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investissement locatif

moithibs
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investissement locatif

Bonjour,
J'ai 30 ans et je viens de toucher un héritage de 100 000€, j'aimerais investir dans un bien locatif mais je suis débutant en la matière.
Que me proposez vous?
Appartement, maison, immeuble de rapport?
Le but étant d'avoir rapidement une plus value et de revendre le tout dans une dizaine d'année.
Bien à vous,
Thibaud

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GT
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Re : investissement locatif

Voir vos messages de la même veine et les réponses qui y ont été apportées

https://forum.pim.be/topic-284679-que-f … age-1.html
https://forum.pim.be/topic-284668-conse … age-1.html

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grmff
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Re : investissement locatif

Un exemple d'investissment?

Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an

Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%
Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1160 + 858.32) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 18.432€ / an -> 23%/an (mais ne le dites pas à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : investissement locatif

Vous pouvez aussi acheter cet immeuble avec un prêt à 100%, si votre banquier vous le permet.

Les chiffres deviennent alors:
Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.200€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 100% soit 220.000€ : 1414€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an

Bilan: investissement de 35.200€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1414) - 800 - 2200 = 553€/an -> 1.57%
Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1414 + 1050.54) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 17560€ / an -> 50%/an (mais ne le dites SURTOUT PAS à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)


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panchito
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Re : investissement locatif

GT a écrit :

Voir vos messages de la même veine et les réponses qui y ont été apportées

Nous sommes 3 ans plus tard. Et malgré tous nos conseils, vous n'avez pas encore acheté et êtes toujours locataire?

Commencez d'abord à acheter un bien pour y habiter. C'est le meilleur investissement que vous pouvez faire.

Dès que vous serez propriétaire (avec tous les frais que cela comporte), vous pourrez analyser un éventuel investissement locatif.

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moithibs
Pimonaute
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Re : investissement locatif

Bonjour,
Alors j'ai acheter ma maison l'année passée avec ma compagne.
Pas mal vos calculs grmff ^^, j'ai pas tout tout compris mais cela m'a l'air chouette smile
J'ai un peu regardé vos messages, vous achetez des immeubles de rapport à charleroi. Ce que je comprend pas, c'est pourquoi c'est si peu cher sur Charleroi comparé au loyers payé :s
N'avez vous pas de problème de loyers impayés? ^^
Merci,
ps : Pour vous, combien faut il emprunter minimum et maximum par apport à mon apport?

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grmff
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Re : investissement locatif

panchito a écrit :

Nous sommes 3 ans plus tard. Et malgré tous nos conseils, vous n'avez pas encore acheté et êtes toujours locataire?

Pas marre de juger en permanence? Inutile. Contreproductif. Et dans le cas présent, à côté de la plaque.


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panchito
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Re : investissement locatif

GT a écrit :

Voir vos messages de la même veine et les réponses qui y ont été apportées

Mais oui, pourquoi donc depuis 3 ans que vous venez nous poser toujours les mêmes questions, n'expliquez-vous pas dans les moindres détails comment votre situation à vous, a évolué?

Tous les experts sont à côté de la plaque et ne savent pas vous conseiller car on pense évidemment que vous êtes toujours dans la même situation qu'il y a 3 ans.

On doit tout savoir pour pouvoir vous conseiller précisément!!

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grmff
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Re : investissement locatif

moithibs a écrit :

Bonjour,
Alors j'ai acheter ma maison l'année passée avec ma compagne.
Pas mal vos calculs grmff ^^, j'ai pas tout tout compris mais cela m'a l'air chouette smile
J'ai un peu regardé vos messages, vous achetez des immeubles de rapport à charleroi. Ce que je comprend pas, c'est pourquoi c'est si peu cher sur Charleroi comparé au loyers payé :s
N'avez vous pas de problème de loyers impayés? ^^
Merci,
ps : Pour vous, combien faut il emprunter minimum et maximum par apport à mon apport?

Cela fait 5000 question en deux lignes. Un bien vaste sujet.

