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Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

luc
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Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

La responsabilité civile de l'ACP et de son syndic (et/ou autre mandataire de l'ACP) peut-être mis en cause. Je croyais que seul le Tribunal de 1ère Instance et/ou le Tribunal de Commerce était compétent et que l’action devait être entamée par l’ACP.

Mais un arrêt récent de la Cour Constitutionnelle m’a fait réfléchir. Lire «  Pas de tribunal de commerce pour les baux commerciaux » communiqué sur ce forum par PIM.

En effet le Code Judiciaire stipule (j'attire l'attention aux mots mis en gras par moi et à la page Litispendance de Wikipedia):

Art. 565.En cas de litispendance les demandes en justice sont jointes, soit d'office, soit à la demande de l'une des parties.
Le renvoi a lieu suivant l'ordre de préférence ci-après:
   1° le tribunal de la famille visé à l'article 629bis, § 1er est toujours préféré;
   2° le juge de paix visé aux articles 628, 3°, et 629quater est toujours préféré;
   3° le tribunal qui a rendu sur l'affaire un jugement autre qu'une disposition d'ordre intérieur est toujours préféré;
   4° le tribunal de première instance est préféré aux autres tribunaux;
   5° le tribunal du travail est préféré au tribunal de commerce;
   6° le tribunal du travail et le tribunal de commerce sont préférés au juge de paix;
   7° le juge de paix est préféré au tribunal de police;
   8° le tribunal le premier saisi est préféré à celui qui a été saisi ultérieurement.
  Toutefois lorsque l'une des demandes relève de la compétence exclusive d'un tribunal, seul ce tribunal est compétent pour connaître de l'ensemble des demandes.
  Lorsque deux ou plusieurs demandes relèvent de la compétence exclusive de deux tribunaux distincts, le renvoi peut avoir lieu conformément à l'ordre de préférence déterminé ci-dessus.
  Les dispositions des articles 661 et 662 sont applicables en cas de renvoi du chef de litispendance.

et

Art. 591.  Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
  2° des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété;
  2°bis des demandes fondées sur les articles 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 ou 7, 577-10, § 4 et 577-12, alinéa 4 du Code civil;

Question

Est-ce possible que la responsabilité civile de l’ACP et du syndic de l’ACP pourrait être mis en cause par un copropriétaire devant le Juge de Paix, cela dans la même procédure initiale (contestation d’une décision de l’AG) ?

Quelle est donc votre opinion, sans perdre de vue que seule la Cour Constitutionnelle pourra trancher à 100%.

Dernière modification par luc (01-06-2016 05:56:51)


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Cela dépend si l'ACP a donné quitus et décharge à son syndic concernant la période incriminée.

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ninifel
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

L'avocat que j'avais interrogé à ce sujet a conclu sur base de sa vérification et du Code Judiciaire que le Juge de Paix est malheureusement le Tribunal compétent en matière de RC en copropriété;

Mais en pratique , les juges de paix n'ont pas tous  le temps et  la compétence ainsi que le désir de  traiter cette matière spéciale....


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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panchito
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Ninifel a écrit :

Mais en pratique , les juges de paix n'ont pas tous  le temps et  la compétence ainsi que le désir de  traiter cette matière spéciale....

C'est pour cela que beaucoup laissent tout trainer, parfois plus de 10 ans, car ils n'arrivent pas à comprendre que quand on a choisi de vivre en copropriété, on n'arrive pas à s'entendre avec ceux qui ont acheté avec vous. 

Ils se disent qu'avec le temps, les conflits s'aplaniront. Certains meurent aussi avant la fin de la procédure...

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

Mais en pratique , les juges de paix n'ont pas tous  le temps et  la compétence ainsi que le désir de  traiter cette matière spéciale....

C'est pour cela que beaucoup laissent tout trainer, parfois plus de 10 ans, car ils n'arrivent pas à comprendre que quand on a choisi de vivre en copropriété, on n'arrive pas à s'entendre avec ceux qui ont acheté avec vous. 

Ils se disent qu'avec le temps, les conflits s'aplaniront. Certains meurent aussi avant la fin de la procédure...

Pas d'accord. Vous ne tenez pas compte avec la situation réelle des Juges de Paix, leur mission(s),  les effectifs de leur tribunal (<66%), ... .

Concernant la compétence d'attribution du Juge de Paix, lisez les vingt-cinq mission énumérés par l'art. 591 (région Bruxelloise).

