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achat "résidence secondaire"

eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
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achat "résidence secondaire"

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un appartement à la côte belge.  Ce logement est occupé par des locataires.  Cette résidence n'est pas leur résidence principale... (j'ai eu leur adresse postale pour l'envoi du recommandé de fin de bail...)
J'ai reçu deux informations, laquelle est la bonne?
Réponse 1 : comme il n'y a pas de bail, pas de protection du locataire et pas d'obligation à respecter pour le nouveau propriétaire.  Je peux donc mettre fin à cette location dès que j'ai signé l'acte d'achat.
Réponse 2 : pas de bail, occupation depuis plus de 6 mois, je dois donner 3 mois aux locataires pour quitter les lieux car je vais occuper les lieux...

Savez vous m'aider à y voir plus clair.  Déjà merci wink

Dernière modification par eole (08-02-2016 14:33:55)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Messages : 11 762
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Re : achat "résidence secondaire"

- domiciliation: vérifier à la commune
- bail existant ?: qu'en dit votre vendeur ?
- voir si le compromis de vente ne vous répercute pas une subrogation dans les droits et obligations résultant de ce bail

Mais, avant de verser dans le juridique, le plus important, c'est de connaître les intentions réelles locataire


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Bonjour Pim smile

La domiciliation fait partie de la vie privée et il n'est pas facile de le savoir...  En tout cas, les locataires y vont les week ends et lors des vacances...
Il n'y a pas de bail, ni d'état des lieux, ça c'est certain smile

Le locataire, ne voulait pas que la vente se fasse.  En effet, il loue 250 € par mois, c'est intéressant pour un appart à 300 mètres de la mer...

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Fabrice.l
Pimonaute
Lieu : Namur
Inscription : 10-03-2016
Messages : 10

Re : achat "résidence secondaire"

Selon moi, le bail verbal est valable si celui-ci a été conclus avant le 15/06/2007 (puisque c'est depuis cette date que les baux doivent être constatés par un écrit).

Mais puisque à priori le bail n'a pas date certaine avant l'aliénation du bien loué ;
si le locataire occupe les lieux depuis < de 6 mois, alors le locataire n'est pas protégé ; vous pouvez mettre fin sans motif et sans indemnité.
si le locataire occupe les lieux depuis > de 6 mois ; vous êtes obligé de respecter les obligations du bailleur initial avec la possibilité de mettre fin au bail moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) pour une occupation personnelle.
Veuillez noter que vous devez notifier le préavis à votre "locataire" dans les 3 mois de l'acquisition (passation acte)....

Le plus facile étant toujours de trouver un accord à l'amiable avec votre "locataire" smile

D'autre part, n'hésitez pas à faire rédiger un état des lieux de l'appartement à l'heure actuelle... On n'est jamais trop prudent...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 305
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Re : achat "résidence secondaire"

Les règles applicables aux baux de résidence principale ne sont pas applicables.

Il convient de se reporter au bail: que dit-il?


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Fabrice.l
Pimonaute
Lieu : Namur
Inscription : 10-03-2016
Messages : 10

Re : achat "résidence secondaire"

En effet, sauf si ils y sont domiciliés (ou si l'un des 2 locataires l'est).... Je pense que c'est la première chose à vérifier.
D'après l'info de eole, il n'y a pas de bail...  hmm

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 694

Re : achat "résidence secondaire"

eole a écrit :

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un appartement à la côte belge.  Ce logement est occupé par des locataires.  Cette résidence n'est pas leur résidence principale... (j'ai eu leur adresse postale pour l'envoi du recommandé de fin de bail...)
J'ai reçu deux informations, laquelle est la bonne?
Réponse 1 : comme il n'y a pas de bail, pas de protection du locataire et pas d'obligation à respecter pour le nouveau propriétaire.  Je peux donc mettre fin à cette location dès que j'ai signé l'acte d'achat.
Réponse 2 : pas de bail, occupation depuis plus de 6 mois, je dois donner 3 mois aux locataires pour quitter les lieux car je vais occuper les lieux...

Savez vous m'aider à y voir plus clair.  Déjà merci wink

Aidez-nous aussi à y voir plus clair. Il n'y a pas de bail mais vous parlez de locataires. Qui utilise ce terme fait référence à un bail écrit ou oral. Quid? Y-a-t-il un bail en cours avec les vendeurs ?

Ce bail de droit commun ( bail de résidence secondaire) a-t-il date certaine ? Si oui, contient-il un clause réservant à l'acquéreur la faculté d'expulser le locataire ?