J'ai effectivement des biens de rapport à Charleroi. Des biens "entrée de gamme" à loyer modérés.
Pourquoi Charleroi? C'est pas cher parce que Charleroi à une image de Chicago coupe gorge peuplé de barakis au Cpas qui ne respectent rien et bousille leur vie et leur santé dans de la drogue. Et donc, les gens ne veulent pas y investir. Et les locaux n'ont pas les moyens. Beaucoup d'offre, peu de demande, un cadre bordé de socialiste avide de scalps de propriétaires. Les prix de vente chutent.

En outre, Charleroi n'est pas très loin de chez moi, les gens sont très sympas, j'ai très peu de dégâts locatifs volontaires, la ville n'est pas très grande, mes anciens locataires me disent bonjour et sont contents de redevenir mes locataires ailleurs,... Et, finalement, les indésirables, vous les virez rapidement et ils sont peu nombreux.

Les loyers, par contre, suivent aussi l'offre, la demande, et les capacités financières des locataires. A Mons, à Anvers, à Bruxelles et à Charleroi, les gens au chômage, au Cpas, à la mutuelle ou à la Vierge Noire touchent la même chose. Donc, ils ont les mêmes moyens pour payer un loyer. Les loyers sont donc un peu plus bas, mais pas beaucoup.

Une année difficile, où j'avais envie de tout revendre, j'ai compté mon taux de perte de loyer. 4% des cases étaient vide. Travaux, vide locatif, impayés. Tout compris. C'était une "mauvaise année". J'ai été un peu plus dur. Le taux est descendu à 2%. La rotation a diminué aussi, et ma vie s'est simplifiée.



Combien emprunter? Un cas n'est pas l'autre. Personnellement, j'ai toujours considéré qu'il fallait emprunter un maximum, parce que je comptais sur le remboursement par les locataires, et que je désirais garder mon cash pour multiplier les opérations. Plus vous empruntez, plus vous remboursez. Et qui paye ses dettes s'enrichit, puisqu'il se retrouve au bout du prêt avec un immeuble payé.

Si vous commencez, soyez prudent. Mettre les frais de notaire et 20 ou 30% de la somme, c'est prudent. Acheter des appartement deux chambres, c'est plus facile (mais moins rentable) et plus stable. Acheter des appartements en copropriété, c'est beaucoup plus facile, parce que le syndic gère une bonne partie des problèmes techniques. C'est moins rentable parce qu'il faut payer le syndic, et qu'il ne pourra pas faire les choses moins cher comme un privé pourrait le faire en faisant les travaux lui-même.

Si vous avez un job plein temps et aucune expérience avec des locataires, soyez prudent et cherchez la facilité.

Là où cela devient réellement "sportif", ce sont les studios meublés avec sanitaires en communs dans des immeubles restructurés sans permis et à régulariser, loués sans garantie à des réfugiés irakiens qui ne parlent pas français et émargent Cpas, achetés sur un prêt à 100% complété par un prêt personnel pour les frais de notaire. Là, vraiment, faut être couillu. Si en plus vous avez un job qui vous prend 60h/semaine avec de nombreux voyages à l'étranger, cela devient vraiment suicidaire. Quelque soit la rentabilité sur une jolie feuille de calcul sur votre PC, je m'autorise à vous suggérer de ne pas commencer par ce genre de produit. Mais c'est vous qui voyez, hein...


Vu les capacités financières annoncées et le but recherché, je trouverais un immeuble sain de rapport avec 4 ou 5 apparts, en ordre d'urbanisme, en ordre de pompiers, avec des planchers bétons , une ou deux chambres, avec un emprunt à 80 ou 100% en 15 ans. Il se payera tout seul ou presque avec des chiffres tels que ceux évoqué dans mon message précédent. Après deux ans, vous pouvez aisément recommencer. Et deux ans plus tard, il sera trop tard pour vous désaccoutumer. Vous serez devenu addict au monopoly...

