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    Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    marc63
    Pimonaute assidu
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    Messages : 57

    Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Bonjour,

    Ceci est mon premier message sur le forum.

    Je suis copropriétaire, non habitant, d'un petit appartement au premier étage dans un immeuble de 6 étages construit dans les années 1950/60. La gestion est assurée par un syndic professionnel.
    Chaque appartement possède sa propre chaudière à gaz atmosphérique individuelle. Il y a néanmoins une exception: l'appartement du dernier étage (6ème) a pu placer une chaudière individuelle à condensation. En effet, une évacuation/arrivée d'air séparée a été rendue possible par sa proximité avec le toit.
    Les autres chaudières de la colonne sont connectées sur un seul et même conduit.

    Le problème:

    En début d'été 2016, ma locataire fait appel au fabricant (Junkers) de sa chaudière individuelle (de 10 ans d'âge). Un ouvrier se rend sur place et informe ma locataire qu'il doit arrêter la chaudière car elle n'est pas conforme (de ce que j'ai compris: refoulement par manque de ventilation et un risque d'intoxication).
    A ce moment je suis informé que le même problème existe au 5ème étage, la chaudière est à l'arrêt depuis l'hiver 2015/2016 !
    Les locataires de ces 2 appartements vivent sans eau chaude et sans chauffage (en dehors d'un petit chauffage électrique pour maintenir péniblement une quinzaine de degré). Nous sommes évidemment harcelés, avec raison, par les locataires (dans un cas une personne âgée, et dans l'autre une dame avec un bébé !) qui veulent du chauffage et de l'eau chaude.

    Je contacte un chauffagiste compétent qui me prévient que la première chose à faire est d'examiner l'état et la conformation de la cheminée par l'intérieur.  Il est aussi nécessaire d'effectuer un contrôle des chaudières à tous les étages.

    J'insiste beaucoup auprès du syndic pour demander à un spécialiste d'effectuer un contrôle de la cheminée et des chaudières. Le syndic se plaint du manque de coopération des propriétaires, en dehors de moi-même et du propriétaire du cinquième (également sans chauffage je le rappelle). Il organise le contrôle.

    Nous recevons le résultat de l'inspection de cheminée début novembre, je vous le copie ci-dessous:

    "Actuellement, seule la chaudière du 6ème étage est conforme car elle n’est plus raccordée dans la cheminée mais directement en système ventouse au travers de la plateforme.
    L’appartement du 6ème étage utilise le conduit n°1 pour l’extraction et la hotte ce qui n’est pas conforme mais ne pose pas de problèmes vu la configuration des conduits (voir plan).
    Toutes les chaudières du 1er au 5ème étage ne sont pas conformes et doivent être mise à l’arrêt. Absence de ventilation dans les locaux chaufferies et présence pour la plupart des hottes cuisines, risque important d’intoxication pour les occupants.
    Nous vous conseillons de remplacer les 5 chaudières simultanément afin de pouvoir tuber et adapter le conduit de cheminée.
    Remarque :
    - 6ème étage : chaudière récente en ventouse (conforme)
    - 5ème étage : chaudière récente non conforme
    - 4ème étage : ancienne chaudière Junkers non conforme
    - 3ème étage : chaudière récente non conforme
    - 2ème étage : pas d’accès mais certainement non conforme
    - 1er étage : ancienne chaudière Junkers no conforme
    - Les conduits de hottes et extractions sont également mal utilisés mais cela ne comporte
    aucun risque pour les occupants.
    Nous pouvons établir une offre pour le remplacement simultané des 5 chaudières à voir en assemblée."

    Pour résoudre le problème, il faut donc tuber la cheminée et remplacer les anciennes chaudières atmosphériques par des chaudière à condensation.
    J'ai alors insisté auprès du syndic pour demander au moins deux devis pour ce travail. Il serait aussi nécessaire d'organiser une AG. Il m'a promis de le faire mais depuis je n'ai plus eu aucune nouvelle.
    Dernièrement j'ai encore envoyé un courrier au syndic (les autres propriétaires en reçoivent une copie) pour savoir où nous en sommes: aucune réponse du syndic.  Par téléphone, je n'arrive pas à parler avec un responsable (la secrétaire n'est au courant de rien et ne fait que transmettre mon appel).

