Au hasard de nos offres
  • Maison 1 950 000 € IXELLES
  • Appartement 390 000 € ST-GILLES
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Maison 529 000 € UCCLE
  • Appartement 420 000 € UCCLE
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 675 000 € RHODE ST GENESE
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    pulvinar justo odio eget quis venenatis

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    comment valoriser les parts d'une societé

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    comment valoriser les parts d'une societé

    Comment valoriser les parts d'une société ( Sprl) propriétaire d'un immeuble complétement amortis en cas de cession des parts entre actionnaires ou en cas de vente de la société a un tiers.

    Dernière modification par jacq (26-09-2016 07:25:42)


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    La seule juste valorisation est le prix sur lequel un acheteur et un vendeur se mettent d'accord....   tongue
    Si la société n'a rien d'autre que l'immeuble dans son patrimoine (pas d'activité, pas de créances ou dettes, ...), c'est l'immeuble qui servira de base pour fixer la valeur de départ et l'incidence fiscale.
    Et, après, tout est question d'opportunités potentielles pour l'acheteur qui sera celui qui va donner le tempo de ce qu'il est prêt à payer. Bien plus que dans le cas classique de la vente d'un immeuble.

    Si vous êtes le vendeur, partez du prix de l'immeuble (moins les dettes) pour fixer le prix de ventes des parts et laissez venir les candidats potentielles avec leurs offres (ils ne seront probablement pas nombreux).
    Si vous êtes le candidat acheteur, voyez votre comptable pour lui exposer votre projet.

    Si c'est une cession de parts d'un associé à l'autre, c'est l'équilibre de l'offre et la demande par rapport à une discussion avec le comptable (censé être neutre)

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 859
    Site Web

    Re : comment valoriser les parts d'une societé


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

    Hors ligne

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    J'ai contacté le notaire il faut additionner le capital disponible + la valeur fictive de l'immeuble et payé 3.30´% de droit d'enregistrement et transférer les parts au repreneur du bien sans oubliez de rédiger un acte notarié, le faire enregistrer et signer le registre des actionnaires actant le transfert des parts.
    Pour le restant un bon resto et vérifier si il y a un dessous de table avant de partir. lol

    Dernière modification par jacq (29-09-2016 18:08:10)


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Soit votre première question ici est mal posée, soit vous n'avez pas bien expliqué au notaire que vous souhaitiez vendre les parts d'une société....

    Il n'y a pas de règle pour fixer la valeur d'une société, c'est une négociation libre entre acheteur et vendeur.

    Sa formule me semble bien simpliste : quid des dettes, des créances, du volet fiscal, de la TVA éventuellement, de l'hypothèque éventuel, de la sortie des fonds, ....

    La vente d'action n'est pas soumise à un droit d'enregistrement qu'il y ait un immeuble ou pas ne change rien ! 
    A part, peut-être, l'enregistrement volontaire du document pour le plaisir de payer ces droits....  Ou dans quel autre intérêt  ?

    Par contre, le bon resto est toujours un bon point de départ....

    Hors ligne

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    MAX 11 a écrit : Sa formule me semble bien simpliste : quid des dettes, des créances, du volet fiscal, de la TVA éventuellement, de l'hypothèque éventuel, de la sortie des fonds, ....
    Sur ce point, le notaire me conseil de demander  au comptable de fixer la valeur comptable et de certifié cette valeur

    Si  il y a une valeur minimal  et ce d'autant plus qu'il y a un immeuble amorti qui doit être valoriser a sa valeur vénal en cas de cession de part
    et l'ensemble est taxé a 3.30 % par le bureau de l'enregistrement en cas de cession des parts ou vente des parts ce qui revient au même il faut de toute façons signé le registre des actionnaires qui au préalable doivent faire une assemblée générale pour acter  l'accords des actionnaires
    Je pense que le notaire m'a bien expliqué le mécanisme a suivre pour  afin d'éviter des tracas administratifs et fiscaux.
    Ce notaire a pignon sur rue depuis plus de 50 ans père et fils et je ne puis mettre en doute ces conseils.
    Merci pour votre participation sur ce sujet, toujours très intéressant de connaître le point de vue d'autres intervenants du forum sur ce sujet car i  y a plus d'idées dans deux têtes que dans une.


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Loin de moi l'idée de remettre en doute les conseils de votre notaire. Je ne suis pas du tout juriste et n'imagine pas un seul instant mieux savoir que votre notaire.

