Travaux d'un copropriétaire profitant à toute la copropriété

Pinklouisette · #1 20-04-2017 14:45:55

Bonjour

Je viens d'acheter un appartement dans une petite copropriété de 4 logements (dont le mien).
Je n'ai pas encore emménagé que j'ai déjà quelques soucis. J'ai fais un emprunt par le fond du logement qui exige dans un délai d'un mois une attestion de conformité de l'installation gaz.
Il s'avère que les tuyaux sont trop étroits, donc non conformes. Et c'est le cas aussi pour les 3 autres logements. Mon logement est au dernier étage. Les tuyaux passent dans la cage d'escalier et sont dans un coffrage totalement fermé.

J'ai fait venir une entreprise qui m'a fourni un devis et pour lequel j'ai déjà fait un premier versement, car il me reste une semaine pour me mettre aux normes. Je demande au syndic si je dois avoir une autorisation de la copropriété, j'apprends que non.
Mais cela lance un mouvement, tout à fait honorable, des copropriétaires qui se demandent si ce ne serait pas l'occasion de changer les tuyaux pour tout le monde.
Or ils sont moins pressés que moi et veulent comparer plusieurs offres.

Alors voilà je m'interroge, car je vais payer pour l'ouverture des coffrages et l'élargissement des passages de tuyaux à chaque palier. Bien entendu, si je sais que cela va être fait pour les autres ensuite, je ne vais pas refermer et refaire enduits et peinture dans les cages d'escalier. Alors les autres propriétaires n'auront "plus qu'à" changer leur tuyaux respectif et refermer.
Puis-je d'une façon ou d'une autre demander à mutualiser les coûts ?

Merci de vos conseils avisés.

Dernière modification par Pinklouisette (20-04-2017 14:52:26)

luc · #2 20-04-2017 15:50:32

Une approche possible :
Propose au syndic qu’il vous autorise d’appliquer provisoirement le § 5 de l’Art. 577-2 du Code Civil, puisqu’il s’agit d’un vice caché des parties communes qui exige une réparation très rapide. Justifie tout par écrit, après l’avoir contacté.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune

À son niveau le syndic applique le point 4° du §4 de l’Art. 577-8.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

En cas d’urgence le syndic a le pouvoir d’appliquer le point 4°.
Vérifiez avec lui dans les statuts quelle partie de la tuyauterie est commune et quelle partie privative. Revenez ici en cas de doute.
Il y a urgence puisque le gaz de TOUS les appartements risque d'être coupé si on coupe le vôtre.
Faites spécifier sur le devis les travaux « communs » et les travaux purement privatifs et demande deux factures séparées.
Payez les deux factures. demandez le remboursement au syndic de la facture "communs", justifié avec une copie du devis

En marge : pour moi le syndic a le pouvoir de faire exécuter les travaux requis d’urgence. Mais s’il n’y a pas assez d’argent dans la caisse il y a un problème.

Attention : le risque est probablement très grand que TOUTE l'installation du gaz pour les 4 soit coupé si seulement le votre est mis en conformité. D'autres sur ce forum, avec plus d'expérience dans ce domaine, pourront vous répondre. Dans ce contexte serait utile de signaler la région dans laquelle votre appartement est situé.

Pinklouisette · #3 21-04-2017 08:19:07

Merci beaucoup pour ces renseignements.

Nous sommes dans la région Bruxelles capitale.
L'installation a déjà été vue une 1ère fois par un organisme agréé (qui a déclaré l'installation non conforme). La personne n'a pas jugé nécessaire de couper le gaz.

Bon, pour le syndic je vais voir avec eux.

Encore merci et bonne journée

GT · #4 21-04-2017 18:15:15

@luc
Vous êtes certain que les dispositions de l'article 577-2 visant la copropriété ordinaire et la copropriété forcée en général s'appliquent à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis dont le texte légal figure aux articles 577-3 à 577-14 du code civil ?
Vous êtes certain que le syndic est compétent pour permettre à un copropriétaire de faire effectuer des travaux dans les parties communes d'un immeuble en copropriété sur base de l'article 577-2, C. civil ?

@pinklouisette
De manière générale un copropriétaire ne peut faire ou faire exécuter des travaux dans les parties communes d'un immeuble en copropriété forcée sans autorisation de l'assemblée générale et aux conditions qu'elle déterminera.

Votre syndic est-il agent immobilier agréé par l'IPI ?
Avez-vous une preuve de la réponse du syndic ?
Que disent vos statuts concernant les travaux dans les parties communes ?
Votre copropriété est bien visée par les art.577-3 à 577-14 du Code civil ou bien ne s'y appliquent -ils pas parce que, conformément à l'art.577-, 3, al.1, in fine, C.civil, les copropriétaires se sont accordé sur une dérogation en raison de la nature des biens( petit immeuble ?

grmff · #5 21-04-2017 19:42:26

Une solution simple est de diminuer la puissance de votre installation. Le diamètre nécésaire est en effet fonction de la puissance requise...