Mais je sais que les JP titulaires que j'ai vu à l'oeuvre, même celui de ninifel, font de leur mieux avec les moyens qu'ils ont, tout en restant un juge (= impartial), qui tranche après avoir écouté le débat devant lui. Il ne peut pas sortir du cadre de ce qui a été dit/écrit (= débat contradictoire). il ne peut pas se former une opinion personnelle, basé sur des recherches personelles.

Dans mon ACP ça traine depuis +20 ans, puisque les CP ne veulent que cela devient pénal. Je comprends, mais je ne suis pas certain qu'on va pouvoir tenir cela. Plainte pénale = de fait arrêt des grands travaux pendant + 5 ans (duréée minimale d'une procédure pénale).

N'ayant pas le temps, je ne dis pas plus.

Dernière modification par luc (01-06-2016 15:09:20)


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Luc a écrit :

Dans mon ACP ça traine depuis +20 ans

Donc oui, jusqu'à ce que mort s'en suive.

Qui peut supporter de payer des avocats pendant plus de 20 ans?

Vous ne pensez pas qu'il est temps de siffler la fin de la récréation?

Le jeu en vaut il la chandelle? Et surtout les dizaines de milliers d'euro payés chaque trimestre aux avocats??

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ninifel
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Art. 591.  Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
  2° des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété;
  2°bis des demandes fondées sur les articles 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 ou 7, 577-10, § 4 et 577-12, alinéa 4 du Code civil;

Question

Est-ce possible que la responsabilité civile de l’ACP et du syndic de l’ACP pourrait être mis en cause par un copropriétaire devant le Juge de Paix, cela dans la même procédure initiale (contestation d’une décision de l’AG) ?

Je dis OUI

Dans mon cas, la juge elle-même avait soulevé la question de la fraude à l'époque où l'on ne comprenait pas grand-chose au droit et au jeu judiciaire mais on avait un vrai problème ( à traiter) avec les chaudières....donc pas d'autre option que le Juge puisque les Cps étaient des fantomes avant la nouvelle loi.

La Juge de Paix avait désigné un syndic adjoint qui aurait pû faire rapport au Juge en pointant ce qui n'allait pas.

Quand je relirai mes procédures si je trouve des éléments je posterai sur ce fil de discussion Luc


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

panchito a écrit :
Luc a écrit :

Dans mon ACP ça traine depuis +20 ans

Donc oui, jusqu'à ce que mort s'en suive.

Qui peut supporter de payer des avocats pendant plus de 20 ans?

Vous ne pensez pas qu'il est temps de siffler la fin de la récréation?

Le jeu en vaut il la chandelle? Et surtout les dizaines de milliers d'euro payés chaque trimestre aux avocats??

Jusque la mort s'en suive? Du conseil de gérance de 1986, qui se sont séparés en partisans de la chose commune et partisans de la chose privative, déja 4 sont décédés (50%). Enjeu initial: 16 emplacements voiture (sur 217) et deux petits appartements (sur 250) pas vendu après 10 ans.

  • Dizaine de milliers à payer par moi à mon avocat ? Non

  • Dizaine de milliers à payer par l'ACP à l'avocat de l'ACP ? Chaque CP paie en moyenne 20 EUR/an par CP

  • Dizaine de milliers à payer à l'ACP? Oui, si j'abandonne (la dernière missive du commissaire aux comptes parlait de 500.000 EUR à payer par moi)

La "cour de récréation" (rénovation de l'immeuble) à une valeur de plusieurs millions d'EUR, mais est probablement gonflé de 20 à 50%, suite au refus net d'utiliser des experts indépendants.

L'enjeu vaut la chandelle? Je le crois bien, mais je l'analyse chaque année, quand je fait mon budget "ACP" à la réception de l'invitation pour l'AGO.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Je fais suite au dernier message de Luc ,

Les copropriétaires responsables du contentieux initial peuvent avoir revendu et quitté l'ACP....

a-t-on connaissance d'une jurisprudence et/ou d'une position de la doctrine des professionnels en droit de la copropriété qui auraient évoqué ce point ?

(Je précise que j'ai parcouru le livre orange pendant une semaine mais pour l'instant je n'ai pas trouvé de réponse à cette question-là.)


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PIM
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

ninifel a écrit :

(Je précise que j'ai parcouru le livre orange pendant une semaine mais pour l'instant je n'ai pas trouvé de réponse à cette question-là.)

