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Démission syndic

Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Démission syndic

Bonjour,
Je suis propriétaire dans un immeuble de 56 appartements. Depuis quelques temps nous avons découvert des problèmes au niveau de la gestion de la copropriété par le syndic (propriétaires qui ne payant pas depuis des années, factures impayées ou payées avec du retard entraînant des frais à notre charge, absence de contrats avec les sociétés, etc). Nous venons de recevoir un courrier nous signalant sa démission pour cause d'arrêt d'activité et l'organisation d'une ag extraordinaire dans 15 jours afin d'élire un nouveau syndic et elle nous en propose deux. Nous lui avons demandé de rajouter 4 autres devis de syndic que nous avions déjà démarché en vue de la remplacer à la prochaine AG mais elle refuse. A t elle le droit de refuser?

Merci d'avance pour vos réponses

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 284

Re : Démission syndic

Quelle histoire! On a peine à croire que cela se passe en Belgique en 2015! C'est dans quelle commune?

Vous parlez d'un entrepreneur mais je suppose qu'il s'agit d'un promoteur immobilier. De grande ampleur pour construire plus de 56 appartements en 3 phases...
(Trevi? Thomas et Piron? Cobelba?)

Vous, personnellement n'avez pas donné quitus ni décharge, mais les autres? Ce quitus et décharge se donnent par vote à la majorité en AG. Ce qui compte c'est ce qui figure dans les PV des AG des 3 dernières années. Les comptes ont été approuvés en AG? Décharge et quitus ont été donnés?

Que vous ne l'ayez pas donné personnellement n'a aucune importance....Ce qui compte c'est la majorité et si cela a été acté dans les PV d'AG.

D'habitude quand on achète un appartement sur plan, cela se fait suivant la loi Breyne. Et il y a une réception provisioire et une réception définitive.

Et tant que tous les biens ne sont pas vendus, c'est évidemment au promoteur à payer les charges correspondant aux biens non encore vendus.

Sur les 56 copropriétaires, aucun ne sait ce que c'est qu'une copropriété, ni comment cela fonctionne? Personne ne connait les lois sur la copropriété? Personne n'est abonné au CRI? (http://www.snpc-nems.be).

Tout cela est à peine croyable.

Et cela fait 3 ans que ça dure et personne ne dit rien. Et votre Conseil de Copropriété? Et votre commissaire aux compte? Il ne vous a pas recommandé de ne pas approuver les comptes car il n'avait pas accès aux factures??

Vous êtes dans de très sales draps si vous n'avez pas approuvés les comptes depuis 3 ans car sans comptes approuvés, vous ne pouvz pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.

Je ne comprends pas que tout cela dure depuis 3 ans sans que personne n'y trouve à redire...

Dernière modification par panchito (06-09-2016 23:17:30)

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :

Quelle histoire! On a peine à croire que cela se passe en Belgique en 2015! C'est dans quelle commune?

Vous parlez d'un entrepreneur mais je suppose qu'il s'agit d'un promoteur immobilier. De grande ampleur pour construire plus de 56 appartements en 3 phases...
(Trevi? Thomas et Piron? Cobelba?)

Vous, personnellement n'avez pas donné quitus ni décharge, mais les autres? Ce quitus et décharge se donnent par vote à la majorité en AG. Ce qui compte c'est ce qui figure dans les PV des AG des 3 dernières années. Les comptes ont été approuvés en AG? Décharge et quitus ont été donnés?

Que vous ne l'ayez pas donné personnellement n'a aucune importance....Ce qui compte c'est la majorité et si cela a été acté dans les PV d'AG.

D'habitude quand on achète un appartement sur plan, cela se fait suivant la loi Breyne. Et il y a une réception provisioire et une réception définitive.

Et tant que tous les biens ne sont pas vendus, c'est évidemment au promoteur à payer les charges correspondant aux biens non encore vendus.

Sur les 56 copropriétaires, aucun ne sait ce que c'est qu'une copropriété, ni comment cela fonctionne? Personne ne connait les lois sur la copropriété? Personne n'est abonné au CRI? (http://www.snpc-nems.be).

