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Projet de Loi: prestations minimales des syndics

QRieuse
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Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Bonjour,

Je tombe par hasard sur ce sujet. C'est un projet de loi de juillet 2012 que je ne connaissais pas mais que je trouve très utile.

http://www.bonjourcopro.be/fr-be/boitea … ndics-1737

A la recherche d'un nouveau syndic, je me débats dans les contrats plus différents les uns que les autres et les comparaisons sont impossibles. Même lors de discussions sur leurs méthodes de travail et de facturations, il n'y a rien de concordant et chacun interprète à sa manière prestations usuelles et prestations complémentaires qui elles impliquent des honoraires supplémentaires

Quelqu'un sait-il ce qu'est devenu ce projet de loi qui me paraît bien utile. J'espère qu'il n'est pas resté dans les oubliettes.
Depuis 2012, il me semble que ce devrait avancer sauf si ...les syndics s'y opposent.

Cordialement


QRieuse

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GT
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

POURINFO, en lien la fiche relative à la proposition de loi citée
http://www.senate.be/www/?MIval=/index_ … 50&LANG=fr

Par ailleurs, les lois relatives à la copropriété s'appliquent aux syndics ;ils ne les votent pas.

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

QRieuse a écrit :

Je tombe par hasard sur ce sujet. C'est un projet de loi de juillet 2012 que je ne connaissais pas mais que je trouve très utile.
http://www.bonjourcopro.be/fr-be/boitea … ndics-1737
A la recherche d'un nouveau syndic, je me débats dans les contrats plus différents les uns que les autres et les comparaisons sont impossibles. Même lors de discussions sur leurs méthodes de travail et de facturations, il n'y a rien de concordant et chacun interprète à sa manière prestations usuelles et prestations complémentaires qui elles impliquent des honoraires supplémentaires

Ce que votre ACP manque, c’est qu’elle doit
•    D’abord définir/détailler les règles statutaires (voir Art. 577-4 CC)
•    Puis approuver un cahier de charges pour la fonction de syndic. Ce qui rendra les offres comparables. On ne doit pas les comparer entre eux, mais les comparer avec les besoins de l’ACP.

Un besoin de l’ACP n’est pas d’avoir le moins cher, mais d’avoir le plus rentable pour l’ACP.

QRieuse a écrit :

Quelqu'un sait-il ce qu'est devenu ce projet de loi qui me paraît bien utile. J'espère qu'il n'est pas resté dans les oubliettes.
Depuis 2012, il me semble que ce devrait avancer sauf si ...les syndics s'y opposent.

Le projet de loi est, comme tous les projets non votés, devenu caduc lors les élections parlementaires. Le nouveau parlement ne l’a pas réactivé (= on n’a pas trouvé le quorum nécessaire).

En plus il n’y a pas seulement certains syndics, qui s’y opposent, mais aussi d’autres personnes/associations concernées. Ils ont raison je crois, mais cela est un autre débat.

Dernière modification par luc (30-01-2016 09:30:45)


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Le mieux évidemment c'est que l'ACP (l'employeur somme toute) écrive elle-même le contrat d'emploi de son syndic.

Parmi les CP's il n'y a pas un avocat ou un juriste qui pourrait vous aider?

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

La disposition suivante de l’Art. 577-4 CC est la clé pour arriver à un bon contrat de syndic. Surtout les points 3 et 4.

Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
  4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Les dispositions statutaires devraient être cordonnées avec la loi de 2010 et adaptés aux besoins réels de l’ACP, tant à court (= décisions d’AG récentes) que moyen (= s’exprime dans budget prévisionnel sur plusieurs années) et long terme (statuts).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

panchito a écrit :

Le mieux évidemment c'est que l'ACP (l'employeur somme toute) écrive elle-même le contrat d'emploi de son syndic.

Ce qui est absurde. Le syndic professionnel n'est pas un préposé mais un indépendant.

Par contre l'ACP peut (et selon moi doit) imposer qu'il tient compte à 100% avec un cahier des charges. Ce qui permet aussi à d'autres CP de chercher un candidat. Et être certain d'une comparaison impartiale.


Cordialement,

Luc

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QRieuse
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.

Il est évident que le syndic doit se conformer à tous les points repris dans la loi, ce qui, en général, se retrouve dans tous les contrats en y mentionnant les articles de loi à respecter. Parfois la liste détaillée est reprise dans le contrat.

Ce qui change d’un à l’autre, c’est ce qu’on considère comme prestations usuelles et prestations complémentaires.

