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    Est-ce permis à l'AG ?

    YellowSubmarine
    Pimonaute assidu
    Lieu : Brabant Wallon
    Inscription : 02-02-2012
    Messages : 146

    Est-ce permis à l'AG ?

    Bonjour,

    Nous avons une copropriétaire qui possède deux appartements.

    A l'AG, pourrait-elle être présente pour un appartement et donner une procuration à son mari pour le deuxième appartement ?

    En résumé, le même nombre de quotités mais deux voix.

    Bonne journée.


    __________________________________________________________
    Syndic bénévole d'une copropriété de 20 appartements.

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    Rexou a écrit :

    Une remarque quand même : "donner" une part d'un appartement, cela requiert un acte notarial et des frais assez conséquents... dans le seul but de jouer dans le bac à sable ???

    Ben Rexou décidemment ...l'expérience ! Ma voisine (âgée) venait à 2 personnes( avec son fils) pour son petit appartement, ce que j'ai fini par constester vu que les ennuis viennent d'elle ( elle pilote le Syndic hors AG) et  ses bêtises coutent cher. Ces dernières années elle a donné la moitié de son appartement à son fils. Voilà Rexou.


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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    ninifel a écrit :

    Ben Rexou décidemment ...l'expérience ! Ma voisine (âgée) venait à 2 personnes( avec son fils) pour son petit appartement, ce que j'ai fini par constester vu que les ennuis viennent d'elle ( elle pilote le Syndic hors AG) et  ses bêtises coutent cher. Ces dernières années elle a donné la moitié de son appartement à son fils. Voilà Rexou.

    Votre voisine âgée continuera à piloter le syndic hors AG si cela lui plait.
    Elle peut venir avec son fils, mais UNE seule personne intervient dans les débats.
    Elle "donné la moitié de son appart" à son fils... tout est possible, mais je pencherais plutôt pour un usufruit pour elle et la nue propriété pour le fils. Ce serait plus cohérent. Mais passons ! Cette opération a pour but un intérêt fiscal sans aucun rapport avec une double présence à l'AG. Quand bien même la copropriété de cet appartement serait partagée entre le fils, les petits fils et une vingtaine de neveux, UNE seule personne mandatée aurait le droit de participer aux débats de l'AG. Dans tous les cas, le fils peut assister à l'AG. En silence. Sans perturber les débats. Et s'il perturbe, le président de séance peut le faire sortir. Sa présence n'est que tolérée. Qu'il soit ou non propriétaire de la moitié d'un lot. Sauf si le fils est mandataire... et c'est alors à la mère de se taire !

    Vous devriez mieux lire ce que les autres écrivent !!!


    rexou

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    @Rexou ...."Elle "donné la moitié de son appart" à son fils... tout est possible, mais je pencherais plutôt pour un usufruit pour elle et la nue propriété pour le fils. " ben non...Quand on a vu une dépense de mutation dans les comptes du Syndic, on a enquêté et le bureau de l'enregistrement ( rue de la régence)  nous a délivré ce renseignement avec un document Attestation de Propriete ( cout 9 euros):
    - la dame pour 1/2 PP
    - son fils pour 1/2 PP

    Oui ce n'est pas normal qu'un CP d'un petit appartement vienne à 2 en AG et de surcroit avec 3 procurations en blanc-seing des autres CPs mais au final  c'est exactement comme pour la question de Yellowsubmarine, cela n'a aucune incidence sur le résulat final du total des votes par quotités.

    Quand l'AG se réunit les jeux sont déja faits car le Syndic a préparé le terrain et il sait qu'il a une majorité pour voter AMEN à tout ce qu'il a mis à l'ODJ;

    Si je pense qu'Il est primordial de savoir précisemment avec qui on est en copropriété ( ou quel est le pouvoir du mandataire) c'est afin de pouvoir se concerter, discuter, dialoguer, parler, échanger hors Assemblée générale avec le vrai décideur....et là je dois souvent enquêter car le Syndic entretien le mystère, malgré la loi.


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    PIM
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    Juste pour info, hors débat copropriété: la nouvelle situation juridique (mme et son fils) peut aussi résulter d'une donation immobilière (par tranches)


    Erik DECKERS
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    ninifel
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    La nouvelle situation juridique (mme et son fils) peut aussi résulter d'une donation immobilière (par tranches)

    Si la donation immobilière(par tranches) fait l'objet d'un acte sous-seing privé seulement ( ni enregistrement ni info cadastre , alors le Syndic ne doit pas y avoir égard pour convoquer le CP du lot.

    Exact ?


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    max11
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    ninifel a écrit :

    La nouvelle situation juridique (mme et son fils) peut aussi résulter d'une donation immobilière (par tranches)

    Si la donation immobilière(par tranches) fait l'objet d'un acte sous-seing privé seulement ( ni enregistrement ni info cadastre , alors le Syndic ne doit pas y avoir égard pour convoquer le CP du lot.

    Exact ?

    Sauf erreur, toutes mutation, donation, démembrement,... se font via un acte authentique (Notaire) quand il est question d'immobilier...
    Le syndic doit donc être informé par le notaire !

    Le mari était peut-être aussi propriétaire et le fils en a hérité au décès de celui-ci....

    Il existe plein d'explications plus cohérente qu'une donation juste pour venir vous embêter en AG !
    Quoique ça doit être un vrai spectacle vos AG...

    Dernière modification par max11 (05-03-2016 12:49:47)

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    max11
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    Pour revenir au sujet et aux spéculations :
    Deux propriétaires indivis (A & B) d'un appartement qui désigne le proprio A pour représenter le lot.
    Le propriétaire du lot C donne procuration à B pour le représenter.

