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Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq
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Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Bonjours à tous.
Décidément on ne peux pas terminer l'année veille de noël sans avoir des surprises dans sa boite aux lettres.
J'ai reçu un simple courrier non timbré avec le mot recommandé écrit sur l'enveloppe, ma charmante locataire (une blonde, c'est la troisième sur 2 ans qui me fait un coup de pied de cochon, je vais finir par croire qu'elle n'ont pas beaucoup de cervelles)
Cette charmante locataire qui avait signé un bail à durée déterminé signé le 1 er Août 2015 et ce pour une durée de 3 ans m'écrit: je vous fais part de mon intention de résilier mon contrat de location de l'appartement que j'occupe depuis le 1/8/2015, mon préavis débutera le 1/01/2016 et ce terminera le 31/03/2016 respectant ainsi le délai de préavis de 3 mois auquel je suis tenue.
Cette charme dame confond le bail a durée de 9 ans où on peut résilier le bail sans motifs mais comme celui-ci est notifié durant la 1 ère année elle doit me payer une indemnité de 3 mois de loyer en plus de son loyer, ce qui n'est pas prévus dans son courrier.
La cerise sur le gâteau de noël nous sommes liée par un bail à durée déterminée de 3 ans, nous savons tous que ce genre de bail n'est pas résiliable avant la date d'échéance.
Dans le courrier que j'ai l'intention de lui écrire je stipule que je ne suis pas d'accord avec son préavis et que je la met en demeure d'honorer son bail jusqu'à la date d'échéance et qu'a défaut je me verrais obliger de lui réclamer une indemnité égal aux nombres de mois à échoir si elle ne respecte pas celui-ci.
Ma question  est : y a t'il une jurisprudence qui pourrait réduire l'indemnité dans le cas d'un bail à durée déterminé.
Nous savons aussi que certain juge de paix sont indulgent et réduise l'indemnité.
Merci à tous pour vos réponses sur le sujet


jacq

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grmff
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Quelle idée de faire un bail sans possibilité de résiliation anticipée pendant 3 ans. Qui sait où il devra être dans 3 ans?...


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rexou
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

La réaction la plus courante (à ma connaissance) des juges est d'accorder la résiliation avec une indemnité de 3 mois, ou dégressive (calquée sur les baux longs : 3/2/1 mois, pour la 1re, 1e ou 3e année).

Il existe même des justices de paix qui ont une jurisprudence propre : un seul mois d'indemnité, quel que soit le bail et en toute circonstances. Y compris rupture dans la première année d'un bail de 3 ans, et locataire faisant défaut au jugement !

Votre blonde n'est peut-être pas plus timbrée que son courrier... mais si vous n'accusez pas réception, elle éprouvera quand même certaines difficultés à établir l'envoi de sa prose. ^^ Ceci dit, le mieux je pense est de lui faire remarquer que le bail ne prévoit pas, mais que dans votre grande bonté, vous acceptez de... moyennant une indemnité de rupture de 3 mois. Et dans le cadre de bonnes relations, à votre place, j'accepterais de réduire à 2 mois, voire 1 mois et demi si la fin de location se déroule sans soucis. ^^


rexou

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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

grmff a écrit :

Quelle idée de faire un bail sans possibilité de résiliation anticipée pendant 3 ans. Qui sait où il devra être dans 3 ans?...

Donc un bail a durée déterminée c'est de la poudre aux yeux on revient aux règles du bail à 9 ans, pourquoi ne pas changer purement la loi sur le bail a durée de 1,2,3 ans
Pour info que prévoyez vous dans votre bail à ce sujet?
Que prévoit le bail de Pim?


jacq

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rexou
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Les juges ont une très grande liberté de décision.
La formulation d'un bail permet de négocier souvent avec le locataire une solution équilibrée.
En cas de litige persistant et d'action en justice, voir quelles sont les positions du juge de la juridiction concernée.
Perso ,je prévois une possibilité de rupture avec indemnité irréductible de 3 mois. Je n'y crois pas. Je n'applique pas. Mais cela aide à négocier un compromis.


rexou

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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

rexou a écrit :