Tout cela est à peine croyable.

Et cela fait 3 ans que ça dure et personne ne dit rien. Et votre Conseil de Copropriété? Et votre commissaire aux compte? Il ne vous a pas recommandé de ne pas approuver les comptes car il n'avait pas accès aux factures??

Vous êtes dans de très sales draps si vous n'avez pas approuvés les comptes depuis 3 ans car sans comptes approuvés, vous ne pouvz pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.

Je ne comprends pas que tout cela dure depuis 3 ans sans que personne n'y trouve à redire...

et je ne vous parle même pas des appels de fonds qui ne sont correctes pour personne ( des caves comptées à des gens qui n'en n'ont pas, même chose pour les parkings et garages et inversement, un bic ne correspondant pas au numéro de compte, des  numéros de comptes erronés)... je pourrais y passer la nuit..; et on a beau le signaler l'appel de fond suivant rien n'a changé.

Oui un gros entrepreneur mais pas ceux cités... les promotions canapé existent et elle ne s'en cache pas... La phase deux (la mienne) n'a pas encore donné quitus car on a pas encore eu à le faire(pas d'année comptable terminée). 
La première a donné 2 fois quitus.
on nous disait que tout allé bien, on nous présentait des comptes sans problèmes... on a bien déchanté quand on a commencé à creuser
Nous pensons également que le promoteur n'a pas payé ses charges dues mais pas de preuve...

Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 284

Re : Démission syndic

Melindaa a écrit :

Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...

Cela ce sont des problèmes à régler avec l'entrepreneur. Je suppose que tous ces problèmes figurent dans les PV de réception provisoire et que les appartements ne seront pas intégralement payés tant que ce n'est pas résolu.

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

panchito a écrit :
Melindaa a écrit :

Nous avons également des problèmes avec le promoteur, les balcons ne respectent pas le cahier des charges, l'eau s'écoule mal et s'infiltre au niveau des murs mais évidement avec le syndic rien ne bouge... cry
Aucun propriétaire n'a fait d réception définitive et pour les communs ça doit être pareil...

Cela ce sont des problèmes à régler avec l'entrepreneur. Je suppose que tous ces problèmes figurent dans les PV de réception provisoire et que les appartements ne seront pas intégralement payés tant que ce n'est pas résolu.

Les réceptions provisoires avaient déjà étaient faites et les appartement entièrement payés. Les premiers signes d'infiltration sont apparus que 1 ans après, au départ dans 2 appartements seulement donc un expert puis un contre expert ont été mandatés (là aussi un propriétaire a du prendre un avocat pour faire avancer les choses). Et le rapport d expert à mis en évidence ce problème... Pour 'instant uniquement le propriétaire ayant un avocat a été mis au courant officiellement...mais normalement des travaux doivent être effectués partout

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Melindaa
Pimonaute
Inscription : 04-09-2016
Messages : 19

Re : Démission syndic

Bonjour,
une autre question. L'un des propriétaire mon payeur de ses chargeur vit à l'étranger. Ses appartements sont gérés par une agence immobilière. Nous supposons que les charges sont payées par les locataires. Qui perçoit cette argent? Le propriétaire ou l'agence immobilière? Et qui est censé recevoir l'appel de fond à payer? L'agence immobilière ou le propriétaire?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 284

Re : Démission syndic

Tout dépend du contrat que ce propriétaire a passé avec l'agence immobilière pour gérer son bien en son absence.

D'habitude c'est l'agence qui prend tout en charge: elle encaisse les loyers et les charges locatives payées par le locataire et paie la totalité des charges à la copropriété via le Syndic. Au passage elle se rémunère en ponctionnant le loyer de 5 à 10%; et elle envoie ce qui reste sur le compte du bailleur.

En un mot comme en cent, il est urgentissime dans votre copropriété d'engager un Syndic professionnel expérimenté et doté d'excellentes références..