    Juste m'étonner de sa réponse de formule pour un prix de vente d'action et autre droit d'enregistrement par rapport aux informations que vous nous donniez dans le premier post. (le notaire a probablement reçu plus d'info que nous et il serait intéressant de savoir lesquelles pour justifier le droit d'enregistrement)
    Et vous me confirmez bien son conseil de consulter un comptable pour l'analyse des données et fixer une "valeur comptable" autre que simplement le capital dispo + valeur fictive de l'immeuble.... Et ce ne sera qu'une "valeur comptable" pas un prix de vente qui devra encore être négocié avec un candidat acheteur....

    Quand au 3.30% je ne sais pas d'où ça vient (mais je ne suis pas documenté sur le sujet non plus wink ) : vente-achat d'actions, signer le registre des actionnaires, faire une AG, publier éventuellement au moniteur certains changements, .... pas besoin d'un notaire pour cela (sauf s'il faut modifier les statuts), ni de droit d'enregistrement à payer...
    Peut-être une procédure spéciale parce qu'il y a un immeuble ?  (jamais eu besoin de m'informer la-dessus) mais je ne vois pas pourquoi car le propriétaire de l'immeuble ne change pas, c'est toujours la même société !

    ça va peut-être m'occuper un peu ce week-end cette histoire....

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Première info sur notaire.be :  https://www.notaire.be/acheter-louer-em … ne-societe

    Extrait de l'article : "En revanche, le rachat des actions ou parts sociales n'est soumis à aucune taxation particulière et ne requiert aucun acte notarié."

    Hors ligne

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    MAX11: a écrit : Quand au 3.30% je ne sais pas d'où ça vient (mais je ne suis pas documenté sur le sujet non plus wink
    Les 3.3% se sont les frais d'enregistrements pour authentifier la cession des parts ou la vente des parts a vos enfants ou un tiers, car j'étais comme vous je pensais qu'i n'y avait qu' a signer le registre des parts mais suite aux nouvelles réglementations de la région Wallonne il faut un acte authentique annexé au livre des actionnaires au quel cas une simple convention serait nul et non avenue en cas de litige.


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Il faudra vraiment que je me plonge dans la documentation alors.... 
    Pas entendu parler d'une nouvelle réglementation wallonne (ou bruxelloise) sur le sujet de la cession des parts d'une société....  Je ne savais même pas que c'était une matière régionalisée !
    A moins que ce ne soit pour donner une date certaine à un acte de donation (droit de succession en cas de décès du donateur)  ?
    Mais dans ce cas, cela n'aurait aucun intérêt dans le cas d'une vrai vente des parts à un tiers !

    Merci pour l'info

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 859
    Site Web

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Je partage la perplexité des intervenants par rapport à cette affirmation de votre notaire.

    A moins qu'il ne s'agisse de droits résultant d'un acte de donation ?


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

    Hors ligne

    Aime ce post :
    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    jacq a écrit :

    Comment valoriser les parts d'une société ( Sprl) propriétaire d'un immeuble complétement amortis en cas de cession des parts entre actionnaires ou en cas de vente de la société a un tiers.

    Ma question était comment valoriser les parts d'une société propriétaire d'un immeuble complétement amortis et qui n'a plus d'autres activités que la gestion de cet immeuble en cas de cession des parts .....
    Pour info LES SIMPLES DOCUMENTS SOUS SEING PRIVE ne sont plus acceptés en cas de transfert des parts d'une Sprl ou SA il faut un acte officiel qui doit être enregistré SE SONT LES FRAIS d'enregistrement qui sont calculé a 3.30%
    Que se soit en donation gratuit Région Wallonie si vous cédez les parts a vos enfants, sous conditions que l'entreprise exerce une activité avec personnels dans un autre secteur que l'immobilier gestion de patrimoine et doit continuer ses activités durant 5 ans.

    Si vous céder a d'autres personnes non repris dans le livre des actionnaires il y a des droits d'enregistrements a payer pour officialiser la transaction mais il faut donner une valeur fictive des parts que vous céder ou vendez, je parle bien des parts, et non pas de l'immeuble sur ce sujet voyez le Faq de Pim
    Idem si vous donnez une Sprl a vos enfants qui ne possède qu'un immeuble amortis ou pas 3.30% de frais d'enregistrement, aussi non il y a suspicion de fraude.
    Voilà 8 jours que je réfléchis sur sujet et je reviens toujours aux explications pertinente du notaire.
    Si vous en doutez questionner votre notaire ,je serai ravis de connaître une autre version.

    Dernière modification par jacq (30-09-2016 13:48:15)


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Je suis perdu et ne sais plus de quoi vous parlez du coup...