Peut-étre en démontant les appareils, le problème disparait. Téléphonez à Aib/Btv/Ocb pour savoir s'ils peuvent faire un contrôle sans les appareils...

Si vous êtes un peu à l'aise avec la technique, vous pouvez calculer l'installation avec la feuille excel que vous trouverez sur le site de Btv ou en vous faisant conseiller sur bricozone.

Pinklouisette · #6 24-04-2017 12:05:05

Merci à tous pour vos connaissances et conseils.
Les travaux sont en cours de toutes façons. La copropriété ne semble pas s'opposer à cela, et j'avais une deadline très courte. Ce que je trouve paradoxal quand on fait appel au Fonds du Logement, car je pense que j'aurai pu faire des économies en prenant le temps de comprendre les tenants et les aboutissants. D'autant que d'un point de vue sécurité, j'avais encore un bon mois avant de mettre tout en marche.

Bref.

Pour une éventuelle participation de la copropriété aux frais, j'ai maintenant tout mon temps !

Bien cordialement,

GT · #7 24-04-2017 12:56:57

Pinklouisette a écrit :

(...) La copropriété ne semble pas s'opposer à cela (...).

La "copropriété" , c'est qui ?

Les organes dans la copropriété forcée de immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont notamment le syndic et l'assemblée générale.
Si vous êtes dans le cadre d'une telle copropriété, l'aG vous a-t-elle autorisé à faire effectuer des travaux ds les parties communes ? et à quelles conditions ?

La volonté d'une association de copropriétaires s'exprime généralement par une décision prise en AG

Mes questions sont restées sans réponse

Votre syndic est-il agent immobilier agréé par l'IPI ?
Avez-vous une preuve de la réponse du syndic ?
Que disent vos statuts concernant les travaux dans les parties communes ?
Votre copropriété est bien visée par les art.577-3 à 577-14 du Code civil ou bien ne s'y appliquent -ils pas parce que, conformément à l'art.577-, 3, al.1, in fine, C.civil, les copropriétaires se sont accordé sur une dérogation en raison de la nature des biens( petit immeuble ?

Dernière modification par GT (24-04-2017 12:57:53)

ickx · #8 25-04-2017 16:55:00

A tout moment ,

Ces 4 copropriétaires ont le "droit" de se parler pour se mettre d'accord concernant leurs affaires communes :

Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

GT · #9 25-04-2017 18:01:27

ickx a écrit :

A tout moment ,
Ces 4 copropriétaires ont le "droit" de se parler pour se mettre d'accord concernant leurs affaires communes :
Art. 577-6 § 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

Votre texte est-il une réponse à une partie de ma dernière intervention ?
Je vous invite à la relire.
J'écrivais notamment "la volonté d'une association de copropriétaires s'exprime généralement par une décision prise en AG"
J'ai utilisé expressément l'adverbe connaissant la possibilité pour les copropriétaires de prendre à l'unanimité une décision par écrit hors tenue d'une assemblée générale.
Quoi qu'il en soit pour qu'un copropriétaire puisse effectuer des travaux dans une partie commune, il faut une décision prise en AG ou hors d'AG mais à l'unanimité et par écrit. Il ne suffit pas que les copropriétaires se parlent. Ensuite, dans cette dernière hypothèse, le syndic dresse un PV de la décision.
Dans le cas présenté, il n'est pas fait mention d'une décision des copropriétaires pendant une AG ou hors d'une AG par écrit.

Dans ces conditions, le copropriétaire en effectuant des travaux dans les parties communes les réalise sans autorisation de l'AG ou des copropriétaires à défaut de décision prise par écrit à l'unanimité.

Ces règles s'appliquent à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis.
Et non dans le cadre de la copropriété en général et de la copropriété forcée en général.

Dernière modification par GT (25-04-2017 18:08:04)

ickx · #10 25-04-2017 20:00:11

Je ne vois pas l'intérêt d'un copropriétaire dans un immeuble de 4 co-indivisaires en effectuant des travaux dans les parties communes à défaut de décision prise par l'AG ou par écrit à l'unanimité. smile

Qui décide paye !

je conseille le dialogue direct entre les copropriétaires.

Pourquoi chercher à compliquer une chose si simple à décider entre 8 yeux qui co-habitent ensemble.

GT · #11 25-04-2017 21:38:08

ickx a écrit :

Je ne vois pas l'intérêt d'un copropriétaire dans un immeuble de 4 co-indivisaires en effectuant des travaux dans les parties communes à défaut de décision prise par l'AG ou par écrit à l'unanimité.
Qui décide paye !
je conseille le dialogue direct entre les copropriétaires.
Pourquoi chercher à compliquer une chose si simple à décider entre 8 yeux qui co-habitent ensemble.

@ickx
J'éprouve des difficultés à suivre votre raisonnement.
C'est vous-même qui mettez en évidence l'article 577-11, §6, C.civil.
Et maintenant, vous ne voyez pas l'utilité (l'intérêt) de décisions - en AG ou hors d'AG mais par écrit - pour autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux dans les parties communes.

