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    Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    QRieuse
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    Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Bonjour,

    Je tombe par hasard sur ce sujet. C'est un projet de loi de juillet 2012 que je ne connaissais pas mais que je trouve très utile.

    http://www.bonjourcopro.be/fr-be/boitea … ndics-1737

    A la recherche d'un nouveau syndic, je me débats dans les contrats plus différents les uns que les autres et les comparaisons sont impossibles. Même lors de discussions sur leurs méthodes de travail et de facturations, il n'y a rien de concordant et chacun interprète à sa manière prestations usuelles et prestations complémentaires qui elles impliquent des honoraires supplémentaires

    Quelqu'un sait-il ce qu'est devenu ce projet de loi qui me paraît bien utile. J'espère qu'il n'est pas resté dans les oubliettes.
    Depuis 2012, il me semble que ce devrait avancer sauf si ...les syndics s'y opposent.

    Cordialement


    QRieuse

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    GT
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    POURINFO, en lien la fiche relative à la proposition de loi citée
    http://www.senate.be/www/?MIval=/index_ … 50&LANG=fr

    Par ailleurs, les lois relatives à la copropriété s'appliquent aux syndics ;ils ne les votent pas.

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    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    QRieuse a écrit :

    Je tombe par hasard sur ce sujet. C'est un projet de loi de juillet 2012 que je ne connaissais pas mais que je trouve très utile.
    http://www.bonjourcopro.be/fr-be/boitea … ndics-1737
    A la recherche d'un nouveau syndic, je me débats dans les contrats plus différents les uns que les autres et les comparaisons sont impossibles. Même lors de discussions sur leurs méthodes de travail et de facturations, il n'y a rien de concordant et chacun interprète à sa manière prestations usuelles et prestations complémentaires qui elles impliquent des honoraires supplémentaires

    Ce que votre ACP manque, c’est qu’elle doit
    •    D’abord définir/détailler les règles statutaires (voir Art. 577-4 CC)
    •    Puis approuver un cahier de charges pour la fonction de syndic. Ce qui rendra les offres comparables. On ne doit pas les comparer entre eux, mais les comparer avec les besoins de l’ACP.

    Un besoin de l’ACP n’est pas d’avoir le moins cher, mais d’avoir le plus rentable pour l’ACP.

    QRieuse a écrit :

    Quelqu'un sait-il ce qu'est devenu ce projet de loi qui me paraît bien utile. J'espère qu'il n'est pas resté dans les oubliettes.
    Depuis 2012, il me semble que ce devrait avancer sauf si ...les syndics s'y opposent.

    Le projet de loi est, comme tous les projets non votés, devenu caduc lors les élections parlementaires. Le nouveau parlement ne l’a pas réactivé (= on n’a pas trouvé le quorum nécessaire).

    En plus il n’y a pas seulement certains syndics, qui s’y opposent, mais aussi d’autres personnes/associations concernées. Ils ont raison je crois, mais cela est un autre débat.

    Dernière modification par luc (30-01-2016 09:30:45)


    Cordialement,

    Luc

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    panchito
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Le mieux évidemment c'est que l'ACP (l'employeur somme toute) écrive elle-même le contrat d'emploi de son syndic.

    Parmi les CP's il n'y a pas un avocat ou un juriste qui pourrait vous aider?

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    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    La disposition suivante de l’Art. 577-4 CC est la clé pour arriver à un bon contrat de syndic. Surtout les points 3 et 4.

    Le règlement de copropriété doit comprendre :
      1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
      2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
      3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
      4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
      5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

    Les dispositions statutaires devraient être cordonnées avec la loi de 2010 et adaptés aux besoins réels de l’ACP, tant à court (= décisions d’AG récentes) que moyen (= s’exprime dans budget prévisionnel sur plusieurs années) et long terme (statuts).


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    panchito a écrit :

    Le mieux évidemment c'est que l'ACP (l'employeur somme toute) écrive elle-même le contrat d'emploi de son syndic.

    Ce qui est absurde. Le syndic professionnel n'est pas un préposé mais un indépendant.

