Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

marc63
Pimonaute assidu
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Messages : 56

Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Bonjour,

Ceci est mon premier message sur le forum.

Je suis copropriétaire, non habitant, d'un petit appartement au premier étage dans un immeuble de 6 étages construit dans les années 1950/60. La gestion est assurée par un syndic professionnel.
Chaque appartement possède sa propre chaudière à gaz atmosphérique individuelle. Il y a néanmoins une exception: l'appartement du dernier étage (6ème) a pu placer une chaudière individuelle à condensation. En effet, une évacuation/arrivée d'air séparée a été rendue possible par sa proximité avec le toit.
Les autres chaudières de la colonne sont connectées sur un seul et même conduit.

Le problème:

En début d'été 2016, ma locataire fait appel au fabricant (Junkers) de sa chaudière individuelle (de 10 ans d'âge). Un ouvrier se rend sur place et informe ma locataire qu'il doit arrêter la chaudière car elle n'est pas conforme (de ce que j'ai compris: refoulement par manque de ventilation et un risque d'intoxication).
A ce moment je suis informé que le même problème existe au 5ème étage, la chaudière est à l'arrêt depuis l'hiver 2015/2016 !
Les locataires de ces 2 appartements vivent sans eau chaude et sans chauffage (en dehors d'un petit chauffage électrique pour maintenir péniblement une quinzaine de degré). Nous sommes évidemment harcelés, avec raison, par les locataires (dans un cas une personne âgée, et dans l'autre une dame avec un bébé !) qui veulent du chauffage et de l'eau chaude.

Je contacte un chauffagiste compétent qui me prévient que la première chose à faire est d'examiner l'état et la conformation de la cheminée par l'intérieur.  Il est aussi nécessaire d'effectuer un contrôle des chaudières à tous les étages.

J'insiste beaucoup auprès du syndic pour demander à un spécialiste d'effectuer un contrôle de la cheminée et des chaudières. Le syndic se plaint du manque de coopération des propriétaires, en dehors de moi-même et du propriétaire du cinquième (également sans chauffage je le rappelle). Il organise le contrôle.

Nous recevons le résultat de l'inspection de cheminée début novembre, je vous le copie ci-dessous:

"Actuellement, seule la chaudière du 6ème étage est conforme car elle n’est plus raccordée dans la cheminée mais directement en système ventouse au travers de la plateforme.
L’appartement du 6ème étage utilise le conduit n°1 pour l’extraction et la hotte ce qui n’est pas conforme mais ne pose pas de problèmes vu la configuration des conduits (voir plan).
Toutes les chaudières du 1er au 5ème étage ne sont pas conformes et doivent être mise à l’arrêt. Absence de ventilation dans les locaux chaufferies et présence pour la plupart des hottes cuisines, risque important d’intoxication pour les occupants.
Nous vous conseillons de remplacer les 5 chaudières simultanément afin de pouvoir tuber et adapter le conduit de cheminée.
Remarque :
- 6ème étage : chaudière récente en ventouse (conforme)
- 5ème étage : chaudière récente non conforme
- 4ème étage : ancienne chaudière Junkers non conforme
- 3ème étage : chaudière récente non conforme
- 2ème étage : pas d’accès mais certainement non conforme
- 1er étage : ancienne chaudière Junkers no conforme
- Les conduits de hottes et extractions sont également mal utilisés mais cela ne comporte
aucun risque pour les occupants.
Nous pouvons établir une offre pour le remplacement simultané des 5 chaudières à voir en assemblée."

Pour résoudre le problème, il faut donc tuber la cheminée et remplacer les anciennes chaudières atmosphériques par des chaudière à condensation.
J'ai alors insisté auprès du syndic pour demander au moins deux devis pour ce travail. Il serait aussi nécessaire d'organiser une AG. Il m'a promis de le faire mais depuis je n'ai plus eu aucune nouvelle.
Dernièrement j'ai encore envoyé un courrier au syndic (les autres propriétaires en reçoivent une copie) pour savoir où nous en sommes: aucune réponse du syndic.  Par téléphone, je n'arrive pas à parler avec un responsable (la secrétaire n'est au courant de rien et ne fait que transmettre mon appel).