Quant à l'utilité : la sécurité juridique. Les paroles passent, les écrits (les PV rédigés par le syndic)) subsistent. Et sont destinés à faire preuve des décisions. Quid si les travaux sont mal effectués? Quid si des copropriétaires contestent leur coût ? Qui si , in fine, les copropriétaires contestent les travaux ? Quid si un accident a lieu pendant la réalisation des travaux ? Quid si l'entrepreneur n'est pas en règle au point de vue de ses obligations sociales ou fiscales ? Quid si un sinistre survient ?

Quant à l'obligation de respecter le code civil : l'article 577-14, C. civil prévoit que les dispositions de la section relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis ( donc notamment de l'art. 577-11, §6, CC) sont impératives.

Le législateur (et moi-même ?) cherche à compliquer les choses ? Uniquement pour embêter le citoyen, sans aucun doute.
Les choses sont tellement simples pour certains.
Mais elles sont parfois plus compliquées qu'ils ne l'imaginent.

Le dialogue : oui mais aussi des décisions dans le cadre légal impératif.

Quant au slogan "qui décide paie", en l'espèce ici il n'y a pas eu décision conformément à la loi.

Dernière modification par GT (25-04-2017 21:43:13)

ickx · #12 26-04-2017 07:17:42

Dans le projet de cette discussion il est question d'un intérêt manifesté par tous les copropriétaires au nombre de 4 pour vérifier les colonnes de gaz (parties communes) de leur bâtiment

GT · #13 26-04-2017 08:06:38

ickx a écrit :

Dans le projet de cette discussion il est question d'un intérêt manifesté par tous les copropriétaires au nombre de 4 pour vérifier les colonnes de gaz (parties communes) de leur bâtiment

Et alors ?
La manifestation d'un intérêt n'est pas l'expression d'une décision et encore moins d'une décision ayant fait l'objet d'un PV.

Marquer de l'intérêt ne signifie pas nécessairement adhérer explicitement à un projet.

D'ailleurs, certains copropriétaires semblent avoir manifesté leur préférence sur le recherche de plusieurs devis de travaux.

ickx · #14 26-04-2017 10:14:23

absolument d'accord et ça va encore mieux en l'écrivant wink

Puis-je faire observer que le demandeur qui a pris l'initiative de parler de ces travaux souhaite une décision urgente et légitime que la loi permet à ces 4 copropriétaires de formaliser ( par écrit).

ickx · #15 26-04-2017 10:20:50

je lis :

" Les travaux sont en cours de toutes façons. La copropriété ne semble pas s'opposer à cela, ... Pour une éventuelle participation de la copropriété aux frais, j'ai maintenant tout mon temps !"

ah bon !

bref, par curiosité j'aimerai néanmoins savoir comment il est possible que des tuyaux de gaz d'une habitation ne soient pas au diamètre règlementaire et quelle est cette norme ?

grmff · #16 26-04-2017 12:20:23

La norme est très complexe. Btv met sur son site une feuille de calcul qui permet de vérifier que votre installation respecte la norme en fonction des diamétres, du nombre de coude, des longueurs, du fait que cela monte ou descende, de la puissance de vos appareils etc.

GT · #17 26-04-2017 14:13:53

ickx a écrit :

absolument d'accord et ça va encore mieux en l'écrivant
Puis-je faire observer que le demandeur qui a pris l'initiative de parler de ces travaux souhaite une décision urgente et légitime que la loi permet à ces 4 copropriétaires de formaliser ( par écrit).

La loi ne permet pas.La loi impose des décisions qui font l'objet d'un procès-verbal destiné à faire preuve de l'objet des décisions.

Il ne m'avait pas échappé que le demandeur était pressé. Une réunion de 4 copropriétaires peut se tenir dans l'urgence pour prendre une décision.

ickx · #18 02-05-2017 08:30:58

je lis "La loi ne permet pas.La loi impose des décisions qui font l'objet d'un procès-verbal destiné à faire preuve de l'objet des décisions." que je compare avec l'opinion du syndic selon Pinklouisette " J'ai fait venir une entreprise qui m'a fourni un devis et pour lequel j'ai déjà fait un premier versement, car il me reste une semaine pour me mettre aux normes. Je demande au syndic si je dois avoir une autorisation de la copropriété, j'apprends que non.".

Ce qui en pratique, vu l'attitude adoptée ci-dessus ( 1er message) par Pinklouisette sur avis d'un syndic aboutira a une décision de transformation de canalisation sans aucune information ni aucune décision dans un quelconque procès-verbal.

Ce schéma ne me plait pas : aucune trace officielle de ce chantier important ( DIU....) dans le dossier de la gestion d'un bâtiment qui se résume au mieux à un livre de procès-verbaux

libra · #19 03-05-2017 07:57:12

ickx a écrit :

je lis :
bref, par curiosité j'aimerai néanmoins savoir comment il est possible que des tuyaux de gaz d'une habitation ne soient pas au diamètre règlementaire et ... ?

Il y a régulièrement de nouvelles normes et parfois elles s'appliquent aux anciennes installations.

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