investissement locatif

Un exemple d'investissment?

Achat d'un immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an

Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%
Bénéfice annuel (première année) : 12x(1800*0.95 - 1160 + 858.32) - 800 - 2200 + 2%x220.000€ = 18.432€ / an -> 23%/an (mais ne le dites pas à votre banquier, c'est pas crédible pour un banquier. Vous ne passerez pas pour quelqu'un de sérieux et vous n'aurez pas votre crédit...)

Nous sommes 3 ans plus tard. Et malgré tous nos conseils, vous n'avez pas encore acheté et êtes toujours locataire?

Commencez d'abord à acheter un bien pour y habiter. C'est le meilleur investissement que vous pouvez faire.

Dès que vous serez propriétaire (avec tous les frais que cela comporte), vous pourrez analyser un éventuel investissement locatif.

Pas marre de juger en permanence? Inutile. Contreproductif. Et dans le cas présent, à côté de la plaque.

Cela fait 5000 question en deux lignes. Un bien vaste sujet.

J'ai effectivement des biens de rapport à Charleroi. Des biens "entrée de gamme" à loyer modérés.
Pourquoi Charleroi? C'est pas cher parce que Charleroi à une image de Chicago coupe gorge peuplé de barakis au Cpas qui ne respectent rien et bousille leur vie et leur santé dans de la drogue. Et donc, les gens ne veulent pas y investir. Et les locaux n'ont pas les moyens. Beaucoup d'offre, peu de demande, un cadre bordé de socialiste avide de scalps de propriétaires. Les prix de vente chutent.

En outre, Charleroi n'est pas très loin de chez moi, les gens sont très sympas, j'ai très peu de dégâts locatifs volontaires, la ville n'est pas très grande, mes anciens locataires me disent bonjour et sont contents de redevenir mes locataires ailleurs,... Et, finalement, les indésirables, vous les virez rapidement et ils sont peu nombreux.

Les loyers, par contre, suivent aussi l'offre, la demande, et les capacités financières des locataires. A Mons, à Anvers, à Bruxelles et à Charleroi, les gens au chômage, au Cpas, à la mutuelle ou à la Vierge Noire touchent la même chose. Donc, ils ont les mêmes moyens pour payer un loyer. Les loyers sont donc un peu plus bas, mais pas beaucoup.

Une année difficile, où j'avais envie de tout revendre, j'ai compté mon taux de perte de loyer. 4% des cases étaient vide. Travaux, vide locatif, impayés. Tout compris. C'était une "mauvaise année". J'ai été un peu plus dur. Le taux est descendu à 2%. La rotation a diminué aussi, et ma vie s'est simplifiée.

Combien emprunter? Un cas n'est pas l'autre. Personnellement, j'ai toujours considéré qu'il fallait emprunter un maximum, parce que je comptais sur le remboursement par les locataires, et que je désirais garder mon cash pour multiplier les opérations. Plus vous empruntez, plus vous remboursez. Et qui paye ses dettes s'enrichit, puisqu'il se retrouve au bout du prêt avec un immeuble payé.

Si vous commencez, soyez prudent. Mettre les frais de notaire et 20 ou 30% de la somme, c'est prudent. Acheter des appartement deux chambres, c'est plus facile (mais moins rentable) et plus stable. Acheter des appartements en copropriété, c'est beaucoup plus facile, parce que le syndic gère une bonne partie des problèmes techniques. C'est moins rentable parce qu'il faut payer le syndic, et qu'il ne pourra pas faire les choses moins cher comme un privé pourrait le faire en faisant les travaux lui-même.

Si vous avez un job plein temps et aucune expérience avec des locataires, soyez prudent et cherchez la facilité.

Là où cela devient réellement "sportif", ce sont les studios meublés avec sanitaires en communs dans des immeubles restructurés sans permis et à régulariser, loués sans garantie à des réfugiés irakiens qui ne parlent pas français et émargent Cpas, achetés sur un prêt à 100% complété par un prêt personnel pour les frais de notaire. Là, vraiment, faut être couillu. Si en plus vous avez un job qui vous prend 60h/semaine avec de nombreux voyages à l'étranger, cela devient vraiment suicidaire. Quelque soit la rentabilité sur une jolie feuille de calcul sur votre PC, je m'autorise à vous suggérer de ne pas commencer par ce genre de produit. Mais c'est vous qui voyez, hein...

Vu les capacités financières annoncées et le but recherché, je trouverais un immeuble sain de rapport avec 4 ou 5 apparts, en ordre d'urbanisme, en ordre de pompiers, avec des planchers bétons , une ou deux chambres, avec un emprunt à 80 ou 100% en 15 ans. Il se payera tout seul ou presque avec des chiffres tels que ceux évoqué dans mon message précédent. Après deux ans, vous pouvez aisément recommencer. Et deux ans plus tard, il sera trop tard pour vous désaccoutumer. Vous serez devenu addict au monopoly...

Ne sous-estimez pas le temps que cela prend, la perte de temps libre que cela vous cause et le support de votre entourage qui est nécessaire. Considérez que la première affaire ne sera pas la meilleure, mais vous permettra de parcourir votre courbe d'apprentissage.

Mon premier bien ne fut pas le plus rentable, mais m'a permis de comprendre comment cela fonctionne, et donné envie de recommencer.
L'important n'est pas que le bien soit le plus rentable possible, mais de commencer le plus vite possible. Ce sont les années de remboursement des prêts qui comptent. Plus vite vous commencez, plus vite vous engrangez.

C'est une crainte qui revient régulièrement. Actuellement, ne sont rectifiés quasi que ceux qui font des achats-ventes.

Je suis personnellement favorable à une clarification de la situation, mais je craindrais effectivement que l'administration fiscale ne clarifie que dans un sens...

Il faut arrêter de croire que l'on ne paye pas d'impôts. Actuellement, je paye environ 25% d'impôt sur les loyers que je touche (Précompte+IPP), sans que la moindre dépense (sauf intérêts hypothécaire) ne soit déductible. Parce que, si au début, tout est rose et on ne paye rien à l'IPP, on finit par se retrouver avec des prêts payés, et des frais d'intérêts remplacés par de l'IPP...

Par ailleurs, je ne sais pas si on peux considérer que faire 3 opérations en 6 ans soit réellement de la "répétition" d'une part, ni si mettre 80.000€ sur la table est du "recours systématique" à l'emprunt.

En tout cas, dans mon cas, l'inspecteur du fisc n'y a rien trouvé à redire lors de mon contrôle approfondi, malgré mon recours systématique à l'emprunt et le nombre d'opération supérieur à 3. Mais je vends très peu souvent.

Pour revenir au sujet initial, veuillez noter que, si je suis investisseur à Charleroi, cela n'empêche pas du tout de pouvoir faire des affaires ailleurs.

J'ai le souvenir d'une discussion antérieure identique où d'autres intervenant faisaient le même genre de chose dans d'autres villes, y compris Bruxelles.

Je rappelle mes chiffres. Voir ici

Rassuré?

Je crois que si vous arrivez à cibler ce coaching pour les investisseurs "actuels", qui sont, je crois, les cinquantenaires disposant d'un bon capital à investir, souhaitant le diversifier dans l'immobilier, mais sans réelles connaissances ni envie que ça soit trop accaparant... Il y a sûrement un marché à prendre.

Les biens Trevi ne sont pas adaptés à Moithibs. Ni à ma situation.  Bref, ils sont une alternative au carnet d'épargne,  mais infoutu de profiter de l'effet de levier. Les rendements proposés sont largement  trop bas...