    Par contre l'ACP peut (et selon moi doit) imposer qu'il tient compte à 100% avec un cahier des charges. Ce qui permet aussi à d'autres CP de chercher un candidat. Et être certain d'une comparaison impartiale.


    Cordialement,

    Luc

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    QRieuse
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.

    Il est évident que le syndic doit se conformer à tous les points repris dans la loi, ce qui, en général, se retrouve dans tous les contrats en y mentionnant les articles de loi à respecter. Parfois la liste détaillée est reprise dans le contrat.

    Ce qui change d’un à l’autre, c’est ce qu’on considère comme prestations usuelles et prestations complémentaires.

    Le conseil de Luc de faire un cahier des charges est excellent mais nous sommes pressés et n’avons pas les conseillers nécessaires pour faire cela dans les temps. Je retiens l’idée de commencer à en élaborer un au cas où notre prochain syndic ne conviendrait pas. Ca faciliterait les prochaines recherches.

    Certains syndics considèrent que pratiquement tout fait partie de leur travail normal et comptent exceptionnellement des honoraires supplémentaires à savoir AGE, les frais de rappel et de  recommandés, les différents frais liés à une vente d’appartement (frais privatifs), les frais de copie d’acte de base, les appels injustifiés au « service d’urgence », engagement de personnel, …bref des prestations occasionnelles. Ces suppléments sont normaux.

    D’autres facturent les dossiers litigieux à soumettre à un avocat, la gestion des dossiers de sinistre aux parties communes, la surveillance de gros travaux selon décision de l’AG (mais généralement avec info donnée en AG), représentation de l’ACP en justice, …

    D’autres encore y vont à la grosse louche, facturant en plus que ce qui est dit plus haut, un maximum de choses telles que frais de déplacement à l’immeuble (jusqu’à 5€/km), présence à l’immeuble avec un corps de métier pour établir un devis, surveillance des petits travaux dans l’immeuble, frais de copie ou de scan de documents (jusqu’à 1,25€/page + timbre), recommandé au prix coûtant + 25€, échange de mails, visite sur place pour expertise lors de sinistre, les conseils de copropriété au-delà de 1 ou 2 par an, conservation des archives même récentes, mise en concurrence et négociation des contrats d’entretien ou des fournisseurs, un tarif horaire jusqu’à 90€/heure,…On voit vraiment de tout!

    Dans ces conditions, je trouvais intéressant qu’une loi précise clairement ce qui est prestations usuelles couvertes par les honoraires de base et prestations pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Les différences sont tellement importantes d’un syndic à l’autre et souvent le contrat est imprécis à ce sujet.
    Quant à élaborer nous-mêmes un contrat, c’est impossible sans avoir une solide formation juridique.

    S’inspirer d’un contrat qui nous semblerait bien fait ne sera pas accepté par un syndic qui veut simplifier le document. Il faut donc partir du contrat du syndic qui nous paraît le plus correct et lui faire ajouter certains points importants pour nous mais je peux vous assurer que c’est une mission très difficile, nous ne sommes pas juristes et pouvons oublier l’une ou l’autre clause importante ou au contraire faire inscrire quelque chose qui s’avérera négatif pour nous.


    QRieuse

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    ninifel
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Une méthodologie du SNPC qui est également la mienne pour essayer de deviner comment un candidat Syndic va se comporter consiste  à lui demander de se présenter auprès des copropriétaires et de  fournir ses  références professionnelles :

    - Exemple de présentation de sa tenue des comptes  et d'un bilan
    - Quel logiciel comptable ? ( logiciel ou tableur)
    - Exemple  d'un Ordre du Jour établi par ce candidat syndic
    - Exemple de son style de procès-verbaux (bavards à l'ancienne avec des commentaires) ou moderne ( simple PV de receuil des votes sur 1 ou 2 pages)
    - La liste d'immeubles gérés qu'il cite en référence pour son engagement

    Un point que j'ai trouvé souvent clivant concerne la tenue des comptes : certains syndics préfèrent le système d'établissement des décomptes  à charges échues tandis que  d'autres syndics préfèrent les provisions avec régularisation annuelle

    A l'ère de la révolution numérique, j'estime que l'ouverture mentale du Syndic privilégiant la transparence d'accès en consultation aux  documents de la copropriété par des moyens de communication modernes par courriels, cloud Dropbox voir intranet est un point sine qua non pour son engagement.

