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    normes logement surpeuplé ?

    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 03-08-2012
    Messages : 532

    normes logement surpeuplé ?

    Bonjour à tous,

    une famille candidate locataire dans le besoin se présente en vue de louer un appartement 1 chambre (+salon+cuisine) +-45m2
    pour un couple, 1 enfant 1an + 1 bébé à naître dans les mois qui viennent.

    vu la capacité convenable d'hébergement du bien,  habituellement je refuse les candidats au delà de 1 enfant.

    Comme il s'agit d'une famille dans le besoin et qu'ils sont amis à l' un de mes bons locataires habitant le même immeuble, je réfléchis 2 fois avant de refuser, et je me posais la question, vis à vis du code du logement, suis-je autorisé à louer ce genre de bien à un ménage avec enfants ?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 363
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Quelle région? Région Wallonne ou Région Bruxelloise?

    Pour la région wallonne, voici les règles:

    Section 6. - Configuration et surpeuplement.

      Art. 17. (Les critères minimaux relatifs à la structure et à la dimension sont respectés si le logement ne présente aucun des manquements suivants :
      1° une hauteur sous plafond des pièces du logement inférieure à 2,00 m;)
      2° une largeur mesurée entre murs intérieurs constamment inférieure à 2,80 m;
      3° la largeur de l'unique façade mesurée entre murs intérieurs inférieure à 3,50 m;
      4° la plus grande largeur de façade mesurée entre murs intérieurs inférieure à 2,80 m;
      sauf, pour ce qui est des manquements visés sous les points 2° à 4°, si l'agencement des volumes et des dégagements réduisent l'effet des caractéristiques précitées.

      Art. 18.§ 1er. Le logement individuel n'est pas surpeuplé s'il respecte les normes de superficie habitable suivantes :

                Nombre d'occupants                1           2            3
                        -                         -           -            -
      Superficie minimale habitable, en m2      15,00       28,00        33,00
                                             Au-dela de 3 occupants, cette super-
                                             ficie est augmentee de 5 m2 par
                                             personne supplementaire
           
      Superficie minimale habitable d'au        10,00       15,00        15,00
       moins une piece d'habitation en m2

      § 2. Le logement collectif (...)
      § 3. Les critères visés aux §§ 1er et 2 du présent article ne sont pas applicables au logement dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiant pour autant que la première occupation par un étudiant ou le permis d'urbanisme non périmé y relatif soient antérieurs au 1er janvier 2004.
      § 4. Le logement respecte les normes suivantes :
      1°  toute pièce utilisée comme chambre doit comporter au minimum une superficie au sol de 6,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par deux personnes et au minimum une superficie au sol de 9,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par trois personnes;
      2° la pièce exclusivement affectée à la cuisine ne peut servir de chambre;
      3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
      4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;
      5° le logement comporte un nombre suffisant de pièces à usage de chambre de telle sorte qu'un enfant de plus de 10 ans ne doive pas partager sa chambre avec un enfant de sexe différent.
      L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du <surpeuplement> par manque de pièces à usage de chambre.


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    grmff
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Les critères sont donc très faibles. Pour une famille de 4 personnes, une superficie de 38m2 (mesurée entre murs, sans les salles de bain, WC, pièces de moins de 4m2, halls, dégagements) suffit.


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    wayne
    Pimonaute intarissable
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Région wallone, et le point 4 risque de poser problème, pas actuellement mais d'ici 1 an :

      4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;  

    A moins que le salon soit utilisé comme une chambre,  est-ce autorisé ?

    Mon autre question est: est ce que le propriétaire a des responsabilités là dessus au moment de mettre le logement en location,  car je vois déjà les problèmes arriver: les locataires qui refusent de payer car le logement est insalubre pour surpopulation,  etc...

    Dernière modification par wayne (30-07-2016 13:27:43)

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    grmff
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    4 personnes, c'est minimum 38m2. En décomptant salle de bain, WC et hall. Mesuré mur à mur. A mon avis, un appart de "45m2" fait moins de 38. Donc insalubre car surpeuplé.

    Sinon, le salon peut être une pièce utilisée comme chambre jusqu'à ce que l'enfant ait plus de 6 ans:

    3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;


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    wayne
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Merci Grmff pour ces infos wink

    je n'ai pas les mesures exactes mais les 38m2 sont limites, bien que possible, je dois vérifier,

    Si j ai bien compris, connaissant la situation familiale des candidats,  je ne suis pas autorisé à louer un bien dont je sais d avance qu il va être rendu insalubre par surpopulation,

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Ben, c'est un peu chercher les ennuis. Le loyer reste dû, évidemment. Mais des inspections de salubrité, faut pas courir après...