Le conseil de Luc de faire un cahier des charges est excellent mais nous sommes pressés et n’avons pas les conseillers nécessaires pour faire cela dans les temps. Je retiens l’idée de commencer à en élaborer un au cas où notre prochain syndic ne conviendrait pas. Ca faciliterait les prochaines recherches.

Certains syndics considèrent que pratiquement tout fait partie de leur travail normal et comptent exceptionnellement des honoraires supplémentaires à savoir AGE, les frais de rappel et de  recommandés, les différents frais liés à une vente d’appartement (frais privatifs), les frais de copie d’acte de base, les appels injustifiés au « service d’urgence », engagement de personnel, …bref des prestations occasionnelles. Ces suppléments sont normaux.

D’autres facturent les dossiers litigieux à soumettre à un avocat, la gestion des dossiers de sinistre aux parties communes, la surveillance de gros travaux selon décision de l’AG (mais généralement avec info donnée en AG), représentation de l’ACP en justice, …

D’autres encore y vont à la grosse louche, facturant en plus que ce qui est dit plus haut, un maximum de choses telles que frais de déplacement à l’immeuble (jusqu’à 5€/km), présence à l’immeuble avec un corps de métier pour établir un devis, surveillance des petits travaux dans l’immeuble, frais de copie ou de scan de documents (jusqu’à 1,25€/page + timbre), recommandé au prix coûtant + 25€, échange de mails, visite sur place pour expertise lors de sinistre, les conseils de copropriété au-delà de 1 ou 2 par an, conservation des archives même récentes, mise en concurrence et négociation des contrats d’entretien ou des fournisseurs, un tarif horaire jusqu’à 90€/heure,…On voit vraiment de tout!

Dans ces conditions, je trouvais intéressant qu’une loi précise clairement ce qui est prestations usuelles couvertes par les honoraires de base et prestations pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Les différences sont tellement importantes d’un syndic à l’autre et souvent le contrat est imprécis à ce sujet.
Quant à élaborer nous-mêmes un contrat, c’est impossible sans avoir une solide formation juridique.

S’inspirer d’un contrat qui nous semblerait bien fait ne sera pas accepté par un syndic qui veut simplifier le document. Il faut donc partir du contrat du syndic qui nous paraît le plus correct et lui faire ajouter certains points importants pour nous mais je peux vous assurer que c’est une mission très difficile, nous ne sommes pas juristes et pouvons oublier l’une ou l’autre clause importante ou au contraire faire inscrire quelque chose qui s’avérera négatif pour nous.


QRieuse

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panchito
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Luc a écrit :

Ce qui est absurde. Le syndic professionnel n'est pas un préposé mais un indépendant.

Cela tout le monde le sait. le Syndic est un indépendant ou une société.

N'empêche qu'il est parfaitement très dangereux pour une ACP d'accepter tel quel le contrat proposé par le Syndic.

C'est l'ACP qui l'engage, donc le mieux est que l'ACP rédige le contrat! Ou tout au moins le négocie.

Le SNPC peut aider!

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dach
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

QRieuse a écrit :

Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.
...

En quelque sorte, Le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière ....

Cela dit un bon syndic n'exécute pas les demandes du CC, hormis les demandes d'accès aux documents non privés de l'ACP.

Un bon contrat ne devrait faire plus de 2 pages et être compréhensibles  par un non spécialiste.
Un bon contrat devrait inclure dans son forfait toutes les tâches légales et statutaires.
Si certaine tâches sont impossible ou impayable en forfait, il faut bien faire des simulations de prix réalistes avant de conclure.
Les tâches non obligatoires devraient être exclues du contrat et se négocier au cas par cas.

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GT
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Je partage l'avis de Dach concernant les pouvoirs du CDC.
Des copropriétaires s'imaginent, à tort, que le conseil peut donner des instructions au syndic et que ce dernier doit exécuter les décisions du conseil.Cette approche n'a aucun fondement légal.
Un tel comportement d'un CDC constitue une intrusion du conseil dans la gestion du syndic  et une pression sur celui-ci dont le mandat et le contrat ont une durée limitée. Il est source de confusion dans l'esprit et le comportement des copropriétaires sur les rôles respectifs du syndic et du CDC.

L'art. 577-8/1, C. civil, nous apprend que le seul pouvoir du CDC est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.

Cet art. a été introduit par la loi du 2 juin 2010 contenant des dispositions du code civil concernant copropriété. Voici plus de 5 ans....

