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Est-ce permis à l'AG ?

YellowSubmarine
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Est-ce permis à l'AG ?

Bonjour,

Nous avons une copropriétaire qui possède deux appartements.

A l'AG, pourrait-elle être présente pour un appartement et donner une procuration à son mari pour le deuxième appartement ?

En résumé, le même nombre de quotités mais deux voix.

Bonne journée.


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rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Selon moi, la réponse est clairement non !!!
Un copropriétaire est soit présent, soit représenté. Pas à moitié présent et à moitié représenté.


rexou

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max11
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Sauf si le propriétaire n'est pas "tout à fait" le même  ?   
Le classique : Mme pour un et Mme & Mr pour l'autre
Le démembrement : Mme pour l'usufruit et sa fille pour la nu-propriété
Deux indivisions : Mr & Mme pour un  et  Mme & son frère pour l'autre

Chaque "multi-propriétaire" devant désigner son représentant auprès de l'acp, rien n'oblige à ce que ce soit chaque fois Mme la représentante...

Est-ce que l'on pourrait imaginer des personnes différentes en AG pour chaque appartement  ?

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luc
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

max11 a écrit :

Sauf si le propriétaire n'est pas "tout à fait" le même  ?   
Le classique : Mme pour un et Mme & Mr pour l'autre
Le démembrement : Mme pour l'usufruit et sa fille pour la nu-propriété
Deux indivisions : Mr & Mme pour un et Mme & son frère pour l'autre
Chaque "multi-propriétaire" devant désigner son représentant auprès de l'acp, rien n'oblige à ce que ce soit chaque fois Mme la représentante...
Est-ce que l'on pourrait imaginer des personnes différentes en AG pour chaque appartement ?

Mettons tout cela en musique pour 2 lots privatifs qui ont ont "multi-copropriétaire".

Supposons donc que dans cette copropriété enter autres deux lots privatifs existent, « App. 1 » et « App. 2 », avec chacun des quotités.

Supposons que les personnes A et B sont copropriétaires du lot privatif « App. 1 » et ont désigné préalablement par lettre au syndic signé par A et B comme membre de l’AG la personne A. Suite à cela seulement A est invité à l’AG.

Les personnes A et C sont copropriétaires du lot privatif « App. 2 » et ont désigné préalablement par lettre au syndic signé par A et C comme membre de l’AG la personne C. Suite à cela seulement C est invité à l’AG.

Alors les sept variantes suivantes sont possibles, en tenant compte qu’aucune personne ne peut être présent qui est représenté pour un autre lot par une autre personne (principe du droit commun : « on ne peut pas être témoin dans sa propre cause »)

  1. A est présent comme membre de l’AG pour l’App. 1 et avec une procuration donnée par C pour l’App. 2. B et C ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  2. B est présent avec une procuration donnée par A pour l’App. 1 et avec une procuration donnée par C pour l’App. 2. A et C ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  3. C est présent comme membre de l’AG pour l’App. 2 et avec une procuration donnée par A pour l’App. 1. A et B ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  4. X est présent porteur d’une procuration donné par A et C. A, B et C ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  5. X est présent porteur d’une procuration donné par A. C n’est pas représenté ni présent. A et B ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  6. X est présent porteur d’une procuration donné par C. A n’est pas représenté ni présent. B et C ne peuvent pas être présent avec une procuration pour un autre lot privatif.

  7. A et C sont ni représenté ni présent.

Dernière modification par luc (29-02-2016 17:58:42)


Cordialement,

Luc

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YellowSubmarine
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

luc a écrit :

.... en tenant compte qu’aucune personne ne peut être présent qui est représenté pour un autre lot par une autre personne (principe du droit commun : « on ne peut pas être témoin dans sa propre cause ») ....


Bonjour,

Très intéressant ce principe de droit commun relevé par Luc.

Mais alors si je reprends mon cas. La personne est la seule propriétaire des deux appartements.

