Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Si vous êtes bien sur que le jardin est commun et que seule son utilisation est privative (comme la terrasse-toiture d'un penthouse) et si le tuyau de drainage est souterrain, alors tout le monde doit participer à son remplacement au prorata de ses quotités. Comme pour faire ces travaux, vous allez devoir créer des tranchées et donc abîmer le jardin à usage privatif, vous devrez également tous payer pour réparer les dégâts dus à ces travaux (pelouse, parterres etc...)

un autre passage trouvé dans l'acte de base à ce sujet:
"Jardin :
Les propriétaires des appartements X et Y ont la jouissance exclusive du jardin jouxtant leur appartement.
Ils ont l’obligation de l’entretenir en conformité avec les plans du complexe immobilier. Ils ne pourront y ériger aucune construction ni y exposer aucun objet, sauf des meubles de jardin conformes au standing du complexe immobilier et en bon état d’entretien, ainsi que ceux dont l’usage sera toléré par l’assemblée générale des copropriétaires…
Les jardins à usage privatif sont constitués au-dessus de la dalle du sous-sol. Les propriétaires ayant la jouissance de ces jardins prendront toutes les mesures nécessaires pour éviter d’endommager le complexe d’étanchéité et de drainage qui couvre la dalle de béton.
Ils endosseront l’entière responsabilité des éventuels dommages causés à l’immeuble du fait de leur occupation du jardin.
Les frais d’entretien et de remplacement des délimitations entre et autour des jardins sont à charge des propriétaires qui en ont la jouissance.
"
merci de bien vouloir me dire ce que vous en pensez et que feriez-vous si vous étiez confronté à cas!
cordialement

merci pour votre réponse claire et nette. me reste 2 précisions à demander:

1) Comment ou que faire pour éventuellement déterminer si la responsabilité de l'occupant est engagée ?(AG + expert)?
2) quid de la répartition des frais de réparation?je suppose qu'elle doit se faire selon les quotités générales!

encore merci

Bonjour Panchito,

Avant tout merci pour les réponses. désolé je ne sais pas comment reprendre votre citation dans l'encadré!!comment faire?:)

1) Vous dites qu'il y a eu des recherches à ce sujet. Vous ou le syndic (que fait-il lui dans cette histoire?) avez certainement reçu des rapports des corps de métier qui sont intervenus. L'assureur a peut-être dépêché un expert sur place. Qu'ont indiqué tous ces spécialistes dans leurs rapports?:

Effectivement, le syndic à demandé avis à un architecte, son rapport conclu à un problème d’étanchéité de drainage sans plus et le syndic n'a pas donné suite depuis 2 ans malgré les rappels( pas de devis, pas de déclaration à l'assurance etc etc).

2)"A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic ...).":
Je suis tout à fait d'accord avec vous. vieux réflexes peut être du syndic qui à chaque AG demande la désignation du conseil...et en même temps de son président. vu l'inaction du syndic, je ne fais que me renseigner de ce qui est possible au niveau juridique( responsabilités). mais aussi que prévoit la Loi de 2010 à ce sujet.

3) "Donc que fait votre Syndic?":
pas grand chose, la révocation est à l'ordre du jour si l'AG la vote.

4)"Oui, comme je vous l'avais déjà indiqué, les réparations et remises en état doivent être imputés à chaque copropriétaire au prorata de leurs quotités":
Il y a 2 types de quotités!générales et spécifiques (aux garages et caves)! vous voulez dire générales je suppose?

5) "Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.":
Il est à l'ordre du jour de la prochaine AG effectivement. n'est-il pas plus judicieux de voter d'abord la possibilité d’accéder dans les jardins privatifs, avant d'y envoyer les corps de métier pour établir des devis?
cordialement

merci grmff pour les infos utiles.

1.Les jardins privatifs ? Je suppose que vous visez  les jardins communs à usage privatif ?

Vos statuts ne prévoient pas que les copropriétaires  doivent dans certaines circonstances donner accès par leurs lots privatifs aux parties communes pour tout contrôle, réparation, entretien et nettoyage des parties communes ?

Vos statuts ne prévoient pas qu'ils devront donner accès aux aux architectes, entrepreneurs et autres corps de métier exécutant des réparations et travaux nécessaires aux parties communes ?

Pas besoin d'une décision de l'AG.

2. Quelle est la formulation de ce point mis à l'ordre du jour ?
3. Qui a mis ou fait mettre ce point à l'ordre du jour ? Le syndic ?un copropriétaire ? le conseil de copropriété?

Dernière modification par GT (02-06-2017 07:43:12)

tout est expliqué.... dans le salon mode d'emploi et pour cette question-ci: réponse

A l'ordre du jour :"infiltration via la dalle du garage"

Formulation vague. L'AG est appelée à prendre des décisions sur des poins mis à l'ordre du jour.
Quelle est la proposition de décision ? Aucune dans l'ordre du jour.

Quelle est la proposition envisagée par l'initiateur de celle-ci ?

"Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété (...) (art. 577-6, § 3 , al.1 CC).
Quelle est la proposition concrète devant faire l'objet d'un vote ?

A cet égard :
http://www.absa.be/uploads/magazine/syn … 33Bdef.pdf
page 2
extraits :
"En utilisant le terme «proposition» plutôt que les termes «point» ou «sujet», la loi montre clairement que l’assemblée est appelée à prendre des décisions. Cela se confirme par le fait que le syndic doit rédiger le procès-verbal des décisions de l’assemblée. Les syndics reçoivent souvent des demandes très vagues telles que «le jardin», «la concierge» ou «application du règlement d’ordre intérieur». Ce type de demande ne permet pas de préparer l’assemblée ou d’envisager une prise de décision. Il est important de préciser la demande telle que «remplacement de la concierge», «modification de l’horaire ou des prestations de la concierge», «abatage de certains arbres» ou «modification du parterre devant l’immeuble».

L'ordre du jour est imparfait en ce qu'il ne prévoit pas de décision de l'AG ( de principe, je suppose), sur l'exécution de travaux (majorité 3/4 des voix) après évidemment présentation de la situation..

Et pourquoi, le copropriétaire lésé n'a-t-il pas fait mettre sa résolution lui-même à l'ordre du jour ?
Son interlocuteur privilégié est le syndic et non le conseil de copropriété qui aurait dû le renvoyer vers le syndic.
C'est le dossier du copropriétaire et non du conseil de copropriété qui lui a la mission légale de surveiller le syndic.

Personnellement lorsque je suis saisi d'une situation par un copropriétaire, je l'invite, après l'avoir lu ou entendu,  à se tourner d'abord vers le syndic pour lui faire part de ses doléances et l'invite à m'informer de la suite donnée par ce dernier. Le conseil ne prend pas en cette qualité parti. Le conseil ne peut donner l'impression de prendre parti. Chacun son rôle, chacun ses responsabilités. Pas de confusion qui ne peut être que préjudiciable à un moment ou à un autre.

Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?

la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).