Locataire domicilier une société

Vous avez un bail de résidence principale qui exclut toute activité professionnelle. Cela ne peut être plus clair: la clause figure noir sur blanc sur votre contrat.

Dès que vous domicilierez votre société dans les lieux loué, le fisc imposera le bailleur sur base des loyers perçus et non plus sur base du RC indexé multiplié par 140%.

Si votre bailleur travaille à temps plein, il pourra ainsi perdre plus de la moitié du loyer que vous lui payez!

Vu votre contrat de bail, il peut se retourner sur vous pour vous demander de payer ce surplus d'impôts. C'est comme si votre loyer allait être pratiquement doublé.

Votre agence est complètement incompétente!

D'autre part la sous-location est formellement interdite (loi sur les baux de résidence principale).

C'est très clairement indiqué dans la loi

Dernière modification par panchito (31-01-2017 08:59:09)

Pour le fisc, oui.

Vous tombez donc immédiatement dans leur collimateur dans un tel cas.

Après bien sur vous pouvez intenter un procès au fisc, prendre un avocat et vous battre pendant des années.

Donc c'est risqué et compliqué.

Quand on me le demande, je dis que je suis d'accord à condition de payer le double du loyer prévu pour une affectation à 100% résidentielle.

Et comme cela je suis immédiatement quitte de ce type de locataire qui vont certainement me créer des problèmes...

Dernière modification par panchito (31-01-2017 12:38:22)

Le problème réside tant dans la portée de la notion d'"affectation à des fins professionnelles" pour laquelle  le locataire doit demander dans le cadre de son bail une autorisation au bailleur que dans celle de la notion "affectation professionnelle "  par le locataire du bien ouvrant le droit à l'administration fiscale de taxer le bailleur non plus sur base d'un calcul faisant intervenir le revenu cadastral mais d'un calcul prenant en compte es loyers perçus.
La domiciliation du siège social d'une société dans les lieux pris en location à titre de résidence principale est-elle , dans les 2 situations, constitutive nécessairement (p.e. la société n'exerce aucune réelle activité professionnelle dans les lieux) et respectivement d'une réelle affectation  à des fins professionnelle ou d'une affectation professionnelle ?

Quelle est la position de l'administration fiscale dans ses circulaires et commentaires ? Que dit la jurisprudence fiscale ?

Fiscalement, si la réponse est positive (la domiciliation du siège social est bien une affectation à l'"exercice d'une activité professionnelle", formule utilisée dans le code des impôts), peu importe que la société prenne en charge un loyer relatif à la domiciliation du siège social : le bailleur sera plus lourdement taxé.  La société et le preneur sont des contribuables différents.

Dernière modification par GT (31-01-2017 09:52:39)

Dans le cas soumis, il n'est pas question d'une sous-location.

Et si, pour répondre à vos interrogations fiscales vous interrogiez le SPF Finances, de préférence en utilisant le formulaire de contact ? Et en n'omettant de réunir toutes les circonstances de fait ?

http://finances.belgium.be/fr/Contact/

Attention aux informations données par téléphone, surtout en provenance du SPF finance: ils ont de très nombreux stagiaires et/ou externes qui ne sont pas compétents en la matière!

Exigez d'avoir tout cela sur papier signé par un responsable.

Absolument pas!

Il faut que le bail original ait été enregistré avec la proportion exacte dédicacée à l'usage professionnel.

Sans cela, le bailleur est imposé sur les loyers réels!!

En plus, vous n'aviez pas annoncé la couleur AVANT de signer votre bail.

Je comprends que votre bailleur soit mécontent à présent!

Et si vous demandiez à votre comptable  ?
Le locataire, c'est vous. La société est une autre personne.
Elle n'est donc pas locataire de votre bailleur, elle n'a aucun lien avec lui ==> aucun loyer n'est versé pour une activité pro au bailleur : 0€ de loyer = 0€ d'impôt
Votre société est votre sous-locataire. Si elle vous paie un loyer, ce sera donc vous qui serez imposé en revenu divers (et pas en revenu immobilier)
A condition, bien entendu, de respecter cette distinction !!!!  la société ne peut rien payer, rien demander au propriétaire !

ça, c'est pour le côté fiscal....  Le respect de votre bail, c'est autre chose.... :
- pas de sous-location, mais en quoi cela gène votre propriétaire si vous mettez le siège social de votre petite société chez vous... Vous restez l'occupant, vous n'y amener pas plus de monde que votre famille (pas d'employé, pas de client qui défile))
- idem pour l'affectation professionnel : pas d'employé, pas de client ou fournisseur qui défilent. Juste un bureau comme beaucoup de monde et un peu de paperasserie comme tout le monde.

C'est donc juste une question de principe de respect du bail et de l'esprit du bail....
Mais cela n'a aucune incidence fiscale !