Votre blonde n'est peut-être pas plus timbrée que son courrier... mais si vous n'accusez pas réception, elle éprouvera quand même certaines difficultés à établir l'envoi de sa prose. ^^ Ceci dit, le mieux je pense est de lui faire remarquer que le bail ne prévoit pas, mais que dans votre grande bonté, vous acceptez de... moyennant une indemnité de rupture de 3 mois. Et dans le cadre de bonnes relations, à votre place, j'accepterais de réduire à 2 mois, voire 1 mois et demi si la fin de location se déroule sans soucis. ^^

Non elle n'est pas timbrée du tout plutôt très intelligente, je présume qu'elle a déposé cette lettre dans ma boite aux lettres veille de noël le jour qu'elle à déposé la lettre rc à la poste qui me parviendra peut être lundi ou mardi.
Cela ne change pas grand chose au problème sauf le fait de reporter son préavis à un ou deux mois de plus si je n'accuse pas réception de son courrier ordinaire
D'ailleurs elle se vante être gestionnaire a titre privé ,d'un patrimoine immobilier de logement à Bruxelles, donc semi professionnel comme ont dit un homme prévenus en vaut deux....... ou plus

La 1ére blonde est partie a l'anglaise et à mis les clefs dans ma boite aux lettres avec un petit mots je vous abandonne ma garantie a titre d'indemnité.(3 mois)
La 2 éme blonde a pris un avocat qui voulait me faire gober que le bail de courte durée n'était pas enregistré ,sa cliente pouvait partir sans préavis, nous avons conclut à un accord 3 mois d'indemnités et elle partait sur le champ. Ce sujet a été débattus sur ce forum il y a plusieurs mois en 2013 et cela m'a beaucoup aidé.
La3 émme blonde  a l'amiable nous avions décidés de mettre fin au bail sur le champ 3 mois d'indemnités, elle occasionnait des troubles de voisinages que j'aurais perdus les autre locataires de l'immeuble.
La 4 éme blonde ,j'avais oublié la troisième est donc le sujet du jour.


jacq

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PIM
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq a écrit :

Que prévoit le bail de Pim?

art.2:
SOIT : ....... mois / années
(bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ....................................
se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de
chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins
................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à
trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première,
deuxième ou troisième année.


Erik DECKERS
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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

PIM a écrit :
jacq a écrit :

Que prévoit le bail de Pim?

art.2:
SOIT : ....... mois / années
(bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ....................................
se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de
chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins
................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à
trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première,
deuxième ou troisième année.

Voici la clause prévue dans mon bail:
En cas de résiliation du bail à ses tors le preneur devra supporter tous les frais et dépens et autres a provenir du chef de cette résiliation et payer outre le loyer, les charges ect....Plus une indemnité forfaitaire et irréductible équivalente a 6 mois de loyer

En principe, il n’est pas possible de mettre fin au bail de courte durée avant la date
d’échéance du contrat.
La plupart des tribunaux admettent la validité de clauses de résiliation anticipée fixant
des conditions particulières à charge du locataire (ex. : retrouver un nouveau locataire
agréé par le propriétaire, prise en charge des frais d’annonce et d’affichage, paiement
d’une indemnité de ... mois de loyer).
C.


jacq

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PIM
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq a écrit :
PIM a écrit :
jacq a écrit :

Que prévoit le bail de Pim?

art.2:
SOIT : ....... mois / années
(bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ....................................
se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de
chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins
................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à
trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première,
deuxième ou troisième année.

Voici la clause prévue dans mon bail:
En cas de résiliation du bail à ses tors le preneur devra supporter tous les frais et dépens et autres a provenir du chef de cette résiliation et payer outre le loyer, les charges ect....Plus une indemnité forfaitaire et irréductible équivalente a 6 mois de loyer

En principe, il n’est pas possible de mettre fin au bail de courte durée avant la date
d’échéance du contrat.
La plupart des tribunaux admettent la validité de clauses de résiliation anticipée fixant
des conditions particulières à charge du locataire (ex. : retrouver un nouveau locataire
agréé par le propriétaire, prise en charge des frais d’annonce et d’affichage, paiement
d’une indemnité de ... mois de loyer).
C.

