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    Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 818

    Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    En voilà un projet intéressant :  Projet de loi

    Une proposition de loi pour accorder une priorité aux copropriétés lors de la vente d'un appartement d'un mauvais payeur.
    L'ACP serait prioritaire pour les charges de l'année en cours et des deux dernières années.
    Si j'ai bien compris, ce serait même avant la banque, grande mangeuse des retombées d'une vente forcée !

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    Aime ce post :

    GT

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    max11 a écrit :

    J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées tongue
    A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment  ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?

    ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

    Il y a déjà une évaluation financière prévue lors du compromis et de la vente ( Art. 577-11). Le prix du compromis peut intégrer une clause de révision sur base de l'évolution entre les deux évaluations. Le compromis peut aussi prévoir une évolution possible et acceptable. Cela correspond somme toute au budget des charges et apports.
    Si l'acheteur constate ensuite que la situation financière effective lors de la vente n'est pas celle présentée, il y tromperie.
    On se situe dans le même cas d'une dégradation non communiqué à l'acheteur du bien entre sa dernière visite et la vente effective. C'est le cas par exemple du gel de l'instalation de chauffage.
    Et dater une situation financière à postériori est plus facile que dater un dégât immobilier !

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    max11 a écrit :

    J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées tongue
    A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment  ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?

    ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

    Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...

    Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
       1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
       2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
       3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
    (...)


    Cordialement,

    Luc

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
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    Messages : 818

    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    luc a écrit :
    max11 a écrit :

    J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées tongue
    A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment  ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?

    ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

    Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...

    Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
       1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
       2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
       3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
    (...)

    Effectivement Luc, merci pour ce rappel.

    En fait, il suffirait d'imposer au notaire ce que certains acceptent déjà de faire (et qui devrait d'ailleurs être obligatoire, même après les privilégiés)  : prélever du prix de vente le montant des arriérés communiqués par le syndic (ou prévoir un blocage quelque part en cas de contestation) et le verser au syndic....
    Mais, le mieux, ce serait en passant avant la banque et autres privilégiés... et c'est probablement là que ça va coincer par les lobbys des banques, l'état, ...
    Ne resterait alors plus ouvert que le dernier décompte (vive les décomptes trimestriels  tongue ), le dernier appel (quoique celui-là devrait être automatiquement à charge du nouveau qui profitera un jour de ce fonds de réserve ou travaux) et sous-déduction du fonds de roulement évidemment.... Cela devrait donc être souvent "néant" ou un montant "allégé"

    Dans ce cas, on pourrait parler d'une responsabilité du syndic qui ne communique pas le montant ou du notaire qui n'interroge pas le syndic dans les temps...
    Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    max11 a écrit :

    (...)
    Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.

    En fait ce sont les dispositions de l'article 577-11/1, créé en 1994 et adapté en 2010 et 2012, qui poserait problème en cas de présence effective de privilèges:

    Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
       Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation]2 de l'acte authentique constatant la cession.
      A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.

    Il est fortement conseillé de lire et étudier attentivement les Art. 577-9 à 577-11/2 CC (= la "Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.' ").


    Cordialement,

    Luc

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 861

    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    max11 a écrit :

    J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées tongue
    A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment  ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?

    ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !


    La liaison des dettes du cédant au lot privatif , le cessionnaire héritant de cette dette  a fait l'objet du rapport en lien (cf.pages 70 et 72)

    "Ce problème serait résolu si la dette était liée au lot. L’acquéreur reprendrait alors à la fois l’actif et le passif du lot. Il est évident que cette solution impose de prendre certaines précautions au moment de la conclusion du compromis de vente ou de la passation de l’acte de vente. Le vendeur peut déclarer par écrit qu’il n’existe aucune dette et qu’il autorise le notaire à retenir sur le produit de la vente les montants éventuellement dus. Une autre possibilité consiste à cantonner auprès du notaire le montant des dettes si elles ne sont pas certaines ou le montant nécessaire pour couvrir les dernières charges de la copropriété jusqu’au décompte final du syndic. C’est l’acquéreur qui doit tenu pour responsable. Il doit prendre les précautions nécessaires ou reprendre, en connaissance de cause, les dettes du vendeur vis-à-vis de l’ACP lorsqu’il négocie le prix d’achat."

    "On pourrait envisager de toujours lier les dettes au lot (cf. dettes de réserve et hypothèques). Lors de la transmission d’un lot, le syndic pourrait informer l’acheteur de l’existence de la dette, même d’une dette faisant éventuellement encore l’objet d’une procédure, et l’acheteur ou l’acquéreur pourrait alors tenir compte, lorsqu’il convient du prix de vente, de la dette encore impayée dont il devra s’acquitter."

    http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/1334/52K1334011.pdf

    Cette idée n' a pas été retenue

    Dernière modification par GT (26-01-2017 22:24:26)

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    Aime ce post :

    luc

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    GT a écrit :

    Extraits d'un récent acte de base

    Recouvrement des charges communes

    Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.

