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Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Bonjour à tous,

Je suis bailleur d'un logement dont le loyer n'a pas été ajusté depuis bientôt 11 ans.

Il s'agit d'un bail de 9 ans, enregistré, qui a été signé à la base en Septembre 2005 jusqu'en 2014 donc, prolongé chaque fois de trois ans.

Il est actuellement fort en dessous du marché; je compte faire certains travaux qui augmenteront le confort des locataires (isolation des murs par injection, installation de chauffages plus récents et moins gourmands en énergie, châssis plus efficaces). Je souhaiterais profiter de tout cela pour augmenter le montant du loyer.

Quelle est la meilleure façon de procéder? enregistrer un nouveau bail avec un montant sur lequel on se sera mis d'accord est-il nécessaire?

Merci

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 319

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Je commencerais par annoncer ces intentions au locataire en place, lui expliquer posément le pourquoi du nouveau loyer.
Si vous vous mettez d'accord, il suffit d'annuler l'ancien et signer un nouveau bail.

Sinon, vous avez toujours la possibilité de demander cette augmentation devant le juge de paix.
Je n'ai jamais connu le cas, et je crois assez peu en cette solution cependant. Les juges de paix ne sont pas agents immobiliers.

Vous avez indexé le loyer depuis toutes ces années ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 212

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

En lien, les conditions de la révision du loyer

https://www.pim.be/blog/revision-de-loy … principale

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Aime ce post :

PIM

Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Bonjour,

Comment se passe concrètement l'annulation du bail? est-ce seulement entre moi et le chef du foyer? est-ce un papier signé par les deux partis stipulant que le bail est tout simplement annulé?
Le loyer n'a pas été indexé durant toutes ces années, non.

Merci pour le lien GT, je vais regarder ça aujourd'hui.

Merci pour vos réponses.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

en même temps si ces travaux ne sont ni urgents ni absolument nécessaires, le locataire peut, je crois, s'y opposer, il faut aussi penser à ça

Dernière modification par Erico (12-01-2017 09:33:14)


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Aime ce post :

GT

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 427

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Dépêchez-vous de négocier avec votre locataire car si vous n'arrivez pas à un accord, il vous restera l'option de mettre fin au bail en septembre.
Selon moi, vous pouvez aussi simplement sceller cet accord par un avenant au bail, signé par tous les intervenants à ce bail et bien sur l'enregistrer.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 212

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Sherlock a écrit :

Le loyer n'a pas été indexé durant toutes ces années, non.


En principe, vous devriez avoir le droit d'indexer le loyer dans les conditions de l'article 6 de la loi sur le bail de résidence principale.
Après indexation, le loyer indexé devrait être supérieur d'environ 25% au loyer initial.

Ce loyer indexé est-il encore significativement en dessous du prix du marché ?

"  Art. 6.Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

"  Art. 6_REGION_WALLONNE.
   Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ. "

Dernière modification par GT (12-01-2017 10:13:14)

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

GT a écrit :

En lien, les conditions de la révision du loyer

https://www.pim.be/blog/revision-de-loy … principale

Bonjour, j'ai lu ce lien.

Si je comprends bien, je dois convenir avec le locataire d'une indexation, à l'amiable, max six mois avant la fin du triennat :

Les parties peuvent convenir amiablement d’une majoration ou d’une minoration du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat

Que se passe-t-il si je m'y prends trop tard, trois ou quatre mois avant la fin du triennat; suis-je obligé de passer par une révision judiciaire? la discussion entre le locataire et moi ne sert plus à rien?

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Francis a écrit :

Dépêchez-vous de négocier avec votre locataire car si vous n'arrivez pas à un accord, il vous restera l'option de mettre fin au bail en septembre.
Selon moi, vous pouvez aussi simplement sceller cet accord par un avenant au bail, signé par tous les intervenants à ce bail et bien sur l'enregistrer.

Bonjour,

Pour mettre fin au bail et en créer un nouveau, je dois renoncer au bail actuel et le signifier au locataire je suppose? y a-t-il un délai pour cela avant le renouvellement tacite (trois, six moix etc.)?

