Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Et son 2ème livre (entièrement dédicacé à l'immobilier) qui regroupe exactement tout ce que vous recherchez:

Voir ici

Je ne sais pas si celui-là a aussi été traduit en français.

Maintenant, ne connaissant pas votre situation particulière, ni vos moyens; il est très difficile de vous conseiller.

Vous verrez que l'auteur de ces livres avait déjà une carrière bien remplie deriière lui, donc des moyens, et que sa personnalité d'"entrepreneur" a joué très certainement un très grand rôle dans sa réussite.

Il est inconcevable de se lancer dans un investissement immobilier sans être déjà propriétaire de sa propre habitation ni sans avoir déjà accumulé un certain matelas financier.

Enfin il faut toujours diversifier ses investissements et au grand jamais, mettre toutes ses économies dans un seul bien!  La diversification en immobiler exige donc des moyens énormes (ou des critères de solvabilité gigantesques pour convaincre les banques de vous prêter de l'argent.

Cela c'était valable avant. Vu la hauteur des prix de l'immobilier, si on achète aujourd'hui en ayant besoin d'un prêt hypothécaire, il est rare d'arriver à louer avec un loyer qui est égal ou supérieur à la mensualité du prêt. De nombreuses banques ne prêtent plus que 80% de la valeur vénale du bien.

En plus pour diversifier le risque, je ne conseillerais pas d'investir dans l'immobiler avant d'avoir un patrimoinde de 500.000€ au minimim.

Il est rare de trouver des biens en bon état en-dessous de 100.000€ (hors frais). Donc je trouve qu'il est déjà risqué d'investir 20% de ses avoirs dans un seul produit, surtout si l'on ne dispose d'aucune expérience en gestion locative. On ne s'improvise pas bailleur!

Mais c'est mon avis et je le partage....

Et pour le reste, le meilleur investissement que l'on puisse faire dans sa vie c'est évidemment d'acquérir d'abord son habitation propre.

Dernière modification par panchito (19-08-2016 16:25:46)

Doublé de valeur en 8 ans ? C'est loin de la moyenne nationale :-)

Avant tout, il faut avoir l'envie !
L'envie d'en apprendre sur l'immobilier, de s'intéresser aux marchés de différentes localités et comprendre quelques points essentiels qui feront qu'un immeuble est "une affaire' ou 'un gouffre".
Il faut souvent avoir l'envie d'y bricoler (un peu, beaucoup, quelque fois énormément !), et régulièrement pour tenir les locations au goût du jour et réparer les dégâts inévitables d'une majorité (j'ose le dire) des locataires.
L'envie, parfois, d'y consacrer un temps important, pris sur votre temps libre, pour les suivis et contrôles nécessaires, visites, état des lieux, etc.

Si vous acceptez cela, lancez-vous.
Fixez-vous un budget, mais surtout un % de rendement minimum nécessaire.
Quand vous visiterez, ne sous-estimez surtout pas les travaux envisagés. On peut souvent doubler la première estimation une fois qu'on gratte un peu.

A ceux qui croient que ça va tout seul, je crois qu'ils oublient 2 maximes immuables : "No miracle" et "No pain, no gain".

Voilà ma philosophie résumée en quelques lignes et la ligne de conduite à laquelle je vais me tenir
Commencer avec 1 investissement; mettre de l'argent de côté pour avoir de quoi payer les frais de notaires et autres dépenses; acheter un 2eme; rincer et répéter...

Et le plus important: étudier le marché pour dénicher les affaires qui en valent la peine. L'autre jour, je lisais qu'il fallait étudier 100 affaires pour en trouver 10 qui pourraient coller au niveau des chiffres. Proposer des offres pour ces 10, pour finalement en voir 1 seule acceptée.

Voilà qui exige des moyens financiers énormes puisque souvent les travaux nécessaires représentent plus que le prix d'achat.

Du temps aussi, énormément de temps puisque vous devrez aller contrôler les travaux au moins une fois par semaine et surtout organiser et coordonner les différents corps de métier. Très difficile si les biens ne sont pas proche de votre domicile ou de votre travail. Donc très difficile à concilier avec un job à temps plein...

Pourquoi ne pas investir que dans du neuf (donc sous la loi Breyne)? Cela vous permet d'échelonner vos payements en fonction de l'avancement des travaux et vous êtes surs d'avoir la paix pendant 20 ans avant les premières rénovations... Les certificats PEB sont dans ce cas là souvent égaux à A ou B.
Bien sur, ne choisissez que des promoteurs hyper sérieux, style Cobelba, Wüst, Trevi etc...

A moins que vous fassiez tout vous-même en étant à la fois plombier, électricien, carreleur, peintre et j'en passe....

J'ai plutôt fait ainsi aussi.
Par contre, n'espérez pas trop être tranquilles de longues années. Parmi mes bien remis à neuf (VRAIMENT à neuf), 20% ont été ravagés dans les 3 années qui ont suivi.
Il faut dire que j'ai eu une année particulièrement pénible ici.

Cela dépend où. J'ai acheté sur plan à Woluwe il y a plus de 30 ans. A présent c'est évidemment l'investissement le plus rentable.

Maintenant je viens d'acheter sur plan dans les alentours immédiats de Namur. Il y a encore moyen de faire du 3% là-bas! Avec du neuf, donc des biens qui répondent à toutes les normes actuelles avec des PEB A ou B.

Le rêve quoi!

Et pas besoin de prêt, les biens ne seront pas disponibles avant un an donc on peut payer par tranche chaque mois.

Que vouloir de plus? A 3min de la capitale de la Wallonie!

Dernière modification par panchito (21-08-2016 11:04:48)

C'est exactement mon raisonnement. C'est à mon sens le meilleur moyen de se dégager une plus-value appréciable... Car faire une "bonne affaire" avec du neuf, je n'y crois pas trop.

Ca ne fait pas de mal non plus d'habiter une province comme Liège où les habitations sont plus qu'abordables. Faire la même chose sur Bruxelles serait un peu plus compliqué, niveau finances personnelles.

Panchito,  je suis à 11% sur mon premier investissement immobilier (et je n'ai jamais indexé - c'est le rendement depuis le départ, hors entretiens divers).
Net-net, ça fait 8%.

Sur un immeuble que j'ai entièrement refait et mis aux normes (urbanisme notamment), je suis à 10 % net.

Mais c'est avant tout une question de philosophie.
J'y ai déjà passé des centaines de jours à y travailler, et j'ai la chance d'être bien entouré aussi. Des immeubles anciens nécessitent une attention quasi-constante lorsque l'on veut en faire des appartements au goût du jour et qualitatifs !
Avec du neuf, vous êtes certainement beaucoup plus tranquille !

Pas de miracle, ni d'un côté, ni de l'autre