    À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :

    e)     â réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’immeuble, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision

    Cette clause permet au syndic de réclamer aux copropriétaires la quote-part du défaillant dans les charges communes , à titre de provision.

    La doctrine relève:

    " Cette solution ne permet pas , en tant que telle, la récupération des arriérés de charges. Par contre le syndic pourra recueillir les moyens indispensables afin d'assurer efficacement la gestion de la copropriété et mettre en oeuvre la mission qui lui est confiée.

    Ces clauses sont tout à fait classiques dans les statuts et permettent d'éviter les blocages qui peuvent mettre en péril le bon fonctionnement de l'association.

    Les demandes faites aux autres copropriétaires le sont à titre de provision, de sorte qu'une restitution devra intervenir en leur faveur après avoir obtenu des arriérés de charges par les copropriétaires défaillants.

    Au niveau de la gestion de la comptabilité , ces restitutions compliquent évidemment les décomptes de charges"

    En ce qui concerne la clause de solidarité en cas de cession de la propriété d'un lot, la doctrine relève :

    "L'article 577-11 du Code civil règle impérativement l'obligation à la dette entre cédant et cessionnaire. Les statuts ne peuvent donc y déroger et prévoir que le cessionnaire est solidairement tenu aux arriérés dus par le cédant.

    Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    GT a écrit :

    ...Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

    J'ai recherché en vain dans le CC Art 577-11 §2 la suite de la phase "pour autant que...."
    Pourriez-vous nous en dire plus ?

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    GT
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    Messages : 3 861

    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    dach a écrit :
    GT a écrit :

    ...Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

    J'ai recherché en vain dans le CC Art 577-11 §2 la suite de la phase "pour autant que...."
    Pourriez-vous nous en dire plus ?


    Bien volontiers... dans la mesure du possible

    Il convient de faire la différence entre 2 notions différentes : "la contribution à la dette" et "l'obligation à la dette". 
    Seule la 2éme concerne l'association des copropriétaires.

    La matière fait l'objet de l'article 577-11, § 2, al. 5 , C. civil prévoyant notamment : "Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

    La première partie de la phrase concerne la contribution à la dette ( la répartition entre cédant et cessionnaire dans leur relation propre) : qui doit supporter la charge de la dette ?

    "Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, "
    = Les parties sont libres de répartir entre elles les charges visées à l'article 577-11, § 2, al. 1er, al.1er 1) à 4°, C.civil mais cette convention n'est pas opposable à l'association des copropriétaires.

    la seconde l'obligation à la dette (les relations entre d'une part l'association des copropriétaires et d'autre part le cédant et le cessionnaire) : qui doit payer quoi à la copropriété
    "le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

    Le cessionnaire les supporte à compter de la date certaine de transfert de propriété pour autant qu'elles soient exigibles après cette date 1 exception visée au dernier al. de l'art. 577-11, §2, C. civil : le cessionnaire disposait d'une procuration pour assister à une AG ayant lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique)

    La précision doctrinale concerne la contribution à la dette : les rapports entre le cédant et le cessionnaire (et, à priori, pas l'association des copropriétaires).
    Une clause de solidarité de contribution à la dette serait admise :
    •    si elle est reconnue opposable au nouveau propriétaire : si l'acquéreur a accepté cet engagement solidaire dans l'acte de vente que cette obligation lui incombe
    •    elle ne préjudicie pas la règle de l'égalité des créanciers en créant un privilège non prévu par la loi.

    Mais nous voici bien loin à mon avis de l'objet de la proposition Schepmans/Goffin

    Dernière modification par GT (28-01-2017 18:59:44)

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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    GT a écrit :

    ...Une clause de solidarité de contribution à la dette serait admise :
    •    si elle est reconnue opposable au nouveau propriétaire : si l'acquéreur a accepté cet engagement solidaire dans l'acte de vente que cette obligation lui incombe
    •    elle ne préjudicie pas la règle de l'égalité des créanciers en créant un privilège non prévu par la loi.
    ...

    Si je comprends, votre phase d'hier 'Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise ' ne concernait donc que un accord entre acheteur/vendeur. Et une clause de clause de solidarité de contribution à la dette entre les CP's (type obligation 'in solidum') dans les statuts au delà de la répartition normale des charges ne serait donc pas valable.

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

    Plus précisément , en cas de cession de la propriété d'un lot, je comprends de la lecture combinée des articles  577-11,  § 2, al. 1, 1° à 4° et 577-11 , § 2 , al. 5 que l'obligation à la dette envers l'association des copropriétaires repose exclusivement sur le copropriétaire entrant à compter de la date certaine du transfert de propriété pour autant que ces dettes soient exigibles après cette date. Une clause statutaire permettant au cessionnaire et au cédant d'être tenus solidairement aux arriérés dus par le cédant serait en opposition avec cette disposition impérative.

    Le principe est le suivant : les dépenses certaines mais non encore exigibles au moment de la transmission de la propriété incombent au nouveau propriétaire.  Et les dépenses  sont exigibles à la date de la demande de paiement par le syndic.

    Dernière modification par GT (28-01-2017 19:00:48)

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