Résiliation de bail courte durée de 3 ans indemnité ?

La réaction la plus courante (à ma connaissance) des juges est d'accorder la résiliation avec une indemnité de 3 mois, ou dégressive (calquée sur les baux longs : 3/2/1 mois, pour la 1re, 1e ou 3e année).

Il existe même des justices de paix qui ont une jurisprudence propre : un seul mois d'indemnité, quel que soit le bail et en toute circonstances. Y compris rupture dans la première année d'un bail de 3 ans, et locataire faisant défaut au jugement !

Votre blonde n'est peut-être pas plus timbrée que son courrier... mais si vous n'accusez pas réception, elle éprouvera quand même certaines difficultés à établir l'envoi de sa prose. ^^ Ceci dit, le mieux je pense est de lui faire remarquer que le bail ne prévoit pas, mais que dans votre grande bonté, vous acceptez de... moyennant une indemnité de rupture de 3 mois. Et dans le cadre de bonnes relations, à votre place, j'accepterais de réduire à 2 mois, voire 1 mois et demi si la fin de location se déroule sans soucis. ^^

Les juges ont une très grande liberté de décision.
La formulation d'un bail permet de négocier souvent avec le locataire une solution équilibrée.
En cas de litige persistant et d'action en justice, voir quelles sont les positions du juge de la juridiction concernée.
Perso ,je prévois une possibilité de rupture avec indemnité irréductible de 3 mois. Je n'y crois pas. Je n'applique pas. Mais cela aide à négocier un compromis.

art.2:
SOIT : ....... mois / années
(bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ....................................
se terminant le .....…………………….................................., résiliable à l’expiration de
chaque période de .…................……... moyennant préavis notifié au moins
................................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à
trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première,
deuxième ou troisième année.

Vous confondez la résiliation prononcée aux torts du preneur et la faculté qui lui est contractuellement donnée (comme dans cette clause du bail pim) de résilier en cours de contrat.

La résiliation aux torts du preneur fait l'objet de l'article 13 de notre bail:
"13.RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert (ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification
de la sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement."

la première blonde vous a laissé sa garantie de 3 mois ????    depuis un bon moment les garanties sont limitées à 2 mois si je ne me trompe pas

Pour info extrait d'un commentaire d'un grand bureau d'avocats de Bruxelles

La résiliation d'un contrat de bail de résidence principale de courte durée (16/07/2013)

Comment résilier un contrat de bail servant à la résidence principale du locataire lorsque les parties ont fixé, lors de la conclusion du contrat, une durée de bail égale ou inférieure à trois ans?

L'article 3 paragrahe 6 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer régit cette matière. Il organise, particulièrement, la procédure de résiliation du contrat de bail de courte durée, et ce en vue de permettre à l'une des parties de mettre fin au contrat soit anticipativement soit à l'arrivée du terme.

Résiliation anticipée

S'agissant de la résiliation anticipée du contrat de bail de courte durée, deux cas de figures se présentent:

    le premier cas, qui connaît, par ailleurs, une controverse doctrinale, concerne l'insertion d'une clause dans le contrat réservant aux parties la faculté de résilier anticipativemebnt ce dernier. C'est en raison d'un vide juridique en la matière, qu'une telle clause est, généralement, considérée comme étant démunie de toute autorité entre les parties.

    Quant au second cas concerne, donc, a fortiori, la résiliation anticipée par l'une des parties en l'absence d'une clause expresse l'y autoriasnt. Cette hypothèse souffre d'aucune controverse, en ce sens qu'au regard du silence de la loi, il est, communément, admis que toute résiliation anticipée du contrat, dans de telles conditions, sera dépourvue d'effet.

A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son teme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité.

Résiliation à terme

Le contrat de bail de courte durée ne peut prendre fin qu'à son terme et moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre partie, et ce au moins trois mois avant l'expiration de son terme. Le contrat prend, des lors, fin de plein droit à l'expiration du terme, convenu par les parties au contrat, que si l'une d'elle exprime sa volonté d'y mettre fin dans un certain délai.

