Compte unique: par syndic, ACP ou par fonds ? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Compte unique: par syndic, ACP ou par fonds ?

luc
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Compte unique: par syndic, ACP ou par fonds ?

Dans le sujet Traduction textes usuels appels de fonds... la réplique suivante a été donné à juste titre :

PIM a écrit :
luc a écrit :

Tiens, l'IPI retourne en arrière et essaie de réinstaurer le "compte unique".

Affirmation reposant sur quelle source ??
ps: et on s'éloigne du sujet de traduction....

J’ouvre donc un nouveau sujet.

Mes sources sont :
1.La disposition suivante de la déontologie IPI de 2006, qui rend obligatoire d’avoir un compte distinct par ACP (les mots "ou plusieurs" manque):

Art. 77
L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.

2.La référence légale et impérative suivante :

Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

3. Le syndic provisoire de mon ACP refuse depuis 2014 d’utiliser le 2ème compte bancaire existant pour l’appel des provisions pour les trois comptes comptables du type « fonds de réserve (en gros +1 million EUR pour la période concerné). Il se base sur des dires de l'IPI. En fait sur des paroles d'instructeurs agréés de l'IPI. Ces cours ne sont pas publics donc non opposables.

Le syndic compense en fait le refus de paiement par 30% des CP pour utiliser l'argent du "fonds de réserve" dans le cadre du « fonds de roulement » sans devoir mettre ceux qui ne paient pas devant le juge. La loi voulait justement éviter cette situation (utiliser l'argent mis de coté pour les grands travaux pour le fonctionnement normal).

Donc fin 2015 +200.000 EUR de provisions impayés (dernière situation connue) sans que le syndic n’ait mis ne fus qu'un copropriétaire devant le juge. L’IPI est au courant et n’entreprend aucune action connue.

Le syndic lui-même a donc été mis devant le juge (demande de remplacement suite à une négligence grave).

Cette procédure judiciaire du type "curatif" est démarré en avril 2016. Expertise judiciaire (reviseur d’entreprise) en cours. Le bût de l’expert est d’arriver à la remise de son rapport avant fin mars. Pour que le syndic puisse présenter les comptabilités 2013-2014-2015 pour vote à l’AGO de juin 2017. Souhait un peu utopique parce les travaux techniques contradictoire de l’expertise n’ont pas encore démarré.

On aura probablement un jugement entre mi 2017 et mi 2019. Ce jugement sera ma 3ème source qui confirmera ou infirmera la position de l'IPI  ... .

« Petit grain de sel » 

L'épouse du commissaire aux comptes 2015 & 2016, nommé par l’AGO 2016, a avoué oralement lors d’une AGE 2017 que son mari est en possession de deux cartes bancaires (un par banque) et travaile 3 à 8 heures par jour pour mettre la comptabilité de l'ACP en ordre. Tous les deux étaient présents et participaient activement aux débats. En plus lui-même a en 2016 par écrit admis de tenir une comptabilité double depuis des années et de se payer des indemnités sans accord préalable de l'AG.

Dans mes contacts avec l’IPI je constate l’effet néfaste du fait que d’un côté l’ACP n’est pas un consommateur (règle européenne), mais que d’un autre coté l’ACP ne peut pas bénéficier de l’existence obligatoire du représentant permanant de la personne morale « syndic » (Art. 61 et 62 du Code des Sociétés). Non existence d’une règle belge qui compenserait l’effet les effets néfastes de la règle européenne.

Pourquoi l’IPI, qui se vante de protéger les copropriétaires, n’a pas proposé au Ministre compétent pour que l’Art. 577-8 CC soit élargie avec l’obligation d’appliquer impérativement l’Art. 61 et 62 du Code des Sociétés si le syndic est une personne morale ?

Dernière modification par luc (02-03-2017 08:24:46)


Cordialement,

Luc

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