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Démission syndic

Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Démission syndic

Bonjour,
Je suis propriétaire dans un immeuble de 56 appartements. Depuis quelques temps nous avons découvert des problèmes au niveau de la gestion de la copropriété par le syndic (propriétaires qui ne payant pas depuis des années, factures impayées ou payées avec du retard entraînant des frais à notre charge, absence de contrats avec les sociétés, etc). Nous venons de recevoir un courrier nous signalant sa démission pour cause d'arrêt d'activité et l'organisation d'une ag extraordinaire dans 15 jours afin d'élire un nouveau syndic et elle nous en propose deux. Nous lui avons demandé de rajouter 4 autres devis de syndic que nous avions déjà démarché en vue de la remplacer à la prochaine AG mais elle refuse. A t elle le droit de refuser?

Merci d'avance pour vos réponses

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP lors de l'AG. Il n'a aucun pouvoir.

C'est à vous à faire inscrire à l'ordre du jour de votre prochaine AG un point concernant le choix d'un nouveau Syndic.

C'est à vous les CP's de contacter des candidats potentiels, demander leurs CV et références, leurs honoraires et de prévoir un contrat type.

Ensuite, les CP's qui ont fait leur devoir viennent à l'AG avec les candidats qu'ils recommandent et présentent leur profils lors de l'AG.

Les CP passent au vote et choisissent un candidat syndic via une majorité simple.

Ce n'est évidemment pas à votre Syndic actuel, qui n'a pas de part dans votre immeuble et qui n'a dès lors pas droit au chapitre de vous dire qui lui succédera ou pas.

Dernière modification par panchito (04-09-2016 23:46:24)

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP lors de l'AG. Il n'a aucun pouvoir.

C'est à vous à faire inscrire à l'ordre du jour de votre prochaine AG un point concernant le choix d'un nouveau Syndic.

C'est à vous les CP's de contacter des candidats potentiels, demander leurs CV et références, leurs honoraires et de prévoir un contrat type.

Ensuite, les CP's qui ont fait leur devoir viennent à l'AG avec les candidats qu'ils recommandent et présentent leur profils lors de l'AG.

Les CP passent au vote et choisissent un candidat syndic via une majorité simple.

Ce n'est évidemment pas à votre Syndic actuel, qui n'a pas de part dans votre immeuble et qui n'a dès lors pas droit au chapitre de vous dire qui lui succédera ou pas.

Pour l'instant nous sommes donc obligés de choisir entre les deux qu'elle propose?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Vous n'avez pas lu ma réponse? Ou vous n'y avez rien compris?

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Vous n'avez pas lu ma réponse? Ou vous n'y avez rien compris?

Après  avoir reçu la convocation pour l ag extraordinaire on a demandé à rajouter à l ordre du  jour d'autres syndic dont on a les devis. Elle refuse!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Les CP doivent bien avant l'AG, contribuer à constituer l'ordre du jour.

Si les convocations ont été envoyées, c'est évidemment bien trop tard! Aucune modification de l'ODJ n'est possible.

Dernière modification par panchito (05-09-2016 12:23:49)

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Les CP doivent bien avant l'AG, contribuer à constituer l'ordre du jour.

Si les convocations ont été envoyées, c'est évidemment bien trop tard! Aucune modification de l'ODJ n'est possible.

Nous etions entrain de preparer l ag ordinaire du mois de novembre. Nous n etions pas au courant qu elle organiserait cette ag extraordinaire sinon nous l aurions fait plus tot. Elle nous a pris au depourvu.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Mais alors c'est encore plus simple!

Pouvez-vous reproduire l'ODJ ici dans son intégralité?

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Mais alors c'est encore plus simple!

Pouvez-vous reproduire l'ODJ ici dans son intégralité?

Je le ferai ce soir sans problème. Merci

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Dans les ACP où j'ai des biens, on ne choisit jamais le Syndic suivant en présence de l'ancien.

Donc, je vous confirmerai la marche à suivre dès que vous aurez communiqué votre ODJ.