En cas de manquement à cete condition de préavis, le contrat sera réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entrée en vigueur.

JURISPUDENCE

Civ. Liège (4ème chambre), 27 juin 2003.

Le tribunal civil de Liège le 27 juin 2003, concernant la valeur d'une clause de résiliation anticipée insérée dans un contrat de bail de courte durée, a estimé qu'une telle clause était tout à fait valable au regard de l'article 1134 du Code civil.

C'est, d'ailleurs, en ces termes qu'il a rendu sa décision: "le caractère impératif, qui s'attache à la règle selon laquelle les facultés de résiliation anticipée, organisées en vertu de la loi dans le régime normal, ne sont pas applicables au bail à courte durée, signifie deux choses:

    d'une part qu'en l'abence de toute disposition contractuelle, les parties nepeuvent se prévaloir des règles organisées pour le régime normal.

    D'autres part, dans la mesure où elles organisent un régime conventionnel de résiliation , celui-ci ne pourrait être paralysé par le régime de résiliation du bail ordinaire.

Dès lors les parties sont soumises, dans le cadre d'un tel bil, au régime de droit commun de l'article 1134 du Code civil".

Civ. Bruxelles (21ème chambre), 9 septembre 1996.

A l'égard, également, d'une clause de résiliation d'un contrat de bail de courte durée, le 9 septembre 1996, le tribunal civil de Bruxelles adoptait, déjà, le même raisonnement que le tribunal civil de Liège.

Il rendit sa décison en ces termes: "le bail contenant une clause diplomatique autorisant le locataire à y mettre fin moyennant le respect d'un préavis et paiement d'une indemnité (dégressive) pourle cas où il devrait quitter la Belgique pour des raisons professionneles. Le juge dit valable ladite clause, excipant de la liberté contractuelle des parties.".

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Disclaimer et

Voici les points forts repris par ce cabinets d'avocats qui sont en contradiction avec laclause du bail de Pim
S'agissant de la résiliation anticipée du contrat de bail de courte durée, deux cas de figures se présentent:

    le premier cas, qui connaît, par ailleurs, une controverse doctrinale, concerne l'insertion d'une clause dans le contrat réservant aux parties la faculté de résilier anticipativement ce dernier. C'est en raison d'un vide juridique en la matière, qu'une telle clause est, généralement, considérée comme étant démunie de toute autorité entre les parties.

   Quant au second cas concerne, donc, a fortiori, la résiliation anticipée par l'une des parties en l'absence d'une clause expresse l'y autorisant. Cette hypothèse souffre d'aucune controverse, en ce sens qu'au regard du silence de la loi, il est, communément, admis que toute résiliation anticipée du contrat, dans de telles conditions, sera dépourvue d'effet.

A la lumière de ce qui vient d'être dit, il semblerait, en principe, que le contrat de bail de courte durée ne puisse être résilié par aucune partie avant la date convenue de son terme. Toutefois, certains auteurs s'accordent à dire, lorsque la résiliation à tout de même lieu, qu'il convient de régler le solde des loyers qui courent au jour de la résiliation jusqu'au terme du contrat de bail, et ce à titre d'indemnité.

@ jacq: dans votre message de ce matin à 08.17, vous reprenez vous-même la jurisprudence confortant ce qui est prévu dans le bail-pim...., à savoir qu'une clause permettant la résiliation anticipée, dans le cadre d'un bail de courte durée, est parfaitement valable.

Cela me paraît être un "point fort" plus fort que ce que vous retenez, via ce "grand cabinet d'avocats à Bruxelles" (pourquoi ne pas identifier votre source ?)

L'idée soutenue dans la jurisprudence récente, c'est que dans le cadre du concept recherché de protection du locataire, un bail de courte durée ne peut pas lui offrir moins que dans le cadre d'un bail de 9 ans. Et donc imposer que le loyer reste dû jusqu'au terme des 3 ans est considéré comme disproportionné.

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