Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

Ayant suivi dans la tribune publique du parlement un de ses essais antérieures, je crois que cela sera difficile à obtenir. Il y a je crois 31 titulaires possibles d'un privilège qui ont priorité sur l'ACP. Pour devenir le premier en rang cela ne sera pas évident, suite aux conséquences dans d'autres dossiers de l'industrie de récupération des dettes.

Le grand problème est que cette proposition de loi n'est pas nécessaire si les ACP, qui en demandent l'application, aurait fait leur boulot (ou obligé le syndic à le faire). En d'autres mots:
1. L'ACP doit tenir une comptablité opposable aux CP, qui est régulière, légitime et pas frauduleuse
2. L'ACP doit mettre devant dès que possible suivant les statuts le juge ceux qui ne paient pas

Les peaux de bananes utiliés par les syndics qui ne font par leur boulot, en relation avec cette problématique, seront décrits plus tard, dès que techniquement possible.

Ci-dessous, en liens quelques propositions qui n'ont pas abouti.

http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/51/1161/51K1161001.pdf
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/51/0894/51K0894001.pdf
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/0110/52K0110001.pdf
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/0636/52K0636001.pdf
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/1040/52K1040001.pdf

Apparemment ces propositions n'ont pas suscité un empressement du législateur.

En sera-t-il autrement avec la proposition Schepmans/Goffin ?

N'oublions pas  que l'association des copropriétaires doit d'abord  obtenir un jugement condamnant un copropriétaire défaillant au paiement des charges impayées, et  l'exécution forcé de la décision ne pourra être poursuivie que si ce dernier ne s'exécute pas volontairement.
L'huissier entamera des poursuites une fois que la décision est définitive.. Il procédera à l'exécution proprement dite en saisissant les biens du copropriétaire défaillant. A l'heure actuelle, l'association des copropriétaires ne bénéficie d'aucun privilège sur le produit de la vente des biens du copropriétaire défaillant de sorte que si d'autres créanciers existent, les sommes recueillies seront réparties entre les créanciers selon les règles usuelles .

La procédure a une certaine longueur. L'intérêt des copropriétaires est de ne tarder à ce qu'elle soit entamée . Les dettes du défaillant sont susceptibles de s'accumuler.

Un débat a existé (existe ?) afin de savoir si le syndic d'initiative pouvait entamer une procédure judiciaire à l'encontre du copropriétaire défaillant ou s'il devait obtenir préalablement une autorisation de l'assemblée générale.

Dernière modification par GT (25-01-2017 11:01:17)

C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
Ce n'est pas au fournisseur à entamer des poursuites contre chaque propriétaire défaillant, il a traité avec l'acp, pas avec chacun individuellement !
Pour moi, cela s'arrête donc directement à ce niveau : l'acp commande, elle paie et tente de se faire rembourser.

Dans votre hypothèse, plus aucun fournisseur ne voudra traiter avec une ACP  !

Et si on suit votre "obligation" du syndic de renoncer à engager une dépense si un propriétaire est défaillant, je voudrais bien connaitre la réaction de n'importe quel propriétaire en ordre de paiement à qui on dirait : on ne commande pas de mazout car le mauvais payeur du 2è ne pourra pas payer sa quote-part....
On va donc d'abord faire une AG extraordinaire dans 15 jours pour voir ce qu'il y a lieu de faire... et espérer qu'elle soit en nombre...

Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....

Encore une fois vous avez raison : l'ACP est une entité, une personnalité. Mais vous tronquer que le fait que comme pour d’autre entité, sa personnalité est basée sur des textes légaux. Si dans le cas d'une SA par exemple sa responsabilité est, pour faire simple, liée à son capital. Dans le cas d'un ACP, sa responsabilité est reporté sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Il n'est donc pas question de solidarité in solidum comme cela le serait si L'ACP était association de fait.

De plus, faut aussi comprendre que les CP n'ont pas la gestion au quotidien des créances et n'ont donc que l'inventaire annuel, en décalage de min. 3 mois et pas toujours très transparent au sujet des impayés.

Un de nos syndic professionnel, cachait les impayés en compensant les appels de fonds de l’année suivante avec l'année de l'exercice. Résultat, les créances CP était négatives, Cachant complètement les 12 % de créance impayée depuis 1 an.

