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    Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-01-2015
    Messages : 51

    Trop de candidats locataires!?!??

    Bonjour,

    Je viens d'acheter un nouvel appartement (compromis signé) et j'ai déjà mis une annonce pour le louer, histoire de ne pas perdre de temps et d'avoir un locataire dès la signature de l'acte.

    Au vu du nombre incroyable de demandes de visite (une vingtaine en même pas 2 semaines), je me rends compte que j'ai probablement mis un loyer un peu trop bas dans mon annonce sur Immoweb. J'ai certainement sous-estimé le fait que l'appartement soit neuf, très bien fini, très bien agencé, bien situé, bien équipé (stores, rideaux, luminaires, placards, etc.), bon PEB, faibles charges, nouvelles peintures, etc. Il a aussi une architecture un peu unique (type loft).

    Je n'ai encore effectué aucune visite, celles-ci commenceront seulement le weekend prochain. Je suis aussi certain que beaucoup de visiteurs voudront signer un bail (certains sont déjà pour ainsi dire presque prêts à signer sans avoir encore effectué la visite).

    C'est bien sûr une bonne nouvelle que de pouvoir louer son bien facilement et je m'en réjouis!!!

    Je me pose néanmoins plusieurs questions:

    1) Puis-je modifier le loyer sur mon annonce Immoweb?
    J'imagine que la réponse est non bien entendu.
    Ceci dit, on pourrait se dire qu'on baisse bien son loyer quand on n'a pas de demandes, alors pourquoi ne pas l'augmenter si on en a trop? Par contre c'est difficile à faire en pratique et j'imagine illégal pour tous les candidats qui se sont déjà manifestés. Je ne peux pas non plus avoir un loyer pour les candidats qui ont vu l'annonce avant telle date et un autre pour ceux qui l'ont vu après, car ça mènerait à une discrimination...
    J'augmenterai certainement un peu le loyer pour la prochaine mise en location.

    2) Si j'ai beaucoup de candidats locataires, comment choisir le bon?
    Choisir le bon candidat est un vaste débat. Après avoir vérifier la solvabilité, j'imagine que le reste est plus une question de feeling. Autres critères importants?

    3) Quel type de bail privilégier?
    A priori, si j'en ai la possibilité, je pensais plutôt opter pour un bail à court terme de 3 ans, qui m'assure (en principe) que le bien reste loué 3 ans. Habituellement je mets néanmoins dans ce type de bail la même clause de résiliation que dans un bail de 9 ans, histoire de laisser une porte de sortie au locataire malgré tout, avec des indemnités pour moi en cas de rupture avant 3 ans. De la sorte, j'ai aussi l'avantage par rapport à un bail à long terme, de pouvoir mettre fin facilement au bail à l'issue des 3 ans en cas de soucis.

    4) Comment gérer les visites?
    Habituellement, je prévois 30 minutes par visite et je vois chaque candidat individuellement. C'est ce que j'ai fait ici aussi, mais si je dois faire 20x30 min = 600 min = 10h de visites non-stop, ça devient compliqué... Je peux difficilement faire un premier tri par téléphone et refuser des visites. Je ne suis pas non plus très chaud à l'idée de prendre plusieurs candidats en même temps, car c'est plus difficile pour moi de me faire une idée sur les candidats et moins agréables pour eux visiter. Que faire pour gérer au mieux?

    5) Comment gérer les refus?
    Je vais devoir mécontenter pas mal de candidats. Comment leur expliquer qu'ils n'ont pas été retenus? Certains diront probablement que je les ai discriminés.

    Qu'en pensez-vous?

    Merci pour vos conseils :-)

    Alpha

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Je connais assez bien le marché du neuf. Pourriez-vous me donner le n° de référence Immoweb? Je répondrai ensuite à toutes vos questions.

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    PIM
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :

    Je connais assez bien le marché du neuf. Pourriez-vous me donner le n° de référence Immoweb? Je répondrai ensuite à toutes vos questions.

    par MP la référence svp


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    Alpha
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :

    Je connais assez bien le marché du neuf. Pourriez-vous me donner le n° de référence Immoweb? Je répondrai ensuite à toutes vos questions.

    Référence envoyée en MP. Merci :-)

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Bonjour,

    Je pense que le prix est juste parfait. Pour moins de 75m² à cet endroit (même code postal) il n'y a un autre 10€ plus cher que vous mais qui n'équivaut pas le votre (d'après les photos).

