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    Charges - forfait ou provision

    di
    Pimonaute
    Inscription : 01-12-2016
    Messages : 3

    Charges - forfait ou provision

    Bonsoir,

    Je suis locataire, bail de 9 ans enregistré (je pense?), résidence principale depuis septembre 2009, et j'ai un problème d'interprétation de mon bail.

    Nous payons depuis le début un montant de 50€ par mois pour les charges et n'avons jamais reçu de décompte, ce qui semblait convenir à toutes les parties jusqu'à présent. Il nous semblait que ce montant comprenait l'eau.
    Or cette année, suite à un problème avec la chaudière, bien que nous ayons fait appel à un chauffagiste dès que nous avons constaté le problème, notre consommation d'eau a été extrêmement élevée.

    Nous avons donc reçu une lettre du propriétaire expliquant qu'il avait réalisé qu'il ne nous avait jamais fait parvenir de décompte pour l'eau, et réclamant des arriérés. Le propriétaire a une attitude très correcte puisqu'il applique le délai usuel de prescription et nous fait cadeau de la moitié de la consommation astronomique de cette année.

    Cependant, pour justifier les montants ils nous a fait parvenir des documents de décompte de la copropriété, ce qui nous a donnée une idée du montant réel des charges, et nous estimons que le montant de 50€ par mois devrait rentrer en ligne de compte d'une façon ou d'une autre.

    Et c'est là que ça coince: le propriétaire nous explique que ce montant est forfaitaire, et qu'il ne peut être décompté en aucune façon.

    Le problème c'est que quand nous avons rempli/signé le bail, ce détail n'a absolument pas été précisé. Il s'agit d'un template de l'Office des Propriétaires.

    Une petite photo valant mieux qu'un long discours, voici la section 'provisions - forfaits" du bail.
    Donc la question est: pouvons-nous demander un décompte des charges réelles et les défalquer du décompte de l'eau?

    Mille mercis smile

    charges.jpg

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 570

    Re : Charges - forfait ou provision

    Le problème de votre bail c'est que ni vous ni votre bailleur n'a pensé à biffer la mention inutile.

    Quand on utilise un Template, il faut le personnaliser suivant les négociations et accords avec les parties.

    Donc avant de le signer vous et votre bailleur deviez barrer soit le terme provision, soit le terme forfait, les 2 s'excluant mutuellement.

    C'est incroyable que ni vous, ni lui n'ayez rien vu....

    C'est fondamental de savoir si les charges peuvent être imputées en fonction des coûts réels ou au contraire s'il s'agit d'un forfait immuable.

    Maintenant vous êtes dans le flou juridique le plus total....

    Dernière modification par panchito (02-12-2016 08:01:57)

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 864
    Site Web

    Re : Charges - forfait ou provision

    Comme l'indique Panchito, c'est soit un forfait, soit une provision...

    Le propriétaire vous dit que c'est un forfait qui ne doit pas faire l'objet de décomptes. Et vous lui rétorquez que c'est une provision.

    Par contre, selon votre photo, ces 50 € ne concernent que les charges communes (pas les consommations de chauffage, d'eau chaude et froide) et dans votre exposé vous mélangez les 2 concepts.


    Erik DECKERS
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    Aime ce post :
    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 687

    Re : Charges - forfait ou provision

    En tant que propriétaire, j'estime que si un flou ou une omission apparaissait dans le bail, c'était de ma responsabilité de le faire correctement.
    C'est le propriétaire qui édite le bail, et c'est à lui de le (faire) remplir et valider correctement.

    Après, ce n'est pas une règle, juste mon interprétation.
    Je me dis tout de même qu'une personne amenée à trancher la question irait dans ce sens, défendant la partie la plus "faible" dans le litige.


    Pour l'eau :
    Comme le dit bien PIM, il n'y a ni provision, ni forfait indiqué dans votre bail. Cela laisse supposer que c'est un compteur individualisé, dont vous supportez la charge.

    Vos 50 € sont des frais liés à la copropriété et son fonctionnement. Et comme dit plus haut, il me semble que vous pouvez demander le décompte réel de ces frais.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 794

    Re : Charges - forfait ou provision

    Dans la mesure où le propriétaire considère que les charges communes sont forfaitaires et que le montant a été fixé à un montant de 50,00 €, je ne vois pas à priori, l'intérêt de vérifier le montant des charges réelles.

    Evidemment, la question porte sur l'objet des charges communes.