Si elle ne participe pas à l'AG, peut-elle donner procuration à deux personnes différentes ?

Merci et bonne journée.


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luc
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

YellowSubmarine a écrit :
luc a écrit :

.... en tenant compte qu’aucune personne ne peut être présent qui est représenté pour un autre lot par une autre personne (principe du droit commun : « on ne peut pas être témoin dans sa propre cause ») ....

Très intéressant ce principe de droit commun relevé par Luc.
Mais alors si je reprends mon cas. La personne est la seule propriétaire des deux appartements.
Si elle ne participe pas à l'AG, peut-elle donner procuration à deux personnes différentes ?

Dans ce cas selon moi une seule procuration (mentionnant les deux lots) pour une personne.
Ou deux procurations pour la même personne.

UN propriétaire = une personne qui le représente, n'importe le nombre de lots.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

Cette procuration à un mandataire pour un 2eme appartement peut parfaitement se justifier dans certaines situations. Rien ne l'interdit. Par exemple, le 2eme appartement est confié en location via un agent immobilier, il y a des infiltrations et il convient d'en discuter à l'AG. Le CP est au courant de rien, il est donc logique que son mandataire vienne à l'AG pour débattre et voter pour ce Lot N°2

Pas d'accord.

Une seule et même personne est propriétaire de plusieurs lots. Cette personne est soit présente, soit représentée.  Dans le cas que vous citez, soit votre CP mandate l'expert ou l'agent immo, ou la personne de son choix pour la totalité de ses lots et délègue (avec ou sans instructions de vote), soit il s'implique et est présent.

De la même manière, si un couple est copropriétaire d'un (ou plusieurs) appartement(s), une seule personne sera autorisée à participer aux débats. Cette personne sera mandataire de son conjoint, même si la présence du couple est tolérée (il s'agit bien d'une tolérance, pas d'un droit). La convocation ne reprend d'ailleurs que le nom du mandataire dans le cas d'une propriété partagée d'un lot (couple, indivision, etc...)

La multiplication d'intervenants pour défendre un seul intérêt est prohibée. Cela peut paralyser les débats, voire intimider les autres intervenants... C'est interdit à juste titre et rien ne peut le justifier. Mais cela peut être toléré exceptionnellement et ponctuellement, si personne ne s'y oppose et que cela ne perturbe pas le bon déroulement de l'AG. Un CP peut être autorisé à se faire accompagner par un proche/expert/juriste/avocat ou autre et l'AG peut autoriser cette personne à s'exprimer. Mais en aucun cas ce n'est un droit.

Dernière modification par rexou (01-03-2016 12:27:01)


rexou

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luc

rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

Je dois rectifier et compléter le raissonnement :

Deux appartements sont EN INDIVISION ( si j'ai bien compris l'énoncé ). Pour chacun de ces 2 lots les CPs en indivision ont le droit et le devoir d'indiquer ( par écrit) qui est leur représenant auprès du Syndic et à l'AG pour chaque lot

Je vous suggère de relire l'énoncé ! Et même de relire l'ensemble du post.

La réponse de Luc inclut tous les cas de figure possibles, dans le cas d'une multipropriété ou d'une indivision. Si deux lots appartiennent à une même indivision ou un même groupe de propriétaires, UN SEUL mandataire sera désigné. Si Mr X est CP à part entière d'un lot, ainsi que présent dans une indivision pour un autre lot, il peut être présent pour son lot et représenté pour sa part dans l'autre lot.

Désolé de ne pas pouvoir vous citer les textes de lois, je ne suis pas juriste. Je vous fais seulement part de mon expérience dans le cadre de mon vécu et d'une règle que j'ai toujours vu appliquée dans toute AG. Mais si vous me trouvez un texte de loi qui appuie vos affirmations, je le lirai avec intérêt.


rexou

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luc

luc
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :
Rexou a écrit :

Si deux lots appartiennent à une même indivision ou un même groupe de propriétaires, UN SEUL mandataire sera désigné

Non, pas d'accord.
Aucun texte de loi n'y oblige !
Chaque lot a le droit de désigner son mandataire : rien ne s'y oppose.