    Je n'ai reçu qu'une seule réponse à ce courrier par un autre propriétaire qui semble totalement inconscient du problème:

    "Bonjour
    Je pence que le problème ce pas le cheminée et ce ne pas le tubage que va résolu votre problème il y a 12 an que  je placé une nouvelle chaudière sans tubage il fonctionne   Bien , je pence que le problème ce autre chose.
    Bien a vous"

    Il est clair que tant que les locataires ont du chauffage ils ne se préoccupe pas du reste, même s'ils sont dans l'illégalité (inconscient du danger).

    Je ne sais plus quoi faire. Entreprendre des démarches est d'autant plus compliqué que je vis à l'étranger,  et que le propriétaire du cinquième (ses chauffage) ne vit pas non plus en Belgique.
    Que doit-on faire ?
    La situation me semble coincée.
    Je n'ai pas trop envie de faire appel à un juge de paix, je suis sans expérience et ce sera sans doute compliqué depuis l'étranger.

    La solution la plus simple que j'entrevois serait de faire intervenir d'urgence un organisme officiel qui pourrait faire mettre à l'arrêt toutes les chaudières, à l'exception du 6éme (qui est seule conforme). A ce moment là seulement j'imagine que le syndic et les autres propriétaires bougeraient.

    Qu'en pensez-vous ? Si la solution serait la bonne, à quel organisme pourrais-je faire appel ?
    D'avance je vous remercie de votre aide.

    Dernière modification par marc63 (22-12-2016 12:52:26)

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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Il y a deux questions qu'il faut se poser. la première, c'est de savoir s'il est possible ou non de ventiler les chaufferies. Si les locaux où se trouvent les chaudières peuvent recevoir une ventilation haute et basse, il est possible que les chaudières "atmosphériques" type cheminée (et non condensation ou type ventouse, avec prise d'air éventuellement dans le conduit de la cheminée) puissent être mises sur le même conduit de cheminée.

    Cela a été interdit (Wallonie) mais ils ont changé d'avis pour l'exacte raison de ce qui vous arrive: les cheminées communes.

    S'il est impossible de ventiler les chaufferies, c'est effectivement dangereux, surtout si des hottes sont installées. Vous risquez des retours. S'il y a une sonde TTB sur les chaudières, pas de soucis. Si elle sont réellement très vieilles et n'en ont pas, c'est réellement un danger mortel, et la resposabilité du propriétaire serait très certainement engagée. Avec années de prison à la clé.


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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Vu l'emplacement des chaudières dans l'immeuble, il n'est pas possible de ventiler le réduit où elles se trouvent.  A moins de faire courir un tuyau de grand diamètre tout le long de l'appartement et de perforer le mur de façade. Cela semble impossible ou pour le moins difficile et probablement pas légal sans autorisation ...

    Ma chaudière et celle du cinquième, à l'arrêt toutes les 2, possèdent une sonde TTB.
    Il est probable qu'une partie (ou même la totalité) des chaudières qui continuent à fonctionner (à l'exception du 6eme) ne possèdent pas cette sonde TTB et il y a effectivement un risque.
    D'où ma démarche de dénoncer le problème. La délation n'est pas dans mes habitudes mais je ne vois pas ce qu'il y aurait d'autre à faire. Mais à qui faut-il s'adresser pour dénoncer le problème et forcer la mise à l'arrêt des chaudières non conforme ?

    Le 6ème s'en est sorti individuellement en perforant la toiture pour s'installer une cheminée privative permettant l'installation d'une chaudière à condensation. Du coup il se désintéresse du problème. Je ne trouve pas cela honnête et équitable. Je ne suis même pas certain que cela soit légal.
    Je ne sais pas si une autorisation à été donnée pour ces travaux mais cela ne doit pas permettre au propriétaire de ne plus être concerné par le problème commun. Votre avis à ce sujet ?

    Merci de votre aide.

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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Le propriétaire du 6e n'avait pas le droit de toucher à la toiture, commune, sans l'autorisation de la copropriété. Ceci étant dit, il a évidemment bien fait... et j'aurais fait la même chose.

    Pour le reste, si les autres appartements sont occupés par des locataires, vous pouvez leur demander de faire un simple test: bien fermer la porte de leur chaufferie individuelle, et mettre la main au dessus de la chaudière. Si la chaudière refoule, il sentiront la chaleur des gaz de combustions. Si la chaudière ne refoule pas et que le tirage est bon, ils ne sentiront qu'on léger courant d'air sur la main.

    Mon avis est que, si les chaufferies ne sont pas ventilées, vous risquez votre peau. Il convient effectivement de mettre des chaudières ventouses à condensation avec un système d'évacuation des fumées et d'amenée d'air frais communs via la cheminée. Et une évacuation commune des condensats des fumées. Ce sont des travaux qui doivent évidemment être synchronisés. Il est impossible de passer des tuyaux d'amenées d'air frais en plastique dans une cheminée utilisée par une chaudière standard. Le plastic fondrait vite fait...


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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Merci de votre réponse mais cela ne répond pas à la question: quelle est la solution pour faire bouger ceux qui ne veulent rien savoir ?
    L'immeuble se trouve à Bxl.

    Dernière modification par marc63 (22-12-2016 15:53:22)

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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Si ce sont des locataires, et qu'ils comprennent qu'ils sont en danger de mort, croyez moi bine qu'ils vont faire bouger leur proprios respectifs...


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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Puisque vous vivez à l'étranger et vu l'importance du problème, je consulterais un avocat...


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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    J'aimerais bien évidemment éviter les dépenses inutiles, et s'adresser à un juge de paix me semble plus indiqué que d'aller en procès. Mais je voudrais éviter ce dernier, c'est la raison que je me suis adressé ici.
    Je préfère garder mes économies pour les futurs frais de tubage de la cheminée et de changement de chaudière.

    J'en déduit que, malheureusement, vous ne connaissez pas d'organisme officiel ayant le pouvoir de mettre les chaudières à l'arrêt jusqu'à mise en conformité.

    Dernière modification par marc63 (22-12-2016 17:34:45)

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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Le "chauffagiste compétent" invoqué n'a pas pu vous donner les coordonnées de cet organisme officiel ?


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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Vous avez raison. Je vais lui demander.

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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    marc63 a écrit :

    Vous avez raison. Je vais lui demander.

    Venez ensuite nous raconter sa réponse...


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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Bonjour,

    Vous trouverez de l'info sur ce site http://www.energuide.be/fr/questions-re … e-gaz/128/

    Vous devriez demander par recommandé à votre syndic de convoquer une assemblée générale pour régler le problème avec copie aux autres copropriétaires. Profiter en pour les informer, le syndic et les copropriétaires, que vous les tiendrez responsable en cas d'accident suite à un dysfonctionnement du chauffage et à l'inaction de l'AG.

    En cas d'inaction, vous devrez aller devant le juge de paix.

    Bien à vous,


    Yves Van Ermen

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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Merci de votre intervention. Je vais aussi mettre ça en pratique.

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    Moutonus79
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Bonsoir,
    A votre place, je ferais placer un boiler électrique pour l'eau chaude et je ferais placer des chauffages électriques.
    Je ne pense pas que ça vous revienne plus cher que de faire installer une nouvelle chaudière à condensation (et de toutes façons vous ne pouvez pas le faire car le tubage ne le permet pas)
    Comme ça, vous êtes en règle et gardez vos locataires (OK ça va leur coûter un peu plus cher en chauffage)
    Car parti comme c'est parti, ça va durer un temps fou et vous demander beaucoup d'énergie pour des gens qui ne veulent pas compter comprendre...
    Bien à vous

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    luc
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Quelle région (Bruxelles ou Wallonie)?
    J'ai une expérience concrète (plainte aux autorités compétentes) à Bruxelles.


    Cordialement,

    Luc

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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    C'est à Bruxelles

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    marc63
    Pimonaute assidu
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    Evolution de l'affaire:

    Je sais dès à présent que la locataire s'est plaint à la commune pour insalubrité de l'appartement. Ils sont venu faire une visite et j'aurai un courrier d'ici demain.
    Il faut dire que ce locataire occupe les lieux depuis le 1er mai 1994 (bail de 3 ans reconductible automatiquement), ayant repris l'appartement qu'occupait sa fille depuis 3 ans. L'état des lieux, établis par un architecte à l'entrée de la fille, en mars 1991, avait été accepté par la mère.