    Je pense que l'attrait majeur de votre annonce, c'est votre texte qui est hyper professionnel et qui résulte d'une incroyable réflexion "marketing"! La meilleure preuve est dans les statistiques de votre annonce. Du rarement vu: alors que le bien a été publié il y a seulement quelques jours, il a déjà été vu plus de 1400 fois, et il est sauvé plus de 23 fois (au cas où vous descendriez le prix probablement). C'est incroyable effectivement!

    Le texte de votre annonce est tellement bien conçu, qu'on en oublie de voir que toutes les pièces de l'appartement me semble mansardées et que du fait de la chaudière privative, les charges sont si basses car elles n'incluent pas le chauffage. Comme il n'y a pas d'ascenseur, et que le bien semble être juste en-dessous du toit, cela veut probablement dire qu'il faut monter toutes ses courses par l'escalier.

    Mais le texte est tellement accrocheur et les meubles tellement top (je suppose qu'ils ne restent pas) qu'effectivement c'est le coup de cœur assuré sur l'annonce. Vous laissez aussi tout l'équipement (stores, rideaux, luminaires)? Si vous laissez les meubles, les stores, les rideaux et les luminaires, oui, le prix est trop bas. Sinon, je pense qu'il est juste bon.

    Reste à voir les réactions lors des visites!

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha a écrit :

    1) Puis-je modifier le loyer sur mon annonce Immoweb?

    Me semble assez difficile voir impossible. Mieux vaut toujours partir du top de la fourchette et descendre s'il n'y a pas (ou trop peu) de visites le 1er mois.
    Vous ne dites pas non plus que l'appartement n'est pas disponible avant 4 mois (délai en général nécessaire entre le compromis et l'acte). C'est aussi à espérer qu'il n'y a pas de clause suspensive (prêt hypothécaire) sinon vous vendez la peau de l'ours avant de l'avoir tué...Une démarche très risquée au cas où la vente capoterait!

    Si l'acte n'est passé que dans 4 mois vous pouvez retirer l'annonce, et la republier dans 2-3 mois avec un loyer supérieur.

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha a écrit :

    2) Si j'ai beaucoup de candidats locataires, comment choisir le bon?
    Choisir le bon candidat est un vaste débat. Après avoir vérifier la solvabilité, j'imagine que le reste est plus une question de feeling. Autres critères importants?

    Le top c'est le couple ayant chacun un CDI, sans animaux et avec références du bailleur précédent.

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha a écrit :

    3) Quel type de bail privilégier?
    A priori, si j'en ai la possibilité, je pensais plutôt opter pour un bail à court terme de 3 ans, qui m'assure (en principe) que le bien reste loué 3 ans. Habituellement je mets néanmoins dans ce type de bail la même clause de résiliation que dans un bail de 9 ans, histoire de laisser une porte de sortie au locataire malgré tout, avec des indemnités pour moi en cas de rupture avant 3 ans. De la sorte, j'ai aussi l'avantage par rapport à un bail à long terme, de pouvoir mettre fin facilement au bail à l'issue des 3 ans en cas de soucis.

    Parfait!

    Maintenant ne passez pas à côté du couple avec CDI et excellentes références, qui voudraient peut-être un bail de 9 ans....

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha a écrit :

    4) Comment gérer les visites?
    Habituellement, je prévois 30 minutes par visite et je vois chaque candidat individuellement. C'est ce que j'ai fait ici aussi, mais si je dois faire 20x30 min = 600 min = 10h de visites non-stop, ça devient compliqué... Je peux difficilement faire un premier tri par téléphone et refuser des visites. Je ne suis pas non plus très chaud à l'idée de prendre plusieurs candidats en même temps, car c'est plus difficile pour moi de me faire une idée sur les candidats et moins agréables pour eux visiter. Que faire pour gérer au mieux?

    Vous avez 20 demandes de visites. Vous travaillez et/ou résidez à côté?

    Si oui, je les répartirais ainsi:
    - 3 de 30 min chaque soirée en semaines --> 15 visites
    - 5 le samedi / dimanche

    Attention, vous aurez surement des lapins, des gens qui arrivent trop tôt et ceux qui arrivent en retard; donc pas facile à gérer effectivement.
    Certains risquent d'avoir trouvé ailleurs entre-temps.

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Alpha a écrit :

    5) Comment gérer les refus?
    Je vais devoir mécontenter pas mal de candidats. Comment leur expliquer qu'ils n'ont pas été retenus? Certains diront probablement que je les ai discriminés.

    C'est clair que vous ne pouvez dire oui qu'une seule fois sur les 20.

    Dès que vous avez choisi, si ceux qui ont fait la visite vous rappelle pour savoir ce qu'il en est advenu de leur candidature, il suffit de leur dire que c'est trop tard, c'est déjà loué. S'ils voulaient vraiment le bien, ils auraient du reprendre contact avec vous bien plus tôt. Maintenant c'est trop tard...

