Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Ce que votre ACP manque, c’est qu’elle doit
•    D’abord définir/détailler les règles statutaires (voir Art. 577-4 CC)
•    Puis approuver un cahier de charges pour la fonction de syndic. Ce qui rendra les offres comparables. On ne doit pas les comparer entre eux, mais les comparer avec les besoins de l’ACP.

Un besoin de l’ACP n’est pas d’avoir le moins cher, mais d’avoir le plus rentable pour l’ACP.

Le projet de loi est, comme tous les projets non votés, devenu caduc lors les élections parlementaires. Le nouveau parlement ne l’a pas réactivé (= on n’a pas trouvé le quorum nécessaire).

En plus il n’y a pas seulement certains syndics, qui s’y opposent, mais aussi d’autres personnes/associations concernées. Ils ont raison je crois, mais cela est un autre débat.

Dernière modification par luc (30-01-2016 09:30:45)

La disposition suivante de l’Art. 577-4 CC est la clé pour arriver à un bon contrat de syndic. Surtout les points 3 et 4.

Les dispositions statutaires devraient être cordonnées avec la loi de 2010 et adaptés aux besoins réels de l’ACP, tant à court (= décisions d’AG récentes) que moyen (= s’exprime dans budget prévisionnel sur plusieurs années) et long terme (statuts).

Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.

Il est évident que le syndic doit se conformer à tous les points repris dans la loi, ce qui, en général, se retrouve dans tous les contrats en y mentionnant les articles de loi à respecter. Parfois la liste détaillée est reprise dans le contrat.

Ce qui change d’un à l’autre, c’est ce qu’on considère comme prestations usuelles et prestations complémentaires.

Le conseil de Luc de faire un cahier des charges est excellent mais nous sommes pressés et n’avons pas les conseillers nécessaires pour faire cela dans les temps. Je retiens l’idée de commencer à en élaborer un au cas où notre prochain syndic ne conviendrait pas. Ca faciliterait les prochaines recherches.

Certains syndics considèrent que pratiquement tout fait partie de leur travail normal et comptent exceptionnellement des honoraires supplémentaires à savoir AGE, les frais de rappel et de  recommandés, les différents frais liés à une vente d’appartement (frais privatifs), les frais de copie d’acte de base, les appels injustifiés au « service d’urgence », engagement de personnel, …bref des prestations occasionnelles. Ces suppléments sont normaux.

D’autres facturent les dossiers litigieux à soumettre à un avocat, la gestion des dossiers de sinistre aux parties communes, la surveillance de gros travaux selon décision de l’AG (mais généralement avec info donnée en AG), représentation de l’ACP en justice, …

D’autres encore y vont à la grosse louche, facturant en plus que ce qui est dit plus haut, un maximum de choses telles que frais de déplacement à l’immeuble (jusqu’à 5€/km), présence à l’immeuble avec un corps de métier pour établir un devis, surveillance des petits travaux dans l’immeuble, frais de copie ou de scan de documents (jusqu’à 1,25€/page + timbre), recommandé au prix coûtant + 25€, échange de mails, visite sur place pour expertise lors de sinistre, les conseils de copropriété au-delà de 1 ou 2 par an, conservation des archives même récentes, mise en concurrence et négociation des contrats d’entretien ou des fournisseurs, un tarif horaire jusqu’à 90€/heure,…On voit vraiment de tout!

Dans ces conditions, je trouvais intéressant qu’une loi précise clairement ce qui est prestations usuelles couvertes par les honoraires de base et prestations pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Les différences sont tellement importantes d’un syndic à l’autre et souvent le contrat est imprécis à ce sujet.
Quant à élaborer nous-mêmes un contrat, c’est impossible sans avoir une solide formation juridique.

S’inspirer d’un contrat qui nous semblerait bien fait ne sera pas accepté par un syndic qui veut simplifier le document. Il faut donc partir du contrat du syndic qui nous paraît le plus correct et lui faire ajouter certains points importants pour nous mais je peux vous assurer que c’est une mission très difficile, nous ne sommes pas juristes et pouvons oublier l’une ou l’autre clause importante ou au contraire faire inscrire quelque chose qui s’avérera négatif pour nous.

En quelque sorte, Le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière ....

Cela dit un bon syndic n'exécute pas les demandes du CC, hormis les demandes d'accès aux documents non privés de l'ACP.

Un bon contrat ne devrait faire plus de 2 pages et être compréhensibles  par un non spécialiste.
Un bon contrat devrait inclure dans son forfait toutes les tâches légales et statutaires.
Si certaine tâches sont impossible ou impayable en forfait, il faut bien faire des simulations de prix réalistes avant de conclure.
Les tâches non obligatoires devraient être exclues du contrat et se négocier au cas par cas.

@ninifel

A titre d'information plus d’explications sur Wikipédia concernant les mots :

• Motu Proprio

• Facture

Extrait de la dernière page:

Dans le contexte de l' intervention de Ninifel, il me semble que l'utilisation de  l'expression latine "motu proprio" signifie  sous forme adverbiale "d'initiative", "spontanément", "de  lui-même".

Personnellement, elle ne me choque pas dès lors qu'elle est compréhensible après une brève recherche.

A ma connaissance Eric RIQUIER est avocat au barreau de Bruxelles et assistant à la faculté de droit de l'ULB.

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio". 

Je précise que Maître RIQUIER n'est pas et n'a jamais été mon avocat. En revanche, j'ai lu certains ouvrages ou articles de sa plume. Ses positions sont aussi citées dans des articles de doctrine relatifs à la copropriété.

Dernière modification par GT (02-02-2016 09:13:02)

Je ne comprends pas votre raisonnement.
Le problème concerne uniquement l'utilisation de l'expression "motu proprio" et du sens à donner à celle-ci. Sans plus.
Que vient faire ici une affaire de votre ACP ?

Sauf erreur, à l'ULB, le maître de conférences fait partie du corps enseignant et exerce à temps partiel.

Dernière modification par GT (02-02-2016 10:22:39)

Motu proprio : signification (suite)

http://cnrtl.fr/definition/academie9/motu%20proprio

•    MOTU PROPRIO,

XVIe siècle. Locution du latin ecclésiastique signifiant « de son propre mouvement ». S'emploie surtout en parlant des décisions que le pape prend sans consultation préalable, et qui sont moins solennelles que les constitutions. Le Pape le nomma motu proprio ou de motu proprio. Adjt. Des actes motu proprio. Subst. Un motu proprio. Des motu proprio. • Par ext. Dans le langage courant. Il a fait cela motu proprio, spontanément, de sa propre initiative et, parfois péj., sans consulter personne.

Que de confiture étalée pour pouvoir utiliser des expressions bizarres....    

Et au final, ça sert à quoi tous ces échanges sur la signification d'une expression "millénaire" qui n'a aucune importance dans cette discussion ?