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Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir
Pimonaute
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Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Bonjour,
Je suis président du conseil d’une ACP de 62 appartements. On a eu un problème d’infiltration d’eau à travers la dalle de garage.
Après diverses recherches, il s’avère que l’infiltration provient des eaux de drainage d’un jardin qui,selon les statuts, fait partie des communs mais à usage « privatif ».
J’ai mis ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG et aimerait avoir votre avis éclairé sur 2 points précis :
1)    L’AG peut-elle obliger le propriétaire bénéficiaire à donner accès au jardin ? si oui, sur quelle base ?
2)    Quid de la répartition des frais de ces travaux ?doivent-ils être répartis selon les quotités générales ou selon les quotités spéciales des garages ? sachant que la résidence est soumise à des quotités générales(10.000) et des quotités spéciales de  600 pour les garages.
Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Si vous êtes bien sur que le jardin est commun et que seule son utilisation est privative (comme la terrasse-toiture d'un penthouse) et si le tuyau de drainage est souterrain, alors tout le monde doit participer à son remplacement au prorata de ses quotités. Comme pour faire ces travaux, vous allez devoir créer des tranchées et donc abîmer le jardin à usage privatif, vous devrez également tous payer pour réparer les dégâts dus à ces travaux (pelouse, parterres etc...)

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idir
Pimonaute
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Bonjour Panchito,
merci pour votre réponse. j'ai eu un doute suite à votre réflexion, j'ai donc relu l'acte de base et la seule phrase que j'y trouve à ce sujet est pour moi un peu vague!! la voici pour avis:

"I. Parties communes générales.
a) Définition.
Les parties communes générales sont les suivantes :
En sous-sol :
-    Les locaux communs et les locaux techniques, y compris la chaufferie centrale
Au rez-de-chaussée :
-    Les passages couverts et les deux escaliers menant au sous-sol ;
-    Les locaux poubelles et autres locaux communs donnant sur les passages couverts ;
-    La cour centrale, à l’exception des jardins privatifs à usage exclusif de certains appartements ;

comment interpréter la phrase "à l’exception des jardins privatifs à usage exclusif de certains appartements"?
merci d'avance

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

un autre passage trouvé dans l'acte de base à ce sujet:
"Jardin :
Les propriétaires des appartements X et Y ont la jouissance exclusive du jardin jouxtant leur appartement.
Ils ont l’obligation de l’entretenir en conformité avec les plans du complexe immobilier. Ils ne pourront y ériger aucune construction ni y exposer aucun objet, sauf des meubles de jardin conformes au standing du complexe immobilier et en bon état d’entretien, ainsi que ceux dont l’usage sera toléré par l’assemblée générale des copropriétaires…
Les jardins à usage privatif sont constitués au-dessus de la dalle du sous-sol. Les propriétaires ayant la jouissance de ces jardins prendront toutes les mesures nécessaires pour éviter d’endommager le complexe d’étanchéité et de drainage qui couvre la dalle de béton.
Ils endosseront l’entière responsabilité des éventuels dommages causés à l’immeuble du fait de leur occupation du jardin.
Les frais d’entretien et de remplacement des délimitations entre et autour des jardins sont à charge des propriétaires qui en ont la jouissance.

"
merci de bien vouloir me dire ce que vous en pensez et que feriez-vous si vous étiez confronté à cas!
cordialement

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Le terrain est toujours considéré comme "partie commune", même si l'acte de base prévoit la jouissance exclusive et privative de certains jardins/terrasses.

La clause que vous citez précise simplement que si un défaut d'étanchéité trouve sa cause chez celui qui a la jouissance privative, il devra supporter le coût des réparations. Selon l'adage: qui casse paie.

Donc, dans le cas d'espèce, il faut déterminer si le souci d'étanchéité décelé résulte d'une faute commise par les dits copropriétaires des jardins privés.
Si cela résulte par exemple de la vétusté normale, ils ne peuvent pas , à mon sens,  être incriminés.