Je n'ai reçu qu'une seule réponse à ce courrier par un autre propriétaire qui semble totalement inconscient du problème:

"Bonjour
Je pence que le problème ce pas le cheminée et ce ne pas le tubage que va résolu votre problème il y a 12 an que  je placé une nouvelle chaudière sans tubage il fonctionne   Bien , je pence que le problème ce autre chose.
Bien a vous"

Il est clair que tant que les locataires ont du chauffage ils ne se préoccupe pas du reste, même s'ils sont dans l'illégalité (inconscient du danger).

Je ne sais plus quoi faire. Entreprendre des démarches est d'autant plus compliqué que je vis à l'étranger,  et que le propriétaire du cinquième (ses chauffage) ne vit pas non plus en Belgique.
Que doit-on faire ?
La situation me semble coincée.
Je n'ai pas trop envie de faire appel à un juge de paix, je suis sans expérience et ce sera sans doute compliqué depuis l'étranger.

La solution la plus simple que j'entrevois serait de faire intervenir d'urgence un organisme officiel qui pourrait faire mettre à l'arrêt toutes les chaudières, à l'exception du 6éme (qui est seule conforme). A ce moment là seulement j'imagine que le syndic et les autres propriétaires bougeraient.

Qu'en pensez-vous ? Si la solution serait la bonne, à quel organisme pourrais-je faire appel ?
D'avance je vous remercie de votre aide.

Dernière modification par marc63 (22-12-2016 13:52:26)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 301

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

1."Un courrier recommandé, signé par le bourgmestre, à été envoyé au syndic il y a quelques jours (avec copie email pour les copropriétaires)."

Quel est l'objet précis du courrier ?

2."Le soir même, nous recevions une convocation pour une AGE début février.

Quel est l'objet précis de la convocation ? Quels sont les termes du point "chaudières "mis à l'ordre du  jour ?

3. "Cette convocation était accompagné d'un (seul) devis pour les travaux."

Les travaux en copropriété

Voici des dispositions du Code civil susceptibles d'être activées et quelques remarques ou questions :

"Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Que dit le contrat du syndic sur l'élaboration de ce cahier des charges ? Une décision de l'AG à cet égard ?

"Art. 577-7

L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;"

En ce qui concerne les travaux aux parties communes pour lesquels l'assemblée générale est compétente pour prendre une décision, la majorité requise  est des 3/4 des voix pour une décision de principe. Le choix de l'entreprise se fait , lui, à la majorité majorité absolue.

"d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°"
L'assemblée générale s'est prononcée sur le montant de ces marchés et contrats ?

"e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
   Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires."

Les chaudières sont privatives.

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Aime ce post :

luc

marc63
Pimonaute assidu
Inscription : 25-11-2016
Messages : 56

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Pour répondre à vos questions en 3 points:
1)
Dans la lettre de la commune au syndic:
Indique au syndic que les installations au gaz des appart du 1er au 5eme ne sont pas conformes aux normes en vigueur et présentent des risques pour les occupants.
Rappel au propriétaires qu'il y a obligation de veiller à la sécurité.
Il faudra fournir une attestation de conformité endéans les 3 mois

2)
A l'ordre du jour de l'AGE:
"Tubage cheminée colonne P pour remplacement chaudière à condensation devenue obligatoire + mise aux normes des chaudières existantes. Lecture et explication des rapports déjà obtenus ainsi que des devis (pour rappel 2 appartements sans chauffage actuellement). Décision et vote."