Si je passe par l'avenant, je dois d'une part le faire signer par le locataire puis le faire enregistrer, si je comprends bien? même question que ci-dessus, y a-t-il un délai pour cela?

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

GT a écrit :

En principe, vous devriez avoir le droit d'indexer le loyer dans les conditions de l'article 6 de la loi sur le bail de résidence principale.
Après indexation, le loyer indexé devrait être supérieur d'environ 25% au loyer initial.

Ce loyer indexé est-il encore significativement en dessous du prix du marché ?

J'ai utilisé l'outil de calcul de Pim est l'augmentation serait effectivement de 23%!

Cela étant, je ne saurais lui demander une telle augmentation: ce locataire est sans histoire, paye toujours à temps...il faudrait peut-être que je propose entre le deux pour le "remercier" de cela, qu'en pensez-vous?

Petite précision: j'ai repris ce logement au cours de l'année passée.

Dernière modification par Sherlock (12-01-2017 14:21:26)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 212

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

L'indexation du loyer et la révision du loyer sont des notions différentes.
La première est visée à l'art. 6 de la loi sur le bail de résidence principale, la seconde à l'art.7 de la même loi.
Rien n'oblige le bailleur à indexer ou à indexer totalement le loyer.

L'annulation d'un bail et la clôture d'un bail  sont des notions différentes.
La fin par le bailleur d'un bail de résidence principale de 9 ans prorogé est visée à l'art.3, §  1 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale.

Vous avez l'occasion sur ce site de prendre connaissance d'une brochure explicative publiée par le SPF Justice.
https://www.pim.be/telechargement/broch … s_2013.pdf

Dernière modification par GT (12-01-2017 19:24:58)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 319

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Commencez par indexer le loyer, dans la limite de ce qui vous semble juste et acceptable. (Ca, c'est une question à laquelle vous pouvez seul répondre).
Si ce montant vous convient, vous pouvez faire vos travaux sans pour autant modifier le bail ensuite.

A votre place, j'annonce au locataire que je lance les travaux, et que j'indexe seulement ensuite.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 212

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Himura a écrit :

Commencez par indexer le loyer, dans la limite de ce qui vous semble juste et acceptable. (Ca, c'est une question à laquelle vous pouvez seul répondre).
Si ce montant vous convient, vous pouvez faire vos travaux sans pour autant modifier le bail ensuite.

A votre place, j'annonce au locataire que je lance les travaux, et que j'indexe seulement ensuite.

Le bailleur est autorisé à effectuer des travaux urgents dans les lieux donnés en location. Il s'agit de travaux qui ne peuvent être différés jusqu'à la fin du bail.

Mais le bailleur ne peut imposer d'autres travaux au preneur même s'ils apportent une plus-value au bien ou  donnent au preneur un avantage  (p.e. supplément de confort). Le preneur est en droit de refuser de subir les désagréments résultant des travaux

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 319

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

GT a écrit :
Himura a écrit :

Commencez par indexer le loyer, dans la limite de ce qui vous semble juste et acceptable. (Ca, c'est une question à laquelle vous pouvez seul répondre).
Si ce montant vous convient, vous pouvez faire vos travaux sans pour autant modifier le bail ensuite.

A votre place, j'annonce au locataire que je lance les travaux, et que j'indexe seulement ensuite.

Le bailleur est autorisé à effectuer des travaux urgents dans les lieux donnés en location. Il s'agit de travaux qui ne peuvent être différés jusqu'à la fin du bail.

Mais le bailleur ne peut imposer d'autres travaux au preneur même s'ils apportent une plus-value au bien ou  donnent au preneur un avantage  (p.e. supplément de confort). Le preneur est en droit de refuser de subir les désagréments résultant des travaux


GT, je ne me souviens pas avoir lu que le locataire refusait les travaux ici. Et la question du bailleur était de savoir comment faire pour augmenter son loyer.

