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    Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    mikelecoureur
    Pimonaute
    Inscription : 01-09-2016
    Messages : 26

    Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Bonjour chers pimonautes smile

    Je viens vers vous car j'ai un choix à faire et je ne sais que faire.

    Pour commencer, je vous explique brièvement ma situation. J'ai eu un héritage il y a 1 an et demi avec lequel j'ai acheté ma maison, destinée à être louée par la suite. Etant étudiant à l'université (22 ans pour info), je n'ai pas réussi à obtenir de prêt. En gardant des économies suffisantes, il me restait 10 000 euros à placer que j'ai prêté à 4,38% net fin septembre 2016. Je peux retirer les 10000 euros et ne perd que les intérêts produits.

    Objectifs personnel :

    A court terme, c-à-d dans environ 3 ans, louer la maison dans laquelle je suis pour environ 500-550 euros/mois et acheter une belle maison avec un prêt
    A long terme, essayer d'acheter de nouveaux biens avec prêt pour les faire louer.

    J'ai actuellement le choix entre 2 investissements :
    1 : acheter 2 garages louables environ 50 euros/mois chacun. Environ 10 000 euros avec 3000 de frais pour du 6-7% net. Et donc rappeler le prêt afin de pouvoir les acheter.
    2 : garder mon investissement de 10000 à 4,38% net et conserver le "cash" pour l'achat de la future maison

    J'espère donc avoir vos avis et conseils sur la situation.

    Merci de m'avoir lu,

    Mike  smile


    jeune passionné d'immobilier  cool

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    Sebastien
    Pimonaute assidu
    Lieu : Belgique
    Inscription : 08-08-2005
    Messages : 82

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Comme dit déjà plus haut, un petit immeuble de 2 ou 3 appart pour débuter ou une petite maison de ville.
    En étant un peu bricoleur, les biens nécessitant des rénovations (même petites) sont en général de meilleures affaires.

    Personnellement, je ne suis pas pour l'achat d'un appartement en copropriété (même si j'en ai tongue ), on est moins libre et il y a des frais supplémentaires.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 370
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    mikelecoureur a écrit :

    Vous conseilleriez quel type de 3eme achat ? Vers lequel me pencher pour continuer à progresser ? smile Maison, appartement, studio, Petit immeuble 2-3 appartements, plus grand immeuble Avec délégation à une agence probablement ?

    Vous parlez de gérer le temps qu'il vous reste, déléguez-vous ou faites tout seul ? Si vous déléguez, à partir de combien de locations déléguez-vous la location (ou conseilleriez-vous de déléguer) ?
    Ça fait beaucoup de questions Mais Ca me permet de creuser le sujet un peu plus vu que j'ai expliqué ma situation personnelle smile

    J'ai toujours géré tout seul. La mise en gestion convient peut-être à certains, mais je n'ai jamais compris à qui. Sans doute aux personnes qui en ont trop et n'ont pas de temps ou ne sont jamais présents en Belgique.

    J'ai entendu parler de personnes qui avaient plus de 1000 biens, et géraient eux-même. Avec du personnel certes, mais pas via une agence.

    Donc, ce n'est pas "à partir de combien" qui est la bonne question. Cela dépend de vos compétences, de votre job, de votre temps libre et de la capacité de la famille à accepter que vous bossiez en plus de votre boulot.

    Pour être franc, je répondrais donc "à partir de 70 ans, il faut l'envisager..."


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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 370
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Sebastien a écrit :

    Comme dit déjà plus haut, un petit immeuble de 2 ou 3 appart pour débuter ou une petite maison de ville.
    En étant un peu bricoleur, les biens nécessitant des rénovations (même petites) sont en général de meilleures affaires.

    Personnellement, je ne suis pas pour l'achat d'un appartement en copropriété (même si j'en ai tongue ), on est moins libre et il y a des frais supplémentaires.

    L'avantage de l'appartement en copropriété, c'est que la majeure partie est gérée par un autre (toiture, chauffage, plomberie, façade, etc.), le syndic, et que celui-ci peut vous conseiller des corps de métier de confiance. C'est donc plus facile à gérer.

    L'inconvénient, c'est que c'est moins rentable puisque vous payez quelqu'un qui fait une partie de votre boulot.

    J'ai commencé par des biens en copropriété. Ce furent les premières marches de mon escalier. Maintenant, je m'en débarrasse pour des immeubles complets, ou je rachète les derniers biens de la copropriété. En effet, anciens syndic professionnels, j'ai du mal avec mon syndic que je trouve peu compétent au niveau technique, peu proactif au niveau diminution des coûts, et pas très au fait de la législation. Bref,... m'énerve...


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    rodes
    Pimonaute assidu
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 05-09-2012
    Messages : 153

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Je fais la gestion moi-même, mais souvent je fait appel a un agent immobilier pour trouver un locataire.
    J'ai un agent immobilier (très) locale et très compétent qui fait son travail, un vrai plus pour moi.
    De plus j'habites assez loin, a 40 min de route (aller simple).

    Je fais moi-même les contracts de location et les ELE/ELS.

    Quand j'aurais plus de temps je ferais la mise en location moi-même.