Il est aussi indiqué en sus "que les documents qui peuvent concerner cette assemblée peuvent être consultés au bureau du syndic moyennant rendez-vous préalable"
Personnellement je préférerais que le syndic envoie d'office les devis par email, n'est-ce pas une pratique courante ?


3)
Pour ce qui est du projet de tubage de la cheminée, il n'y a eu jusqu'à présent aucune réunion informelle ou AG avec le sujet à l'ordre du jour.
Le 4 février sera la première occasion que nous aurons d'en parler.
Nous n'avons vu jusqu'à présent qu'un seul devis transmis par le syndic (par email)
J'ai moi même contacté une autre société pour avoir un second devis.  J'ai transmis ce dernier il y'a quelques jours au syndic en lui demandant de le communiquer par email à tout les copropriétaires (ce qui ne sera sans doute pas fait, comme d'habitude).

-----------------------

Je n'ai aucune idée de la manière dont va se passer cette assemblée mais vu le coût important des travaux je serait étonné que tout ce décide le même jour et que le problème se résolve facilement.
 
D'ailleurs, je commence à envisager sérieusement de passer au chauffage tout électrique. J'ai fait quelques recherches et il semblerait que pour ce type de petit appart (45m2, ancien, traversant, peu isolé mais avec double vitrage récent), cela reste tout à fait réaliste. Un peu plus cher (15€/m2/an pour la facture de chauffage électrique) pour le locataire mais fini les ennuis pour tous.

Si je passe au tout électrique, j'aimerais évidemment me désolidariser totalement et définitivement de la copropriété pour ce qui est des travaux sur la cheminée.
Quel sont mes droits et devoir à ce propos ?
Vu le contexte, puis-je simplement annoncer ma désolidarisation à l'AGE sans que cela puisse être contesté par les autres copropriétaires ? Quel que soit le résultat de la décision concernant le tubage ? Avant ou après que cela ne soit discuté ?
Ma demande de désolidarisation doit-elle être mis au vote ?
Dois-je obligatoirement demander au syndic de faire ajouter cette demande d'une éventuelle désolidarisation à l'ordre du jour ? Malgré qu'il soit intimement lié au problème de chauffage en général.

Il me reste une semaine avant l'AGE.
Merci de votre aide.

PS: j'ai envoyé une lettre recommandée de résiliation (avec préavis de 6 mois) à ma locataire, pour travaux. le courrier est accompagné des devis/ estimations du coût des travaux. Pour l'instant, l'atmosphère c'est un peu détendue avec elle et elle ne semble pas faire d'histoire pour quitter les lieux dans les délais impartis. Si elle accepte l'augmentation de loyer (le sien est actuellement très bas) qui me paraitra juste, je n'exclu pas de lui faire un nouveau contrat.

Dernière modification par marc63 (29-01-2017 21:57:06)

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marc63
Pimonaute assidu
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Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Personne pour me donner un ultime conseil avant l'AGE, suite à mon (avant) dernier message du 29/01 ?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Pour faire simple :

1. vous faites placer un boiler électrique pour l'eau et un chauffage électrique. Vous condamnez la chaudière actuelle et vous faites signer à votre locataire un document par lequel elle reconnait que son logement est équipé de ce matériel neuf. Pour un logement de 45 M2 c'est vraiment le plus facile et pour un prix raisonnable.

2. Vous attendez avec patience l'expiration d'un triennat et vous lui envoyez son renon. Le préavis pour cause de travaux implique un montant minimal assez important, sauf à consentir de payer une importante indemnité au locataire...

Tout autre choix me semble aventureux, surtout si vous vivez à l'étranger... envisager des actions en justice, ou faire constater l'insalubrité des lieux sont des jeux onéreux et risqués.

