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Lettre de préavis invalide ?

Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-05-2017
Messages : 6

Lettre de préavis invalide ?

Bonjour,

j'ai recu une lettre de mon bailleur signifiant sa volonté de mettre fin au bail et me donnant un préavis de 3 mois.
Je loue mon appartement depuis environ 14 ans mais un nouveau bail a été signé pour mettre à jour le loyer à la date du 1er juillet 2011.

Sauf erreur de ma part, nous sommes aujourd'hui à moins de 2 mois de la fin du 2eme triennat et la loi stipule un préavis d'au moins 6 mois avant cette fin de triennat.
Est-ce exact ? Et si cette demande est bien invalide, que suis-je censé faire pour éviter tout problème ?


Information supplémentaire, le motif évoqué pour mettre fin au bail est l'état de l'appartement.
D'une part, je suis surpris, car lors de la signature du nouveau bail, il m'avait signifié vouloir mettre le loyer à jour mais souhaitait me garder comme locataire car il était satisfait (après 8 ans de location donc).
D'autre part, si l'appartement a bien vieilli en 14 ans et même si je ne suis pas un maniaque de la propreté, ma perception est très très loin de ce qu'il décrit dans la lettre... J'ai même une aide-ménagère qui vient régulièrement depuis des années, sur la proposition même de mon bailleur (elle s'occupe également des communs).
A noter malgré tout, il y a de nombreuses années, il a fait des travaux en facade car il y avait de l'infiltration qui je pense avait fait des dégats à l'étage du dessous et qui a dégradé également le mur et la fenetre en facade dans mon appart. Rien de catastrophique selon moi, mais on voit qu'il y a eu infiltration depuis la facade.

Est-ce que cela a une influence sur le bail et son préavis ?
Je ne peux pas croire que le seul jugement du propriétaire puisse faire loi.

Ceci étant dit, vu ce contact tout récent très désagréable et ma certitude qu'il s'est introduit chez moi sans mon accord récemment (je n'ai aucune preuve tangible malheureusement), j'ai déja entamé des démarches pour acheter mon propre logement. J'ai donc envoyé un email à mon propriétaire des que j'ai recu cette lettre, lui indiquant mon doute quant au fait qu'on respectait les préavis légaux si on suivait sa description, mais que malgré tout je me préparais à changement de logement de mon propre chef des que possible. Solution qui, il me semble, devrait satisfaire les 2 partis.

Mon but n'est évidemment pas de générer de conflit, ni même de rendre l'appartement dans un mauvais état, donc tout conseil, pour procéder à cette transition au mieux possible, est le bienvenu !

Merci !

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 507

Re : Lettre de préavis invalide ?

Un premier bail semble avoir été conclu en 2003 dont la date contractuelle de prise d'effet ne nous est pas communiquée  et un nouveau bail en 2011 - soit avant la fin d'une période se 9 an débutant en 2003 (2003 +9 = 2012) dont la date de prise d'effet nous est inconnue.


A supposer que le bail de 2011 est bien un nouveau bail ayant débuté pendant cette année, il s'agit d'un bail de 9 ans ou réputé de 9 ans (vous ne nous informez pas de la durée contractuelle de ce nouveau bail).

Lorsque le bail est de 9 ans ou réputé de  9 ans, le bailleur peut mettre fin à celui-ci,
1.à tout moment pour occupation personnelle ou par un proche  (il donnera un congé de 6 mois)
2.à l'expiration d'un triennat (congé de 6 mois) pour travaux 
3. à l'expiration d'un triennat ( congé de  6 mois + indemnité éventuelle)

Quid de la date de prise d'effet du nouveau contrat de 2011 ? Il s'agit bien d'un NOUVEAU contrat en 2011 et non d'un AVENANT au contrat de 2003 ?

Le code civil ne prévoit pas la rupture d'un contrat de bail par le bailleur pour mauvais entretien par le locataire peu importe la durée du préavis.


.
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Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-05-2017
Messages : 6

Re : Lettre de préavis invalide ?

Tout d'abord merci pour votre réponse. Les clauses que vous citez correspondent effectivement à ce que j'avais lu moi-même (Article 3 alinéa 2,3 et 4).

Pour répondre à votre question, les 2 baux étaient des standards 3-6-9. Le premier avait été signé à la meme période (1 juillet 2003 donc) mais je ne pense plus avoir le document donc je ne suis pas certain de la date exacte.
Le nouveau bail de 2011 est bien un nouveau document et pas un avenant à l'ancien, avec la date du 1er juillet 2011 clairement notée sur le contrat.