Erik DECKERS
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idir
Pimonaute
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

merci pour votre réponse claire et nette. me reste 2 précisions à demander:

1) Comment ou que faire pour éventuellement déterminer si la responsabilité de l'occupant est engagée ?(AG + expert)?
2) quid de la répartition des frais de réparation?je suppose qu'elle doit se faire selon les quotités générales!

encore merci

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

1) Comment ou que faire pour éventuellement déterminer si la responsabilité de l'occupant est engagée ?(AG + expert)?

Vous dites qu'il y a eu des recherches à ce sujet. Vous ou le syndic (que fait-il lui dans cette histoire?) avez certainement reçu des rapports des corps de métier qui sont intervenus. L'assureur a peut-être dépêché un expert sur place. Qu'ont indiqué tous ces spécialistes dans leurs rapports?

A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic (pour que ce dernier puisse rester responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait jusqu'à ce qu'il ait reçu décharge et quitus en AG).

Donc que fait votre Syndic?

idir a écrit :

2) quid de la répartition des frais de réparation? je suppose qu'elle doit se faire selon les quotités générales!

Oui, comme je vous l'avais déjà indiqué, les réparations et remises en état doivent être imputés à chaque copropriétaire au prorata de leurs quotités.
Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.

Dernière modification par panchito (29-05-2017 22:31:14)

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idir
Pimonaute
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Bonjour Panchito,

Avant tout merci pour les réponses. désolé je ne sais pas comment reprendre votre citation dans l'encadré!!comment faire?:)

1) Vous dites qu'il y a eu des recherches à ce sujet. Vous ou le syndic (que fait-il lui dans cette histoire?) avez certainement reçu des rapports des corps de métier qui sont intervenus. L'assureur a peut-être dépêché un expert sur place. Qu'ont indiqué tous ces spécialistes dans leurs rapports?:

Effectivement, le syndic à demandé avis à un architecte, son rapport conclu à un problème d’étanchéité de drainage sans plus et le syndic n'a pas donné suite depuis 2 ans malgré les rappels( pas de devis, pas de déclaration à l'assurance etc etc).

2)"A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic ...).":
Je suis tout à fait d'accord avec vous. vieux réflexes peut être du syndic qui à chaque AG demande la désignation du conseil...et en même temps de son président. vu l'inaction du syndic, je ne fais que me renseigner de ce qui est possible au niveau juridique( responsabilités). mais aussi que prévoit la Loi de 2010 à ce sujet.

3) "Donc que fait votre Syndic?":
pas grand chose, la révocation est à l'ordre du jour si l'AG la vote.

4)"Oui, comme je vous l'avais déjà indiqué, les réparations et remises en état doivent être imputés à chaque copropriétaire au prorata de leurs quotités":
Il y a 2 types de quotités!générales et spécifiques (aux garages et caves)! vous voulez dire générales je suppose?

5) "Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.":
Il est à l'ordre du jour de la prochaine AG effectivement. n'est-il pas plus judicieux de voter d'abord la possibilité d’accéder dans les jardins privatifs, avant d'y envoyer les corps de métier pour établir des devis?
cordialement

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Il est évident, au delà du "qui casse paie", que les frais sont à répartir sur base des quotités générales. C'est l'étanchéité globale du bâtiment, donc ce sont les quotités générales.

Pour ce qui est de l'accès, les jardin sont à usages privatifs. Même s'ils étaient 100% privatifs et propriété des utilisateurs, ils devraient vous laisser faire les travaux nécessaire au bon entretien de la copropriété. Même si c'est dans un appartement, et qu'il faut démolir le carrelage pour faire une réparation commune, les occupants et/ou propriétaires doivent laisser faire le travail. La vie en copropriété est faite de servitude...

Cela ne veut pas dire que la copropriété ne doit pas remettre en état, évidemment.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

merci grmff pour les infos utiles.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 094

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

2)"A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic ...).":
Je suis tout à fait d'accord avec vous. vieux réflexes peut être du syndic qui à chaque AG demande la désignation du conseil...et en même temps de son président.

Depuis quand cette fonction a-t-elle disparu ? quel texte a décidé de la disparition de cette fonction ? quels textes fondent cette fonction ?

Ce sont les statuts qui prévoient ou non l'existence ou non de la fonction de président du conseil de copropriété.
C'est la loi qui prévoit que l'assemblée générale désigne son président.

Présidence du conseil, présidence de l'assemblée: 2 notions différentes.