Je soutient le syndic dans le cadre d'initiative à but conservatoire, mais jouer avec le patrimoine d'autrui par laxisme n'est pas acceptable.

Particulièrement concernant le paiement de leurs honoraires, il me semble que les syndic sont bien placés pour connaitre et agir sur les impayés et ils seraient plus réactif si les impayés les impacteraient directement !

Cette transparence est imposé par la loi. Elle vient de soi-même si on suit le schéma que j'ai exposé; Tout cela en dimunuant le travail du syndic et permettanat une information instantené des CP, si les syndic génère un état périodique intermédiaire, s)qui reorende le détal des comptes, telle que l'AG impose dans ces statuts.

Je veux bien approfondir, mais c'est une "peau de banane". Donc autre sujet s.v.p. si plus d'info est souhaité.

Il suffit de voir déjà la difficulté de respecter l'obligation pour le syndic de disposer des fonds avant de commander des travaux décidés en AG.
Combien de propriétaires ne font-ils pas pression pour que les travaux commencent au plus vite mais que les appels de fonds soit étalés au rythme de l'échéancier du fournisseur ou de râler parce que le bon de commande n'est pas encore envoyé (alors que le syndic doit attendre que les appels de fonds soient payés), ...

Rien que cette obligation pourtant basic et simple à mettre en oeuvre est très difficilement acceptée et comprise par les copropriétaires qui exige qu'elle soit contournée régulièrement.... alors pour toutes les charges et dépenses, cela deviendrait complètement ingérable....

Dernière modification par max11 (25-01-2017 15:50:00)

Il n'y a plus d'argent dans une copropriété. Les fournisseurs  de biens et services ne sont plus payés.

A un certain moment, ils ne "fourniront plus" (assurances, entretien, ascenseurs, electricité..) et entameront une procédure.

Le rôle du syndic est de tenter d'empêcher cette situation.

J'ai vécu le cas dans une copropriété. L'AG sur proposition du syndic a voté un appel de provisions en raison de la situation catastrophique de la trésorerie eu égard au montant des créances détenues sur des copropriétaires, montant qui s'était amplifié au cours de années.

Les statuts prévoyaient que les copropriétaires devaient suppléer aux carences de certains

Les copropriétaires ont récupéré ultérieurement le montant de leur avance après  procédure judiciaire contre les copropriétaires défaillants.

Par ailleurs, si je ne me trompe, l'application du code de déontologie IPI empêche les syndics qui y ont soumis à passer commande s'ils ne disposent pas des fonds nécessaires.

Dernière modification par GT (25-01-2017 17:00:47)

Concernant directement le sujet (proposition de loi), je décrire un cas fictif mais basé sur des faits réels:

L'AG vote un appel de fonds de réserve pour des travaux d'ascenseur.
Le syndic appel les fonds.
6 mois plus tard, un lot change de propriétaire.
Le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve.
Les travaux ont lieu après la mutation du lot.

Dans le cas réel, l'ACP à fini par récupérer la créance auprès du propriétaire sortant.

Mais le cas contraire, si le propriétaire sortant est insolvable et lot déjà hypothéqué, avec la logique défendue par certains,
12 CP payent leurs quotes-parts + une part pour le propriétaire sortant
et le propriétaire entrant ne paye qu'une part du propriétaire sortant et a peut-être fait un bonne affaire car le lot a été vendu dans la précipitation...

Donc soit l'ACP est prioritaire dans la récupération des créances (proposition de loi sans doute compliqué à mettre en oeuvre),
soit les dépenses non strictement nécessaires sont bloquées (dans le cas ci-dessus, l'AG annule l'appel de fonds, crédite les CP concerné et revote un nouvelle appel de fonds) ,
soit modifier la loi pour que les créances du CP sortant soient transférées au CP entrant càd que les actifs et passifs sont attachés au lots comme pour c'est le cas pour la vétusté des communs ! Dans ce cas c'est de la responsabilité du syndic de communiquer les bons chiffres avant la vente pour que l'acheteur ne soit pas lésé.

Je suppose qu'il faut lire non pas "le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve" mais "le copropriétaire sortant reste avec une dette envers la copropriété car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve" ou "l'association des copropriétaires reste avec une créance sur le copropriétaire sortant car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve".