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investissement locatif

moithibs
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 02-08-2014
Messages : 7

investissement locatif

Bonjour,
J'ai 30 ans et je viens de toucher un héritage de 100 000€, j'aimerais investir dans un bien locatif mais je suis débutant en la matière.
Que me proposez vous?
Appartement, maison, immeuble de rapport?
Le but étant d'avoir rapidement une plus value et de revendre le tout dans une dizaine d'année.
Bien à vous,
Thibaud

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 537

Re : investissement locatif

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Mais il est pris!

Je ne dirais pas qu'un marché est pris uniquement parce que quelqu'un propose une solution.
J'y vois un marché de niche toujours largement exploitable pour qui veut s'y lancer - et peut-être encore plus facilement hors Bruxelles.

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Gwenhild
Pimonaute
Inscription : 09-10-2015
Messages : 8

Re : investissement locatif

grmff a écrit :

Un exemple d'investissment?

Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an

Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%
Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1160 + 858.32) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 18.432€ / an -> 23%/an (mais ne le dites pas à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)

Bonjour grmff,

dans votre calcul de bénéfice annuel, vous déduisez 1160 et additonnez 858.32 dans la première partie de calcul, à quoi correspondent ces chiffres ?

Merci d'avance

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 221
Site Web

Re : investissement locatif

Bonsoir
Les chiffres sont forcément inexacts et variables. En tout cas, à me relire, mal retranscrits...  devil

Les 1160 sont la mensualité que vous remboursez à la banque.

Les 858.32€ correspondent à la part de capital que vous remboursez à la banque dans votre mensualité d'emprunt. Ce remboursement en capital vient grossir votre patrimoine. Ce n'est pas du cash flow, mais c'est une augmentation de votre patrimoine. En clair, vous ne l'avez pas dans la poche, mais si vous revendez, vous vous rendez compte que vous avez moins à rembourser que votre prêt initial. Et si vous en revendez pas, au bout de 15 ans, vous n'avez plus rien à rembourser à la banque.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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didier21
Pimonaute bavard
Lieu : Mons
Inscription : 07-09-2004
Messages : 231

Re : investissement locatif

De mon coté,je fais mon calcul autrement :

Je visite et estime le prix que je pourrai louer, je fais x100 et c'est le prix que j'offre hors frais de notaire et travaux (max 20 %)

Exemple petite maison 2 chambres pouvant être louer 600 euros, je met maximum 60000 euros + maximum 12000 de travaux + frais de notaire

Calcul du prêt : financement 80 % prêts hyp et 20 % pret perso, frais de notaire + travaux sur fond propre

Prêt perso = les 20 % en 10 ans max

Calcul de la durée du prêt hyp : (loyer- pret perso x 12 x 0.9) - cadastre - assurance = la mensualité, suivant la mensualité j'adapte la durée du prêt hyp

En utilisant 0.9, il reste toujours de quoi palier à un vide locatif sur le compte

A partir de la dixième année j'ai comme retour ce que je ne paye plus du prêt perso

Ma façon de calculé est peut être originale, mais c'est + simple pour moi


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 537

Re : investissement locatif

Didier, votre façon de calculer n'est pas si mal pensée, je trouve.
Cependant, ça vous fixe d'office à des rentabilités d'achat à 10%. Ce que je trouve plutôt beaucoup dans bien des cas. Personnellement, je compte que cette rentabilité peut varier fortement en fonction du type de logement et de sa localisation. (En gros, je suis prêt à une rentabilité dégradée si l'immeuble est dans l'hypercentre, ou endroit très prisé, ... Et inversément)

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didier21
Pimonaute bavard
Lieu : Mons
Inscription : 07-09-2004
Messages : 231

Re : investissement locatif

Merci, mon modèle s'applique surtout à la région ou j'achète et l'age que j'ai.

Je dois visé une rentabilité + courte, dans des zones les - chères

Cela me permet surtout de ne pas faire d'erreur, je visite et je fixe combien si j'étais location j'accepterai de payer, pour la suite j'applique mon calcul

Qu'il ne me serai pas possible d'appliquer à Lasnes par exemple ;-)


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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kaplan
Pimonaute intarissable
Inscription : 24-04-2004
Messages : 675

Re : investissement locatif

Bonjour grmff.
Dans votre exemple de calcul, les mensualités sont de 1131 euros ou de 1160 euros?

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