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Locataire domicilier une société

miouge
Pimonaute
Inscription : 30-01-2017
Messages : 3

Locataire domicilier une société

Bonjour,

Je suis en train de créer une petite société (Société en Commandite Simple) pour une activité de consultant.  Je suis locataire d'un appartement, bail enregistré, de résidence principale et de courte durée (3 ans). Je souhaites domicilier ma société a mon domicile, le bien loué.
L'agence immobilière me dit "pas de problémes tant qu'il n'y a pas d'affectation professionelle" du coup j'envoi un email au propriétaire qui me dit "Non, c'est pas possible car usage professionnel exclu.". Je suppose que le propriétaire veut éviter tout soucis avec la RC*1.4, mais ici on parle uniquement d'une domiciliation même pas d'une sous-location. Je ne comprends pas ce qui bloque.

Pour référence j'inclus les paragraphes pertinents (?) du bail.

contrat a écrit :

1. Bien à usage de résidence principale et à l’exclusion de tout usage professionnel.
[...]
2. Si le Preneur affecte en tout ou partie le bien loué à des fins professionnelles sans l'accord du Bailleur, l'impôt additionnel qui viendrait à être levé dans le chef du Bailleur par le fait de l'affectation professionnelle par le Preneur sera mis à charge de celui-ci par le Bailleur.

Il y a pas mal d'informations au sujet de la sous-location sur internet (comme ici et la et notamment l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles du 25 octobre 2012), mais je trouve rien concernant la domiciliation d'une société pour un locataire. Est ce vous auriez de quoi m'éclairer?

Dernière modification par miouge (30-01-2017 20:04:44)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 477

Re : Locataire domicilier une société

Vous avez un bail de résidence principale qui exclut toute activité professionnelle. Cela ne peut être plus clair: la clause figure noir sur blanc sur votre contrat.

Dès que vous domicilierez votre société dans les lieux loué, le fisc imposera le bailleur sur base des loyers perçus et non plus sur base du RC indexé multiplié par 140%.

Si votre bailleur travaille à temps plein, il pourra ainsi perdre plus de la moitié du loyer que vous lui payez!

Vu votre contrat de bail, il peut se retourner sur vous pour vous demander de payer ce surplus d'impôts. C'est comme si votre loyer allait être pratiquement doublé.

Votre agence est complètement incompétente!

D'autre part la sous-location est formellement interdite (loi sur les baux de résidence principale).

C'est très clairement indiqué dans la loi

Dernière modification par panchito (31-01-2017 09:59:09)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 610

Re : Locataire domicilier une société

Cela rejoint une autre question récente sur le forum. Et la question me parait pertinente.

Domicilier une société (= indiquer le siège sociale de celle-ci à l'adresse de la location) ne signifie pas nécessairement qu'une partie de cette location sera affectée à un usage professionnel. Donc pas de déduction fiscale demandée pour un usage professionnel.

Fiscalement, le raisonnement de l'agence me parait correct (mais sans certitude !).
C'est étonnant qu'il n'y ait aucune référence à ce sujet sur le net - vu que vous semblez avoir déjà creusé la question.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 477

Re : Locataire domicilier une société

Domicilier une société (= indiquer le siège sociale de celle-ci à l'adresse de la location) ne signifie pas nécessairement qu'une partie de cette location sera affectée à un usage professionnel.

Pour le fisc, oui.

Vous tombez donc immédiatement dans leur collimateur dans un tel cas.

Après bien sur vous pouvez intenter un procès au fisc, prendre un avocat et vous battre pendant des années.

Donc c'est risqué et compliqué.

Quand on me le demande, je dis que je suis d'accord à condition de payer le double du loyer prévu pour une affectation à 100% résidentielle.

Et comme cela je suis immédiatement quitte de ce type de locataire qui vont certainement me créer des problèmes...

Dernière modification par panchito (31-01-2017 13:38:22)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 610

Re : Locataire domicilier une société

Voir ici, qui confirme ce que Panchito indique :
http://www.becompta.be/forums/infrastru … ege-social

--> Siège social = présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 673

Re : Locataire domicilier une société

Le problème réside tant dans la portée de la notion d'"affectation à des fins professionnelles" pour laquelle  le locataire doit demander dans le cadre de son bail une autorisation au bailleur que dans celle de la notion "affectation professionnelle "  par le locataire du bien ouvrant le droit à l'administration fiscale de taxer le bailleur non plus sur base d'un calcul faisant intervenir le revenu cadastral mais d'un calcul prenant en compte es loyers perçus.
La domiciliation du siège social d'une société dans les lieux pris en location à titre de résidence principale est-elle , dans les 2 situations, constitutive nécessairement (p.e. la société n'exerce aucune réelle activité professionnelle dans les lieux) et respectivement d'une réelle affectation  à des fins professionnelle ou d'une affectation professionnelle ?

