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Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix&Rent
Pimonaute
Inscription : 17-08-2016
Messages : 12

Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Allez, faites partager votre histoire pour nous qui nous lançons tout juste dans cette grande aventure de l'investissement immobilier smile

Votre premier investissement à but locatif, comment s'est-il passé? Comment vous êtes tombé sur l'offre? Qu'est-ce qui vous a motivé à franchir le pas?
Dites-nous tout et ne lésinez pas sur les détails! :-D

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 739

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix&Rent a écrit :

Ca ne fait pas de mal non plus d'habiter une province comme Liège où les habitations sont plus qu'abordables.

Ca dépend où et quoi quand même ;-)
Et vous verrez aussi la contrepartie - notamment le fait de devoir subir ces politiciens locaux et leurs oeillères.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Fix & Rent a écrit :

où les habitations sont plus qu'abordables.

Une autre contre-partie bien plus importante est que du fait pratiquement n'importe qui là-bas, comme à Charleroi peut devenir propriétaire, surtout avec des taux si bas!

Donc que vous reste-t'il comme candidats locataires?

Les chômeurs et/ou personnes dépendant des CPAS...mais extrêment peu de gens solvables car eux, ils sont propriétaires depuis belle lurette!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 739

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :
Fix & Rent a écrit :

où les habitations sont plus qu'abordables.

Une autre contre-partie bien plus importante est que du fait pratiquement n'importe qui là-bas, comme à Charleroi peut devenir propriétaire, surtout avec des taux si bas!

Donc que vous reste-t'il comme candidats locataires?

Les chômeurs et/ou personnes dépendant des CPAS...mais extrêment peu de gens solvables car eux, ils sont propriétaires depuis belle lurette!

Vous parlez vite sans connaitre le marché liégeois...
Liège, tout comme Charleroi, connait certes une paupérisation dans certaines communes, mais ce n'est pas le regroupement unique d'allocataires sociaux non plus. Si je m'en tenais à l'image que donne le JT de Bruxelles, je pourrais aussi croire que tout équivaut à Molenbeek. L'immobilier y connait aussi des écarts importants.
Par ailleurs, vous oubliez un peu vite les jeunes couples, les personnes divorcées, celles qui préfèrent marcher dans le centre-ville plutôt que de rentrer en voiture jusqu'à la villa à la campagne, celles qui n'ont pas envie de s'embarrasser de l'entretien d'une maison, ...

La remarque est d'autant plus à côté de la plaque, que le logement n'est pas moins cher au vu de sa situation, en réalité.
Seule la maison a proprement parlé l'est, car Liège est une très vieilles ville, et il y a encore de nombreuses habitations anciennes, régulièrement sans chauffage central, avec du simple vitrage, avec des murs directement posées sur la terre, du plafonnage en crin de cheval, etc.
De ce fait, les prix de vente sont inférieurs, car ces maisons doivent être rénovées, et cela se produit lors des achats/vente.

En conclusion, une personne qui cherche une habitation familiale dispose toujours de certains critères. Au moins on en a, au plus c'est facile. Et ça ne change pas selon les régions (à l'exception de Bruxelles certainement).

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 676

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

HIMURA a écrit :

car Liège est une très vieilles ville, et il y a encore de nombreuses habitations anciennes, régulièrement sans chauffage central, avec du simple vitrage, avec des murs directement posées sur la terre, du plafonnage en crin de cheval, etc.

Ce n'est effectivement pas du tout le segment de marché qui m'intéresse...bien trop coûteux en temps et en argent pour mettre tout ça aux normes actuelles.

Mais chacun son credo, son segment et ces locataires-types n'est-ce pas?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :
Fix & Rent a écrit :

où les habitations sont plus qu'abordables.

Une autre contre-partie bien plus importante est que du fait pratiquement n'importe qui là-bas, comme à Charleroi peut devenir propriétaire, surtout avec des taux si bas!

Donc que vous reste-t'il comme candidats locataires?

Les chômeurs et/ou personnes dépendant des CPAS...mais extrêment peu de gens solvables car eux, ils sont propriétaires depuis belle lurette!

Cette analyse n'est pas complètement fausse.

Mais ce n'est pas parce qu'on est insolvable au Cpas et qu'on ne sait pas acheter une maison qu'on ne paye pas son loyer.

Quel est votre "taux de perte" dans des biens plus luxueux?
Quel est votre rendement brut (loyer annuel sur valeur du bien)?
Combien d'heure consacrez vous à vos biens, en moyenne?

(Mes chiffres sur des biens loués à des "insolvables": 2 à 4%, 8 à 14%, 1 à 2h/semaine/bien)


Grmf!
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Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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D1791
Pimonaute intarissable
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Messages : 702

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

1 à 2h / semaine / bien, ça semble énorme.  Est-ce que vous tenez compte dans ce chiffre des remises en état après départ du locataire ou est-ce que ça ne comprend que le suivi administratif/psychologique/pédagogique et les passages en justice


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Ca comprend tout. Y compris mon temps sur pim.be et autres sites pour me renseigner sur comment il faut faire ci ou ça...


Grmf!
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PIM

Himura
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Je viens de faire le calcul (je ne l'avais jamais fait de cette manière wink ), et j'en arrive au même résultat que Grmff.
Bien sûr, la moyenne est trompeuse, car je passe bien souvent plus de temps à rénover un même immeuble, mais en effet...