L'idéal serait bien sur que la locataire donne son préavis spontanément... mais si son loyer est très inférieur au marché, je comprends qu'elle ne soit pas motivée... Il devrait être possible de trouver un électricien qui accepte de faire les travaux absolument indispensables pour le placement de boiler et chauffage électrique. Pour une rénovation, attendez le départ de votre locataire, soit volontaire, soit vous attendez l'expiration d'un triennat pour envoyer le renon. Je ne ferais bien sur aucun travail d'embellissement ou de rénovation avant que le bien ne soit vide.

Dernière modification par rexou (01-02-2017 14:27:47)


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 507

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Il est à noter que vous ne pouvez pas vous désolidariser des éventuels futurs travaux que la copropriété déciderait de faire effectuer aux cheminées. Vous serez tenu de participer aux frais ainsi d'ailleurs que l'occupant du dernier étage qui a perçé le toit... (en effet, comme disais Grmff, il aurait dû demander l'autorisation préalable de l'AG... mais il a agi pour le mieux, dans la mesure où ces travaux n'entrainent aucune gène ni préjudice pour la copropriété. Il reste responsable des conséquences éventuelles de ces modifications.


rexou

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 372

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Bonjour, je lis avec retard votre  intéressant sujet!!! Qq'un vous a-t-il conseillé la société accréditée en cette matière : VINCOTTE ? Où en est votre sujet  ? Un grand merci d'avance pour votre partage d'expérience  que j'espère sur ce forum ou en MP comme vous préférez cool

Dernière modification par ninifel (12-08-2018 09:59:24)

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marc63
Pimonaute assidu
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Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Bonjour,

J'ai effectivement fait intervenir Vincotte qui a fait le tour de tous les appartements. Lors de cette visite, il a été déclaré que tous, sauf un (le dernier étage), n'étaient pas en ordre. Suite à cela, une AG a eu lieu et la décision de tuber la cheminée et de changer toutes les chaudières en une fois a été prise. Problème résolu.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 301

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

ninifel a écrit :

Bonjour, je lis avec retard votre  intéressant sujet!!! Qq'un vous a-t-il conseillé la société assermentée VINCOTTE ? Où en est votre sujet  ? Un grand merci d'avance pour votre partage d'expérience  que j'espère sur ce forum ou en MP comme vous préférez cool

Vincotte société assermentée ?
ou organisme agréé ?

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 372

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

vu...j'ai corrigé, merci.

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 372

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

@Marco dans les détails il me serait utile de savoir plusieurs informations (précisions) lorsqu eje lis "la décision de tuber la cheminée et de changer toutes les chaudières en une fois a été prise. Problème résolu." notamment  :

1. A l'origine ce batiment avait-il un chauffage "collectif" et non-individuel ?

2.Le cas échéant comment sur le plan technique cette copropriété serait donc passée d'un chauffage collectif à des canalisations personnalisées ( individuelles) et il avait fallu à un moment donné installer dans les appartements des canalisations supplémentaires apparentes et trouver un espace dans l'appartement pour la chaudière individuelle ?

3. La décision de tuber "LA" cheminée signifie que maintenant les appartements n'ont pas d'évacuation individuelle des gazs de combustion mais une grosse évacuation collective de 14cm de diamètre en PP ou Inox double paroi pour 6.000 euros dans la cheminée collective d'origine du batiment ?

et si en MP je peux recevoir les coordonnées et le cout d'intervention de Vincotte ...merci

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Globetrot
Pimonaute
Inscription : 07-08-2018
Messages : 3

Re : Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble

Nous avons fait venir le bureau d’experts Deplasse. Certains propriétaires avaient déjà installé une chaudière à condensation, ce qui posait problème car le conduit n’était pas adapté. Vu que les normes ont évolué, nous avons fait changer le conduit mais pour que celui-ci accepte tant les anciennes chaudières (haut rendement) que les nouvelles à condensation. Cela permet donc de limiter les frais car de la sorte, on n’oblige pas tous les propriétaires à changer leur chaudière en même temps. De plus, nous avons contracté un prêt pour ces travaux pour répartir la charge sur 2 ans.

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