    Ce qui fait que, mis à part le changement de la chaudière il y a environ 10 ans et le changement de tous les chassis (passant de simple à double vitrage) il y a 2 ans, aucun gros travaux n'ont pu être possible. L'appartement est incroyablement saturé en objet divers, les locaux sont pas ou très peu entretenus par le locataire (grosse fumeuse ayant récemment arrêté) et aucun professionnel de la rénovation ne pourrait y travailler dans ces conditions.
    A ma connaissance, elle même n'a jamais nettoyé les murs et plafonds ni passé une couche de peinture.

    Quand j'ai voulu dernièrement, suite au problème de chauffage, faire installer un boiler électrique et rénover le tableau électrique mon électricien à refusé tout net ! Pas possible de travailler dans tout ce fatras m'a-t-il dit. Et puis c'est trop sale !
    Le locataire voudrait une complète rénovation (avec elle dans les lieux), elle semble même accepter une augmentation du loyer après travaux (le loyer est très bas comparé au marché actuel dans le quartier) mais c'est donc impossible.

    Je pense que le mieux serait qu'elle donne son préavis (avec départ dans les plus brefs délais, sans prestation du préavis) et qu'elle aille habiter ailleurs. Cela me laisserai le loisir de faire la rénovation et de résoudre le problème de chauffage. Mais elle ne le veut pas.
    Si elle quittait, j'hésiterais d'ailleurs beaucoup à la reprendre vu le peu de soin qu'elle porte aux locaux et aussi comment nos relations se sont dégradées dernièrement.

    Quel droit ai-je de lui donner moi-même son préavis vu les circonstances actuelles ?
    En théorie, suivant les clauses du bail, cela doit ce faire 6 mois avant l'échéance du bail. le préavis aurait du être envoyé en octobre 2016 pour un départ fin avril 2017. Mais vu les problèmes actuels (remise ne route du chauffage/eau chaude et possible besoins de rénovation complet) on ne peut encore attendre plus d'un an.

    Hors ligne

    GT
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    https://www.newimmoservice.be/fr/nouvel … mentation/

    "Même si une chaudière de type atmosphérique B1 peut encore être installée, les évacuations de la chaudière individuelle doivent être reliées à un conduit d’évacuation collectif (appelée cheminée de type « SHUNT »). Et à condition de ne pas être installée dans une chambre, dans les sanitaires (salle de bains, salle de douches ou toilettes) et de respecter une certaine efficacité énergétique :
    • Chaudière atmosphérique : la puissance est inférieure ou égale à 10kW et dont le rendement saisonnier est supérieur ou égal à 75 % :
    • Système combiné (eau chaude et chauffage) : la puissance doit être inférieure ou égale à 30kW et le rendement saisonnier supérieur ou égal à 75 % ;
    • Si la puissance dépasse respectivement 10 Kw ou 30 Kw, le rendement doit être supérieur ou égal à 85 %.
    L’exception de type « SHUNT » sera d’application jusqu’au 26/09/2018. Après et si aucune autre innovation technique est proposée, seule une chaudière à condensation sera autorisée.

    Concrètement, si une chaudière individuelle de type atmosphérique B1 tombe en panne après le 26/09/2018, la copropriété devra adapter ses cheminées et placer des chaudières à condensation dans tous les lots de la copropriété.

    Attention : le placement de chaudières à condensation dans une copropriété nécessite le feu vert de l’Assemblée Générale ! Si l’AG ne vote pas l’adaptation de la cheminée et le placement de chaudières à condensation dans une copropriété de type « SHUNT » et si le copropriétaire ne peut pas installer de chaudière de type atmosphérique, par exemple la chaudière se trouvant dans la salle de bain, le juge de paix pourra être saisi pour autoriser le copropriétaire à entreprendre les travaux nécessaires, ce qui pourra entraîner des frais de justice inutiles. Mieux vaut peut-être en aviser les copropriétaires récalcitrants …

    Si vous prévoyez d’installer des chaudières à condensation, veillez à prévoir l’installation d’une sonde extérieure pour un rendement optimal. Et évidemment, faites jouer la concurrence !"