Non? Vous êtes certain? tenu compte avec droit commun (lien français), qui définit le droit commun comme suit:

Le droit commun désigne l'ensemble des règles juridiques applicables à toutes les situations qui ne font pas l'objet de règles spéciales ou particulières.

Bien, on va peut-être le savoir dès que le juge compétent a statué sur une citation concernant une AG de novembre 2015.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

@ YellowSubmarine

La copropriétaire que vous visez est-elle unique et pleine propriétaire de 2 appartements dans la copropriété concernée ou  les droits de propriété sur ses  lots privatifs sont-ils divisés ou  grevés d'un droit d'emphytéose, d'usufruit , d'usage ou d'habitation ?

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rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

En résumé, le même nombre de quotités mais deux voix.

Puis-je faire remarquer que ce sujet ( la question posée initialement) n'a strictement aucune incidence sur le résultat des votes qui se décompte en quotités/lot.

C'est exact.
Et alors ???

Cela ne change rien au fait qu'un CP est présent OU représenté s'il possède deux lots dans un même immeuble.

La situation est différente s'il partage la propriété de l'UN de ces deux lots (indivision, couple...) et dispose de la pleine propriété de l'autre lot.

Puis-je faire remarquer que (une fois de plus) vous êtes seul(e) à défendre une position que vous avez décidé être la bonne. Nous avons donc en opposition l'expérience pratique vécue par différents intervenants et... votre intime et inébranlable conviction.


rexou

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YellowSubmarine
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

GT a écrit :

@ YellowSubmarine

La copropriétaire que vous visez est-elle unique et pleine propriétaire de 2 appartements dans la copropriété concernée ou  les droits de propriété sur ses  lots privatifs sont-ils divisés ou  grevés d'un droit d'emphytéose, d'usufruit , d'usage ou d'habitation ?


Bonjour,

La personne est l'unique et pleine propriétaire des deux appartements.

Mais elle va faire comme l'année dernière, elle viendra à l'AG pour ses deux appartements. A la base, c'était juste une question de ma part pour anticiper une éventuelle question.

Bon week-end.


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GT
Pimonaute incurable
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Dès lors que la propriétaire des 2 appartements est l'unique et pleine propriétaire de ceux-ci, je rejoins l'avis que Rexou a donné le 29 2 2016 à 14 55 08.

Dernière modification par GT (04-03-2016 10:32:47)

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rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

Ninifel a écrit des bêtises...........! Je résume :

- Dans la demande de Yellowsubmarine : Une dame possède 2 appartements mais son mari n'a aucun titre de propriété ( j'ai mis longtemps à capter ). Donc on est d'accord, le Syndic envoi 1 unique invitation d'AG à Mme
Mme n'aura pas l'opportunité de donner une 2eme procuration à quiconque


- Mais si Mme donne une part de l'un de ses 2 appartements à son mari, dans ce cas-là ils pourront tous deux assister à l'AG, on est d'accords ?

Excellent résumé !!! Mais pourquoi persévérer ???

UN(e) CP possède (à titre personnel, ou en couple, peu importe) DEUX appartements. Le/la/les CP sont LES MEMES pour les deux lots, dans la même copropriété. En conséquence, seul(e) UNE personne sera présente OU représentée... ou absente.

Il est la plupart du temps toléré qu'un couple assiste à l'AG, si une seule personne s'exprime. La question n'est pas d'"assister" à l'AG, mais le droit d'y participer activement.

Une remarque quand même : "donner" une part d'un appartement, cela requiert un acte notarial et des frais assez conséquents... dans le seul but de jouer dans le bac à sable ???


rexou

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rexou
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

Ben Rexou décidemment ...l'expérience ! Ma voisine (âgée) venait à 2 personnes( avec son fils) pour son petit appartement, ce que j'ai fini par constester vu que les ennuis viennent d'elle ( elle pilote le Syndic hors AG) et  ses bêtises coutent cher. Ces dernières années elle a donné la moitié de son appartement à son fils. Voilà Rexou.