Cela étant, j'ai pu lire plusieurs baux qui indiquaient que le preneur devait permettre l'exécution de tout travaux que le bailleur jugerait nécessaire.
Sur base de ce que vous écrivez ci-dessus, cette clause serait non-valide si ces travaux ne sont pas justifiés comme indiqué ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 212

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Mon intervention la plus récente est le fruit de la relecture des numéros 275 à 279 de  l''ouvrage intitulé" le droit du bail régime général" écrit par Bernard Louveaux.

Erico nous faisait également remarquer ; "en même temps si ces travaux ne sont ni urgents ni absolument nécessaires, le locataire peut, je crois, s'y opposer, il faut aussi penser à ça"

Par ailleurs, à mon avis les travaux nécessaires ne sont pas des travaux de convenance pour le bailleur. Ces travaux, le bailleur peut les faire après le départ du locataire.

Dernière modification par GT (12-01-2017 18:18:57)

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

A nouveau, rien n'indique ici que le locataire ne serait pas heureux que le bailleur fasse des travaux (sans attendre).
Je pense que vous mentionnez ici un sujet qui n'a jamais été mis en avant par l'initiateur du sujet.

Néanmoins, vu que la question était soulevée, je souhaitais avoir votre avis sur la validité de la clause que je mentionnais (au vu de votre lecture contextuelle de l'ouvrage que vous mentionnez, et qui m'est inconnu).

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Himura a écrit :

A nouveau, rien n'indique ici que le locataire ne serait pas heureux que le bailleur fasse des travaux (sans attendre).
Je pense que vous mentionnez ici un sujet qui n'a jamais été mis en avant par l'initiateur du sujet.

Néanmoins, vu que la question était soulevée, je souhaitais avoir votre avis sur la validité de la clause que je mentionnais (au vu de votre lecture contextuelle de l'ouvrage que vous mentionnez, et qui m'est inconnu).


Rien n'indique que le locataire ne serait pas heureux et rien n'indique qu'il le serait

En tant que loc, je pèserais le pour et le contre, l'avantage que ces travaux me procureraient, mais aussi les nuisances....
Un loc qui bosse, devrait accepter chez lui en son absence des corps de métier, déjà ça, c'est un sacré problème...


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Sherlock
Pimonaute assidu
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Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

GT a écrit :

L'indexation du loyer et la révision du loyer sont des notions différentes.
La première est visée à l'art. 6 de la loi sur le bail de résidence principale, la seconde à l'art.7 de la même loi.
Rien n'oblige le bailleur à indexer ou à indexer totalement le loyer.

L'annulation d'un bail et la clôture d'un bail  sont des notions différentes.
La fin par le bailleur d'un bail de résidence principale de 9 ans prorogé est visée à l'art.3, §  1 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale.

Vous avez l'occasion sur ce site de prendre connaissance d'une brochure explicative publiée par le SPF Justice.
https://www.pim.be/telechargement/broch … s_2013.pdf

Bonjour,

Au temps pour moi, je me suis effectivement emmêlé les pinceaux.

Je ne vais pas réviser le loyer qui impliquerait un nouveau bail, je vais simplement indexer le loyer.

Merci pour votre aide et pour cette brochure, contenu intéressant (particulièrement les schémas décisionnels à la fin).

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Himura a écrit :

Commencez par indexer le loyer, dans la limite de ce qui vous semble juste et acceptable. (Ca, c'est une question à laquelle vous pouvez seul répondre).
Si ce montant vous convient, vous pouvez faire vos travaux sans pour autant modifier le bail ensuite.

A votre place, j'annonce au locataire que je lance les travaux, et que j'indexe seulement ensuite.

Ça me parait logique: ça fera la pilule plus facilement. smile

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 33

Re : Question au sujet de l'adaptation d'un loyer

Et pour répondre aux derniers messages: le locataire est ok pour les travaux; il est même plutôt content: ils vont augmenter son confort et il les demandent à l'ancien proprio depuis des années!

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