    Concernant le contrat écrit du Syndic , effectivement il faut bien lire chaque ligne et en discuter entre copropriétaires . C'est  pareil avec les contrats de mandat aux avocats... rien n'est standard. Il faut un peu d'expérience avant de s'engager et le service juridique du SNPC sait aider à décrypter ( Cfr offre d'adhésion des copropriétés)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    panchito
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Luc a écrit :

    Ce qui est absurde. Le syndic professionnel n'est pas un préposé mais un indépendant.

    Cela tout le monde le sait. le Syndic est un indépendant ou une société.

    N'empêche qu'il est parfaitement très dangereux pour une ACP d'accepter tel quel le contrat proposé par le Syndic.

    C'est l'ACP qui l'engage, donc le mieux est que l'ACP rédige le contrat! Ou tout au moins le négocie.

    Le SNPC peut aider!

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    dach
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    QRieuse a écrit :

    Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.
    ...

    En quelque sorte, Le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière ....

    Cela dit un bon syndic n'exécute pas les demandes du CC, hormis les demandes d'accès aux documents non privés de l'ACP.

    Un bon contrat ne devrait faire plus de 2 pages et être compréhensibles  par un non spécialiste.
    Un bon contrat devrait inclure dans son forfait toutes les tâches légales et statutaires.
    Si certaine tâches sont impossible ou impayable en forfait, il faut bien faire des simulations de prix réalistes avant de conclure.
    Les tâches non obligatoires devraient être exclues du contrat et se négocier au cas par cas.

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    GT
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Je partage l'avis de Dach concernant les pouvoirs du CDC.
    Des copropriétaires s'imaginent, à tort, que le conseil peut donner des instructions au syndic et que ce dernier doit exécuter les décisions du conseil.Cette approche n'a aucun fondement légal.
    Un tel comportement d'un CDC constitue une intrusion du conseil dans la gestion du syndic  et une pression sur celui-ci dont le mandat et le contrat ont une durée limitée. Il est source de confusion dans l'esprit et le comportement des copropriétaires sur les rôles respectifs du syndic et du CDC.

    L'art. 577-8/1, C. civil, nous apprend que le seul pouvoir du CDC est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

    Cet art. a été introduit par la loi du 2 juin 2010 contenant des dispositions du code civil concernant copropriété. Voici plus de 5 ans....

    Dernière modification par GT (31-01-2016 17:14:36)

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    ninifel
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Je partage l'avis de GT mais nous savons tous qu'en réalité sur le terrain un Syndic n'est jamais neutre et indépendant, sauf pouvoir de donner sa démission façon Taubira.

    Une preuve contraire serait que la loi ai établi  le contenu de l'ordre du jour de manière organisée  façon carnet d'entretien de véhicules ( clair et précis).

    Tel n'est pas le cas.

    La loi ne dit pas au Syndic comment faire une AG 360° avec neutralité et objectivité.

    On sait tous que pour élaborer son ODJ , le Syndic  "intelligent" comme défini ci-avant dans ce forum ne va pas consulter 250 cps mais juste l'avis du Cdc qui lui donnera la politique de ce qu'il mettra ( ou pas) à l'ODJ de sa prochaine AG pour chaque copropriété.

    C'est du sur-mesure, la loi n'oblige pas le Syndic à faire un 360 ° sur les parties communes en assemblées générales.

    Ce serait mieux pourtant.


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    ninifel
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    GT a écrit :

    les lois relatives à la copropriété s'appliquent aux syndics ;ils ne les votent pas.

    J'ai cliqué J'AIME sur ce post.