    C'est autorisé ?

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    luc
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    max11 a écrit :

    Pour revenir au sujet et aux spéculations :
    Deux propriétaires indivis (A & B) d'un appartement qui désigne le proprio A pour représenter le lot.
    Le propriétaire du lot C donne procuration à B pour le représenter.

    C'est autorisé ?

    Non.

    Motivation :

    • B est indirectement présent par l’intermédiaire de A.

    • B est directement présent comme représentant de C

    • B est donc témoin (par la voie d’A) dans sa propre cause (mandataire de C) si elle intervient.

    Si A défend la position P1 mais n’intervient pas lors les délibérations et B défend la position P2 intervient activement lors les délibérations, on pourrait croire que A va voter pour P2. Position qui est défendu par un petit groupe, minoritaire qui arrive à faire taire un grand groupe silencieux.
    Ce qui peut fausser les délibérations qui ont pour bût d’arriver à une décision portée par la majorité.

    Le débat entre les copropriétaires du même lot privatif, doit avoir lieu avant l'AG et pas durant l'AG.


    Cordialement,

    Luc

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    Aime ce post :
    max11
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    Mais on enlève le droit de C de se faire représenter par la personne de son choix alors que rien ne l'interdit.
    Et, si je vous suis, uniquement pour régler un conflit potentiel entre A & B... N'est-ce pas mettre plus de poids dans l'intérêt potentiel de AB par rapport au droit à chacun de se faire représenter par la personne de son choix ?

    En ligne

    rexou
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    max11 a écrit :

    Il existe plein d'explications plus cohérente qu'une donation juste pour venir vous embêter en AG !
    Quoique ça doit être un vrai spectacle vos AG...

    Oh oui !!!

    De plus, cela ne change rien : un lot = 1 seul mandataire autorisé à s'exprimer ! Et si plusieurs lots à un même CP, pareil !

    Concernant la question de Max, je suis d'accord avec les explications de Luc. Par contre, si le lot A appartient à X et Y et que le lot B appartient à X, Z et K, il me semble que X peut être mandataire du lot A et Z, ou K, ou encore tout autre peut être mandaté pour représenter le lot B. Ceci au motif que la composition des copropriétaires diffère pour les deux lots et que X peut disposer de la confiance de Y sans que Z et K adhèrent de la même manière.

    Dernière modification par rexou (05-03-2016 13:43:17)


    rexou

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    PIM
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    ninifel a écrit :

    Si la donation immobilière(par tranches) fait l'objet d'un acte sous-seing privé seulement ( ni enregistrement ni info cadastre

    alors ce n'est pas opposable aux tiers.
    La donation immobilière doit faire l'objet d'un acte authentique.
    D'ailleurs, vous indiquez vous -même en avoir trouvé trace via "l'enregistrement' (?) (cela m'étonne, mais soit), c'est qu'il y a donc eu acte authentique.

    (je referme la parenthèse: ce n'est pas l'objet de la discussion)


    Erik DECKERS
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    grmff
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    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    YellowSubmarine a écrit :
    luc a écrit :

    .... en tenant compte qu’aucune personne ne peut être présent qui est représenté pour un autre lot par une autre personne (principe du droit commun : « on ne peut pas être témoin dans sa propre cause ») ....


    Bonjour,

    Très intéressant ce principe de droit commun relevé par Luc.

    Mais alors si je reprends mon cas. La personne est la seule propriétaire des deux appartements.

    Si elle ne participe pas à l'AG, peut-elle donner procuration à deux personnes différentes ?

    Merci et bonne journée.

    Non elle ne peut pas. Ce n'est pas autorisé. Une personne ne peut diviser son droit de présence à l'AG.

    (Et pour répondre aux autres interventions, il n'est pas exact qu'une personne qui a plusieurs bien qui diviserait son droit de vote en plusieurs morceaux ne change rien au résultat du vote. Une personne qui a par exemple 80% des quotités voit ses droits de votes réduits à ce que les autres représentent. Si tout le monde est présent, il est réduit à 20%. ALors que s'il pouvait diviser en deux, il ne serait pas diminué, et donc pourrait décider tout tout seul en contournant la loi. Ce qui n'est pas possible. CQFD par l'absurde de l'illogisme de cette proposition.)


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    Aiment ce post :
    ninifel
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    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Est-ce permis à l'AG ?

    Une personne qui a par exemple 80% des quotités voit ses droits de votes réduits à ce que les autres représentent. Si tout le monde est présent, il est réduit à 20%. ALors que s'il pouvait diviser en deux, il ne serait pas diminué, et donc pourrait décider tout tout seul

    Cet exemple de Grmff n'est pas un cas classique mais une EXCEPTION  puisqu'il faut  dans ce cas commencer par opérer "une réduction de puissance votale " du quidam dominant. Il est bien évident que ce mécanisme de réduction de puissance votale ( application de la loi) est une EXCEPTION prépondérante à appliquer en n°1.

    J'ai connaissance du cas d'une autre ACP :
    - Une personne a 50% des quotités pour 2 appartements,
    - Les 2 autres appartements sont embarrassés ( j'abrège) de leur situation de copropriété avec un CP dominant ( auprès du Syndic).

    Dans ce cas ( comme dans la majorité des cas) même avec 2 représentants distincts pour ses 2 appartements ( illégal) , ce sera sans incidence sur le vote final qui sera toujours 500/1000 pour ces 2 appartements.

    L'EXCEPTION vient toujours avant la règle....

    Grmff a raison, merci

    Dernière modification par ninifel (07-03-2016 09:03:59)


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