Vous confondez la résiliation prononcée aux torts du preneur et la faculté qui lui est contractuellement donnée (comme dans cette clause du bail pim) de résilier en cours de contrat.

La résiliation aux torts du preneur fait l'objet de l'article 13 de notre bail:
"13.RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification
de la sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement."


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rexou
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Jack, je vous livre une idée pour ce qu'elle vaut : et si vous tentiez de louer à une brune?  big_smile
Sans vous certifier que ce sera mieux, je sens que vous ne risquez pas trop que ce soit pire !  devil

La plupart des tribunaux admettent la validité de clauses de résiliation anticipée fixant
des conditions particulières à charge du locataire (ex. : retrouver un nouveau locataire
agréé par le propriétaire, prise en charge des frais d’annonce et d’affichage, paiement
d’une indemnité de ... mois de loyer).

"La plupart des tribunaux..." Suis pas sur que nous vivions dans le même pays !

Dernière modification par rexou (26-12-2015 00:15:03)


rexou

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Erico
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq a écrit :
rexou a écrit :

Votre blonde n'est peut-être pas plus timbrée que son courrier... mais si vous n'accusez pas réception, elle éprouvera quand même certaines difficultés à établir l'envoi de sa prose. ^^ Ceci dit, le mieux je pense est de lui faire remarquer que le bail ne prévoit pas, mais que dans votre grande bonté, vous acceptez de... moyennant une indemnité de rupture de 3 mois. Et dans le cadre de bonnes relations, à votre place, j'accepterais de réduire à 2 mois, voire 1 mois et demi si la fin de location se déroule sans soucis. ^^

Non elle n'est pas timbrée du tout plutôt très intelligente, je présume qu'elle a déposé cette lettre dans ma boite aux lettres veille de noël le jour qu'elle à déposé la lettre rc à la poste qui me parviendra peut être lundi ou mardi.
Cela ne change pas grand chose au problème sauf le fait de reporter son préavis à un ou deux mois de plus si je n'accuse pas réception de son courrier ordinaire
D'ailleurs elle se vante être gestionnaire a titre privé ,d'un patrimoine immobilier de logement à Bruxelles, donc semi professionnel comme ont dit un homme prévenus en vaut deux....... ou plus

La 1ére blonde est partie a l'anglaise et à mis les clefs dans ma boite aux lettres avec un petit mots je vous abandonne ma garantie a titre d'indemnité.(3 mois)
La 2 éme blonde a pris un avocat qui voulait me faire gober que le bail de courte durée n'était pas enregistré ,sa cliente pouvait partir sans préavis, nous avons conclut à un accord 3 mois d'indemnités et elle partait sur le champ. Ce sujet a été débattus sur ce forum il y a plusieurs mois en 2013 et cela m'a beaucoup aidé.
La3 émme blonde  a l'amiable nous avions décidés de mettre fin au bail sur le champ 3 mois d'indemnités, elle occasionnait des troubles de voisinages que j'aurais perdus les autre locataires de l'immeuble.
La 4 éme blonde ,j'avais oublié la troisième est donc le sujet du jour.

la première blonde vous a laissé sa garantie de 3 mois ????    depuis un bon moment les garanties sont limitées à 2 mois si je ne me trompe pas


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Erico
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

de toutes façons un juge n'accordera jamais 6 mois, donc mieux vaut trouver un arrangement correct et limiter les dégâts


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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Pour info extrait d'un commentaire d'un grand bureau d'avocats de Bruxelles

La résiliation d'un contrat de bail de résidence principale de courte durée (16/07/2013)

Comment résilier un contrat de bail servant à la résidence principale du locataire lorsque les parties ont fixé, lors de la conclusion du contrat, une durée de bail égale ou inférieure à trois ans?

L'article 3 paragrahe 6 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer régit cette matière. Il organise, particulièrement, la procédure de résiliation du contrat de bail de courte durée, et ce en vue de permettre à l'une des parties de mettre fin au contrat soit anticipativement soit à l'arrivée du terme.

Résiliation anticipée

S'agissant de la résiliation anticipée du contrat de bail de courte durée, deux cas de figures se présentent:

    le premier cas, qui connaît, par ailleurs, une controverse doctrinale, concerne l'insertion d'une clause dans le contrat réservant aux parties la faculté de résilier anticipativemebnt ce dernier. C'est en raison d'un vide juridique en la matière, qu'une telle clause est, généralement, considérée comme étant démunie de toute autorité entre les parties.