Si la bail n'a pas date certaine, le vendeur et l'acquéreur ont-ils convenu dans l'acte de vente que le bail sera opposable à l'acquéreur et que celui-ci en respectera les termes ?

Dans le cas d'un bail de droit commun les dispositions de l'article 9 de la loi sur le bail de résidence principale ne s'appliquent et les implications de la transmission d'un bien doivent être examinées à la lumière des articles 1743 et suivants du code civil et du contrat entre le vendeur et l'acquéreur.

Dernière modification par GT (12-03-2016 12:07:24)

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

Le bien est à mon nom depuis mardi smile

Le locataire présent y est  depuis quelques années...  C'est une location de "vacances" pour lui (normalement).  Le propriétaire précédent lui louait au mois pour 250 € car ils s'étaient mis d'accord pour qu'il fasse quelques travaux en échange...

Pas de bail écrit, pas d'état des lieux.

Normalement, il n'est pas domicilié.  Quand j'ai voulu vérifier, on m'a dit que c'était sa vie privée!

Le notaire m'a donné son adresse postale pour le recommandé de renon.

Le locataire fait le mort depuis qu'il sait que je voulais acheter le logement...

On m'a dit que le délai de préavis était de 1 mois car pas résidence principale, pas de bail....  considération de location au mois...  Je vais chercher la réponse pour vous la poster...

J'espère que le locataire sera concilient...

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Je souhaite depuis le départ un arrangement à l'amiable avec ce locataire....  Mais depuis que je lui ai proposé une rencontre dans l'appart (plutôt que chez moi), il n'a plus donné signe de vie.  J'ai malgré tout continué à lui envoyé des messages sur l'avancement du dossier afin qu'il s'y prépare...  Mais bon voilà, il répond plus.
Le notaire m'a donné deux adresses car 2 personnes ont payé des loyers...  lui et son fils...

Quand le propriétaire est mort, ses héritiers (des nièces) ont dû faire des fouilles pour en connaître plus sur ses propriétés... 

Rien n'est facile....  Enfin, j'ai les clés du garage qui lui est vide et libre wink

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Voici la réponse que j'avais reçu...
"Etant donné qu’il s’agit de la résidence secondaire du locataire, ce sont les règles du bail de droit commun qui s’appliquent.

Ces règles prévoient qu’un bail verbal est possible et que le décès du bailleur n’entraîne pas la fin du contrat de bail.

Il est donc nécessaire d’envoyer un préavis.  L’article 1736 du Code civil prévoit que si le contrat de bail est conclu à durée indéterminée (ce qui semble être le cas ici étant donné qu’il n’y a pas de contrat), il est censé être fait au mois, et le préavis pour y mettre fin est d’un mois."

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 305
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Re : achat "résidence secondaire"

Si c'est bien un bail de résidence secondaire, et qu'il n'y a pas de contrat de bail écrit, le préavis est bien de un mois si le loyer est payé au mois.

Pour les adresses des locataires, vous pouvez la trouver sur le virement bancaire que vous recevez (ou que le proprio précédent recevait.)

Pour vérifier s'il est domicilié, vous pouvez aller à la commune demander un certificat de domicile pour préparer votre action en justice. Ce certificat est souvent payant. La commun est obligée de vous le fournir. Il est obligatoire de le fournir pour une requête en justice de paix, et donc la commune doit vous le délivrer.


Grmf!
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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Merci pour votre réponse!  Je demande un certificat de domicile avec le nom du locataire ou en donnant l'adresse de l'appartement?
Oups, vous parlez d'action en justice...  J'espère que ça n'ira pas jusque là....

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Mais il est vrai que ma crainte maintenant c'est que début avril, à la remise des clés, il ne soit pas au RDV .

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 619

Re : achat "résidence secondaire"

Si jamais vous êtes dans le cas, PIM aura déjà penser à vous aider :
https://forum.pim.be/topic-286524-les-d … age-1.html

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Aime ce post :

PIM

eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

oh merci Himura!  Je croise les doigts pour ne pas en arriver là...
Bonne soirée!

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eole
Pimonaute assidu
Inscription : 08-02-2016
Messages : 32

Re : achat "résidence secondaire"

Bonjour,
Je reviens vers vous...
La fin du préavis est bien le 30 avril et la remise des clés est fixée au 5 mai.
Le locataire a vidé l'appartement (tous les meubles et même le poêle au gaz wink )le 2 avril.
S'il ne vient pas au RDv du 5 mai, est-ce que je peux entrer dans le logement et en prendre possession?
Vu qu'il est vide, est-ce que je peux considérer la fin définitive de cette location?

Merci beaucoup

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