    Source: www.ipi.be

    https://www.snpc-nems.be/fr/content/le- … C3%A9ennes

    "Le remplacement des chaudières à l’aune des directives européennes
    La question des chaudières a déjà été abordée par deux fois dans « Le Cri » (voir les éditions de mars 2015, p. 26 et octobre 2015, p. 28).
    Nous y avions notamment attiré l'attention sur le fait que, par rapport à cette nouvelle réglementation, subsistait  une exception importante, pour les copropriétés surtout : celle des chaudières de type SHUNT (c-à-d. chaudière individuelle raccordée à un conduit d'évacuation collectif). Pour autant que cette chaudière individuelle atmosphérique (de type B1) ne se trouve ni dans une chambre ni dans les sanitaires, elle pourra, si elle tombe en panne, être remplacée par une nouvelle chaudière atmosphérique. Cela jusqu’au 26/9/2018.
    Si entre-temps ou après le 26/9/2018, une autre chaudière atmosphérique individuelle dans le même immeuble tombe en panne et que le copropriétaire installe une chaudière à condensation (à cette date-là, s'il change la chaudière, il n'aura plus le choix) après que l’Assemblée générale a voté pour l’adaptation de la cheminée collective, j’écrivais que tous les copropriétaires devaient passer à une chaudière à condensation vu l’adaptation de la cheminée.
    Or, ce n’est plus le cas, semble-t-il.
    Des experts en la matière affirment avoir mis sur pied une solution qui permettrait la cohabitation de chaudières différentes (donc le remplacement progressif des chaudières) sur des conduits collectifs tels que cheminées-shunt.
    Cette solution vous intéresse ?
    Vous pouvez envoyer un mail à info@deplasse.com ou téléphoner au 02/736.63.23.
    Plus d’informations techniques ?
    Consultez le site de l’Agence Wallonne de l’Air et du Climat et le document sur cette problématique particulière.
      Consultez le document

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    selon moi, il y a 3 possibilités de faire quitter votre locataire relativement rapidement.
    1. Négociez une fin de bail amiable.  trouvez les arguments qui entraineront son approbation.

    2. allez en justice pour obtenir la résiliation du bail à ses torts sur base des manquements que vous signalez.

    3.Exhortez la à porter plainte auprès du Service Inspection du Logement (Région de Bruxelles Capitale, pas la commune) et si les manquements au règlement sont avérés, il me semble que les seuls problèmes du chauffage et de l'installation électrique suffisent, cette administration déclarera que ce logement ne peut plus être loué.  Le risque, c'est qu'un juge décrète que vous portez la responsabilité  (ce qui est le cas en partie) et vous condamnera à une indemnité !  Pas si évident si vous avez un avocat compétent.  J'ai été, il y a un an, dans un cas similaire.  L'avocat du locataire réclamait le remboursement de 80% du loyer depuis la conclusion du bail (10 ans).  Le juge ne l'a pas accordé !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    marc63
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    Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

    J'ai soumis au bureau compétent de la commune le rapport disant que la majorité des installations de chauffage sont non-conformes.
    Un courrier recommandé, signé par le bourgmestre, à été envoyé au syndic il y a quelques jours (avec copie email pour les copropriétaires) .
    Le soir même, nous recevions une convocation pour une AGE début février. Cette convocation était accompagné d'un (seul) devis pour les travaux. Devis dont nous n'avions jamais entendu parlé précédemment, il est daté du 29 novembre !

    Le syndic ne fait aucun effort pour nous présenter d'autres devis.  J'aimerais en voir au moins trois pour que nous puissions prendre une décision à l'AGE et que cela ne soit pas reporté.

    Le syndic a-t-il une obligation légale à ce propos ?

    D'autre part, je me prépare à résilier le bail de ma locataire pour cause de gros travaux. Le préavis doit être accompagné d'une estimation détaillée.
    Ma locataire ne donne pas l'air de vouloir bouger.

    Puis-je donner un préavis de 3 mois seulement (je voudrais entamer les travaux aussi tôt que possible) ?

    Merci de vos conseils.

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