Etat des lieux de sortie : entretien gaz, peinture, escaliers

ingrid.rennoir · #1 26-07-2016 12:58:28

Bonjour,
Ma locataire quitte le logement le 31 juillet après y être restée 8 ans (aucun soucis de paiement). J'ai 4 questions par rapport à ce que je lui demande de réaliser ou pas avant sa sortie :
- Entretien convecteur gaz et chauffe-eau gaz: le contrat de bail stipule que le locataire est tenu d'effectuer un entretien annuel par un professionnel du convecteur et du chauffe-eau. L'état des lieux a été signé le 06 août 2008 et il y est mentionné que les derniers entretiens avaient été réalisés le 09 juillet 2008. Elle me dit l'avoir fait chaque année mais ne pas en avoir la preuve parce que le chauffagiste dit que les installations ne sont pas aux normes! Elle ne m'en avait jamais informée hmm Vrai ou pas, je ne le saurai que lorsque je demanderai à un chauffagiste de venir! Je voudrais lui demander de faire l'entretien du convecteur gaz et du chauffe-eau gaz avant de quitter les lieux et en avoir la preuve (être présente lors de l'entretien si possible) OU retenir le prix de ces entretiens sur la garantie locative. Les mois coincident : derniers entretien par moi en juillet 2008 + départ par la locataire en juillet 2016 > si elle l'a bien fait tous les ans, elle aurait du le faire en juillet de cette année... hmm Qu'en dites-vous? Je demande les frais d'entretien ou je laisse tomber??
- Ramonage : doit-elle faire ramoner la cheminée??
- Peinture intérieure : les peintures murales sont évidemment à refaire (après 8 ans de location). Il y a aussi quelques coups dans le tapis. Dois-je lui demander de repeindre l'entièreté des murs??
- Escaliers : il y avait de la moquette sur les escaliers quand elle est rentrée dans la maison. Elle l'a enlevée pour y mettre du vinyle sur les contre-marches et peindre les marches; sans m'en demander la permission. Le résultat n'est pas des plus réussis hmm Dois-je aussi retenir une partie de la garantie locative pour remettre ça en état?
Merci de vos conseils,
Bien à vous,
Ingrid

Dernière modification par ingrid.rennoir (26-07-2016 13:03:02)

libra · #2 26-07-2016 15:00:43

Ce n'est pas parce que le chauffagiste affirme que ce n'est pas aux normes que ce n'est pas aux normes. À supposer que ce ne soit pas aux normes, celà ne dispense pas le locataire de procéder à l'entretien. Je doute fort que le chauffe eau n'aie jamais été entretenu durant ces huit années à moins que votre locataire vivait seul et consommait peu d'eau chaude.

Par ailleurs, si les normes ne sont pas respectées, le professionnel aurait dû mentionner les manquements sur la facture.

Les appareils aux gaz ne demandent pas un ramonage annuel de la cheminée. Exiger un ramonage annuel serait à mon sens abusif.

Pour ce qui concerne la peinture, il est généralement admis qu'elle est amortie après 9 années. Vous pourriez dès lors réclamez un neuvième des frais de remise en peinture. C'est cependant loin d'être acquis.

Pour ce qui concerne l'escalier, il faut s'en référer à l'état des lieux d'entrée.

Dernière modification par libra (26-07-2016 15:05:16)

rexou · #3 26-07-2016 15:06:21

A vous de voir ce que vous souhaitez faire.
Pour ma part, un locataire qui a payé durant 8 ans sans me poser de problème, je lui fous la paix avec les bricoles. :-)

Vous pouvez demander que l'entretien de la chaudière soit effectué, ou en retenir le prix sur la garantie

Vous ne pouvez par contre pas exiger la remise en peinture de l'appartement (sauf -et encore- si c'est explicitement prévu au bail). . La peinture est amortie après 8 ans, et c'est à vous de repeindre à vos frais. Vous pouvez par contre "chipoter" s'il y a des coups dans les murs. Mais est-ce vraiment raisonnable ? Encore faut-il que l'état des lieux d'entrée ait été établi de manière précise et détaillée, de préférence par un expert...

Escaliers : moquette d'origine neuve à l'entré du locataire ? voir si dédommagement raisonnable possible pour remise en état, sans perdre de vue la vétusté (une moquette de 8 ans est sans valeur).

Bref, perso, je serais cool, mais vous pouvez demander une participation modeste à retenir sur la garantie pour le chauffage et l'escalier...

Erico, Himura

Erico · #4 26-07-2016 19:24:23

De prime abord je serais de l'avis de Rexou

Maintenant, même si ça devient rare, un loc qui paye son loyer tous les mois pendant 8 ans et en général ne pose pas de problèmes....ben après tout c'est normal non ?
On va pas lui donner une médaille ! wink

Il s'est comporté correctement , a respecté le contrat, le proprio aussi ( du moins j'espère ) ben kif kif, personne ne doit rien à personne..