    De manière générale, le montant de 50,00 € ne me semble pas prohibitif.

    "Le propriétaire a une attitude très correcte puisqu'il applique le délai usuel de prescription"

    C'est quoi, en l'espèce, le délai usuel de prescription ? Où ce délai est-il défini ?

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 687

    Re : Charges - forfait ou provision

    GT a écrit :

    Dans la mesure où le propriétaire considère que les charges communes sont forfaitaires et que le montant a été fixé à un montant de 50,00 €, je ne vois pas à priori, l'intérêt de vérifier le montant des charges réelles.

    En l'occurence, le propriétaire n'a pas fixé le caractère forfaitaire dans le bail (inconnue). Et je ne vois pas pourquoi elles doivent être considérées comme telles, juste parce qu'il le considère. Le locataire a un droit équivalent de considérer.

    Par contre, le fait d'avoir payer 50 € depuis longtemps sans réclamer permet d’assoir une certain acquis sur ce caractère forfaitaire.


    GT a écrit :

    C'est quoi, en l'espèce, le délai usuel de prescription ? Où ce délai est-il défini ?

    N'aviez-vous pas, vous mêmes, mentionné 5 ans pour réclamer des arriérés de charges dans un autre post ?

    Dernière modification par Himura (02-12-2016 22:10:33)

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 794

    Re : Charges - forfait ou provision

    Himura a écrit :
    GT a écrit :

    C'est quoi, en l'espèce, le délai usuel de prescription ? Où ce délai est-il défini ?

    N'aviez-vous pas, vous mêmes, mentionné 5 ans pour réclamer des arriérés de charges dans un autre post ?

    "Délai USUEL" signifierait-il "délai légal" ou "délai fixé par la jurisprudence"?

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 794

    Re : Charges - forfait ou provision

    Himura a écrit :
    GT a écrit :

    Dans la mesure où le propriétaire considère que les charges communes sont forfaitaires et que le montant a été fixé à un montant de 50,00 €, je ne vois pas à priori, l'intérêt de vérifier le montant des charges réelles.

    En l'occurence, le propriétaire n'a pas fixé le caractère forfaitaire dans le bail (inconnue). Et je ne vois pas pourquoi elles doivent être considérées comme telles, juste parce qu'il le considère. Le locataire a un droit équivalent de considérer.

    Par contre, le fait d'avoir payer 50 € depuis longtemps sans réclamer permet d’assoir une certain acquis sur ce caractère forfaitaire.

    Je ne crois pas avoir contesté un droit pour le locataire à vérifier le montant des charges réelles mais un intérêt si les charges sont peu importantes eu égard à l'objet de celles-ci.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 570

    Re : Charges - forfait ou provision

    Le délai de prescription pour les charges locatives est effectivement de 5 ans après le fin du bail.

    Mais ici le bail est toujours en cours à ce que j'ai cru comprendre....

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : Charges - forfait ou provision

    "Selon moi le délai de 5 ans est également valable en cour de bail.  Il me semble que c'est ce qui m'a été compté dans un jugement.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 687

    Re : Charges - forfait ou provision

    GT a écrit :
    Himura a écrit :
    GT a écrit :

    C'est quoi, en l'espèce, le délai usuel de prescription ? Où ce délai est-il défini ?

    N'aviez-vous pas, vous mêmes, mentionné 5 ans pour réclamer des arriérés de charges dans un autre post ?

    "Délai USUEL" signifierait-il "délai légal" ou "délai fixé par la jurisprudence"?

    L'art de jouer sur les mots :-) L'importance est essentiellement d'apporter une réponse de fond - utile - à la question posée. Non ?

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 864
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    Re : Charges - forfait ou provision

    panchito a écrit :

    Le délai de prescription pour les charges locatives est effectivement de 5 ans après le fin du bail.

    Mais ici le bail est toujours en cours à ce que j'ai cru comprendre....

    Pourquoi "après la fin du bail" ?

    C'est 5 ans à dater de leur exigibilité, me semble-t-il.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    di
    Pimonaute
    Inscription : 01-12-2016
    Messages : 3

    Re : Charges - forfait ou provision

    Merci à tous pour vos réponses.

    Effectivement la question était de savoir si c'est forfait ou provision quand le bail ne le stipule pas clairement, j'aurais pu être plus claire...