Quelle est la position de l'administration fiscale dans ses circulaires et commentaires ? Que dit la jurisprudence fiscale ?

Fiscalement, si la réponse est positive (la domiciliation du siège social est bien une affectation à l'"exercice d'une activité professionnelle", formule utilisée dans le code des impôts), peu importe que la société prenne en charge un loyer relatif à la domiciliation du siège social : le bailleur sera plus lourdement taxé.  La société et le preneur sont des contribuables différents.

Dernière modification par GT (31-01-2017 10:52:39)

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miouge
Pimonaute
Inscription : 30-01-2017
Messages : 3

Re : Locataire domicilier une société

Himura a écrit :

Voir ici, qui confirme ce que Panchito indique :
http://www.becompta.be/forums/infrastru … ege-social

--> Siège social = présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Si tel est le cas la quotité professionnelle pourrait être 1% a usage pro and 99% a résidence, ce quit réduire a quasi 0 l'impôt sur les revenus réel pour le bailleur? (sous réserve que la société travail dans les bureaux des clients, et que le siégé social n'est qu'une adresse ou se trouve la comptabilité et les status)

A noter que le poste de be-compta data d'il y a 6 ans, donc avant l'arrêt de Cour d'appel Bruxelles, le 25 octobre 2012 qui donne tort au fisc: "Le fait que le locataire sous-loue une partie du bâtiment à une société, dont il est le gérant, n’implique aucunement qu’il en fait un usage professionnel. Cet usage, c’est en effet la société qui en décide, dont il est certes le gérant, mais qui agit en une autre qualité que sa qualité de locataire."


GT a écrit :

La domiciliation du siège social d'une société dans les lieux pris en location à titre de résidence principale est-elle , dans les 2 situations, constitutive nécessairement (p.e. la société n'exerce aucune réelle activité professionnelle dans les lieux) et respectivement d'une réelle affectation  à des fins professionnelle ou d'une affectation professionnelle ?

Quelle est la position de l'administration fiscale dans ses circulaires et commentaires ? Que dit la jurisprudence fiscale ?

C'est bien le coeur de la question. La jurisprudence que j'ai trouvé couvre principalement la sous-location et pas la domiciliation.

Dernière modification par miouge (31-01-2017 11:11:07)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 673

Re : Locataire domicilier une société

miouge a écrit :
Himura a écrit :

Voir ici, qui confirme ce que Panchito indique :
http://www.becompta.be/forums/infrastru … ege-social

--> Siège social = présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

A noter que le poste de be-compta data d'il y a 6 ans, donc avant l'arrêt de Cour d'appel Bruxelles, le 25 octobre 2012 qui donne tort au fisc: "Le fait que le locataire sous-loue une partie du bâtiment à une société, dont il est le gérant, n’implique aucunement qu’il en fait un usage professionnel. Cet usage, c’est en effet la société qui en décide, dont il est certes le gérant, mais qui agit en une autre qualité que sa qualité de locataire."

Dans le cas soumis, il n'est pas question d'une sous-location.

Et si, pour répondre à vos interrogations fiscales vous interrogiez le SPF Finances, de préférence en utilisant le formulaire de contact ? Et en n'omettant de réunir toutes les circonstances de fait ?

http://finances.belgium.be/fr/Contact/

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miouge
Pimonaute
Inscription : 30-01-2017
Messages : 3

Re : Locataire domicilier une société

GT a écrit :

Et si, pour répondre à vos interrogations fiscales vous interrogiez le SPF Finances, de préférence en utilisant le formulaire de contact ? Et en n'omettant de réunir toutes les circonstances de fait ?

http://finances.belgium.be/fr/Contact/

Excellente idée! Je ne savais pas que c'était possible.
Je les aient tout d'abords contacté par téléphone et j'ai obtenu une réponse en moins de 10min. La personne m'a indiqué que la domiciliation d'une société n'implique pas d'usage professionnel du bien (et donc imposition RC*1.4 pour le bailleur) tant que celle ci ne déduit aucune partie du loyer ( = tant qu'il n'y a pas de sous-location). Pour être sûr, je demande une confirmation écrite par email.