Mais pour l'escalier pour moi c'est un dégât quand même, et donc à discuter, de manière cool, mais c'est à discuter

Himura

panchito · #5 27-07-2016 06:51:42

Ingrid Rennoir a écrit :

Entretien convecteur gaz et chauffe-eau gaz: le contrat de bail stipule que le locataire est tenu d'effectuer un entretien annuel par un professionnel du convecteur et du chauffe-eau. L'état des lieux a été signé le 06 août 2008 et il y est mentionné que les derniers entretiens avaient été réalisés le 09 juillet 2008. Elle me dit l'avoir fait chaque année mais ne pas en avoir la preuve parce que le chauffagiste dit que les installations ne sont pas aux normes! Elle ne m'en avait jamais informée hmm Vrai ou pas, je ne le saurai que lorsque je demanderai à un chauffagiste de venir! Je voudrais lui demander de faire l'entretien du convecteur gaz et du chauffe-eau gaz avant de quitter les lieux et en avoir la preuve (être présente lors de l'entretien si possible) OU retenir le prix de ces entretiens sur la garantie locative. Les mois coincident : derniers entretien par moi en juillet 2008 + départ par la locataire en juillet 2016 > si elle l'a bien fait tous les ans, elle aurait du le faire en juillet de cette année... hmm Qu'en dites-vous? Je demande les frais d'entretien ou je laisse tomber??

Dans mes baux (PIM); il est indiqué que le locataire doit m'envoyer la preuve que l'entretien a été effectuée chaque année par une société agréée et souvent j'impose même la société. Si le locataire "oublie" de m'envoyer la preuve, je la lui demande, et ce, chaque année.

Donc si cela n'avait aucune importance pour vous pendant 8 huit ans, je vous vois mal reprocher quoi que soit à votre locataire que vous n'avez pas géré pendant 8 ans...

Dernière modification par panchito (27-07-2016 06:53:02)

panchito · #6 27-07-2016 06:57:54

Ingrid Rennoir a écrit :

Ramonage : doit-elle faire ramoner la cheminée??

Oui évidemment! Et chaque année.

C'est vraiment une négligence grave de votre part de ne jamais avoir demandé les attestations à votre locataire!

Imaginiez que vous eu un feu de cheminée, c'est la première chose que votre assureur (et celui du locataire) va demander...

panchito · #7 27-07-2016 07:05:45

Ingrid Rennoir a écrit :

Peinture intérieure : les peintures murales sont évidemment à refaire (après 8 ans de location). Il y a aussi quelques coups dans le tapis. Dois-je lui demander de repeindre l'entièreté des murs??

Qu'est-il stipulé dans votre rapport d'état des lieux d'entrée? Fait par un expert? Ces peintures étaient-elles neuves? En général (suivant la qualité de la peinture), les experts considèrent qu'elles sont amorties après 6 à 9 ans.

Pour le tapis, je suppose que votre habitation a été louée non meublée. Donc pourquoi laisser un tapis? Il a quel âge?

Ingrid Rennoir a écrit :

Escaliers : il y avait de la moquette sur les escaliers quand elle est rentrée dans la maison. Elle l'a enlevée pour y mettre du vinyle sur les contre-marches et peindre les marches; sans m'en demander la permission. Le résultat n'est pas des plus réussis hmm Dois-je aussi retenir une partie de la garantie locative pour remettre ça en état?

Même remarque: Qu'est-il stipulé dans votre rapport d'état des lieux d'entrée? Fait par un expert? Escalier en bois? Est-il endommagé?

Vous n'aviez jamais demandé à visiter votre bien pendant 8 ans?

rexou · #8 27-07-2016 12:41:51

panchito a écrit :

Ingrid Rennoir a écrit :
Ramonage : doit-elle faire ramoner la cheminée??
Oui évidemment! Et chaque année.

Pas chaque année, non. Sauf si stipulé dans le bail. Mais la périodicité légale est bien plus longue (tous les 5 ans peut être ?)

Je crois même que l'entretien ne dois être légalement effectué que tous les 3 ans pour les appareils au gaz à usage privatif... mais je peux faire erreur.

Quoi qu'il en soit, le bailleur peut exiger la preuve du dernier entretien ou compenser par un retrait sur la garantie de son équivalant.

Les peintures (et le tapis enlevé) sont sans valeur car amorties.

Il est possible de discuter au sujet d'un dégât à l'escalier, et si un expert sérieux a fait l'ELE, nul doute qu'il sera aussi possible de chipoter sur d'autres détails...
Mais est-ce bien raisonnable ?

@ Erico : Il est bien vrai qu'on peut considérer tout naturel qu'un locataire paie durant toute la période de sa location (ici, 8 ans quand même!), mais cela devient si rare que je ne serais pas contre la remise d'une médaille ! :-)

PIM · #9 27-07-2016 12:55:01

rexou a écrit :

Je crois même que l'entretien ne dois être légalement effectué que tous les 3 ans pour les appareils au gaz à usage privatif... mais je peux faire erreur.

Matière régionalisée : 3 ans, à Bruxelles.

rexou, Francis

panchito · #10 27-07-2016 12:57:12

La fréqence de rammonage et d'entretien de l'installation est dictée par le type de chauffage et par les arrêtés royaux relatifs à la région concernée (Bruxelles-Capitale, Flandres, Wallonie) Au bailleur à adapter son bail en fonction...

