANS passer au vote qui est visiblement prématuré par défaut d'information ( puisque personne n'a reçu le projet de contrat ) et absence de délai de réflexion légal.

La "MIse en continuité d'Ag " à une 2èeme session ne pose aucun problème ( cela se fait couramment)....

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

PIM a écrit :

En un mot comme en cent: cela ne me plaît pas beaucoup de lire tout ce dépiautage nominatif sur un dossier en particulier: on sort du cadre du forum.

Je comprends vos réticences dès lors que des personnes morales ont été identifiées.
L'idéal eut été de supprimer les références à celles-ci. Et pourquoi ne pas de supprimer actuellement l'intégralité de ce post ?

Personnellement, je m'abstiendrai de continuer à participer sur le sujet précis tel qu'il est présenté.

Et si cela doit être précisé mes conseils de vigilance s'adressent à toutes les associations de copropriétaires confrontées à n'importe quel promoteur.

Dernière modification par GT (21-12-2015 16:57:00)

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Aime ce post :

PIM

PIM
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Nettoyage effectué  hmm


Erik DECKERS
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Aurelie888
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Re : Un syndic à conseiller? (nouvelle copro- complexe neuf - de 78 unités)

Merci à tous pour votre aide.

Pour vous donner un petit feedback: j'ai obtenu 2 offres de syndics bilingues qui ont de plus accepté de venir se présenter à l'AG de ce soir. J'en ai informé le promoteur.  Celui-ci a décidé au dernier moment que la réunion de ce soir ne serait qu'une réunion d'information et non pas une AG où on allait voter. Apparemment on ferait finalement potentiellement les réceptions provisoires des apparts avant la réception des communs (bizarre mais bon).

La prochaine AG a l'air +/- (je dis +/- car tout ceci était totalement désorganisé... Ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui ont du venir avec une prochaine date d'AG) fixée le 12/01.

Bonne soirée,

Aurelie

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