Rassemblez un maximum de propriétaires occupants, expliquez leur tous ces problèmes et venez tous à la prochaines AGE avec des CV, des propositions de contrats et des tableaux comparatifs (honoraires, prestations inclues/non inclues).

Je l'ai déjà fait bien souvent!

Il est possible que le nouveau Syndic vous demande des honoraires extra s'il doit refaire la comptabilité des 3 dernières années et tout remettre en ordre...

Mais c'est la seule solution pragmatique....

Dernière modification par panchito (07-09-2016 07:56:09)

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GT
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Messages : 3 483

Re : Démission syndic

Melindaa a écrit :

Bonjour,
une autre question. L'un des propriétaire mon payeur de ses chargeur vit à l'étranger. Ses appartements sont gérés par une agence immobilière. Nous supposons que les charges sont payées par les locataires. Qui perçoit cette argent? Le propriétaire ou l'agence immobilière? Et qui est censé recevoir l'appel de fond à payer? L'agence immobilière ou le propriétaire?

Que le locataire ne paie ses charges n'est pas opposable à une association des copropriétaires réclamant au propriétaire le payement de ses charges . Il s'agit d'un problème entre le bailleur et le locataire dans lequel l'association des copropriétaires n'intervient pas.   

En principe, les courriers sont envoyés par le syndic au propriétaire à sa dernière adresse connue.

Il est possible qu'une agence immobilière dispose d'un mandat spécial porté à la connaissance du syndic.
Mais, à mon avis, en cas de problème, le redevable final reste le copropriétaire.

Cela pose des problèmes lorsqu'un copropriétaire défaillant n'est pas inscrit à un registre de la population en Belgique.

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grmff
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Re : Démission syndic

Très souvent, l'acte de base donne mandat irrévocable au syndic de toucher les loyers à concurrence de la dette du propriétaire.

Cela demande un peu de travail au syndic, mais cette disposition lui permet de contacter les locataires, et leur demander de payer leurs loyers et charges sur le compte de la copropriété. Pour autant que votre syndic fasse ce qu'il faut pour convaincre les différents intervenants.


Grmf!
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GT

luc
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Re : Démission syndic

@Melindaa

panchito a écrit :

Si par contre il est indiqué:
A choisir en x et y, vous devrez alors voter à la majorité contre x et contre y
Ensuite vous réunissez 20% des quotités et convoquez vous même votre propre AGE pour élire un nouveau Syndic.
J'ai eu recours à cette méthode plus d'une fois...

La voie à suivre dans votre cas


Cordialement,

Luc

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Melindaa
Pimonaute
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Re : Démission syndic

bonsoir,

En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

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PIM
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Re : Démission syndic

Melindaa a écrit :

bonsoir,

En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

A ma connaissance, seuls les agents immobiliers agréés actifs sont "retrouvables" sur le site de l'Ipi.
S'il n'apparaît plus, cela peut résulter d'une cessation d'activités, mais aussi d'une décision disciplinaire.

Le plus simple, c'est de prendre contact avec le service dépistage de l'Ipi et de lui poser la question quant à la personne recherchée avec son n° connu.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
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GT
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Re : Démission syndic

Melindaa a écrit :

bonsoir,

En tapant ajd son numéro sur le site de l'IPI elle n'apparaît plus... Est-ce qu un agent immobilier qui cesse son activité perd son numéro IPI?

A vous relire je constate que vous avez fait état d'une volonté de votre syndic de recentrer ses activités sur Bruxelles

"Elle cesse ses activité chez nous pour partir travailler sur Bruxelles..."

Dernière modification par GT (12-09-2016 15:11:33)

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grmff
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Re : Démission syndic

Un agent immobilier qui a demandé son omission ne se retrouve évidemment plus sur la liste de l'IPI.

De même, un agent immobilier qui a reçu une sanction disciplinaire comme une suspension, ne se retrouvera pas sur le site de l'IPI pendant sa suspension.

Par contre, je doute que l'IPI ne vous dise quoi que ce soit sur une éventuelle suspension. J'ai fait la demande par le passé, et j'ai eu une fin de non recevoir de la part de l'IPI.


Grmf!
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