Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...

En fait ce sont les dispositions de l'article 577-11/1, créé en 1994 et adapté en 2010 et 2012, qui poserait problème en cas de présence effective de privilèges:

Il est fortement conseillé de lire et étudier attentivement les Art. 577-9 à 577-11/2 CC (= la "Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.' ").

Cette clause permet au syndic de réclamer aux copropriétaires la quote-part du défaillant dans les charges communes , à titre de provision.

La doctrine relève:

" Cette solution ne permet pas , en tant que telle, la récupération des arriérés de charges. Par contre le syndic pourra recueillir les moyens indispensables afin d'assurer efficacement la gestion de la copropriété et mettre en oeuvre la mission qui lui est confiée.

Ces clauses sont tout à fait classiques dans les statuts et permettent d'éviter les blocages qui peuvent mettre en péril le bon fonctionnement de l'association.

Les demandes faites aux autres copropriétaires le sont à titre de provision, de sorte qu'une restitution devra intervenir en leur faveur après avoir obtenu des arriérés de charges par les copropriétaires défaillants.

Au niveau de la gestion de la comptabilité , ces restitutions compliquent évidemment les décomptes de charges"

En ce qui concerne la clause de solidarité en cas de cession de la propriété d'un lot, la doctrine relève :

"L'article 577-11 du Code civil règle impérativement l'obligation à la dette entre cédant et cessionnaire. Les statuts ne peuvent donc y déroger et prévoir que le cessionnaire est solidairement tenu aux arriérés dus par le cédant.

Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

Bien volontiers... dans la mesure du possible

Il convient de faire la différence entre 2 notions différentes : "la contribution à la dette" et "l'obligation à la dette". 
Seule la 2éme concerne l'association des copropriétaires.

La matière fait l'objet de l'article 577-11, § 2, al. 5 , C. civil prévoyant notamment : "Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

La première partie de la phrase concerne la contribution à la dette ( la répartition entre cédant et cessionnaire dans leur relation propre) : qui doit supporter la charge de la dette ?

"Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, "
= Les parties sont libres de répartir entre elles les charges visées à l'article 577-11, § 2, al. 1er, al.1er 1) à 4°, C.civil mais cette convention n'est pas opposable à l'association des copropriétaires.

la seconde l'obligation à la dette (les relations entre d'une part l'association des copropriétaires et d'autre part le cédant et le cessionnaire) : qui doit payer quoi à la copropriété
"le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

Le cessionnaire les supporte à compter de la date certaine de transfert de propriété pour autant qu'elles soient exigibles après cette date 1 exception visée au dernier al. de l'art. 577-11, §2, C. civil : le cessionnaire disposait d'une procuration pour assister à une AG ayant lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique)

La précision doctrinale concerne la contribution à la dette : les rapports entre le cédant et le cessionnaire (et, à priori, pas l'association des copropriétaires).
Une clause de solidarité de contribution à la dette serait admise :
•    si elle est reconnue opposable au nouveau propriétaire : si l'acquéreur a accepté cet engagement solidaire dans l'acte de vente que cette obligation lui incombe
•    elle ne préjudicie pas la règle de l'égalité des créanciers en créant un privilège non prévu par la loi.

Mais nous voici bien loin à mon avis de l'objet de la proposition Schepmans/Goffin

Dernière modification par GT (28-01-2017 18:59:44)

Plus précisément , en cas de cession de la propriété d'un lot, je comprends de la lecture combinée des articles  577-11,  § 2, al. 1, 1° à 4° et 577-11 , § 2 , al. 5 que l'obligation à la dette envers l'association des copropriétaires repose exclusivement sur le copropriétaire entrant à compter de la date certaine du transfert de propriété pour autant que ces dettes soient exigibles après cette date. Une clause statutaire permettant au cessionnaire et au cédant d'être tenus solidairement aux arriérés dus par le cédant serait en opposition avec cette disposition impérative.

Le principe est le suivant : les dépenses certaines mais non encore exigibles au moment de la transmission de la propriété incombent au nouveau propriétaire.  Et les dépenses  sont exigibles à la date de la demande de paiement par le syndic.

Dernière modification par GT (28-01-2017 19:00:48)