    En illustration de ce qu'il ne faudrait effectivement pas laisser faire en copropriété je cite mon Syndic ( Ixelles) qui  a mis à son Ordre du Jour "Opportunité de l'établissement d'un budget" et dans son PV il a inscrit " décision : néant".

    Depuis il estime qu'il a un chèque en blanc pour "gérer le quotidien".

    Panchito ne me réponds pas kesque vous attendez pour le virer celui-là, merci.

    On sait tous que le Syndic intelligent prend le pouls de sa copropriété par l'entremise des membres du Cdc qui le surveillent. Le Cdc c'est le relai sur le terrain avec les autres copropriétaires.

    Dernière modification par ninifel (01-02-2016 09:15:50)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    ninifel
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    Concernant la facturation des honoraires des syndics qui nous est   posée " je trouvais intéressant qu’une loi précise clairement ce qui est prestations usuelles couvertes par les honoraires de base et prestations pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Les différences sont tellement importantes d’un syndic à l’autre et souvent le contrat est imprécis à ce sujet." :

    - je propose que l'ACP inscrive dans le contrat du Syndic un processus afin de valider la facturation des suppléments d'honoraires préalablement à la ponction de l'argent par le Syndic sur le compte bancaire.

    un  Syndic a-t-il le droit de fixer Motu proprio ses propres honoraires sans que l'ACP puisse approuver préalablement la dépense ?
    Je ne crois pas.

    - Je propose que l'AG vote dans le contrat/ point ODJ un mandat de consultation du Compte bancaire de l'ACP en faveur du Cac.

    La résolution permettra au Cac de remplir sa mission de surveillance des dépenses au fil de l'année. Toute ponction extra sera ainsi détectée sans délai et   pourra être discutée en temps utile entre les copropriétaires concernés sans attendre 1 an +tard ce qui est souvent trop tard.


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    @ninifel

    A titre d'information plus d’explications sur Wikipédia concernant les mots :

    Extrait de la dernière page:

    Enjeux de la facture
    La facture représente le document de comptabilité générale par excellence.
    Elle implique à sa réception l'obligation de payer à échéance et doit donc être comptabilisée à ce jour. Si elle concerne une immobilisation, il y a acquisition ou cession. Si elle concerne un achat ou une vente de biens ou services d'utilisation non durable, il y a produit.
    Pour pouvoir comptabiliser correctement, il faut aussi tenir compte à la réception de la facture de la date de paiement (au comptant ou non) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).


    Cordialement,

    Luc

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    ninifel
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    @Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit  wink


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    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    ninifel a écrit :

    @Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit  wink

    Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.


    Cordialement,

    Luc

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    GT
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    luc a écrit :
    ninifel a écrit :

    @Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit  wink

    Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.

    Dans le contexte de l' intervention de Ninifel, il me semble que l'utilisation de  l'expression latine "motu proprio" signifie  sous forme adverbiale "d'initiative", "spontanément", "de  lui-même".

    Personnellement, elle ne me choque pas dès lors qu'elle est compréhensible après une brève recherche.

    A ma connaissance Eric RIQUIER est avocat au barreau de Bruxelles et assistant à la faculté de droit de l'ULB.

    Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio". 

    Je précise que Maître RIQUIER n'est pas et n'a jamais été mon avocat. En revanche, j'ai lu certains ouvrages ou articles de sa plume. Ses positions sont aussi citées dans des articles de doctrine relatifs à la copropriété.

    Dernière modification par GT (02-02-2016 09:13:02)

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    PIM

    luc
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    GT a écrit :

    Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

    Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

    Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

    Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.


    Cordialement,

    Luc

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    GT
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    Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

    luc a écrit :
    GT a écrit :

    Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

    Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

    Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

    Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.

    Je ne comprends pas votre raisonnement.
    Le problème concerne uniquement l'utilisation de l'expression "motu proprio" et du sens à donner à celle-ci. Sans plus.
    Que vient faire ici une affaire de votre ACP ?

    Sauf erreur, à l'ULB, le maître de conférences fait partie du corps enseignant et exerce à temps partiel.

    Dernière modification par GT (02-02-2016 10:22:39)

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