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    mikelecoureur
    Pimonaute
    Inscription : 01-09-2016
    Messages : 26

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Merci pour vos avis smile
    Que ce soit au niveau de la gestion ou de quoi choisir cela m'oriente et conforte mon idée de base d'un petit immeuble de 2-3 appartements.
    Je compte également éviter les copropriétés car je préfère gérer le problème moi-même et éviter les assemblées générales et les coûts obligatoires si l'AG décide d'une rénovation qui ne me semble pas nécessaire.
    Je délèguerais p-e la rénovation si c'est hors de mes compétences (futures) ou de mon timing.
    Je ferais probablement de longs prêts afin de pouvoir acheter le 3eme bien assez rapidement smile


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    Himura
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    Messages : 2 681

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    mikelecoureur a écrit :

    Je délèguerais p-e la rénovation si c'est hors de mes compétences (futures) ou de mon timing.
    Je ferais probablement de longs prêts afin de pouvoir acheter le 3eme bien assez rapidement smile

    Une "bonne" solution, c'est de voir si vous ne pouvez pas louer les services d'un ouvrier qualifié, que vous aideriez. Ca revient bien moins cher, et c'est une excellente méthode d'apprentissage. Comme tant de choses, ça demande bcp de temps et de courage...

    Pour un prêt long ou court : c'est une vaste discussion. Personnellement, j'ai plus tendance à vouloir minimiser un maximum ce que je donne à la banque, donc prêts au plus court et mise à disposition de mes fonds. L'objectif étant de disposer des revenus des loyers pleins asap. D'autres, comme Grmff le dira certainement, préfèrent emprunter un maximum et conserver leurs économies disponibles.

    Je vous conseille quand même de vivre un peu avec le 2ème avant de penser au 3ème. L'expérience que vous aurez vous sera bien utile pour la sélection du suivant. Et vous aurez pu reconstituer un petit capital.

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    mikelecoureur
    Pimonaute
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Très bonne idée pour l'emploi d'un ouvrier qualifié (quel est le nom de son poste afin de pouvoir en rechercher un ? Un maçon, tout simplement ?)

    Pour les prêts, je vais préférer l'idée de mensualités plus faibles. Cela sera plus confortable et me permettra d'avoir plus facile d'obtenir un prêt pour les biens suivants.
    Je mettrais également mes fonds dans les prêts pour minimiser la mensualité pour avoir le revenu net le plus grand possible.
    Je pense commencer comme cela, mon BM changera p-e par la suite smile
    Pour l'attente avant l'achat du 3eme bien, je prendrais mon temps afin de choisir un bien qui me convient Et pour bien négocier le prix smile Le capital se constituera pendant la recherche tongue


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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Ouvrier qualifié = un ouvrier expérimenté renconnu dans son domaine (un bon maçon fait un mauvais plombier, etc.). Vous ne trouverez sûrement pas une seule personne qui fera tout avec vous !

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    grmff
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Himura a écrit :

    D'autres, comme Grmff le dira certainement, préfèrent emprunter un maximum et conserver leurs économies disponibles.

    Je confirme. Garder un max de ses économies si lentes à reconstituer...

    Commencer par un bien avec 2-3 apparts. Oui, c'est bien. Un ami pensait comme cela aussi. Puis, à force de réflexion, il cherchait plus gros et pensait mettre moins de fonds. Un immeuble de 4 apparts 2ch lui est passé sous le nez. Il regarde maintenant un immeuble de 15 studios avec permis de location et travaux.

    A réfléchir, on évolue dans sa réflexion. Le danger étant de trop réfléchir et de ne pas passer à l'acte.


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    Himura
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Avant toute chose, il faut viser un bien qui nous correspond.
    Pour l'un, ce sera une petite maison à la campagne, pour d'autres, un immeuble de kots et studios à régulariser de partout.

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    grmff
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Himura a écrit :

    Avant toute chose, il faut viser un bien qui nous correspond.
    Pour l'un, ce sera une petite maison à la campagne, pour d'autres, un immeuble de kots et studios à régulariser de partout.

    C'est tout à fait correct.

    Je voulais juste dire que "ce qui nous correspond" évolue dans le temps. Parfois assez vite en fonction des rencontres, des visites, des renseignements... et des opportunités.

    Ne pas oublier que si vous êtes passionné, il faut aussi que madame suive. Parce qu'il n'y a rien à faire, c'est une activité prenante, et il faut que la "famille" accepte les inconvénients. Il faut aussi que votre conjoint suive la même courbe d'évolution que vous. Si elle se sent à l'aise avec un appart en copropriété mais pas plus, il ne faut pas essayer de lui faire accepter un immeuble de studios pourris à régularisés et pas en ordre de pompiers, avec des cuisines, sales de bain et WC en communs dans une ville où il n'y a que des petits vieux et pas un étudiant à moins de 50km à la ronde.


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    mikelecoureur
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Himura, merci pour les précisions sur l'ouvrier qualifié (j'avoue que je rêvais d'un homme de main compétant dans de nombreux domaines mais probablement très rare à trouver).