D'habitude le 1er point pour une AGE relative à la démission du Syndic est:

- Démission du syndic

où elle va probalement exposer la date de prise d'effet de la cessation de ses activités

Ensuite le 2ème point est d'habitude:

- Décharge et quitus à donner au Syndic

où avant de partir, elle va essayer d'obtenir décharge et quitus (donc elle obtient blanchiement total des CP de tout ce qu'elle a fait ou pas fait) et donc si vous les lui donnez vous ne savez plus rien faire à son encontre puisqu'à partir de ce moment c'est l'ACP qui assume l'entière responsabilité de ce qu'elle a fait ou pas fait

Le 3 ème point est
- choix d'un nouveau syndic


Si ce 3ème point est libellé tel quel, chacun peut venir avec un ou plusieurs CV de candidat Syndic

Si par contre il est indiqué:

A choisir en x et y, vous devrez alors voter à la majorité contre x et contre y

Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.

J'ai eu recours à cette méthode plus d'une fois...

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 22-10-2005
Messages : 854

Re : Démission syndic

Écoutez les conseils de Panchito.


jacq

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Mais alors c'est encore plus simple!

Pouvez-vous reproduire l'ODJ ici dans son intégralité?

ODJ:
1 constitution du bureau: nominations du président de bureau, des scrutateurs et du secrétaire de séance.
2 démission du syndic X en raison de la cessation de son activité.
3 nomination du nouveau syndic : offre de deux candidats repreneurs pour la gestion

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Démission syndic

@Melindaa
1) Merci d'être plus explicite. Vous écrivez "Je suis propriétaire dans un immeuble" et "nous (?) avons découvert..", " nous (?) venons de recevoir un courrier..." ," nous (?) lui avons demandé..", "nous (?) avions démarché" ,"nous (?)sommes obligés", "nous (?) étions en train de préparer", "nous (?) n'étions pas au courant", "nous (?) l'aurions fait plus tôt", "elle nous a pris au dépourvu" et encore "on"'(?)a demandé à rajouter à l' ordre du  jour", "on"(?) a les devis.
Qui est représenté par ces "nous" et "on" ?
2) Les offres des  2 candidats syndics ont-elles été annexées à la convocation à l'AGE?
3) La demande adressée au syndic relative à un ordre du jour complémentaire a-t-elle fait l'objet d'un écrit ? La réponse du syndic : écrite ? justification ?
4) syndic agréé IPI ?
 
Vos réponses à ces questions sont susceptibles d'orienter mon avis.

Dernière modification par GT (05-09-2016 20:39:31)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Panchito a écrit :

3/ nomination du nouveau syndic : offre de deux candidats repreneurs pour la gestion

vous devez alors voter à la majorité contre x et contre y

Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.

J'ai eu recours à cette méthode plus d'une fois...

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

GT a écrit :

@Melindaa
1) Merci d'être plus explicite. Vous écrivez "Je suis propriétaire dans un immeuble" et "nous (?) avons découvert..", " nous (?) venons de recevoir un courrier..." ," nous (?) lui avons demandé..", "nous (?) avions démarché" ,"nous (?)sommes obligés", "nous (?) étions en train de préparer", "nous (?) n'étions pas au courant", "nous (?) l'aurions fait plus tôt", "elle nous a pris au dépourvu" et encore "on"'(?)a demandé à rajouter à l' ordre du  jour", "on"(?) a les devis.
Qui est représenté par ces "nous" et "on" ?
2) Les offres des  2 candidats syndics ont-elles été annexées à la convocation à l'AGE?
3) La demande adressée au syndic relative à un ordre du jour complémentaire a-t-elle fait l'objet d'un écrit ? La réponse du syndic : écrite ? justification ?
4) syndic agréé IPI ?
 
Vos réponses à ces questions sont susceptibles d'orienter mon avis.

1 d'autres copropriétaires et moi même
2 oui
3 par recommandé et par mail. Pas de réponse du syndic directement, on l a appris par un membre du conseil car ils viennent d'avoir une réunion. Raison invoquée: aucune.
4 syndic stagiaire

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Démission syndic

panchito a écrit :
Panchito a écrit :

3/ nomination du nouveau syndic : offre de deux candidats repreneurs pour la gestion

(...)

Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.

(...)

Sur base de quelle disposition du code civil ?

Celui-ci prévoit bien que le syndic tient une AG sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5 des parts ds les parties communes mais non qu'un copropriétaire après avoir réuni 20 % des quotités peut convoquer une AGE.

