Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

Extraits d'un récent acte de base

Recouvrement des charges communes

Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.

À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
a)     â assigner les copropriétaires défaillants au paiement des sommes dues. Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d’exécution, y compris la saisie de tous biens meubles et immeubles du défaillant
b)     À cette occasion, il ne doit justifier d’aucune autorisation spéciale à l’égard des tribunaux et des tiers.
c)     à toucher  lui-même â due concurrence ou à  faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété
d)     Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance
e)     â réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’immeuble, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
f)     Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne  individuellement â cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, â leur égard et â celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions.

Solidarité    divise   des copropriétaires

Sans préjudice de l’article 577-9, § 5 du Code civil, l’exécution des décisions condamnant l’association des  copropriétaires  concernées  peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à  sa quote-part dans les parties communes

Extraits d'un acte de base des années 1970

Gérance

Le gérant a un mandat contractuel et irrévocable., aussi longtemps qu'ii est en fonction, 'pour assigner le propriétaire en défaut.

Les sommes dues par le défaillant produiront, de plein droit et sans mise en demeure, intérêts aux. taux de six pour cent Ian, nets d'impôts; depuis l'exigibilité jusqu'au paiement.

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires devront suppléer et fournir les sommes nécessaires à la bonne marche des services communs.

Si l'élément privatif du défaillant est donné en  location, le gérant a délégation de toucher directement du locataire le montant du loyer à concurrence des sommes dues a la communauté.

Le locataire ne pourra s'opposer à ce paiement, et il sera valablement libéré vis à vis de son bailleur, des sommes versées au gérant.

A mon avis, le syndic sur base de certaines dispositions contenues dans un acte de base peut ou même doit faire appel aux copropriétaires pour remédier aux défaillances d'autres copropriétaires.  Il s'agit dans le chef des copropriétaires sollicités d'une avance qui leur sera éventuellement remboursée lorsque les montants dus par les défaillants auront, le cas échéant, été récupérés.
La comptabilité devra enregistrer ces faits.

Dernière modification par GT (25-01-2017 14:30:33)

Effectivement vous avez raison. Toutefois, n'y-t-il pas une responsabilité du syndic qui utilise les fonds des autres CP pour palier aux impayés d'un CP ?

Je me répète, mais pour moi il n’existe aucune clause de solidarité entre CP au delà de leurs quotes-parts dans les parties communes. Donc sur quel base un syndic peut justifier de payer la quote-part d'une facture d'un CP défaillant par les autres ?
Je n'ai pas encore eu de réponse à cette question.

Le syndic n'a qu'une solution lorsque les avances d'un CP sont inférieur sa quote-part d'une charge le concernant : Ne pas engager la dépense, engager les actions pour recouvrer la créance et convoquer une AG pour avoir l'accord sur la méthode de financement des dépenses conservatoires, urgentes et/ou incontournables.

Dans mon ACP, j'ai toujours constater un certain laxisme des syndic professionnels vis à vis du suivi des créance !

Dernière modification par dach (25-01-2017 13:06:35)

Un peu léger comme "excuse".

Un copropriétaire défaillant ne relève pas, dans la majorité des cas, d'une négligence du syndic. Celui qui ne sait pas ou ne veux pas payer, ne payera pas même si le syndic fait bien son boulot  !
Les travaux réalisés donnent une plus-value au bien, il est donc "logique" qu'ils soient payés en priorité !
Les autres copropriétaires n'ont rien eu à dire sur l'acquisition du bien par le défaillant, il est donc "logique" qu'ils ne soient pas pénalisé au contraire d'une banque qui a eu toutes les infos pour juger de la solvabilité de leur client !
Si l'ACP ne dispose pas de cette priorité, elle doit être en droit de mettre fin à l'aggravation de la dette : plus de chauffage, plus d'eau et ne plus fournir des services qui ne lui seront pas payé : plus d'usage de l'ascenseur, ... Cela lui est interdit, il est donc "logique" qu'elle soit prioritaire pour le remboursement de frais qu'on l'oblige à fournir pour maintenir le bien en état et utilisable (donc louable par exemple)

Je ne vois pas en quoi ces arguments pourraient être balayés à cause d'inaction du syndic...

Un peu facile de toujours dire que pour quelques "mauvais" syndic, il faut taper sur les acp avec des législations toujours plus contraignantes et, maintenant, à leur défaveur....

Dernière modification par max11 (25-01-2017 10:08:41)

Accorder un privilège à l'association des copropriétaires.

Des intervenants du secteur immobilier le souhaitent depuis longtemps. Toujours en vain.

A suivre le cheminement de la proposition de loi.