Qui décide des réparations ? (Page 3) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Qui décide des réparations ?

Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 184

Qui décide des réparations ?

Bonjours,
Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété où un nouveau concierge a été engagé.
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus je lai signalé au concierge,
il a remplacé les ampoules et rien ne fonctionne. Après plus d'une semaine sans éclairage je demande au concierge si un électricien va venir ,
il me répond que Mr X, qui fait partie du conseil de copropriété, ne veut pas qu'on fasse venir un électricien pour ça.

Questions  : Un membre du CdC peut-il décider de faire ou de ne pas faire réaliser des réparations ?  (ils n'ont reçu aucun mandat de la part des copropriétaires )
                    Le syndic peut-il mandater un membre du CdC pour faire ce qui me semble t'il est de sa responsabilité ?
Merci

Hors ligne

ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 253

Re : Qui décide des réparations ?

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 049

Re : Qui décide des réparations ?

Ickx a écrit :

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs.

Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG.

Le Syndic n'est plus que le bras qui exécute les décisions prises par les CP's en AG qui seule est souveraine.

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 184

Re : Qui décide des réparations ?

panchito a écrit :
Ickx a écrit :

Le Président autrefois un CP occupant qui tenait un role d'interface entre l'immeuble et le syndic n'a plus ni droit ni devoir ( me semble-til)

Ce personnage existe-t-il encore vu la loi ?

Non, la loi l'a supprimé pour conscientiser tous les CP de leurs responsabilité et éviter les abus de pouvoirs

.

Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 049

Re : Qui décide des réparations ?

Depuis le dernière loi sur la copropriété (2010), ce que vous appelez encore le Conseil de Gérance n'existe plus. Il a été remplacé par le Conseil de Copropriété (CDC) pour que tout le monde sache pertinemment que le CdC n'a plus aucun pouvoir de manière à :
1/ Eviter les abus de pouvoir
2/ Responsabiliser au mximum tous les propriétaires qui parfois investissent les économies de toute une vie de travail dans un appartement et puis se reposaient sur les autres pour le gérer.

Dupuis a écrit :

la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G.

Voyez-vous comme nos lois sont bien faites. Tout a été pensé pour éviter les abus de pouvoir d'un copropriétaire ultra-majoritaire qui en plus irait faire du porte à porte pour récolter des procurations.

Quelle idée de brosser une AG alors que des décisions capitales pour leur portefeuille vont y être prises!

Hors ligne

ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 253

Re : Qui décide des réparations ?

Je lis " Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG." mais on neva tout de même pas faire une AG pour une crotte de chien à gérer, des sacs poubelles éventrés sur le trottoir , une électricité défaillante, une fiente de pigeon, une tuile eternit cassée....il faut tout de même s'organiser pour savoir qui a le devoir ( qui est légalement le responsable) de faire un signalement au syndic.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
Site Web

Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Je lis " Le pouvoir (et les responsabilités) appartient donc à tous les CP's lorsqu'ils sont réunis en AG." mais on neva tout de même pas faire une AG pour une crotte de chien à gérer, des sacs poubelles éventrés sur le trottoir , une électricité défaillante, une fiente de pigeon, une tuile eternit cassée....il faut tout de même s'organiser pour savoir qui a le devoir ( qui est légalement le responsable) de faire un signalement au syndic.

Sachant que le syndic n'est pas le syndic des copropriétaires.

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété, pour pouvoir appliquer dans l'ordre suivante:

1. la disposition légale et impérative suivante:

Code Civil a écrit :

Art. 577-8 (extrait)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
  3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

2. les dispositions statutaires prises par l'AG en application de la disposition suivante:

Code Civil a écrit :

Art. 577-4 (extrait)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

3. les dispositions contractuelles dans le contrat du syndic, si valablement opposables aux CP.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 184

Re : Qui décide des réparations ?

panchito a écrit :

Depuis le dernière loi sur la copropriété (2010), ce que vous appelez encore le Conseil de Gérance n'existe plus.

Ce n'est pas moi qui parle du conseil de gérance mais des copropriétaires et pas que dans les immeubles où je suis propriétaire.
J'ai même entendu " c'est le conseil de gérance qui doit remplacer les lampes , sinon pourquoi on le paye ?"

Hors ligne

ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 253

Re : Qui décide des réparations ?

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2016
Messages : 184

Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

La formule du Président n'est pas idéale non plus, il y a des radins, des dépensiers, il y en a qui s'imaginent avoir tous les droits, ils ont aussi leurs " têtes" ....et tous les Présidents n'habitent pas l'immeuble .
Les syndics doivent avoir des collaborateurs qui s'occupent d' un certain nombre d'immeubles .
Les petits syndics doivent prendre un nombre raisonnable de copropriétés afin de pouvoir les gérer correctement

Hors ligne

dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Qui décide des réparations ?

Dupuis a écrit :

[Et pourtant dans vous n'imaginez pas le nombre de fois où j'ai entendu " c'est au conseil de gérance de régler ce problème ". oui, pour bcp c'est encore le conseil de gérance et c'est encore les membres du conseil qui gèrent l'immeuble
Quant à responsabiliser les CP, depuis que la loi a restreint le nombre de procurations qui peut être données à une même personne les A.G. sont toujours reportées fautes de participants.

Ce post s'éloigne du sujet et par en 'trol'... Mais je vais malgré tout intervenir.

