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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix&Rent
Pimonaute
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Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Allez, faites partager votre histoire pour nous qui nous lançons tout juste dans cette grande aventure de l'investissement immobilier smile

Votre premier investissement à but locatif, comment s'est-il passé? Comment vous êtes tombé sur l'offre? Qu'est-ce qui vous a motivé à franchir le pas?
Dites-nous tout et ne lésinez pas sur les détails! :-D

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Si ce sont vos premiers pas dans l'immobilier je vous conseille le livre du namurois Frank Van Rycke : "Comment faire fortune en dix ans"

Inteview ici

J'ai assisté à une de ses conférence à l'Ichec.

La colonne vertébrale de sa fortune a été constituée d'investissements immobiliers tous situés sur l'axe Bruxelles-Namur-Luxembourg.

Dans son livre, il vous explique comment procéder.

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Et son 2ème livre (entièrement dédicacé à l'immobilier) qui regroupe exactement tout ce que vous recherchez:

Voir ici

Je ne sais pas si celui-là a aussi été traduit en français.

Maintenant, ne connaissant pas votre situation particulière, ni vos moyens; il est très difficile de vous conseiller.

Vous verrez que l'auteur de ces livres avait déjà une carrière bien remplie deriière lui, donc des moyens, et que sa personnalité d'"entrepreneur" a joué très certainement un très grand rôle dans sa réussite.

Il est inconcevable de se lancer dans un investissement immobilier sans être déjà propriétaire de sa propre habitation ni sans avoir déjà accumulé un certain matelas financier.

Enfin il faut toujours diversifier ses investissements et au grand jamais, mettre toutes ses économies dans un seul bien!  La diversification en immobiler exige donc des moyens énormes (ou des critères de solvabilité gigantesques pour convaincre les banques de vous prêter de l'argent.

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D1791
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :

- Il est inconcevable de se lancer dans un investissement immobilier sans être déjà propriétaire de sa propre habitation
-ni sans avoir déjà accumulé un certain matelas financier.
Enfin il faut toujours diversifier ses investissements et
- au grand jamais, mettre toutes ses économies dans un seul bien! 
-La diversification en immobiler exige donc des moyens énormes (ou des critères de solvabilité gigantesques pour convaincre les banques de vous prêter de l'argent.

La seule affirmation que je partage dans les quelques lignes ci-dessus, c'est le conseil de la diversification, principe de base dans toute gestion saine d'un patrimoine.

Pour le reste, si l'occasion intéressante se présente et qu'on a un tant soit peu la fibre immobilière, je pense qu'on peut se lancer dans des investissements locatifs, sans être propriétaire de son habitation.  Cette restriction me semble être un trop grand frein.
Pour ma part mon premier investissement immobilier n'était pas pour mon utilisation personnelle.  Ce fut mon investissement le plus rentable.

L'avantage de l'immobilier locatif c'est qu'il est possible de se créer un capital sans avoir grand chose au départ.
Je dirais juste de quoi payer les frais de notaire, assumer le vide locatif avant l'arrivée du premier locataire, un apport à la hauteur des exigences du banquier le plus compréhensif et des travaux si nécessaire.
Ensuite, avec un peu de bonne gestion, le locataire paye le crédit et plus le temps passe, plus vous voyez les choses avec sérénité.

Lorsqu'on démarre, il faut bien commencer par un premier et seul bien.  Attendre d'avoir les moyens d'assumer les éléments listés ci-dessus pour de suite acheter plusieurs bien dès le départ, c'est limiter l'investissement immobilier à quelques uns.

Qui va piano, va sano.  On peut très bien investir dans l'immobilier bien après bien en digérant chaque étape.

Et comme l'immobilier, c'est aussi du LONG TERME, ne pas hésiter à commencer le plus tôt possible.  Avec un crédit à 15 ans, si vous commencez à 25 ans, vous en êtes quitte à 40 !

Dans le marché immobilier belge, il n'y a pas que des appartements hyper luxueux dans les belles communes de Bruxelles.
Il y a beaucoup plus de parcelles cadastrales dans toutes les provinces que dans la capitale.

Enfin, diversification, oui, mais un immobilier proche de chez soi, c'est beaucoup plus gérable.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

D1791 a écrit :

Ensuite, avec un peu de bonne gestion, le locataire paye le crédit et plus le temps passe, plus vous voyez les choses avec sérénité.

Cela c'était valable avant. Vu la hauteur des prix de l'immobilier, si on achète aujourd'hui en ayant besoin d'un prêt hypothécaire, il est rare d'arriver à louer avec un loyer qui est égal ou supérieur à la mensualité du prêt. De nombreuses banques ne prêtent plus que 80% de la valeur vénale du bien.