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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    En effet, et là n est pas le seul soucis:

    Actuellement hébergés chez famille et amis, donc pas ou peu de loyer, ensemble ils prétendent gagner + de 2000 eur (chomage + "petits boulots") et ne sont capables de ne payer que le premier mois de caution, le 2eme serait payé par tranches mensuelles en plus du loyer de 450 euros.

    Habituellement je refuserais, mais comme ils sont amis a un de mes tres rares bons locataire j ai parfois tendance à faire des exceptions bien que je n en ai plus l envie (assez donné)

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    il faut se méfier des amis des amis ou de la famille, c'est comme cela qu'on se retrouve avec des ennuis et que l'on se met en froid avec un amis ou un membre de la famille.

    J'ai accepter, en janvier dernier, une locataire pour faire plaisir à mon locataire commercial dans le même immeuble, qui paye correctement et ne m'em.... pas !

    Elle est partie fin juin, après qu'elle m'ai menacé du service inspection du logement, etc.  J'avais une petite carte en main, vu qu'elle dépend du cpas et qu'elle ne leur dit pas tout.  Cela c'est donc finalement pas trop mal terminé, avec un mois d'indemnité mais mon bien est toujours vide. 

    Donc, méfiance et à votre place, sans l'entièreté de la garantie, pas de bail.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    wayne
    Pimonaute intarissable
    Lieu : bruxelles
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Oui, on se sent un peu obligé car la personne qui recommande ses amis est de bonne composition et a toujours respecté ses engagements,

    mais dans ce cas, non seulement ils n ont que la moitié de la caution, pourtant avec des revenus apparemment convenables, sans loyer à payer actuellement, et ils n arrivent pas a reunir les sommes nécessaires, pour moi il y a anguille sous roche.
    Une banque de prêt refuserait le crédit immédiatement.

    Je connais bien votre cas Francis, un grand classique, quand le locataire ne sais plus payer et invente n importe quel prétexte d insalubrité pour justifier son non payement, chose que je vois déjà arriver si j acceptais ces candidats.

    Dernière modification par wayne (31-07-2016 15:30:19)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Chaque fois qu'on m'a demandé un arrangement, je me suis effectivement fait arrangé...

    Deux de la même famille dans deux de mes biens? Double risque. Si un a des soucis de payement, soit il entrainera l'autre dans ses soucis, soit on passera pour un mauvais aux yeux des deux.

    Bref, jamais deux de la même famille. Jamais des amis présentés par un locataire... Et je n'hésite pas à le dire.


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    libra
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    Francis a écrit :

    Elle est partie fin juin, après qu'elle m'ai menacé du service inspection du logement, etc.

    Je prends ce genre de menace très au sérieux. Au moindre manquement; à la porte. C'est incroyable le nombre d'appartement insalubre qui subitement sont le plus beau du quartier.

    Le dernier cas en date, une locataire se présente au tribunal avec un bébé qui n'est pas le sien. Quant le juge lui demande des explications elle se met à pleurer craignant pour la vie de son bébé et m'implore de pouvoir garder l'appartement. Quand le verdict tombe, elle se propose de louer une cave.

    Dernière modification par libra (01-08-2016 11:00:06)

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    D1791
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    grmff a écrit :

    Région Wallonne
    Section 6. - Configuration et surpeuplement.

    Art. 18.§ 1er. Le logement individuel n'est pas surpeuplé s'il respecte les normes de superficie habitable suivantes :

    1°  toute pièce utilisée comme chambre doit comporter au minimum une superficie au sol de 6,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par deux personnes et au minimum une superficie au sol de 9,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par trois personnes;
    3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
    4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;
    5° le logement comporte un nombre suffisant de pièces à usage de chambre de telle sorte qu'un enfant de plus de 10 ans ne doive pas partager sa chambre avec un enfant de sexe différent.
    L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du <surpeuplement> par manque de pièces à usage de chambre.

    J'ai une candidate pour une location.
    Mme seule avec une fille de 13 ans et 2 garçons en âge d'école primaire.
    Région wallone.

    Voici les donnée de la maison A : 107m2 au total, 2 chambres (10.40m2 et 17.89m2), salon 23.86m2 (le salon est la pièce centrale).
    Selon moi, le logement n'est pas adapté à cette famille (sentiment basé sur mon bon sens et pas sur du juridique).
    A la lecture de la citation de grmff, j'aimerais être certain que je peux refuser la location sur une base juridique.
    1.Est-ce bien le cas ?
    2.Est-ce qu'un clic-clac dans le salon pour la maman rendrait la location juridiquement possible ?