Dernière modification par miouge (31-01-2017 13:11:58)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 477

Re : Locataire domicilier une société

Attention aux informations données par téléphone, surtout en provenance du SPF finance: ils ont de très nombreux stagiaires et/ou externes qui ne sont pas compétents en la matière!

Exigez d'avoir tout cela sur papier signé par un responsable.

Si tel est le cas la quotité professionnelle pourrait être 1% a usage pro and 99% a résidence, ce quit réduire a quasi 0 l'impôt sur les revenus réel pour le bailleur?

Absolument pas!

Il faut que le bail original ait été enregistré avec la proportion exacte dédicacée à l'usage professionnel.

Sans cela, le bailleur est imposé sur les loyers réels!!

En plus, vous n'aviez pas annoncé la couleur AVANT de signer votre bail.

Je comprends que votre bailleur soit mécontent à présent!

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Tollawon
Pimonaute
Inscription : 30-01-2017
Messages : 6

Re : Locataire domicilier une société

Bonjour,
je suis exactement dans le même cas, sauf que je suis le bailleur.
j'ai posé la question hier (https://forum.pim.be/topic-287447-siege … l#p1844439), et panchito m'a signalé cette conversation qui traite du même sujet.
Est-ce que vous avez pu contacter le ministère des finances par écrit?
j'ai essayé plusieurs fois d'utiliser leur formulaire de contact, mais je reçois un message d'erreur au moment de l'envoyer!
(j'ai appelé leur service technique à qui j'ai du envoyé un prinstcreen de la page)
Bàv,

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 769

Re : Locataire domicilier une société

Et si vous demandiez à votre comptable  ?
Le locataire, c'est vous. La société est une autre personne.
Elle n'est donc pas locataire de votre bailleur, elle n'a aucun lien avec lui ==> aucun loyer n'est versé pour une activité pro au bailleur : 0€ de loyer = 0€ d'impôt
Votre société est votre sous-locataire. Si elle vous paie un loyer, ce sera donc vous qui serez imposé en revenu divers (et pas en revenu immobilier)
A condition, bien entendu, de respecter cette distinction !!!!  la société ne peut rien payer, rien demander au propriétaire !

ça, c'est pour le côté fiscal....  Le respect de votre bail, c'est autre chose.... :
- pas de sous-location, mais en quoi cela gène votre propriétaire si vous mettez le siège social de votre petite société chez vous... Vous restez l'occupant, vous n'y amener pas plus de monde que votre famille (pas d'employé, pas de client qui défile))
- idem pour l'affectation professionnel : pas d'employé, pas de client ou fournisseur qui défilent. Juste un bureau comme beaucoup de monde et un peu de paperasserie comme tout le monde.

C'est donc juste une question de principe de respect du bail et de l'esprit du bail....
Mais cela n'a aucune incidence fiscale !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 477

Re : Locataire domicilier une société

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 769

Re : Locataire domicilier une société

panchito a écrit :

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.


Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Le fisc ne peut pas méconnaitre les contrats entre partie : le bailleur a un contrat avec le locataire, pas avec la société. S'il ne peut démontrer que la société est la locataire effective de l'appartement (par des preuves directs (comme un loyer payé directement au bailleur), pas des présomptions ou le simple fait de l'établissement du siège sociale), il ne peut pas transformer un bail de résidence principal en un bail ordinaire entre bailleur et société  ! 
(les seuls cas que je vois possible serait que le contrat soit fictif, qu'il n'y ai pas d'usage d'habitation et que dans les faits le locataire n'occcupe pas du tout les lieux (par ex. domicilié ailleurs))

Le raisonnement de la présomption ne peut être avancé par le fisc que si le locataire est lui-même indépendant et établi son siège d'exploitation dans les lieux loués (donc en déduit une partie des frais en charges professionnelles !)
Dans ce cas, même si aucun loyer n'est déduit (par exemple uniquement chauffage, électricité, peinture), le fisc peut essayer de faire passer la totalité du loyer en loyer professionnel (et là, ce sera plus compliqué à défendre). Sauf si le bail prévoit une ventilation cohérente usage privé / usage pro.

Dans ce cas, le bailleur n'a aucun problème et aucun avocat à engagé. Ce n'est pas à lui à prouver qu'il n'y a pas usage pro ou que le prorata n'est pas bon. Le bailleur ne peut que subir le résultat du contrôle fiscal de son locataire. Mais il peut directement demander à être remboursé de tout le supplément fiscal (et toutes majorations) qui lui seront imposé par le fisc suite à la requalification du loyer. Le fisc tiendra compte des déductions fiscales auxquels le bailleur aurait droit grâce à cette majoration de revenu immobilier (intérêts sur PH, assurances vie....) pour calculer le supplément à payer et c'est ce montant uniquement (+ majorations) que le bailleur peut demander. Hors de question de demander 100% du loyer comme vous le dites précédemment.
Le bailleur pourrait éventuellement tenter une action devant le Juge de Paix pour le non respect du bail mais c'est un autre débat !