En plus pour diversifier le risque, je ne conseillerais pas d'investir dans l'immobiler avant d'avoir un patrimoinde de 500.000€ au minimim.

Il est rare de trouver des biens en bon état en-dessous de 100.000€ (hors frais). Donc je trouve qu'il est déjà risqué d'investir 20% de ses avoirs dans un seul produit, surtout si l'on ne dispose d'aucune expérience en gestion locative. On ne s'improvise pas bailleur!

Mais c'est mon avis et je le partage....

Et pour le reste, le meilleur investissement que l'on puisse faire dans sa vie c'est évidemment d'acquérir d'abord son habitation propre.

Dernière modification par panchito (19-08-2016 17:25:46)

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grmff
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Aujourd'hui, j'ai remercié un locataire.

En 8 ans d'habitation, il a payé la moitié du prix de l'appartement que j'ai acheté à crédit, et qui a doublé de valeur depuis.

Sa conclusion était "maintenant, je vais économiser pour acheter ma maison et payer "pour moi".


Grmf!
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Himura
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Doublé de valeur en 8 ans ? C'est loin de la moyenne nationale :-)

Avant tout, il faut avoir l'envie !
L'envie d'en apprendre sur l'immobilier, de s'intéresser aux marchés de différentes localités et comprendre quelques points essentiels qui feront qu'un immeuble est "une affaire' ou 'un gouffre".
Il faut souvent avoir l'envie d'y bricoler (un peu, beaucoup, quelque fois énormément !), et régulièrement pour tenir les locations au goût du jour et réparer les dégâts inévitables d'une majorité (j'ose le dire) des locataires.
L'envie, parfois, d'y consacrer un temps important, pris sur votre temps libre, pour les suivis et contrôles nécessaires, visites, état des lieux, etc.

Si vous acceptez cela, lancez-vous.
Fixez-vous un budget, mais surtout un % de rendement minimum nécessaire.
Quand vous visiterez, ne sous-estimez surtout pas les travaux envisagés. On peut souvent doubler la première estimation une fois qu'on gratte un peu.

A ceux qui croient que ça va tout seul, je crois qu'ils oublient 2 maximes immuables : "No miracle" et "No pain, no gain".

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Fix&Rent
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :

Si ce sont vos premiers pas dans l'immobilier je vous conseille le livre du namurois Frank Van Rycke : "Comment faire fortune en dix ans"

Inteview ici

J'ai assisté à une de ses conférence à l'Ichec.

La colonne vertébrale de sa fortune a été constituée d'investissements immobiliers tous situés sur l'axe Bruxelles-Namur-Luxembourg.

Dans son livre, il vous explique comment procéder.

Merci pour les lectures. Je vais justement partir en vacances; ça me fera de quoi m'occuper pendant que je fais la carpette smile

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Fix&Rent
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

D1791 a écrit :

L'avantage de l'immobilier locatif c'est qu'il est possible de se créer un capital sans avoir grand chose au départ.
Je dirais juste de quoi payer les frais de notaire, assumer le vide locatif avant l'arrivée du premier locataire, un apport à la hauteur des exigences du banquier le plus compréhensif et des travaux si nécessaire.
Ensuite, avec un peu de bonne gestion, le locataire paye le crédit et plus le temps passe, plus vous voyez les choses avec sérénité.

Lorsqu'on démarre, il faut bien commencer par un premier et seul bien.  Attendre d'avoir les moyens d'assumer les éléments listés ci-dessus pour de suite acheter plusieurs bien dès le départ, c'est limiter l'investissement immobilier à quelques uns.

Qui va piano, va sano.  On peut très bien investir dans l'immobilier bien après bien en digérant chaque étape.

Voilà ma philosophie résumée en quelques lignes et la ligne de conduite à laquelle je vais me tenir smile
Commencer avec 1 investissement; mettre de l'argent de côté pour avoir de quoi payer les frais de notaires et autres dépenses; acheter un 2eme; rincer et répéter...

Et le plus important: étudier le marché pour dénicher les affaires qui en valent la peine. L'autre jour, je lisais qu'il fallait étudier 100 affaires pour en trouver 10 qui pourraient coller au niveau des chiffres. Proposer des offres pour ces 10, pour finalement en voir 1 seule acceptée.