    Je pense bien chercher un immeuble 2-3 apparts Mais j'essayerais de ne pas me limiter à 3 si un immeuble de 4 est plus intéressant. Je pense principalement à un immeuble pas trop mal localisé mais possible de bien l'agencer. Un endroit où je me sentirais bien, si Je m'y sens bien pq pas d'autres ? smile

    Les kots sont-ils plus difficiles à gérer ? J'ai des opportunités dans ma région, de nombreuses universités mais de nombreux n'ont l'autorisation que pour 50% dès logement de l'immeuble. Cela doit-il être un frein ? Ou est-ce surmontable ?

    Niveau régularisation, cela me freine un peu. J'ai déjà régularisé la véranda de ma maman qui était hors zone aedificandi. Cela m'avait pris tout de même 4 mois pour obtenir la régularisation. Est-compliqué Et long au niveau immeuble ?

    Madame n'a pas l'air contre pour le moment Et s'amuse de mon optique de vie contrairement aux autres personnes de mon âge tongue


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    grmff
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    mikelecoureur a écrit :

    Les kots sont-ils plus difficiles à gérer ? J'ai des opportunités dans ma région, de nombreuses universités mais de nombreux n'ont l'autorisation que pour 50% dès logement de l'immeuble. Cela doit-il être un frein ? Ou est-ce surmontable ?

    Les kots étudiants sont plus faciles à gérer que des studios.

    Au cours de ma vie de proprio de kots étudiants, j'ai eu 0% de perte de loyer. Et une seule action en justice de paix.
    Au cours de ma vie de proprio d'appartement et studios "entrée de gamme", j'ai entre 1 et 4% de pertes, et des affaires en justice régulièrement.


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    mikelecoureur
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    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    C'est pour ça aussi que je m'intéresse aux kots également smile Il y en a fréquemment à vendre près d'universités proches de chez moi. Et pour la plupart c'est papa-maman qui payent donc la branche plus aisée de la société.
    Un kot est en location 10 ou 12 mois ? Cela dépend du propriétaire et du contrat de bail uniquement non ?
    Les régularisations de kots sont plus aisées ? Une conversion de maison en 2-3 kots est compliquée ? Il y a-t-il des dispositions pour savoir ce que l'on peut faire et ne pas faire ? Pour quelles raisons un studio est-il plus compliqué qu'un kot ? (J'entends toujours Ca Mais je ne sais pas pourquoi hmm )
    Ça fait plaisir de parler avec des gens d'expérience en tout cas smile Merci Pim.be tongue


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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Messages : 2 681

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    mikelecoureur a écrit :

    C'est pour ça aussi que je m'intéresse aux kots également smile Il y en a fréquemment à vendre près d'universités proches de chez moi. Et pour la plupart c'est papa-maman qui payent donc la branche plus aisée de la société.
    Un kot est en location 10 ou 12 mois ? Cela dépend du propriétaire et du contrat de bail uniquement non ?
    Les régularisations de kots sont plus aisées ? Une conversion de maison en 2-3 kots est compliquée ? Il y a-t-il des dispositions pour savoir ce que l'on peut faire et ne pas faire ? Pour quelles raisons un studio est-il plus compliqué qu'un kot ? (J'entends toujours Ca Mais je ne sais pas pourquoi hmm )
    Ça fait plaisir de parler avec des gens d'expérience en tout cas smile Merci Pim.be tongue

    C'est sûr que l'assurance papa-maman, c'est super bien.
    La durée dépend du bail, mais il faut aussi savoir que le politique wallon met son nez actuellement là-dedans, et il y aura bientôt encore moins de liberté dans ce type de location - et plus de risques pour le proprio (notamment avec la possibilité de rompre le bail sans indemnité si l'étudiant dit arrêter ses études).

    Maintenant, ça demande plus de gestion, oui. Des étudiants font plus de dégâts rapidement, plus de bêtises, vous appelleront peut-être plus vite pour rien. Vous devrez remettre en location et faire des visites presque chaque année, avec les états des lieux qui vont avec.

    Mais vous avez raison, le point le plus délicat, c'est la conformité (urbanistique et incendie). Il faut bien vérifier où l'on met les pieds, car c'est bien plus compliqué que de régulariser une verranda.

    Les studios sont loués à des personnes plus précarisées, d'où le côté plus compliqué.

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    mikelecoureur
    Pimonaute
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    Messages : 26

    Re : Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

    Je pense que je partirais sur un immeuble de 2-3 appartements (ou plus si opportunité) déjà comme premier investissement afin de voir comment cela se passe. Je vais éviter les régularisations pour commencer (déjà que la régularisation de la véranda hors zone aedificandi n'était pas simple ^^). J'ai un architecte dans la famille de ma copine donc ça restera tout de même une possibilité si le jeu en vaut la chandelle tongue
    J'aurais aussi le temps de voir ce que la politique va encore nous inventer pour nous taxer plus sur les kots hmm
    Merci pour les infos smile
    En attendant de pouvoir investir, Je vais chouchouter mon fichier Excel pour qu'il soit au top au moment d'investir tongue
    Un beau planificateur patrimonial en cours tongue


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