A noter que le propriétaire lui mentionnait l'alinéa 6, qui lui correspond à un bail de moins de 3 ans, ce qui ne fait aucun sens dans ce cas, selon moi.

Mais donc concrètement, toutes mes sources semble corroborer l'idée que ce préavis est invalide, mais ne dois-je pas malgré tout prendre certaines actions officielles pour y répondre ? Comme par exemple envoyer un recommandé indiquant l'invalidité de la demande ?

Et si jamais il décidait de changer sa version des faits et décréter qu'il va faire des travaux (pour un prix de 3 ans de loyer minimum selon l'alinéa 3), est-ce que le préavis de 6 mois est bien situé avant la fin du triennat ? (Et donc il aurait du me prévenir avant le 1er janvier 2017 et cette demande est tout aussi invalide).

Dernière modification par Ashin (19-05-2017 13:27:35)

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Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-05-2017
Messages : 6

Re : Lettre de préavis invalide ?

Petites precisions que j'avais oublié, mentionné dans le post épinglé:
- durée du bail : 9 ans
- c'est ma residence principale
- a ma connaissance le bail n'est pas enregistré
- je suis le locataire.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 221

Re : Lettre de préavis invalide ?

A noter également que la lettre de préavis pour cause de travaux doit reprendre une description des travaux et d'une estimation des coûts. Cette estimation peut être faite par le bailleur.

Que faire? J'ignore si un préavis invalide soit nul? Par ailleurs, si vous restez, le bailleur ne peut pas vous expulser manu militari. Il doit passé par une procédure en Justice de Paix.

Vous songez à acheter votre propre bien. Malgré que vous y mettez de la bonne volonté, ce n'est pas avant six mois que vous aurez votre nouveau toît. Donc vous n'avez pas le choix. Lui non plus d'ailleurs. S'il persiste, il devra passer par la case judiciaire. Vous pourriez alors réclamer une indemnité de 18 mois de loyer.

Dernière modification par libra (19-05-2017 20:23:21)

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Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-05-2017
Messages : 6

Re : Lettre de préavis invalide ?

Merci pour ces remarques !

Pour info j'ai déja commencé les démarches pour mon achat et sans même discuter des taux, j'ai déja des propositions de ma banque et de mon employeur qui sont tout à fait dans mes cordes, et comme je ne cherche pas l'appartement de mes rêves et que je suis, je pense raisonnable dans mes attentes, je ne suis même pas persuadé que 6 mois soit un objectif impossible, si on en arrivait là.

L'expérience étant pour moi plutot traumatisante (après 14 ans je tombe de haut), sans me précipiter, je compte malgré tout mettre toute mon énergie pour trouver une alternative au plus vite. C'est peut-être difficile à réaliser sans avoir été dans la situation, mais j'ai limite peur face à son comportement, d'autant qu'il a les clés...

Mais bon même si j'ai trouvé l'attitude de mon bailleur absolument infame, je ne cherche pas pour autant à obtenir réparation, juste à passer la page sur ce mauvais moment... mais pour que je comprennes bien, à quoi correspondent ces 18 mois dont vous parler ? Une pénalité quand le bailleur tente de rompre le bail de manière illégale ?

Dernière modification par Ashin (20-05-2017 00:36:36)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 221

Re : Lettre de préavis invalide ?

Ashin a écrit :

C'est peut-être difficile à réaliser sans avoir été dans la situation, mais j'ai limite peur face à son comportement, d'autant qu'il a les clés...

Vous pouvez changer le cylindre.

Ashin a écrit :

Mais bon même si j'ai trouvé l'attitude de mon bailleur absolument infame, je ne cherche pas pour autant à obtenir réparation, juste à passer la page sur ce mauvais moment... mais pour que je comprennes bien, à quoi correspondent ces 18 mois dont vous parler ? Une pénalité quand le bailleur tente de rompre le bail de manière illégale ?

Indemnité de rupture fautive.

Veuillez lire la loi sur les loyers.
https://justice.belgium.be/fr/publicati … 3de_editie

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 507

Re : Lettre de préavis invalide ?