    Donation de parts d'une société à ses enfants  ou  vente des parts d'une société (à un tiers ou un associé existant ou ...)  ?

    Et donc, les droits de 3,3% sont à comprendre sur un acte de donation des parts (ce qui relève du code des successions = matière régionalisée)  ou pour tous les documents qui actent un changement de propriétaire d'une société (donation ou cession ou vente d'actions) (ce qui relève du droit des sociétés)  ?

    Durant vos réflexions, auriez-vous consultés des sources que vous pourriez partager ici   ?  sites internets, références de textes légaux, ...

    Dernière modification par max11 (30-09-2016 14:14:22)

    Hors ligne

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Max a écrit: Donation de parts d'une société à ses enfants  ou  vente des parts d'une société (à un tiers ou un associé existant ou ...) 
    Dans le 1er cas oui pour éviter les droits de (succession) donation voir moniteur du 12/02/2010 moniteur belge annexe 5 page 8541 à 8559
    SPW Taux réduit des droits de donation en cas de transmission d'entreprise exclus une société de patrimoine immobilier.
    18 page d'un questionnaire a remplir et a envoyer au bureau de l'enregistrement.

    Soit ont n'utilise pas cette formule et ont fait une convention écrite de transmission  des part a qui vous voulez et vous devez attendre 3 ans avant que la cession soit effective.
    Aussi non vous l'enregistré et vous payez 3.30% et vous êtes libre de revendre vos part a qui vous voulez dans le mois qui suit l'enregistrement,  mais de toute maniéré il faut chiffrer la valeur des parts et valoriser la valeur vénale de l'immeuble et aussi payer 3.30% malgré qu'il est amortis.
    Ce que le notaire ne m'a pas bien expliquer est que devient la valorisation des parts si la convention n'est pas enregistré.
    J'espère que vous avez mieux compris car en sortant du notaire j'avais mal de tête et en vous donnant toutes ces explications mon cerveau commence a mieux comprendre ce mécanisme.
    Mais il y a encore un rouage qui bloque smile

    Dernière modification par jacq (30-09-2016 17:21:16)


    jacq

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    ok, on parle donc bien de droit de succession !   Et là, je comprends de quoi vous parlez....

    Il ne s'agit donc pas de définir le prix de vente ou cession des actions d'une société contenant un immeuble mais, uniquement, la donation (à priori gratuite) des actions dans le but d'éviter de devoir payer des droits de succession !

    La dernière partie de votre question de départ ne concerne donc pas votre attente : "comment valoriser les parts d'une société ( Sprl) propriétaire d'un immeuble complétement amortis en cas de cession des parts entre actionnaires ou en cas de vente de la société a un tiers."

    On y arrive big_smile wink tongue       bon week-end

    Hors ligne

    Aime ce post :

    PIM

    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    Mes conclusions sont: ont ne peut plus céder une sprl ou une sa sans un document officiel et il doit officiellement être enregistré; terminé cette méthode de transmettre une entreprise uniquement en signant le transfert dans le livre des actionnaires .
    PIM est il d'accord ? sur ce principe.

    Dernière modification par jacq (30-09-2016 17:40:58)


    jacq

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 366
    Site Web

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    jacq a écrit :

    Mes conclusions sont: ont ne peut plus céder une sprl ou une sa sans un document officiel et il doit officiellement être enregistré; terminé cette méthode de transmettre une entreprise uniquement en signant le transfert dans le livre des actionnaires .
    PIM est il d'accord ? sur ce principe.

    J'ai lu l'avis de jacq sur ce point. Je n'avais jamais lu ce genre de chose, et je ne sais d'où cela sort.

    A ma connaissance, une vente d'action de sprl se constate très simplement par la signature du registre des associés. Pas besoin de notaire, comptable ou autre démarche.

    (Comme le mentionne la Faq de Pim, il faut évidemment faire des vérifications comptable, il vaut mieux faire un contrat de cession avec responsabilité sur les dettes occultes, il faut publier au moniteur le changement de gérant et de siège social, etc. Bref, si ce n'est pas obligatoire, c'est bien nécessaire.)


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    Hors ligne

    Aiment ce post :
    jacq
    Pimonaute intarissable
    Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
    Inscription : 21-10-2005
    Messages : 938

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    grmff a écrit :
    jacq a écrit :

    Mes conclusions sont: ont ne peut plus céder une sprl ou une sa sans un document officiel et il doit officiellement être enregistré; terminé cette méthode de transmettre une entreprise uniquement en signant le transfert dans le livre des actionnaires .
    PIM est il d'accord ? sur ce principe.