Votre voisine âgée continuera à piloter le syndic hors AG si cela lui plait.
Elle peut venir avec son fils, mais UNE seule personne intervient dans les débats.
Elle "donné la moitié de son appart" à son fils... tout est possible, mais je pencherais plutôt pour un usufruit pour elle et la nue propriété pour le fils. Ce serait plus cohérent. Mais passons ! Cette opération a pour but un intérêt fiscal sans aucun rapport avec une double présence à l'AG. Quand bien même la copropriété de cet appartement serait partagée entre le fils, les petits fils et une vingtaine de neveux, UNE seule personne mandatée aurait le droit de participer aux débats de l'AG. Dans tous les cas, le fils peut assister à l'AG. En silence. Sans perturber les débats. Et s'il perturbe, le président de séance peut le faire sortir. Sa présence n'est que tolérée. Qu'il soit ou non propriétaire de la moitié d'un lot. Sauf si le fils est mandataire... et c'est alors à la mère de se taire !

Vous devriez mieux lire ce que les autres écrivent !!!


rexou

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PIM
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Juste pour info, hors débat copropriété: la nouvelle situation juridique (mme et son fils) peut aussi résulter d'une donation immobilière (par tranches)


Erik DECKERS
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max11
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

ninifel a écrit :

La nouvelle situation juridique (mme et son fils) peut aussi résulter d'une donation immobilière (par tranches)

Si la donation immobilière(par tranches) fait l'objet d'un acte sous-seing privé seulement ( ni enregistrement ni info cadastre , alors le Syndic ne doit pas y avoir égard pour convoquer le CP du lot.

Exact ?

Sauf erreur, toutes mutation, donation, démembrement,... se font via un acte authentique (Notaire) quand il est question d'immobilier...
Le syndic doit donc être informé par le notaire !

Le mari était peut-être aussi propriétaire et le fils en a hérité au décès de celui-ci....

Il existe plein d'explications plus cohérente qu'une donation juste pour venir vous embêter en AG !
Quoique ça doit être un vrai spectacle vos AG...

Dernière modification par max11 (05-03-2016 12:49:47)

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max11
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Pour revenir au sujet et aux spéculations :
Deux propriétaires indivis (A & B) d'un appartement qui désigne le proprio A pour représenter le lot.
Le propriétaire du lot C donne procuration à B pour le représenter.

C'est autorisé ?

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luc
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

max11 a écrit :

Pour revenir au sujet et aux spéculations :
Deux propriétaires indivis (A & B) d'un appartement qui désigne le proprio A pour représenter le lot.
Le propriétaire du lot C donne procuration à B pour le représenter.

C'est autorisé ?

Non.

Motivation :

  • B est indirectement présent par l’intermédiaire de A.

  • B est directement présent comme représentant de C

  • B est donc témoin (par la voie d’A) dans sa propre cause (mandataire de C) si elle intervient.

Si A défend la position P1 mais n’intervient pas lors les délibérations et B défend la position P2 intervient activement lors les délibérations, on pourrait croire que A va voter pour P2. Position qui est défendu par un petit groupe, minoritaire qui arrive à faire taire un grand groupe silencieux.
Ce qui peut fausser les délibérations qui ont pour bût d’arriver à une décision portée par la majorité.

Le débat entre les copropriétaires du même lot privatif, doit avoir lieu avant l'AG et pas durant l'AG.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Est-ce permis à l'AG ?

Mais on enlève le droit de C de se faire représenter par la personne de son choix alors que rien ne l'interdit.
Et, si je vous suis, uniquement pour régler un conflit potentiel entre A & B... N'est-ce pas mettre plus de poids dans l'intérêt potentiel de AB par rapport au droit à chacun de se faire représenter par la personne de son choix ?

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