    Quant au second cas concerne, donc, a fortiori, la résiliation anticipée par l'une des parties en l'absence d'une clause expresse l'y autoriasnt. Cette hypothèse souffre d'aucune controverse, en ce sens qu'au regard du silence de la loi, il est, communément, admis que toute résiliation anticipée du contrat, dans de telles conditions, sera dépourvue d'effet.


A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son teme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité.


Résiliation à terme

Le contrat de bail de courte durée ne peut prendre fin qu'à son terme et moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre partie, et ce au moins trois mois avant l'expiration de son terme. Le contrat prend, des lors, fin de plein droit à l'expiration du terme, convenu par les parties au contrat, que si l'une d'elle exprime sa volonté d'y mettre fin dans un certain délai.

En cas de manquement à cete condition de préavis, le contrat sera réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entrée en vigueur.

JURISPUDENCE

Civ. Liège (4ème chambre), 27 juin 2003.

Le tribunal civil de Liège le 27 juin 2003, concernant la valeur d'une clause de résiliation anticipée insérée dans un contrat de bail de courte durée, a estimé qu'une telle clause était tout à fait valable au regard de l'article 1134 du Code civil.

C'est, d'ailleurs, en ces termes qu'il a rendu sa décision: "le caractère impératif, qui s'attache à la règle selon laquelle les facultés de résiliation anticipée, organisées en vertu de la loi dans le régime normal, ne sont pas applicables au bail à courte durée, signifie deux choses:

    d'une part qu'en l'abence de toute disposition contractuelle, les parties nepeuvent se prévaloir des règles organisées pour le régime normal.

    D'autres part, dans la mesure où elles organisent un régime conventionnel de résiliation , celui-ci ne pourrait être paralysé par le régime de résiliation du bail ordinaire.

Dès lors les parties sont soumises, dans le cadre d'un tel bil, au régime de droit commun de l'article 1134 du Code civil".


Civ. Bruxelles (21ème chambre), 9 septembre 1996.

A l'égard, également, d'une clause de résiliation d'un contrat de bail de courte durée, le 9 septembre 1996, le tribunal civil de Bruxelles adoptait, déjà, le même raisonnement que le tribunal civil de Liège.

Il rendit sa décison en ces termes: "le bail contenant une clause diplomatique autorisant le locataire à y mettre fin moyennant le respect d'un préavis et paiement d'une indemnité (dégressive) pourle cas où il devrait quitter la Belgique pour des raisons professionneles. Le juge dit valable ladite clause, excipant de la liberté contractuelle des parties.".

Mots clés :
résiliation bail courte durée - résiliation - bail courte durée - indemnité - préavis - fin bail - bail moins trois ans - resiliation a terme - resiliation anticipee - indemnité bail

Disclaimer et


jacq

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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Maintenant à voir si vous voulez régler ça rapidement à l'amiable en limitant les pertes ou vous lancer dans une  procédure, qui vous coûtera de l'argent, de l'énergie et du temps...


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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Voici les points forts repris par ce cabinets d'avocats qui sont en contradiction avec laclause du bail de Pim wink
S'agissant de la résiliation anticipée du contrat de bail de courte durée, deux cas de figures se présentent:

    le premier cas, qui connaît, par ailleurs, une controverse doctrinale, concerne l'insertion d'une clause dans le contrat réservant aux parties la faculté de résilier anticipativement ce dernier. C'est en raison d'un vide juridique en la matière, qu'une telle clause est, généralement, considérée comme étant démunie de toute autorité entre les parties.

   Quant au second cas concerne, donc, a fortiori, la résiliation anticipée par l'une des parties en l'absence d'une clause expresse l'y autorisant. Cette hypothèse souffre d'aucune controverse, en ce sens qu'au regard du silence de la loi, il est, communément, admis que toute résiliation anticipée du contrat, dans de telles conditions, sera dépourvue d'effet.


A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son terme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité.