    J'ai lu l'avis de jacq sur ce point. Je n'avais jamais lu ce genre de chose, et je ne sais d'où cela sort.

    A ma connaissance, une vente d'action de sprl se constate très simplement par la signature du registre des associés. Pas besoin de notaire, comptable ou autre démarche.

    (Comme le mentionne la Faq de Pim, il faut évidemment faire des vérifications comptable, il vaut mieux faire un contrat de cession avec responsabilité sur les dettes occultes, il faut publier au moniteur le changement de gérant et de siège social, etc. Bref, si ce n'est pas obligatoire, c'est bien nécessaire.)

    Demandez a PIM  comment cédez une sprl ou une absorption des parts par une autre société, il faut indiscutablement un acte notarié, qui dit acte notarié dit obligation  d' enregistrement

    Gérant de plusieurs sociétés je pensais comme vous il y a 15 ans, mais les règles ont changé depuis qui il y a trois régions, trois gouvernances différentes.
    Ce qui m'inquiète dans mon sujet est comment calculer la valeur des parts d'une société immobilière en cas de cession ou vente et non pas la méthode de céder les parts ce qui me semble pourrait faire l'objet d'un autre sujet pas prévus sur ce forum.


    jacq

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 859
    Site Web

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    jacq a écrit :

    Demandez a PIM  comment cédez une sprl ou une absorption des parts par une autre société, il faut indiscutablement un acte notarié, qui dit acte notarié dit obligation  d' enregistrement

    Que d'honneur !...
    Mais, pour moi, je ne vois toujours pas selon quelle disposition légale il faudrait obligatoirement un acte notarié pour opérer une cession de parts sociales...


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 792

    Re : comment valoriser les parts d'une societé

    jacq a écrit :

    [
    Demandez a PIM  comment cédez une sprl ou une absorption des parts par une autre société, il faut indiscutablement un acte notarié, qui dit acte notarié dit obligation  d' enregistrement

    Gérant de plusieurs sociétés je pensais comme vous il y a 15 ans, mais les règles ont changé depuis qui il y a trois régions, trois gouvernances différentes.
    Ce qui m'inquiète dans mon sujet est comment calculer la valeur des parts d'une société immobilière en cas de cession ou vente et non pas la méthode de céder les parts ce qui me semble pourrait faire l'objet d'un autre sujet pas prévus sur ce forum.

    Arrêtez d'ajouter chaque fois une nouvelle action : une absorption (ou une fusion), c'est encore tout à fait autre chose que la cession gratuite ou la vente des parts....

    Le droit des sociétés est toujours une compétence fédérale dans laquelle les régions n'ont rien à dire ! 

    La seule compétence régionale que je vois dans votre sujet c'est la justification de la date & la valeur de la donation (gratuite) des parts avec la question des droits de succession ! rien à voir avec une vente d'actions, fusion, absorption, ....
    Vendre ses parts ou les donner se concrétise uniquement par la mention dans le livre des actionnaires.... ce qui est une abération et une porte ouverte à toutes les magouilles mais c'est comme ça....

    Et pour revenir à votre question initiale : comment évaluer les parts dans le cadre d'une donation ou vente :
    1. Si vente : c'est la loi de l'offre et la demande :  une rencontre des prix entre l'acheteur et le vendeur (c'est comme acheter des actions en bourse, pas besoin de notaire pour cela et pas d'imposition)
    2. Si donation : je ferais confiance à votre notaire qui a dû vous donner une formule qui doit sortir du code fiscal de succession ou quelque chose du genre
    Il n'y a en effet pas de paiement pour justifier la valeur de la transaction mais uniquement une évaluation : laisser le contribuable fixer le montant lui-même ne pourrait qu'être une source de discussion sans fin. Le législateur a donc probablement dû prévoir le coup dans une loi ou une circulaire.

    Hors ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres



    derniers-tweets-small Derniers tweets

    Retweeted Muriel MICHEL (@mumitim): La réforme des régimes matrimoniaux entre en vigueur le 1er septembre, en même temps que le nouveau droit successoral. Qu'est-ce que ça change pour vous? lecho.be/r/t/1/id/10034… via @monargentbe

    Hier De PIM's Twitter

    Au hasard de nos offres
  • Appartement 735 000 € UCCLE
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Villa Sous option BEERSEL
  • Appartement À partir de 365 000 € BRUXELLES
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    commodo in commodo Phasellus dictum eleifend ut quis ipsum mattis ultricies ut