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Fix&Rent
Pimonaute
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Himura a écrit :

Avant tout, il faut avoir l'envie !
L'envie d'en apprendre sur l'immobilier, de s'intéresser aux marchés de différentes localités et comprendre quelques points essentiels qui feront qu'un immeuble est "une affaire' ou 'un gouffre".
Il faut souvent avoir l'envie d'y bricoler (un peu, beaucoup, quelque fois énormément !), et régulièrement pour tenir les locations au goût du jour et réparer les dégâts inévitables d'une majorité (j'ose le dire) des locataires.
L'envie, parfois, d'y consacrer un temps important, pris sur votre temps libre, pour les suivis et contrôles nécessaires, visites, état des lieux, etc.

Si vous acceptez cela, lancez-vous.
Fixez-vous un budget, mais surtout un % de rendement minimum nécessaire.
Quand vous visiterez, ne sous-estimez surtout pas les travaux envisagés. On peut souvent doubler la première estimation une fois qu'on gratte un peu.

A ceux qui croient que ça va tout seul, je crois qu'ils oublient 2 maximes immuables : "No miracle" et "No pain, no gain".

Je prends note smile
De toute manière, comme mon pseudo le laisse sous-entendre... je compte acheter des biens à retaper à neuf. Donc, en théorie, lorsque les locataires entreront sur place, à moins que ce ne soient des sauvages qui cassent tout en quelques semaines, je ne devrais plus avoir beaucoup de travaux lourds à effectuer avant un petit temps. Ca permettra aussi d'augmenter la valeur des biens et leur appréciation.

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix & Rent a écrit :

De toute manière, comme mon pseudo le laisse sous-entendre... je compte acheter des biens à retaper à neuf

Voilà qui exige des moyens financiers énormes puisque souvent les travaux nécessaires représentent plus que le prix d'achat.

Du temps aussi, énormément de temps puisque vous devrez aller contrôler les travaux au moins une fois par semaine et surtout organiser et coordonner les différents corps de métier. Très difficile si les biens ne sont pas proche de votre domicile ou de votre travail. Donc très difficile à concilier avec un job à temps plein...

Pourquoi ne pas investir que dans du neuf (donc sous la loi Breyne)? Cela vous permet d'échelonner vos payements en fonction de l'avancement des travaux et vous êtes surs d'avoir la paix pendant 20 ans avant les premières rénovations... Les certificats PEB sont dans ce cas là souvent égaux à A ou B.
Bien sur, ne choisissez que des promoteurs hyper sérieux, style Cobelba, Wüst, Trevi etc...

A moins que vous fassiez tout vous-même en étant à la fois plombier, électricien, carreleur, peintre et j'en passe....

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grmff
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Personnellement, je n'ai jamais vu que du neuf était aussi rentable que de l'ancien. Il y a certes plus de boulot sur l'ancien, et plus de "risque". Mais le neuf se vend à des prix toujours prohibitifs qui empêchent toute rentabilité directe réelle.

Perso, depuis mon premier investissement, les loyers auraient couvert plus que la mensualité si j'avais pu investir en achetant avec un prêt à 120%. Dans le neuf, ce n'est jamais le cas.


Grmf!
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Himura
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix&Rent a écrit :
Himura a écrit :

Avant tout, il faut avoir l'envie !
L'envie d'en apprendre sur l'immobilier, de s'intéresser aux marchés de différentes localités et comprendre quelques points essentiels qui feront qu'un immeuble est "une affaire' ou 'un gouffre".
Il faut souvent avoir l'envie d'y bricoler (un peu, beaucoup, quelque fois énormément !), et régulièrement pour tenir les locations au goût du jour et réparer les dégâts inévitables d'une majorité (j'ose le dire) des locataires.
L'envie, parfois, d'y consacrer un temps important, pris sur votre temps libre, pour les suivis et contrôles nécessaires, visites, état des lieux, etc.

Si vous acceptez cela, lancez-vous.
Fixez-vous un budget, mais surtout un % de rendement minimum nécessaire.
Quand vous visiterez, ne sous-estimez surtout pas les travaux envisagés. On peut souvent doubler la première estimation une fois qu'on gratte un peu.

A ceux qui croient que ça va tout seul, je crois qu'ils oublient 2 maximes immuables : "No miracle" et "No pain, no gain".

Je prends note smile
De toute manière, comme mon pseudo le laisse sous-entendre... je compte acheter des biens à retaper à neuf. Donc, en théorie, lorsque les locataires entreront sur place, à moins que ce ne soient des sauvages qui cassent tout en quelques semaines, je ne devrais plus avoir beaucoup de travaux lourds à effectuer avant un petit temps. Ca permettra aussi d'augmenter la valeur des biens et leur appréciation.

J'ai plutôt fait ainsi aussi.
Par contre, n'espérez pas trop être tranquilles de longues années. Parmi mes bien remis à neuf (VRAIMENT à neuf), 20% ont été ravagés dans les 3 années qui ont suivi.
Il faut dire que j'ai eu une année particulièrement pénible ici.