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    panchito
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Mais j'y pense, en principe vous n'aurez les clés qu'après l'acte.

    Donc comment allez-vous effectuer les visites pendant les 4 mois vous séparent de l'acte?

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    PIM
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    Pour faire "le tri", en terme de capacité financière, il y a le système ImmoCaution...


    Erik DECKERS
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    Alpha
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :

    Bonjour,

    Je pense que le prix est juste parfait. Pour moins de 75m² à cet endroit (même code postal) il n'y a un autre 10€ plus cher que vous mais qui n'équivaut pas le votre (d'après les photos).

    Je pense que l'attrait majeur de votre annonce, c'est votre texte qui est hyper professionnel et qui résulte d'une incroyable réflexion "marketing"! La meilleure preuve est dans les statistiques de votre annonce. Du rarement vu: alors que le bien a été publié il y a seulement quelques jours, il a déjà été vu plus de 1400 fois, et il est sauvé plus de 23 fois (au cas où vous descendriez le prix probablement). C'est incroyable effectivement!

    Le texte de votre annonce est tellement bien conçu, qu'on en oublie de voir que toutes les pièces de l'appartement me semble mansardées et que du fait de la chaudière privative, les charges sont si basses car elles n'incluent pas le chauffage. Comme il n'y a pas d'ascenseur, et que le bien semble être juste en-dessous du toit, cela veut probablement dire qu'il faut monter toutes ses courses par l'escalier.

    Mais le texte est tellement accrocheur et les meubles tellement top (je suppose qu'ils ne restent pas) qu'effectivement c'est le coup de cœur assuré sur l'annonce. Vous laissez aussi tout l'équipement (stores, rideaux, luminaires)? Si vous laissez les meubles, les stores, les rideaux et les luminaires, oui, le prix est trop bas. Sinon, je pense qu'il est juste bon.

    Reste à voir les réactions lors des visites!

    Bonsoir Panchito,

    Un grand merci d'avoir pris la peine de me répondre aussi longuement :-)

    J'avais bien sûr regardé les offres sur le marché pour définir un loyer qui me semblait correct et ça me rassure que tu trouves qu'il soit bien fixé.

    Merci aussi pour les compliments à propos du texte de mon annonce. J'ai en effet essayé de faire au mieux, ce qui est bien sûr plus facile quand on a un bien de qualité. Je suis quelqu'un de passionné, j'achète mes biens à la fois avec la tête, mais aussi le cœur. Mon but n'est donc pas forcément de maximiser le rendement à tout prix (il doit être correct quand même). Ceci dit je pense que des biens récents de qualité ont peut-être un rendement un peu inférieur, mais l'absence de vide locatif (cet appartement est mon 4ème et je n'ai jamais eu de vide locatif) et le potentiel de plus-value plus élevé (à long terme) a de l'importance aussi à mes yeux. Et comme j'aime bien mes appartements, j'arrive à bien "les vendre". 

    Mes études en sciences économiques appliquées à orientation marketing ont probablement eu leur influence aussi ;-)

    Ceci dit, j'ai deux autres appartements dans la même localité qui sont également  des biens de qualité et, malgré le même soin apporté aux annonces, je n'ai jamais été submergé de demandes comme cette fois-ci. Peut-être parce qu'ils sont un peu plus grands et donc un peu plus chers aussi...

    Au niveau des mansardes, dans le cas précis de cet appartement, c'est plutôt un avantage. Je m'explique: la mansarde commence à environ 1,70 m et n'est donc absolument jamais gênante. Je mesure 1,84m et peux marcher jusqu'aux extrémités des pièces sans être gêné. L'appartement a par contre son plafond qui monte à environ 3,60m en son point le plus haut (il n'y a pas de grenier, tout le volume est dans l'appartement) et ça c'est un grand avantage car ça donne une impression d'espace incroyable, ce qui est très agréable et ça donne aussi un certain cachet qu'on voit rarement.

    Au niveau de l'absence ascenseur, pour moi c'est un avantage aussi (sauf pour une personne âgée bien sûr) vu les charges liées à l'ascenseur. L'appartement est situé au deuxième étage et les garages au rez de chaussée. Il faut donc monter 2 étages dans une agréable et lumineuse cage d'escalier (la même chose qu'un 1er étage avec garage au sous-sol), ce qui ne me semble pas être un souci, pour un non-senior... et même bon pour la santé ;-)

    Les meubles vont partir, mais les stores (sur mesure), rideaux, luminaires (LED encastrés, etc), placard dans le hall, meuble dressing restent. Je vais aussi rajouter des luminaires de qualité à ampoules LED là où il en manque encore et faire en sorte que tout soit fini dans les moindres détails.