    J'ai une autre maison bientôt libre avec les données suivantes :
    Total maison B:  115m2, 2 chambres (21.74m2 et 15.12m2), salon indépendant 22.05m2.
    3.Est-ce que la maison B pourrait juridiquement convenir ? 
    4.Faut-il alors faire un état des lieux dans lequel je baptise le salon comme chambre 3 plutôt que comme salon ?

    Je ne comprends pas la phrase "L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du surpeuplement par manque de pièces à usage de chambre.".
    5. Une explication ? 

    Merci de vos éclairages.

    Dernière modification par D1791 (01-08-2017 09:12:28)


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 05-06-2013
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    Re : normes logement surpeuplé ?

    D1791 a écrit :
    grmff a écrit :

    Région Wallonne
    Section 6. - Configuration et surpeuplement.

    Art. 18.§ 1er. Le logement individuel n'est pas surpeuplé s'il respecte les normes de superficie habitable suivantes :

    1°  toute pièce utilisée comme chambre doit comporter au minimum une superficie au sol de 6,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par deux personnes et au minimum une superficie au sol de 9,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par trois personnes;
    3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
    4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;
    5° le logement comporte un nombre suffisant de pièces à usage de chambre de telle sorte qu'un enfant de plus de 10 ans ne doive pas partager sa chambre avec un enfant de sexe différent.
    L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du <surpeuplement> par manque de pièces à usage de chambre.

    J'ai une candidate pour une location.
    Mme seule avec une fille de 13 ans et 2 garçons en âge d'école primaire.
    Région wallone.

    Voici les donnée de la maison A : 107m2 au total, 2 chambres (10.40m2 et 17.89m2), salon 23.86m2 (le salon est la pièce centrale).
    Selon moi, le logement n'est pas adapté à cette famille (sentiment basé sur mon bon sens et pas sur du juridique).
    A la lecture de la citation de grmff, j'aimerais être certain que je peux refuser la location sur une base juridique.
    1.Est-ce bien le cas ?
    2.Est-ce qu'un clic-clac dans le salon pour la maman rendrait la location juridiquement possible ?

    J'ai une autre maison bientôt libre avec les données suivantes :
    Total maison B:  115m2, 2 chambres (21.74m2 et 15.12m2), salon indépendant 22.05m2.
    3.Est-ce que la maison B pourrait juridiquement convenir ? 
    4.Faut-il alors faire un état des lieux dans lequel je baptise le salon comme chambre 3 plutôt que comme salon ?

    Je ne comprends pas la phrase "L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du surpeuplement par manque de pièces à usage de chambre.".
    5. Une explication ? 

    Merci de vos éclairages.

    Situation 1 : non ! Il y a 2 chambres et la candidate a 2 garçons. Donc la maman dans une chambre, les garçons dans l'autre. Les chambres sont assez grandes et les enfants du même sexe. Donc aucun soucis !

    Situation 2 : idem.

    Cela dit, pourquoi vouloir justifier juridiquement ?
    On dit souvent qu'il est préférable de ne pas justifier ses refus.

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    D1791
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-07-2013
    Messages : 700

    Re : normes logement surpeuplé ?

    Himura a écrit :

    Situation 1 : non ! Il y a 2 chambres et la candidate a 2 garçons. Donc la maman dans une chambre, les garçons dans l'autre. Les chambres sont assez grandes et les enfants du même sexe. Donc aucun soucis !

    Situation 2 : idem.

    Cela dit, pourquoi vouloir justifier juridiquement ?
    On dit souvent qu'il est préférable de ne pas justifier ses refus.

    Il y a la fille de 13 ans !
    Pourquoi justifier juridiquement : parce que si un réglement de la région wallone l'interdit dans cette situation, cette réponse n'est pas susceptible de contestation et ne risque pas de blesser la personne.  C'est un fait, personne n'y peut rien.  Les gens ont le droit d'avoir une réponse sincère lorsque c'est possible.
    Et moi je reste alors dans les clous.


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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 667

    Re : normes logement surpeuplé ?

    Mea culpa (!)
    Dans ce cas, votre candidate doit trouver un logement de 3 chambres obligatoirement. Et peut certainement remercier grandement la région wallonne pour ses critères obligatoires.
    (Ceux-ci doivent certainement être parfaitement appliqués par les CPAS qui cherchent à loger, par exemple, une famille nombreuse... roll ).

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