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Himura
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :
Fix & Rent a écrit :

De toute manière, comme mon pseudo le laisse sous-entendre... je compte acheter des biens à retaper à neuf

Voilà qui exige des moyens financiers énormes puisque souvent les travaux nécessaires représentent plus que le prix d'achat.

De mes calculs perso, c'est l"inverse.
Il y a moyen de trouver des maisons à retaper pour moins de 75.000 € (en comptant y mettre soit-même les mains bien sûr !) et au prix d'achat 2 fois moindre que si c'était du neuf.
Tout est question de trouver une structure correcte, saine et utile... et ensuite de savoir estimer la valeur de travaux.

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Grmff! a écrit :

Mais le neuf se vend à des prix toujours prohibitifs qui empêchent toute rentabilité directe réelle.

Cela dépend où. J'ai acheté sur plan à Woluwe il y a plus de 30 ans. A présent c'est évidemment l'investissement le plus rentable.

Maintenant je viens d'acheter sur plan dans les alentours immédiats de Namur. Il y a encore moyen de faire du 3% là-bas! Avec du neuf, donc des biens qui répondent à toutes les normes actuelles avec des PEB A ou B.

Le rêve quoi!

Et pas besoin de prêt, les biens ne seront pas disponibles avant un an donc on peut payer par tranche chaque mois.

Que vouloir de plus? A 3min de la capitale de la Wallonie!

Dernière modification par panchito (21-08-2016 12:04:48)

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grmff
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Des locataires peuvent ravager du neuf comme du vieux. Mais, selon mon expérience, c'est peu fréquent. (je ne parle évidemment pas d'une couche de peinture à remettre régulièrement entre deux locataires)

Le pourcentage de locataire de type (terme technique) trèsalcon qui détruisent volontairement pour emmerder le proprio est riquiqui.

Fix&rent est un bon principe, qui peut effectivement faire gagner des sous. A condition de le faire soi-même et de ne pas avoir deux mains gauches.

Personnellement, je suis plutôt buy2let: Acheter avec l'argent de la banque et rembourser la banque avec l'argent des locataires, tout en prenant une marge pour en profiter tout de suite, et en vivre une fois que le prêt est payé.

C'était mon principe de base, mais je me suis trompé. Je ne suis jamais arrivé à payer un crédit complètement, j'ai toujours revendu et pris une marge afin de réinvestir avec un effet multiplicateur supplémentaire.

Je me suis trompé aussi: bien que je n'ai toujours pas été normalement au bout d'un seul de mes crédits hypothécaires, j'en vis déjà très bien depuis longtemps...


Grmf!
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Fix&Rent
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Himura a écrit :

Il y a moyen de trouver des maisons à retaper pour moins de 75.000 € (en comptant y mettre soit-même les mains bien sûr !) et au prix d'achat 2 fois moindre que si c'était du neuf.
Tout est question de trouver une structure correcte, saine et utile... et ensuite de savoir estimer la valeur de travaux.

C'est exactement mon raisonnement. C'est à mon sens le meilleur moyen de se dégager une plus-value appréciable... Car faire une "bonne affaire" avec du neuf, je n'y crois pas trop.

Ca ne fait pas de mal non plus d'habiter une province comme Liège où les habitations sont plus qu'abordables. Faire la même chose sur Bruxelles serait un peu plus compliqué, niveau finances personnelles.

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Je viens d'acheter du flambant neuf à 3 min de Namur. Rendement brut: 3%

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Himura
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Panchito,  je suis à 11% sur mon premier investissement immobilier (et je n'ai jamais indexé - c'est le rendement depuis le départ, hors entretiens divers).
Net-net, ça fait 8%.

Sur un immeuble que j'ai entièrement refait et mis aux normes (urbanisme notamment), je suis à 10 % net.


Mais c'est avant tout une question de philosophie.
J'y ai déjà passé des centaines de jours à y travailler, et j'ai la chance d'être bien entouré aussi. Des immeubles anciens nécessitent une attention quasi-constante lorsque l'on veut en faire des appartements au goût du jour et qualitatifs !
Avec du neuf, vous êtes certainement beaucoup plus tranquille !

Pas de miracle, ni d'un côté, ni de l'autre smile

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panchito
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Himura a écrit :

J'y ai déjà passé des centaines de jours à y travailler

Cela tout le monde ne peut pas se le permettre.

Par exemple ceux qui travaillent à temps plein et qui sont en plus navetteurs (du style partir de chez soi avant 7h le matin  pour rentrer après 20h)...

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