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    investissement locatif

    moithibs
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 01-08-2014
    Messages : 7

    investissement locatif

    Bonjour,
    J'ai 30 ans et je viens de toucher un héritage de 100 000€, j'aimerais investir dans un bien locatif mais je suis débutant en la matière.
    Que me proposez vous?
    Appartement, maison, immeuble de rapport?
    Le but étant d'avoir rapidement une plus value et de revendre le tout dans une dizaine d'année.
    Bien à vous,
    Thibaud

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 688

    Re : investissement locatif

    panchito a écrit :
    Himura a écrit :

    Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

    Mais il est pris!

    Je ne dirais pas qu'un marché est pris uniquement parce que quelqu'un propose une solution.
    J'y vois un marché de niche toujours largement exploitable pour qui veut s'y lancer - et peut-être encore plus facilement hors Bruxelles.

    Hors ligne

    Gwenhild
    Pimonaute
    Inscription : 08-10-2015
    Messages : 8

    Re : investissement locatif

    grmff a écrit :

    Un exemple d'investissment?

    Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
    Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
    Loyer de 1800€/mois
    Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
    Assurance de 800€/an
    Précompte de 2200€/an

    Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
    Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%
    Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1160 + 858.32) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 18.432€ / an -> 23%/an (mais ne le dites pas à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)

    Bonjour grmff,

    dans votre calcul de bénéfice annuel, vous déduisez 1160 et additonnez 858.32 dans la première partie de calcul, à quoi correspondent ces chiffres ?

    Merci d'avance

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 374
    Site Web

    Re : investissement locatif

    Bonsoir
    Les chiffres sont forcément inexacts et variables. En tout cas, à me relire, mal retranscrits...  devil

    Les 1160 sont la mensualité que vous remboursez à la banque.

    Les 858.32€ correspondent à la part de capital que vous remboursez à la banque dans votre mensualité d'emprunt. Ce remboursement en capital vient grossir votre patrimoine. Ce n'est pas du cash flow, mais c'est une augmentation de votre patrimoine. En clair, vous ne l'avez pas dans la poche, mais si vous revendez, vous vous rendez compte que vous avez moins à rembourser que votre prêt initial. Et si vous en revendez pas, au bout de 15 ans, vous n'avez plus rien à rembourser à la banque.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

    En ligne

    didier21
    Pimonaute bavard
    Lieu : Mons
    Inscription : 06-09-2004
    Messages : 231

    Re : investissement locatif

    De mon coté,je fais mon calcul autrement :

    Je visite et estime le prix que je pourrai louer, je fais x100 et c'est le prix que j'offre hors frais de notaire et travaux (max 20 %)

    Exemple petite maison 2 chambres pouvant être louer 600 euros, je met maximum 60000 euros + maximum 12000 de travaux + frais de notaire

    Calcul du prêt : financement 80 % prêts hyp et 20 % pret perso, frais de notaire + travaux sur fond propre

    Prêt perso = les 20 % en 10 ans max

    Calcul de la durée du prêt hyp : (loyer- pret perso x 12 x 0.9) - cadastre - assurance = la mensualité, suivant la mensualité j'adapte la durée du prêt hyp

    En utilisant 0.9, il reste toujours de quoi palier à un vide locatif sur le compte

    A partir de la dixième année j'ai comme retour ce que je ne paye plus du prêt perso

    Ma façon de calculé est peut être originale, mais c'est + simple pour moi


    Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

    Hors ligne

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 688

    Re : investissement locatif

    Didier, votre façon de calculer n'est pas si mal pensée, je trouve.
    Cependant, ça vous fixe d'office à des rentabilités d'achat à 10%. Ce que je trouve plutôt beaucoup dans bien des cas. Personnellement, je compte que cette rentabilité peut varier fortement en fonction du type de logement et de sa localisation. (En gros, je suis prêt à une rentabilité dégradée si l'immeuble est dans l'hypercentre, ou endroit très prisé, ... Et inversément)

    Hors ligne

    didier21
    Pimonaute bavard
    Lieu : Mons
    Inscription : 06-09-2004
    Messages : 231

    Re : investissement locatif

    Merci, mon modèle s'applique surtout à la région ou j'achète et l'age que j'ai.

    Je dois visé une rentabilité + courte, dans des zones les - chères

    Cela me permet surtout de ne pas faire d'erreur, je visite et je fixe combien si j'étais location j'accepterai de payer, pour la suite j'applique mon calcul

    Qu'il ne me serai pas possible d'appliquer à Lasnes par exemple ;-)


    Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

    Hors ligne

    kaplan
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 23-04-2004
    Messages : 675

    Re : investissement locatif

    Bonjour grmff.
    Dans votre exemple de calcul, les mensualités sont de 1131 euros ou de 1160 euros?

    Hors ligne

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