Dernière modification par panchito (27-07-2016 12:58:06)

Erico · #11 27-07-2016 16:08:39

rexou a écrit :

panchito a écrit :
Ingrid Rennoir a écrit :
Ramonage : doit-elle faire ramoner la cheminée??
Oui évidemment! Et chaque année.
Pas chaque année, non. Sauf si stipulé dans le bail. Mais la périodicité légale est bien plus longue (tous les 5 ans peut être ?)
Je crois même que l'entretien ne dois être légalement effectué que tous les 3 ans pour les appareils au gaz à usage privatif... mais je peux faire erreur.
Quoi qu'il en soit, le bailleur peut exiger la preuve du dernier entretien ou compenser par un retrait sur la garantie de son équivalant.
Les peintures (et le tapis enlevé) sont sans valeur car amorties.
Il est possible de discuter au sujet d'un dégât à l'escalier, et si un expert sérieux a fait l'ELE, nul doute qu'il sera aussi possible de chipoter sur d'autres détails...
Mais est-ce bien raisonnable ?
@ Erico : Il est bien vrai qu'on peut considérer tout naturel qu'un locataire paie durant toute la période de sa location (ici, 8 ans quand même!), mais cela devient si rare que je ne serais pas contre la remise d'une médaille ! :-)

Oui Rexou mais le monde a tellement changé que quelqu'un qui respecte un contrat ( que ce soit un contrat de bail ou un autre ) devient un phénomène et, oui, mériterait presque une médaille, c'est dingue non ?
Mais les proprios réglos qui eux respectent aussi les contrats ( et j'en fais partie, sincèrement, depuis bientôt 20 ans ) devraient en recevoir aussi alors ! wink

J'entends souvent un loc qui part anticipativement dire : mais j'ai été un bon loc, vous pouvez réduire l'indemnité non ? ( ce que souvent je fais d'ailleurs ), mais je n'en entends jamais un me dire : vous avez été un bon proprio tout au long de la location, vous l' ètes encore en me laissant partir anticipativement sans être gourmand, ben j'ajoute 500 euros , ou une simple bonne bouteille, à l'indemnité que je vous dois... wink

rexou · #12 27-07-2016 17:34:00

@ Erico : Vous avez bien raison, et c'est pourquoi j'ai pris l'habitude de m'offrir moi-même les bouteilles qui me tentent. On peut partager si vous voulez, et nous boirons ensemble pour oublier nos malheurs. Ah, pour info : je n'ai plus de chien :-(

Erico · #13 28-07-2016 08:44:04

rexou a écrit :

@ Erico : Vous avez bien raison, et c'est pourquoi j'ai pris l'habitude de m'offrir moi-même les bouteilles qui me tentent. On peut partager si vous voulez, et nous boirons ensemble pour oublier nos malheurs. Ah, pour info : je n'ai plus de chien :-(

Sincèrement désolé d'apprendre la nouvelle, je sais combien vous teniez à votre fidèle compagnon

PIM

rexou · #14 28-07-2016 10:05:34

Merci Erico :-)

ingrid.rennoir · #15 28-07-2016 14:05:50

Bonjour à tous,

Merci pour toutes vos réponses / remarques; ça me permet de me poser les bonnes questions et aussi d'enrichir ma "jeune" expérience en la matière!

Ma conclusion est :
- peinture, ramonage, escalier, coup aux murs et ébrasements : je ne lui demande rien > je m'en occupe
- poêle + chauffe-eau : je retiendrai le prix d'un entretien sur la garantie locative et je rencontrerai moi-même le chauffagiste pour savoir ce qu'il en est exactement
- Je lui demandais régulièrement si tout se passait bien et si les entretiens étaient en ordre; pour les prochains locataires je demanderai plus de preuves écrites et plus de visites sur place au lieu de juste un coup de fil.

Cette approche me semble équitable, d'autant plus que je lui ai déjà accordé un préavis de 2 mois au lieu de 3 et que je n'indexais plus le loyer depuis 4 ans étant donné que tout se passait bien avec elle...

Merci encore et bonne fin de semaine à tous,
Ingrid

Francis · #16 28-07-2016 16:05:29

D'accord avec la plupart des interventions mais:
Pour l'escalier, si la moquette était neuve, de très bonne qualité, prévue pour l'escalier et parfaitement posée, elle s'amorti en plus de 8 ans ! De plus, son enlèvement sans accord, la peinture des contremarches et la pose de vinyl peuvent être considérés comme dégâts locatifs ou abus.

Pour l'entretien des appareils au gaz, à Bxl c'est tous les 3 ans et en Wallonie, tous les 2 ans. Il s'agit d'une obligation minimale. si le bail prévoit l'entretien tous les ans, selon moi, cela doit être fait tous les ans. Si l'installation n'est pas conforme, la locataire devait le signaler. En fin de bail ou d'occupation, il est dans les usages de faire exécuter les entretiens. Donc, in fine, comptez lui les entretiens.

Maintenant, comme ce fut une bonne locataire, à vous de voir !

Erico

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