    Maintenant, vers qui puis-je me tourner pour trancher officiellement la question? Pour justifier le décompte de l'eau le propriétaire a joint à sa lettre les décomptes globaux de la copropriété et les frais locataires sont clairement en dessous de 50€ par mois (petit immeuble, pas d'ascenseur, nettoyage fait par les habitants).

    Merci!

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 570

    Re : Charges - forfait ou provision

    Di a écrit :

    Maintenant, vers qui puis-je me tourner pour trancher officiellement la question?

    Mais c'était avant de signer le bail qu'il fallait poser cette question à votre bailleur.

    Personne ne peut trancher maintenant puisque le modèle de bail n'a pas été correctement rempli par les parties en présence et que personne ne s'en est soucié...

    Vous n'avez plus qu'une seule solution: il va falloir négocier avec votre bailleur. Seulement vous et lui pouvez vous mettre d'accord pour savoir comment trancher.

    Dernière modification par panchito (04-12-2016 17:18:49)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 16 374
    Site Web

    Re : Charges - forfait ou provision

    C'est un modèle de bail intelligent. J'ai rarement vu cette distinction "charges communes" / "charges de consommation". Pourtant, il serait intelligent de faire cette différence de manière plus systématique.

    Il me semble même que la Wallonie imposait de mentionner les charges communes dans les annonces.

    Je serais positivement surpris que le législateur wallon, qui est en train de modifier la loi maintenant réguarisée sur les baux, impose de mentionner les charges communes et les charges de consommation séparément. Cela permettrait pourtant de comparer deux appartements identiques avec des loyers identiques mais des charges très différentes, tant au niveau de leur structure que de leur contenu.

    Un appartement 2 chambres "sans charges communes" coûte parfois le même prix qu'un appartement avec 150€ de provision pour charges. Si les charges sont des charges de consommation (pas un forfait), c'est identique.

    Un appartement avec 150€ de charges (de consommation) peut coûter moins cher qu'un appartement avec 100€ de charges (de syndic, de nettoyage fait par un pro, d'entretien d'ascenseur, d'entretien d'un jardin commun, etc... mais sans les charges de consommation)

    Il serait donc intelligent de la part du législateur d'exiger cette différence. Mais que peut-on attendre de la part de députés qui vivent en villa et n'ont aucune idée de ce que sont les charges communes?...

    D'autre part, le législateur wallon pourrait se calquer sur la loi française et exiger que les charges soient réparties selon les consommation. EN clair, imposer les compteurs de passage et/ou les calorimètres pour responsabiliser les occupants, qui ont tendance à laisser les robinets,  fenêtres et radiateurs ouverts tous en même temps.

    Quand je suis venu avec la facture d'eau chez mes locataires, celui qui consommait le plus a divisé sa facture par 4.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 570

    Re : Charges - forfait ou provision

    Grmff! a écrit :

    J'ai rarement vu cette distinction "charges communes" / "charges de consommation".

    Dans les beaux quartiers de Bruxelles, cette mention est pratiquement toujours présente tant sur les annonces de particuliers que d'agences.

    Ceci permet de faire passer la pilule plus facilement pour les appartements de "standing" où des charges globales de 400€ ne sont pas rares.

    Donc comme le chauffage constitue la part du lion, on coupe la poire en deux et on partage les charges en charges communes et "de consommation".

    Maintenant pour le candidat locataire, cela ne veut pas dire grand chose, car j'ai déjà eu dans le même bien des consommations qui variaient de 1 à 10....

    Un locataire n'est pas l'autre.

    Donc c'est travailler avec un forfait qui est aberrant.

    Hors ligne

    di
    Pimonaute
    Inscription : 01-12-2016
    Messages : 3

    Re : Charges - forfait ou provision

    Bonsoir à tous,

    panchito a écrit :

    Vous n'avez plus qu'une seule solution: il va falloir négocier avec votre bailleur. Seulement vous et lui pouvez vous mettre d'accord pour savoir comment trancher.

    Sans grande surprise, chaque partie reste sur sa position dans cette sombre affaire... On ne m'y reprendra pas deux fois (et le propriétaire non plus) ça c'est sûr.

    Vers qui puis-je me tourner pour faire office de médiateur? Je ne me suis jamais trouvée dans une situation de flou juridique et je n'ai aucune connaissances en droit. Justice de paix? Avocat? Prêtre vaudou?

    (Et pour la petite histoire, nous avons une chaudière individuelle  wink )

    Merci infiniment!

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