Se que Depuis entend s'entend à d'autres niveaux : 'C'est à la ville, la région, l'état, l’Europe, à régler ce problème' Mais on entend aussi ces même personnes dire : 'Ce n'est pas à moi de s'en occuper', 'On paie déjà assez.' ou 'Cela ne sert à rien d'aller voter'.

Bref pour rester dans le sujet ' Qui décide des réparations ? ', hormis le fait que le syndic doit accomplir tous actes conservatoires et d'administration provisoire, ma réponse est :
C'est l'AG annuelle, sur proposition préalable d'un CP ou du syndic, de décider de  la marche à suivre par le syndic pour assurer les réparations et du budget ad-hoc.
Exemple : Déterminer le montant et le délai des réparations non urgentes, passer un contrat pour réparations/dépannages 7j/7j, donner, ou non, un délai aux CP pour agir avant l'intervention d'un professionnel pour des interventions domestiques ordinaires (Ampoules, nettoyage, ..), etc...

C'est ensuite aux CP de prévenir dans un délai normal le syndic de tout fait qui concerne la copropriété. C'est aux CP de prendre l'initiative pour les interventions domestiques ordinaires dans le respect des lois et règlements internes ou externes (Plus facile et rentable dans des petites ACP). C'est aux CP d'agir en bon père de famille face aux situations de danger, prendre les mesures d'urgences et prévenir les personnes concernées (syndic, occupants, pompiers,...)
C'est aussi aux CP de faire des propositions constructives et sérieuses à l'ordre du jour de l'AG et de donner à l'ACP les moyens de fonctionner.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires.

Hors ligne

ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 253

Re : Qui décide des réparations ?

je lis "C'est ensuite aux CP de prévenir dans un délai normal le syndic de tout fait qui concerne la copropriété. C'est aux CP de prendre l'initiative pour les interventions domestiques ordinaires dans le respect des lois et règlements internes ou externes (Plus facile et rentable dans des petites ACP). C'est aux CP d'agir en bon père de famille face aux situations de danger, prendre les mesures d'urgences et prévenir les personnes concernées (syndic, occupants, pompiers,...)
C'est aussi aux CP de faire des propositions constructives et sérieuses à l'ordre du jour de l'AG et de donner à l'ACP les moyens de fonctionner.

C'est au syndic de respecter l'ensemble des CP et pas uniquement ceux qui font une partie de son travail ou qui renouvelleront son mandat sans discuter ! Le syndic ne doit pas assimiler son mandant, l'ACP, comme étant uniquement la majorité obtenue en AG, mais comme l'ensemble des copropriétaires."

c'est en théorie.

mais en réalité je crois bien que le syndic n'est pas idiot et il ne fera que ce qui agrée  la majorité des CPS qui lui renouvelleront son mandat.

J'y vois ces effets moins sympa :
1. Le besoin ( émanant des parties communes) de réparation pour le bien d'un minorité ne sera pas traité et reporté aux calendes grecques ;
2. Le flux des informations arrivant chez le syndic serait 250 x fois pour le signalement d'une lumière en panne ?????

Une seule chose est certaine dans ce processus de gestion des copropriété : il s'agit du  syndic de l'ACP et non des copropriétaires.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
Site Web

Re : Qui décide des réparations ?

ickx a écrit :

Le syndic doit s'organiser pour savoir ce qui se passe dans la copropriété...............................c'est effrayant de lire cela en clair en pratique cela signifie que le syndic choisit sa MILICE de gens secrets qui lui donneront de bons ou mauvais renseignements.

C'est effectivement ce que je constate.

Dès lors il ne faut pas s'étonner des dysfonctionnements de la gestion des copropriétés.

J'y vois un sérieux problème.

Je préférais la formule précédente avec un Président de la copropriété.

Pour revenir au sujet: qui décide des (petites) réparations ? Le syndic, qui en est pécuniairement responsable tant qu'il n'a pas fait rapport à l'AG et obtenu décharge.

Le vrai problème structurel est épargner de l'argent à court terme qui coûte plus à long terme
- la suppression des conciergeries (copropriétés moyens)
- la suppression de la boîte aux lettres du syndic (une par entrée), qu'il faisait vider tous les jours dans les immeubles sans concierge.

Dans mon ACP avec tant de problèmes cet aspect (l'entretien quotidien) fonctionne, grâce au lien entre le syndic et la
concierge.

Quand cet aspect ne fonctionne pas (cela a été le cas en 2014), alors le syndic ne fonctionne pas. Ce syndic a donc du quitter aprés un an.

Un exemple concret: la concierge fait le tour le soir des locaux communs et signale les problèmes éventuels au syndic le lendemain. En tout la concierge nous a fait gagner son salaire par ses observations signalés au syndic, qui ont évité des qu'un sinistre d'ordre de 10.000 EUR se répète dans les deux autres entrées. Le ex-gérant (architecte!) qui n'avait pas pris des mesures préventives n'a plus d'agrégation de l'IPI.

En marge je dois bien dire que si la concierge est aussi copropriétaire, cela change la donne. Deux sur cinq l'étaient.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Retweeted Le Figaro Immobilier (@Le_Figaro_Immo): Qui dépensera 1 milliard de dollars pour ce terrain à l’histoire incroyable ? immobilier.lefigaro.fr/articl… immobilier.lefigaro.fr/articl…

Il y a 3 jours De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Maison 1 200 000 € UCCLE
  • Villa Sorry : trop tard ! BEERSEL
  • Appartement 1 050 000 € UCCLE
  • Maison 2 100 000 € IXELLES
  • Voir toutes les offres »

    leo. dolor. libero luctus porta. sit