Ne sous-estimez pas le temps que cela prend, la perte de temps libre que cela vous cause et le support de votre entourage qui est nécessaire. Considérez que la première affaire ne sera pas la meilleure, mais vous permettra de parcourir votre courbe d'apprentissage.

Mon premier bien ne fut pas le plus rentable, mais m'a permis de comprendre comment cela fonctionne, et donné envie de recommencer.
L'important n'est pas que le bien soit le plus rentable possible, mais de commencer le plus vite possible. Ce sont les années de remboursement des prêts qui comptent. Plus vite vous commencez, plus vite vous engrangez.


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GT
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Re : investissement locatif

Cette approche n'est-elle pas susceptible d'apporter de l'eau au moulin des défenseurs de la thèse de la taxation en revenus professionnels et non en revenus immobiliers des revenus tirés de certaines locations ? Certains ingrédients de l'activité professionnelle retenus par le fisc s'y retrouvent (le recours à l'emprunt, la répétition des opérations)

Dernière modification par GT (05-05-2017 23:56:05)

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grmff
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Re : investissement locatif

GT a écrit :

Cette approche n'est-elle pas susceptible d'apporter de l'eau au moulin des défenseurs de la thèse de la taxation en revenus professionnels et non en revenus immobiliers des revenus tirés de certaines locations ? Certains ingrédients de l'activité professionnelle retenus par le fisc s'y retrouvent (le recours à l'emprunt, la répétition des opérations)

C'est une crainte qui revient régulièrement. Actuellement, ne sont rectifiés quasi que ceux qui font des achats-ventes.

Je suis personnellement favorable à une clarification de la situation, mais je craindrais effectivement que l'administration fiscale ne clarifie que dans un sens...

Il faut arrêter de croire que l'on ne paye pas d'impôts. Actuellement, je paye environ 25% d'impôt sur les loyers que je touche (Précompte+IPP), sans que la moindre dépense (sauf intérêts hypothécaire) ne soit déductible. Parce que, si au début, tout est rose et on ne paye rien à l'IPP, on finit par se retrouver avec des prêts payés, et des frais d'intérêts remplacés par de l'IPP...

Par ailleurs, je ne sais pas si on peux considérer que faire 3 opérations en 6 ans soit réellement de la "répétition" d'une part, ni si mettre 80.000€ sur la table est du "recours systématique" à l'emprunt.

En tout cas, dans mon cas, l'inspecteur du fisc n'y a rien trouvé à redire lors de mon contrôle approfondi, malgré mon recours systématique à l'emprunt et le nombre d'opération supérieur à 3. Mais je vends très peu souvent.


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GT
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Re : investissement locatif

Réponse donnée par un ministre des finances à une question parlementaire

"Les revenus tirés par un contribuable de la location de biens immobiliers dont il est propriétaire constituent non pas des revenus de biens immobiliers visés à l'article 7 du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) mais bien des revenus professionnels visés à l'article 23, § 1er , 1° ou 2°, CIR 1992, lorsqu'ils résultent d'opérations réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

La question de savoir si une activité revêt un caractère professionnel gît en fait.
   
D'après la jurisprudence, peuvent être retenus comme éléments de fait pouvant révéler l'exercice d'une activité professionnelle, outre le nombre, la nature et la succession rapide des opérations réalisées, le rapport existant entre elles, leur importance, l'organisation qu'elles impliquent, le fait qu'elles ont été réalisées à l'aide de fonds empruntés et en association avec deux ou plusieurs personnes, le fait qu'une activité accessoire soit étroitement liée à l'activité principale du contribuable ou se situe dans le prolongement de cette activité professionnelle."

J'ai le souvenir d'un intervenant qui voici quelques mois nous faisait part de la requalification par l'administration fiscale de ses revenus immobiliers en revenus professionnels (et qui se plaignait , si ma mémoire ne me trahit pas, que d'autres dans la même situation ne subissaient pas le même sort).

Dernière modification par GT (06-05-2017 10:01:24)

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grmff
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Re : investissement locatif

Pour revenir au sujet initial, veuillez noter que, si je suis investisseur à Charleroi, cela n'empêche pas du tout de pouvoir faire des affaires ailleurs.