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 673

Re : Locataire domicilier une société

max11 a écrit :
panchito a écrit :

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.


Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Ma curiosité est également éveillée.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 673

Re : Locataire domicilier une société

panchito a écrit :

Non, le fisc considère que dès qu'il y a un Siège Social dans les lieux loués, il y a d'office présomption irréfragable d'une quotité professionnelle.

Et quels que soit la situation réélle, le bail ou que sais-je encore, le fisc va imposer les loyers réels d'office

Après tous les problèmes sont pour le bailleur qui doit engager un avocat et intenter un procès au fisc pour prouver qu'il n'y a pas d'utilisation professionnelle.

Pour les fiscalistes et les agents de l'administration fiscale , par imposition d'office (I.O.), il faut entendre la taxation d'office dont il est question aux articles 351 à 352bis du CIR 92. Il s'agit d'une procédure qui s'applique dans certaines circonstances et qui a une certaine conséquence en matière d'administration de la preuve..

Dernière modification par GT (31-01-2017 16:48:52)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 673

Re : Locataire domicilier une société

Selon mes informations :

Pas de taxation des loyers si:

•    Locataire personne privée;
•    bail de location d'habitation principale ou secondaire;
•    clause dans le bail de non utilisation professionnelle;
•    pas d'exercice effectif d'activité professionnelle dans l'immeuble;
•    pas de déduction des loyers à titre de frais professionnels;
•    pas de déductions de frais propres à un usage professionnel (chauffage, eau, électricité,...)
•    pas de remboursement de loyers (ou frais d'usage professionnel) à titre de frais propres à l'employeur.

Si l'opération se limite exclusivement à l'inscription du siège social dans une habitation privée louée à titre privé, pas de taxation des loyers.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 769

Re : Locataire domicilier une société

A ma connaissance, si le locataire = particulier avec un bail de résidence principal (réel, sans simulation) et que la société n'a aucun contact avec le bailleur, le fisc n'aura aucune possibilité d'imposer un loyer professionnel !
Il s'agit d'une sous-location entre le locataire et la société. c'est autorisé et indiscutable tant que tout le monde respecte sa part du contrat !

La société paie son loyer au locataire (qui est moindre que le loyer total du bien et représente les locaux utilisés par la société comme un bureau, garage et espaces communs). Elle peut aussi rembourser des charges au prorata de son usage.
Le locataire paie son loyer au bailleur.
Le locataire déclare dans sa déclaration fiscale les loyers perçus en revenu divers  (case 1180 de la déclaration),
la société déduit les loyers et charges.
Idéalement mais pas obligatoire, il est conseillé de faire un bail de bureau entre le locataire et la société.

Si tout est vrai dans les faits, tout est justifié, tout est déclaré dans les règles ==> le fisc n'y trouvera rien à dire même si le bail d'origine n'autorise pas la sous-location ou l'usage professionnel.

Cette explication n'est bien entendu valable qu'en l'absence d'abus dans le seul but d'éviter la qualification du loyer pro.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 748
Site Web

Re : Locataire domicilier une société

Pour alimenter ce pertinent débat, lu ceci dans notre FAQ


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 769

Re : Locataire domicilier une société

PIM a écrit :

Pour alimenter ce pertinent débat, lu ceci dans notre FAQ

La clause de prise en charge par le locataire de tous les suppléments d'impôts (et autres coûts qui en découlent) devraient effectivement se trouver dans tous bons baux de résidence principal ou non.
Pensez aux nombreux étudiants qui ont maintenant une activité professionnelle à côté de leurs études (développement d'apps, sites internet, livraisons à vélo, ...).
Ils doivent prendre une inscription TVA et donc, de facto, doivent donner une adresse d'exploitation (qui peut être le domicile des parents mais aussi le kot ou le petit studio....).

Par contre, cela ne concerne pas le cas ici qui relève de la sous-location partielle à une société = revenus divers. 


Mais la clause automatique dans le bail ne fait aucun mal et est la seule protection du bailleur.

Le bailleur n'a aucun moyen de contester un usage professionnel dénoncer à un locataire lors d'un contrôle fiscal.
Il ne peut agir que contre son locataire pour récupérer son supplément d'impôts.

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