Curieux de lire un article du code, un commentaire ou une circulaire qui dirait cela  !

Le fisc ne peut pas méconnaitre les contrats entre partie : le bailleur a un contrat avec le locataire, pas avec la société. S'il ne peut démontrer que la société est la locataire effective de l'appartement (par des preuves directs (comme un loyer payé directement au bailleur), pas des présomptions ou le simple fait de l'établissement du siège sociale), il ne peut pas transformer un bail de résidence principal en un bail ordinaire entre bailleur et société  ! 
(les seuls cas que je vois possible serait que le contrat soit fictif, qu'il n'y ai pas d'usage d'habitation et que dans les faits le locataire n'occcupe pas du tout les lieux (par ex. domicilié ailleurs))

Le raisonnement de la présomption ne peut être avancé par le fisc que si le locataire est lui-même indépendant et établi son siège d'exploitation dans les lieux loués (donc en déduit une partie des frais en charges professionnelles !)
Dans ce cas, même si aucun loyer n'est déduit (par exemple uniquement chauffage, électricité, peinture), le fisc peut essayer de faire passer la totalité du loyer en loyer professionnel (et là, ce sera plus compliqué à défendre). Sauf si le bail prévoit une ventilation cohérente usage privé / usage pro.

Dans ce cas, le bailleur n'a aucun problème et aucun avocat à engagé. Ce n'est pas à lui à prouver qu'il n'y a pas usage pro ou que le prorata n'est pas bon. Le bailleur ne peut que subir le résultat du contrôle fiscal de son locataire. Mais il peut directement demander à être remboursé de tout le supplément fiscal (et toutes majorations) qui lui seront imposé par le fisc suite à la requalification du loyer. Le fisc tiendra compte des déductions fiscales auxquels le bailleur aurait droit grâce à cette majoration de revenu immobilier (intérêts sur PH, assurances vie....) pour calculer le supplément à payer et c'est ce montant uniquement (+ majorations) que le bailleur peut demander. Hors de question de demander 100% du loyer comme vous le dites précédemment.
Le bailleur pourrait éventuellement tenter une action devant le Juge de Paix pour le non respect du bail mais c'est un autre débat !

Pour les fiscalistes et les agents de l'administration fiscale , par imposition d'office (I.O.), il faut entendre la taxation d'office dont il est question aux articles 351 à 352bis du CIR 92. Il s'agit d'une procédure qui s'applique dans certaines circonstances et qui a une certaine conséquence en matière d'administration de la preuve..

Dernière modification par GT (31-01-2017 15:48:52)

A ma connaissance, si le locataire = particulier avec un bail de résidence principal (réel, sans simulation) et que la société n'a aucun contact avec le bailleur, le fisc n'aura aucune possibilité d'imposer un loyer professionnel !
Il s'agit d'une sous-location entre le locataire et la société. c'est autorisé et indiscutable tant que tout le monde respecte sa part du contrat !

La société paie son loyer au locataire (qui est moindre que le loyer total du bien et représente les locaux utilisés par la société comme un bureau, garage et espaces communs). Elle peut aussi rembourser des charges au prorata de son usage.
Le locataire paie son loyer au bailleur.
Le locataire déclare dans sa déclaration fiscale les loyers perçus en revenu divers  (case 1180 de la déclaration),
la société déduit les loyers et charges.
Idéalement mais pas obligatoire, il est conseillé de faire un bail de bureau entre le locataire et la société.

Si tout est vrai dans les faits, tout est justifié, tout est déclaré dans les règles ==> le fisc n'y trouvera rien à dire même si le bail d'origine n'autorise pas la sous-location ou l'usage professionnel.

Cette explication n'est bien entendu valable qu'en l'absence d'abus dans le seul but d'éviter la qualification du loyer pro.

La clause de prise en charge par le locataire de tous les suppléments d'impôts (et autres coûts qui en découlent) devraient effectivement se trouver dans tous bons baux de résidence principal ou non.
Pensez aux nombreux étudiants qui ont maintenant une activité professionnelle à côté de leurs études (développement d'apps, sites internet, livraisons à vélo, ...).
Ils doivent prendre une inscription TVA et donc, de facto, doivent donner une adresse d'exploitation (qui peut être le domicile des parents mais aussi le kot ou le petit studio....).

Par contre, cela ne concerne pas le cas ici qui relève de la sous-location partielle à une société = revenus divers. 

Mais la clause automatique dans le bail ne fait aucun mal et est la seule protection du bailleur.

Le bailleur n'a aucun moyen de contester un usage professionnel dénoncer à un locataire lors d'un contrôle fiscal.
Il ne peut agir que contre son locataire pour récupérer son supplément d'impôts.