Mais s'il peut être estimé que c'est regrettable, il en est pourtant ainsi.

Dans le cas soumis, si l'AG rejette les 2 candidatures, l'ACP se trouvera dans l'embarras en raison de la démission du syndic si elle prend effet à la clôture de l'AG.

Le nombre de quotités qui se sont manifestées auprès du syndic par mail et par recommandé en vue d'un ordre du jour complémentaire peut être un indice intéressant . Un autre serait la "sensibilité" supposée des membres du conseil de copropriété concernant les 2 candidatures . Celles-ci n'ont-elles pas été sollicitées ou avalisées par eux ?

Dernière modification par GT (05-09-2016 21:19:00)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

GT a écrit :

Sur base de quelle disposition du code civil ?
Dans le cas soumis, si l'AG rejette les 2 candidatures, l'ACP se trouvera dans l'embarras en raison de la démission du syndic si elle prend effet à la clôture de l'AG.

Pas du tout.

Il est illégal de demeurer sans Syndic.

Or dans le cas présent, en fin de séance, si la cessation d'activités prend effet immédiatement, cette ACP est obligée d'engager un nouveau syndic dans les jours qui suivent.

Donc pour convoquer une AGE légalement, s'il n'y a plus de Syndic, il suffit de rassembler 20% des quotités. Et d'envoyer les convocations avec un seul point à l'ODJ: choix d'un nouveau Syndic.

Dernière modification par panchito (05-09-2016 21:33:49)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Démission syndic

panchito a écrit :
GT a écrit :

Sur base de quelle disposition du code civil ?
Dans le cas soumis, si l'AG rejette les 2 candidatures, l'ACP se trouvera dans l'embarras en raison de la démission du syndic si elle prend effet à la clôture de l'AG.

Pas du tout.

Il est illégal de demeurer sans Syndic.

Or dans le cas présent, en fin de séance, si la cessation d'activités prend effet immédiatement, cette ACP est obligée d'engager un nouveau syndic dans les jours qui suivent.

Donc pour convoquer une AGE légalement, s'il n'y a plus de Syndic, il suffit de rassembler 20% des quotités. Et d'envoyer les convocations avec un seul point à l'ODJ: choix d'un nouveau Syndic.

Je ne partage pas cette approche qui ne s'appuie sur aucun texte.

Si l'ACP est dépourvue de syndic, elle intérêt à la désignation d'un syndic dans les meilleurs délais. Ici intervient le juge de paix.

Dans la rigueur des textes , le juge peut désigner un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine à la requête d'un copropriétaire.

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

Je précise qu'une plainte a déjà été déposée auprès de l IPI et que nous avons depuis juin déjà pris un avocat. Nous allons lui demander d'envoyer rapidement une citation...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 277

Re : Démission syndic

Malindaa a écrit :

Je précise qu'une plainte a déjà été déposée auprès de l IPI et que nous avons depuis juin déjà pris un avocat. Nous allons lui demander d'envoyer rapidement une citation...

C'est toujours la même chose: des gens commencent à décrire leurs problèmes par le petit bout de la lorgnette... Et puis quand tous les experts de ces forum se sont donnés tant de peine pour répondre à la question de base, on reçoit des informations au compte gouttes qui changent toute la donne!

Qui a déposé plainte, contre qui?

Qui a pris un avocat contre qui?

En tout cas , je vous déconseille formellement de demander au Juge a désignation d'un syndic judiciaire.  Le juge nomme alors des gens qui se trouvent sur sa liste (souvent des experts qui sont juste habilités à effectuer des états des lieux de sortie locative, et qui donc n'ont aucune expérience de ce que c'est qu'une copropriété, n'ont pas de logiciel comptable etc... Donc vous allez dépenser une fortune en frais d'avocats et de justice pour un résultat quasi nul.

Elle donne sa démission donc à quoi cela sert d'entamer une procédure, dans quel but?

Vous pouvez tout résoudre vous-même pour 0 cent: il suffit de rassembler 20% des quotités. Et d'envoyer les convocations avec un seul point à l'ODJ: choix d'un nouveau Syndic.

je l'ai fait et j'ai envoyé toutes les convocation par email. Coût pour nommer un nouveau Syndic : 0.0 cent

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