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Erico
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq a écrit :

Voici les points forts repris par ce cabinets d'avocats qui sont en contradiction avec laclause du bail de Pim wink
S'agissant de la résiliation anticipée du contrat de bail de courte durée, deux cas de figures se présentent:

    le premier cas, qui connaît, par ailleurs, une controverse doctrinale, concerne l'insertion d'une clause dans le contrat réservant aux parties la faculté de résilier anticipativement ce dernier. C'est en raison d'un vide juridique en la matière, qu'une telle clause est, généralement, considérée comme étant démunie de toute autorité entre les parties.

   Quant au second cas concerne, donc, a fortiori, la résiliation anticipée par l'une des parties en l'absence d'une clause expresse l'y autorisant. Cette hypothèse souffre d'aucune controverse, en ce sens qu'au regard du silence de la loi, il est, communément, admis que toute résiliation anticipée du contrat, dans de telles conditions, sera dépourvue d'effet.


A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son terme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité.

et ma question à propose de la garantie locative de 3 mois Jacq ?  wink


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PIM
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

@ jacq: dans votre message de ce matin à 08.17, vous reprenez vous-même la jurisprudence confortant ce qui est prévu dans le bail-pim...., à savoir qu'une clause permettant la résiliation anticipée, dans le cadre d'un bail de courte durée, est parfaitement valable.

Cela me paraît être un "point fort" plus fort que ce que vous retenez, via ce "grand cabinet d'avocats à Bruxelles" (pourquoi ne pas identifier votre source ?)

L'idée soutenue dans la jurisprudence récente, c'est que dans le cadre du concept recherché de protection du locataire, un bail de courte durée ne peut pas lui offrir moins que dans le cadre d'un bail de 9 ans. Et donc imposer que le loyer reste dû jusqu'au terme des 3 ans est considéré comme disproportionné.


Erik DECKERS
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jacq
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Cela me paraît être un "point fort" plus fort que ce que vous retenez, via ce "grand cabinet d'avocats à Bruxelles" (pourquoi ne pas identifier votre source ?)

Je ne savais pas que l'on pouvait citer le nom d'une personne et encore plus le nom d'un avocat sans son accord, sans ce faire taper sur les doigts, n'est-ce pas une atteinte a la vie privée, même si celui-ci diffuse des informations juridique sur le net.

Si oui je vous ferais parvenir le lien.

Ce forum à l'avantage de pouvoir échanger des points de vues loin de moi de mettre en doute les clauses de votre bail, il est un usage lorsque qu'une convention est signée entre parties elle fait loi entre celle-ci, sur ce   je suis  bien d'accord avec votre clause.

Dernière modification par jacq (26-12-2015 12:20:45)


jacq

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PIM
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

jacq a écrit :

Je ne savais pas que l'on pouvait citer le nom d'une personne et encore plus le nom d'un avocat sans son accord, sans ce faire taper sur les doigts, n'est-ce pas une atteinte a la vie privée, même si celui-ci diffuse des informations juridique sur le net.

Si oui je vous ferais parvenir le lien.

Si ce que vous citez se trouve publiquement sur le net, c'est utile et apprécié de citer sa source.
Si ce que vous citez résulte d'une consultation privée, ce n'est à reproduire qu'avec l'autorisation des cités.


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grmff
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Re : Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

Très intéressante discussion, malgré qu'elle ait été mille fois faite et refaite.

La jurisprudence en justice qui m'est appliquée est souvent assez simple: indemnité limitée à 3 mois. Point barre. Même si la personne part sans préavis. Même si elle part sans même prévenir, à la cloche de bois, et que c'est prévu en ce cas que je peux demander 6 mois. Je peux me de mon préavis et le juge limite le tout à 3 mois.

Alors, votre grand cabinet peut faire toute la théorie qu'il veut, vous facturer des cents et des milles de l'heure, le juge limitera le tout à 3 mois. Moralité: trouvez un arrangement vite fait. A 3 mois.

Et oubliez bien vite l'idée que vous pourrez obtenir le loyer jusqu'à la fin du bail en question.

Pourquoi on ne change pas la loi là dessus? Inutile de demander sur un forum qui ne fait pas partie du corps législatif....


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Il y a 4 jours De PIM's Twitter

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