"Et si jamais il décidait de changer sa version des faits et décréter qu'il va faire des travaux (pour un prix de 3 ans de loyer minimum selon l'alinéa 3), est-ce que le préavis de 6 mois est bien situé avant la fin du triennat ? (Et donc il aurait du me prévenir avant le 1er janvier 2017 et cette demande est tout aussi invalide)."

La réponse se trouve dans le code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 , intitulée "Des règles particulière aux baux relatifs à la résidence principale du preneur " et plus précisément à son article 3, § 3 prévoyant :

"A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux (...)

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=9

Si le bail en cours est un bail de résidence principale de 9 ans débutant le 1er juillet 2011, le deuxième triennat prend fin le 30 juin 2017. Et le texte précité est d'application.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 507

Re : Lettre de préavis invalide ?

"Mais bon même si j'ai trouvé l'attitude de mon bailleur absolument infame, je ne cherche pas pour autant à obtenir réparation, juste à passer la page sur ce mauvais moment... mais pour que je comprennes bien, à quoi correspondent ces 18 mois dont vous parler ? Une pénalité quand le bailleur tente de rompre le bail de manière illégale ?"

La réponse se trouverait dans le code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 , intitulée "Des règles particulière aux baux relatifs à la résidence principale du preneur " et plus précisément à son article 3, § 3, alinéa 5, prévoyant :

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

A moins qu'elle ne se situe à l'article 3, § 2, alinéa 4 énonçant :

"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=9

Dernière modification par GT (20-05-2017 09:26:00)

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Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-05-2017
Messages : 6

Re : Lettre de préavis invalide ?

Merci a tous pour les réponses, pleines d'informations très interessantes !

Malgré tout, il y a toujours deux points ou je ne suis toujours pas sur de la réponse :s

D'une part, l'action à faire pour être en règle en cas de réception d'un préavis invalide ? (pour info j'ai signalé déja par mail l'incohérence à mon propriétaire, qui m'a répété que dans une rupture pour fin de période de bail, le préavis était 3 mois...)

Et ensuite, quand court le préavis pour une fin de bail au second triennat ?
Quand je lis :
"A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance" (Art 3, §3 ou §4)
J'aurais tendance à penser que les six mois à l'avance signifie 6 mois avant la date de fin du second triennat (dans mon cas du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017)
Mais je vois deux autres interpretations qui semble possible:
le préavis commence à la date de fin du second triennat et se termine 6 mois après cette date de fin (et donc j'aurais occupé pour ce bail pendant 6 ans et 6 mois)
ou alors
le préavis commence à l'envoi de la lettre recommendée, se termine 6 mois plus tard et la date de fin du second triennat doit se situer quelque part entre le début et la fin du préavis de 6 mois.

Si quelqu'un connait la réponse avec certitude, je serais curieux de savoir quelle est l'interpretation correcte !

Encore merci !

Dernière modification par Ashin (21-05-2017 18:27:16)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Lettre de préavis invalide ?

A mon avis, votre 2e bail doit être considéré comme un avenant, sans doute illégal, au premier bail. Vous devriez pouvoir exiger le remboursement des suppléments de loyer. A voir en fonction des dates des contrats. Pour mes honoraires, c'est 5% de votre gain en manon svp.

D'autre part, un préavis mal torché n'est pas nul, mais doit être considéré suivant le cadre légal. Il est hors délai pour 2017? Pas grave. Il vaut pour 2020...


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Lettre de préavis invalide ?

A noter aussi: à la fin 'un triennat, point besoin de motif pour virer un locataire... Donner un motif, c'est presque se mettre en défaut. Si vous niez le motif, le préavis perd de sa force. Un juge mal embouché suf les propriétaires pourrait le décréter nul.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Ashin
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Messages : 6

Re : Lettre de préavis invalide ?

Merci pour ces infos ^^

Si le préavis vaut pour 2020, peu m'importe, je ne compte pas rester une minute de plus que nécessaire !
Je me renseignerai pour la validité du nouveau bail, mais il me semble me rappeler un article qui concernait les changements de loyer quand il y avait une grande différence entre le loyer demandé et la moyenne pour des logements équivalents dans les environs.

Si ça passe, je vous recontacterai pour les manons XD mais vous risquez l'indigestion !
Mais bon si on retombe sur un prolongement de bail après 9 ans, alors on serait à 2018 comme fin de triennat (2003 + 9 + 3 + 3)

Dernière modification par Ashin (21-05-2017 19:32:18)

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