Par contre, je n'inclus pas Pim.be ! Ca, c'est le plaisir  tongue

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PIM

grmff
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Il est évident que c'est une moyenne. Calculée sur de nombreux biens et de nombreuses années.

Certains biens ne m'auront demandé qu'une demi-heure par an pendant 15 ans. D'autre m'auront demandé de nombreuses heures pour les visites, remises en états entre deux locataires, lecture des contrats, assurances, garantie locative, état des lieux et changement de locataire et rebelote au bout de 6 mois, rénovations approfondies, changement de cuisine qui date d'il y a 40 ans, voire abattage de murs pour qu'un appartement de 1950 corresponde aux normes de surface de 2010...


Grmf!
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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Ravi de lire que Pim.be fait partie de vos vies quotidiennes  kiss


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Des que je suis pensionné, je fais le calcul !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

panchito a écrit :

Je viens d'acheter du flambant neuf à 3 min de Namur. Rendement brut: 3%

Je viens d'acheter du ravagé de chez ravagé, construit en 1975. Rendement net sur cash investi: 50%

Mais votre manière de voir est intéressante. Pour les promoteurs immobiliers, en tout cas.


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Gwenhild
Pimonaute
Inscription : 08-10-2015
Messages : 8

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Bonjour,

pour ma part, mon premier investissement immobilier est l'achat de deux appartements neufs, les rendements que j'ai calculé tournent effectivement aux alentours des 3%, l'opération n'a pas un an donc je n'ai pas encore assez de recul.
Si je pouvais remonter le temps avant la décision d'achat, je pense que je n'aurais acheté qu'un seul appartement et que j'aurais acheté le second dans une autre propriété dans le but de diversifier les risques ... j'ai vu la facilité d'avoir deux biens au même endroit ...
Au niveau rendement court terme, j'ai vu d'autres possibilités qui offraient des rendements supérieurs (biens déjà loués) à court terme et je pense que ma prochaine opération sera de ce type, un bien déjà loué (du type maison transformée en 2 ou 3 appartements).
Il est vrai qu'il ne faut pas sous-estimer le temps que la gestion des biens prend mais comme dit plus haut, no pain, no gain.

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Sebastien
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 08-08-2005
Messages : 83

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Bonjour,

Mon premier investissement a été l’achat d’une maison transformée en 2 appartements. Les 2 appartements étaient loués.
L’appart 1, le locataire avait l’air correct. Quelques mois après l’achat il était en prison yikes , la résiliation du bail s’est faite avec son avocat.

L’appart 2, c’était une famille qui ne payait pas régulièrement. Une condition pour que j’achète était que cet appart soit vide quand j’achetais, l’ancien proprio n’y est pas arrivé. J’ai quand même acheté après avoir renégocié le prix.
Après environ 2 ans, des loyers payés en retard, des rappels réguliers et 3 loyers impayés j’ai provoqué une conciliation devant le juge, celui-ci a été relativement compréhensif. Un mois après ils devaient partir.
Une fois l’appart vide j’en ai profité pour le rénover et augmenter le loyer.
Au niveau financier malgré les 3 loyers impayés, vu que j’avais renégocié le prix je suis toujours gagnant, par contre que de temps et d’énergie utilisés en rappels/visites..

Ça a été un bon entrainement.
Maintenant, j’ai 2 locataires tranquilles qui payent  régulièrement. Je m’ennuie presque. tongue

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Sebastien
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 08-08-2005
Messages : 83

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Il y a pas mal de commentaires sur l’achat de biens neufs.
Personne n’a acheté un terrain en vue d’y faire bâtir une petite résidence ?

Je pose la question car j’ai acheté une maison que je rénove actuellement, avec cette maison il y avait un terrain à bâtir.
Ce terrain est bien pour bâtir une résidence de 3 appartements. Je me suis renseigné au service urbanisme ça ne poserait à priori pas de problèmes.

Les biens que j’ai acheté jusque maintenant étaient toujours des biens à rénover.
Vue que j’ai le terrain, je me suis dit que faire bâtir soi-même doit être un peu moins cher vu que l’on n’a moins d’intermédiaires que d’acheter neuf?

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 739

Re : Votre premier investissement locatif: quand, quoi, comment?

Sebastien a écrit :

Il y a pas mal de commentaires sur l’achat de biens neufs.
Personne n’a acheté un terrain en vue d’y faire bâtir une petite résidence ?

Je pose la question car j’ai acheté une maison que je rénove actuellement, avec cette maison il y avait un terrain à bâtir.
Ce terrain est bien pour bâtir une résidence de 3 appartements. Je me suis renseigné au service urbanisme ça ne poserait à priori pas de problèmes.

Les biens que j’ai acheté jusque maintenant étaient toujours des biens à rénover.
Vue que j’ai le terrain, je me suis dit que faire bâtir soi-même doit être un peu moins cher vu que l’on n’a moins d’intermédiaires que d’acheter neuf?

Il est clair que si vous avez déjà le terrain de payé, l'investissement pour la construction est proportionnellement faible !
Contactez un architecte, faites une estimation et votre calcul de rentabilité.

C'est plutôt un bon début :-)

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