J'ai le souvenir d'une discussion antérieure identique où d'autres intervenant faisaient le même genre de chose dans d'autres villes, y compris Bruxelles.


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moithibs
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Re : investissement locatif

Merci pour vos message,
Alors pour info voici ma situation : j'ai un prêt sur ma maison pour 25 ans (24 mtn) je paye 600€ par mois et touche un salaire de +- 2100€.
J'ai jusqu'à 110000€ en cash.
Les immeuble de rapport à Charleroi me tentent bien mais ma seule crainte ce sont les vides locatif et les impayés.
Si je fait un emprunt à 80%, et que il y a ce genre de soucis, je devrais rembourser seul une grosse somme.... C'est un risque à prendre en compte...

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grmff
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Re : investissement locatif

Je rappelle mes chiffres. Voir ici

Rassuré?


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grmff
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Re : investissement locatif

Je me demande si je ne vais pas me mettre à donner des cours d'investissement, moi.

Olivier Seban le fait bien en France...

Vous pensez que c'est un concept possible?

Vous seriez intéressé par un forfait "Coaching investissement"? On peut discuter du contenu... Il est évident que vous auriez un condensé réactualisé de tout ce que j'ai pu pondre sur pim.be...  cool  Mais, ce serait  personnalisé. Avec un suivi avant votre acquisition, et un suivi après. Pendant un an, par exemple. 500€ pour le coaching avant et 1000€ à la conclusion de votre investissement. Avec un an de service après vente.


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Himura
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Re : investissement locatif

grmff a écrit :

Je me demande si je ne vais pas me mettre à donner des cours d'investissement, moi.

Olivier Seban le fait bien en France...

Vous pensez que c'est un concept possible?

Vous seriez intéressé par un forfait "Coaching investissement"? On peut discuter du contenu... Il est évident que vous auriez un condensé réactualisé de tout ce que j'ai pu pondre sur pim.be...  cool  Mais, ce serait  personnalisé. Avec un suivi avant votre acquisition, et un suivi après. Pendant un an, par exemple. 500€ pour le coaching avant et 1000€ à la conclusion de votre investissement. Avec un an de service après vente.

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

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panchito
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Re : investissement locatif

Himura a écrit :

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Mais il est pris!

Comme dit Grmff!, il y a toute une série de petits gurus, qui publient des livres (comment faire fortune en 10 ans)

Comment faire fortune en 10 ans

Et vous avez aussi toute une série de coaches (dont certains anciens agents immobilier) qui arrondissent leurs fins de mois en donnant des conférences à Bruxelles.

Pour les cinquantenaires disposant d'un capital à investir, TREVI organise très régulièrement des conférences également.

Avec leur pack sérénité en plus ils gèrent tout pour vous!

Chaque jour, ils vous envoient par mail, le bien du jour, avec tous les calculs de rentabilité faits pour vous. Y a plus qu'à signer!

Dernière modification par panchito (07-05-2017 09:54:11)

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grmff
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Re : investissement locatif

Les biens Trevi ne sont pas adaptés à Moithibs. Ni à ma situation.  Bref, ils sont une alternative au carnet d'épargne,  mais infoutu de profiter de l'effet de levier. Les rendements proposés sont largement  trop bas...


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grmff
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Re : investissement locatif

panchito a écrit :

Comme dit Grmff!, il y a toute une série de petits gurus, qui publient des livres (comment faire fortune en 10 ans)

En le disant comme de cette manière, cela donne l'impression que ces livres et ces méthodes sont toutes "du vent".

Or, pas mal de gens publient, donnent des conseils, partagent... leur expérience. Ce n'est pas du vent. C'est basé sur du concret. C'est possible. Et ce n'est pas si compliqué. Il faut "juste" de la rigueur, du temps, un peu de méthode. Et les corones de se lancer. Parce que toute construction commence par la première brique.

Tant qu'on a pas commencé (à rembourser son premier prêt hypothécaire), on est toujours au même point.


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