    Je pense qu'au prix auquel je l'ai mis c'est une excellente affaire pour le locataire. J'aurais probablement pu demander un peu plus, mais ce n'est pas bien grave après tout. Au moins le locataire devrait être content et j'espère que ça l'incitera à rester et à prendre soin du bien :-)

    Je vous tiens au courant du résultat des visites.

    Encore merci!

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    Alpha
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :
    Alpha a écrit :

    1) Puis-je modifier le loyer sur mon annonce Immoweb?

    Me semble assez difficile voir impossible. Mieux vaut toujours partir du top de la fourchette et descendre s'il n'y a pas (ou trop peu) de visites le 1er mois.
    Vous ne dites pas non plus que l'appartement n'est pas disponible avant 4 mois (délai en général nécessaire entre le compromis et l'acte). C'est aussi à espérer qu'il n'y a pas de clause suspensive (prêt hypothécaire) sinon vous vendez la peau de l'ours avant de l'avoir tué...Une démarche très risquée au cas où la vente capoterait!

    Si l'acte n'est passé que dans 4 mois vous pouvez retirer l'annonce, et la republier dans 2-3 mois avec un loyer supérieur.

    On est d'accord, ce n'est plus possible d'augmenter le loyer à ce stade. La prochaine fois, je commencerai un peu plus haut pour cet appartement, quitte à descendre après 1 mois si nécessaire.

    Au niveau de la disponibilité, j'ai signé le compromis le 24/6 et j'espère passer l'acte fin août (j'attends confirmation de mon notaire pour la date exacte). Quoiqu'il en soit, le propriétaire est d'accord pour que je le loue à partir du 1//9. J'ai aussi eu l'accord de la banque pour le crédit, donc plus de soucis à ce niveau là :-)

    Hors ligne

    Alpha
    Pimonaute assidu
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :

    Mais j'y pense, en principe vous n'aurez les clés qu'après l'acte.

    Donc comment allez-vous effectuer les visites pendant les 4 mois vous séparent de l'acte?

    L'appartement est encore occupé actuellement, mais dans une semaine, il devrait être vide et le vendeur est d'accord de me donner les clés pour que je puisse effectuer des menus travaux (luminaires, peinture, etc.) et les visites :-)

    Dernière modification par Alpha (09-07-2016 23:35:25)

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    Alpha
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    Messages : 51

    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    panchito a écrit :
    Alpha a écrit :

    5) Comment gérer les refus?
    Je vais devoir mécontenter pas mal de candidats. Comment leur expliquer qu'ils n'ont pas été retenus? Certains diront probablement que je les ai discriminés.

    C'est clair que vous ne pouvez dire oui qu'une seule fois sur les 20.

    Dès que vous avez choisi, si ceux qui ont fait la visite vous rappelle pour savoir ce qu'il en est advenu de leur candidature, il suffit de leur dire que c'est trop tard, c'est déjà loué. S'ils voulaient vraiment le bien, ils auraient du reprendre contact avec vous bien plus tôt. Maintenant c'est trop tard...

    Je compte donner un questionnaire/ une fiche de renseignements à remplir par chaque candidat locataire. Je choisirai parmi ceux qui m'auront rempli ce questionnaire et fourni les documents que je demande. Mais j'imagine que plusieurs effectueront le démarche et que je devrai en décevoir certains. Mais bon, c'est la vie... De la même manière qu'un locataire choisit son appartement, un propriétaire a le droit de choisir son locataire aussi après tout... Mais je n'aime pas annoncer de mauvaises nouvelles et j'aurai probablement de l'empathie par rapport à certains.

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    Joe
    Pimonaute assidu
    Inscription : 24-04-2013
    Messages : 47

    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    big_smile si vous avez des conseils pour faire une belle annonce---> je suis preneuse si jamais  glasses

    Hors ligne

    Erico
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 03-10-2006
    Messages : 5 476

    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    et pourquoi ne pourrait on pas enlever l'annonce et la remettre dans 15 jours avec un loyer supérieur, si vraiment on a sous estimé le montant du loyer ?


    --------------------------------------------------------------------
    N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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    Erico
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    Re : Trop de candidats locataires!?!??

    et si votre appart est aussi bien équipé que vous le dites, je vous conseille un état des lieux d'entrée en béton fait par un pro !

    pensez simplement dans quel état seront vos tentures, après 3 ans si vous avez loué à un fumeur.

    l'équiper de luminaires et de barres à rideaux/tentures oui.....mais de tentures aussi, là je suis moins pour


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