Dernière modification par GT (31-01-2016 17:14:36)

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

@ninifel

A titre d'information plus d’explications sur Wikipédia concernant les mots :

Extrait de la dernière page:

Enjeux de la facture
La facture représente le document de comptabilité générale par excellence.
Elle implique à sa réception l'obligation de payer à échéance et doit donc être comptabilisée à ce jour. Si elle concerne une immobilisation, il y a acquisition ou cession. Si elle concerne un achat ou une vente de biens ou services d'utilisation non durable, il y a produit.
Pour pouvoir comptabiliser correctement, il faut aussi tenir compte à la réception de la facture de la date de paiement (au comptant ou non) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

ninifel a écrit :

@Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit  wink

Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

luc a écrit :
ninifel a écrit :

@Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit  wink

Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.

Dans le contexte de l' intervention de Ninifel, il me semble que l'utilisation de  l'expression latine "motu proprio" signifie  sous forme adverbiale "d'initiative", "spontanément", "de  lui-même".

Personnellement, elle ne me choque pas dès lors qu'elle est compréhensible après une brève recherche.

A ma connaissance Eric RIQUIER est avocat au barreau de Bruxelles et assistant à la faculté de droit de l'ULB.

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio". 

Je précise que Maître RIQUIER n'est pas et n'a jamais été mon avocat. En revanche, j'ai lu certains ouvrages ou articles de sa plume. Ses positions sont aussi citées dans des articles de doctrine relatifs à la copropriété.

Dernière modification par GT (02-02-2016 09:13:02)

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PIM

luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

GT a écrit :

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

luc a écrit :
GT a écrit :

Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".

Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.

Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts  de son client).

Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.

Je ne comprends pas votre raisonnement.
Le problème concerne uniquement l'utilisation de l'expression "motu proprio" et du sens à donner à celle-ci. Sans plus.
Que vient faire ici une affaire de votre ACP ?

Sauf erreur, à l'ULB, le maître de conférences fait partie du corps enseignant et exerce à temps partiel.

Dernière modification par GT (02-02-2016 10:22:39)

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PIM
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

@ luc: quelle est l'utilité de votre intervention wikipédienne ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Motu proprio : signification (suite)

http://cnrtl.fr/definition/academie9/motu%20proprio

•    MOTU PROPRIO,

XVIe siècle. Locution du latin ecclésiastique signifiant « de son propre mouvement ». S'emploie surtout en parlant des décisions que le pape prend sans consultation préalable, et qui sont moins solennelles que les constitutions. Le Pape le nomma motu proprio ou de motu proprio. Adjt. Des actes motu proprio. Subst. Un motu proprio. Des motu proprio. • Par ext. Dans le langage courant. Il a fait cela motu proprio, spontanément, de sa propre initiative et, parfois péj., sans consulter personne.

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luc
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

(partie supprimée par Pim: concerne vie privée intervenant)

PIM a écrit :

@ luc: quelle est l'utilité de votre intervention wikipédienne ?

L’utilisation de mots compliqués, qui ont chacun leur signification propre selon le contexte, n’est pas utile dans le contexte d’un forum.

Ayant l’habitude de n’affirmer quelque chose que quand j’ai trois preuves, parfois de qualité et/ou accessibilité différente, j’utilise presque toujours si possible ,Wikipédia comme un « début de preuve » sur un forum, puisqu’accessible pour tous et multilingue.
Mes deux autres sources étaient dans ce cas spécifique les dictionnaires renommés Webster (anglais) et Larousse.

Larousse a écrit :

motu proprio
Acte législatif, apparu au XVe s., qui émane de la propre initiative du pape. (Simplement signés du pape, les actes motu proprio ne portent pas de sceau.)

Mais j’ai aussi trouvé ce qui suit :

Larousse a écrit :

ex cathedra
Se dit des actes solennels du magistère extraordinaire accomplis par le pape en tant que vicaire de Jésus-Christ et pasteur infaillible de l'Église universelle.
Sur un ton doctoral ou dogmatique : Parler ex cathedra.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

Que de confiture étalée pour pouvoir utiliser des expressions bizarres....   lol  tongue

Et au final, ça sert à quoi tous ces échanges sur la signification d'une expression "millénaire" qui n'a aucune importance dans cette discussion ?

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PIM
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Re : Projet de Loi: prestations minimales des syndics

ninifel a écrit :

@Luc

Puisque tu ne respectes pas ma demande par mail je dois la réitèrer ici : je te demande de supprimer tes messages donnant des détails personnels du genre "J’ai voulu.... de son ex-avocat par ninifel." qui ne concernent et n'intéressent pas tout le monde. Ceux qui veulent un benchmark des avocats bruxellois en copropriété m'écriront en MP glasses

Vous avez tout à fait raison.
Il n'y a aucune raison d'invoquer des informations privées sur un espace public.
Je vais nettoyer moi-même ! (chouette boulot, modérateur)


Erik DECKERS
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