Qu'est-ce "le livre orange" ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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ninifel
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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PIM

ninifel
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Me Lecoq parle d'un carrousel judiciaire dans son livre :

CoproprieteLecocqCUP2012.pdf

Il évident que si l'avocat m'avait dit  loyalement que le législateur belge ....n'a pas organisé le controle de la mission du syndic que le Juge belge désigne alors je ne l'aurais jamais rémunéré pour  faire entrer l'ACP dans un carrousel judiciaire parce  que l'ACP, son syndic et son avocat vont s'employer à produire des PVs et conclusions truffées de contrevérités afin de "gagner"  l'affaire et voilà comment le vers entre dans le fruit, on peut le déplorer.

Extrait de La copropriété par appartements - Deux ans après la réforme - sous la direction de Pascale Lecocq - CUP - 2012 éditions ANTHEMIS page 99 :

Contrôle
68. Le législateur n'a pas organisé le contrôle de la mission du syndic que
le juge désigne et la loi de 2010 n'y a pas remédié.

Dans la mesure où le syndic est imposé par le juge, il nous semble normal
qu'un copropriétaire puisse saisir le magistrat cantonal d'un incident ou
d'éventuels manquements commis par le syndic ainsi désigné 124, au risque de
contraindre le plaignant à agir en désignation d'un syndic provisoire, en application
de l'article 577-8, § 7, du Code civil, en vue de faire désigner un nouveau
syndic provisoire 125 et d'entrer dans un carrousel judiciaire
. Loin de
remédier au mauvais fonctionnement des organes de la copropriété, l'introduction
d'un nouveau recours risquerait de compliquer davantage la situation.
Quant au syndic lui-même, peut-il solliciter l'intervention du juge de
paix qui l'a désigné ? Certains magistrats répondent par l'affirmative et procèdent,
par exemple, à sa demande, à son remplacement 126. D'autres prévoient
même que l'assemblée générale se tienne en leur présence.
69. Si ce contrôle est possible, encore faut-il en définir les contours.

Nous avions précédemment suggéré de se référer aux règles qui gouvernent
les auxiliaires du juge, tel le notaire commis, ou celles relatives à l'expertise
judiciaire 127.

Elles s'avèrent cependant peu adéquates, en ce que seules les
parties à la cause peuvent saisir le magistrat ayant prononcé la mesure, alors
qu'en l'espèce tous les copropriétaires pourraient être intéressés par l'intervention
du magistrat.
....

122. J.P. Ixelles, 26 septembre 2007, R. C.D.I., 2008/ 4, p. 46.
123. J.P. Woluwé-Saint-Pierre, 28 avril 2008, R. C.D.I., 2008/ 4, p. 50.
124. Contra: E. VERRIJCK, « Het st~tuut van de voorlopige syndicus,JJ.P, 1998, p. 261.
125. J.P. Woluwé-Saint-Pierre, 28 avril2008, R. C.D.I. , 2008/ 4, p. 50.
126. J.P. Ixelles, 26 septembre 2007, R.C.D.l., 2008/ 4, p. 46.
127. C. MOSTIN, «Le contentieux: Questions choisies>>, op. cit., p. 276, n° 26.

Dernière modification par ninifel (07-06-2016 18:42:39)


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 506

Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

La question initiale de Luc était :

"Est-ce possible que la responsabilité civile de l’ACP et du syndic de l’ACP pourrait être mis en cause par un copropriétaire devant le Juge de Paix, cela dans la même procédure initiale (contestation d’une décision de l’AG) ?"

Je ne perçois pas le lien entre votre dernière intervention et cette question de Luc et ne parvienent pas à établir un rapport avec une intervention quelconque dans le sujet.

Vous nous informez de la manière suivante : "Ce jugement du 26 septembre 2007 qui fait jurisprudence ( pour rien ) est en appel au Tribunal d'instance
Audience ce 14 juin 2016 77eme chambre : venez !"

"Ce" jugement : merci de préciser le jugement que vous n'identifiez pas ci.
Par ailleurs, pour un tiers,l'intérêt le plus grand consiste non pas à assister à une audience mais bien à prendre connaissance d'un jugement.  Ce sera le cas à l'audience du 14 juin ?

Dernière modification par GT (06-06-2016 10:52:31)

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luc

ickx
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Re : Responsabilité du syndic d’ACP – Tribunal compètent

Bonjour, je recherche la réponse donnée à cette question " La responsabilité civile de l'ACP et de son syndic (et/ou autre mandataire de l'ACP) peut-être mis en cause. Je croyais que seul le Tribunal de 1ère Instance "

Est-elle publiée dans un autre message du forum ?
Merci de me l'indiquer ( ce sujet est intéressant et bon à savoir lorsque l'ACP néglige l'un de ses membres  !!!)

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