Et le président du conseil n'est pas nécessairement le président de l'AG;

Le syndic est dans son rôle lorsqu'il met à l'ordre du jour la désignation des membres du conseil de copropriété et du président de celui-ci particulièrement si les statuts prévoient la désignation par l'AG de celui-ci. Les statuts peuvent être muets à cet égard. Mais ils peuvent également préciser  que, en interne, les membres du conseil choisissent leur président.

Les dispositions du code civil prévoient que le conseil n'est obligatoire que dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins 20 lots privatifs à l'exclusion des caves, garages et emplacements de parking.  Pas de conseil et évidemment pas de président dudit conseil.

Et la mission du conseil de copropriété (organe collégial sans personnalité juridique mais responsabilité individuelle de chaque membre) voulue par la loi est "de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions" (= surveillance du syndic). Des missions ou délégations complémentaires peuvent être données au conseil par l'AG. Mission légale à ne pas confondre avec les missions octroyées par l'AG.

Il est souhaitable qu'une assurance couvre la responsabilité civile du conseil de copropriété. Les statuts prévoient parfois la souscription obligatoire de cette assurance.

Dernière modification par GT (02-06-2017 07:48:13)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 094

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

5) "Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.":
Il est à l'ordre du jour de la prochaine AG effectivement. n'est-il pas plus judicieux de voter d'abord la possibilité d’accéder dans les jardins privatifs, avant d'y envoyer les corps de métier pour établir des devis?
cordialement

1.Les jardins privatifs ? Je suppose que vous visez  les jardins communs à usage privatif ?

Vos statuts ne prévoient pas que les copropriétaires  doivent dans certaines circonstances donner accès par leurs lots privatifs aux parties communes pour tout contrôle, réparation, entretien et nettoyage des parties communes ?

Vos statuts ne prévoient pas qu'ils devront donner accès aux aux architectes, entrepreneurs et autres corps de métier exécutant des réparations et travaux nécessaires aux parties communes ?

Pas besoin d'une décision de l'AG.

2. Quelle est la formulation de ce point mis à l'ordre du jour ?
3. Qui a mis ou fait mettre ce point à l'ordre du jour ? Le syndic ?un copropriétaire ? le conseil de copropriété?

Dernière modification par GT (02-06-2017 08:43:12)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

3) "Donc que fait votre Syndic?":
pas grand chose, la révocation est à l'ordre du jour si l'AG la vote.

Révocation du syndic. Qui a fait mettre ce point à l'ordre du jour ?

Le code civil prévoit que "le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic ne peut donner lieu à une indemnité" (at.577-8, §1, al.4).

Révocation n'est pas absence de renouvellement. En cas de révocation le syndic est susceptible de demander des indemnités. L'association devra donc établir que les conditions pour l'obtention de celles-ci par le syndic ne sont pas remplies.

Le syndic est "chargé d'exécuter ou de faire exécuter les décisions prises par l'AG (art. 577-8, § 4, 3°CC).Le syndic aurait-il failli sur ce point ?

Je suppose que lors de l'AG des candidatures à la fonction de syndic seront présentées.

Dernière modification par GT (02-06-2017 09:26:21)

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PIM
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

désolé je ne sais pas comment reprendre votre citation dans l'encadré!!comment faire?:)

tout est expliqué.... dans le salon mode d'emploi et pour cette question-ci: réponse


Erik DECKERS
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idir
Pimonaute
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

1.Les jardins privatifs ? Je suppose que vous visez  les jardins communs à usage privatif ?

Exactement. les statuts sont muets à ce sujet.

GT a écrit :

2. Quelle est la formulation de ce point mis à l'ordre du jour ?

"infiltration via la dalle du garage"

GT a écrit :

3. Qui a mis ou fait mettre ce point à l'ordre du jour ? Le syndic ?un copropriétaire ? le conseil de copropriété?

Le conseil à la demande d'un copropriétaire dont la voiture subit des dégâts( traces blanches du calcaire)

GT a écrit :

Révocation du syndic. Qui a fait mettre ce point à l'ordre du jour ?

Le conseil formulation est "Renouvellement du contrat de syndic", reformulée par le syndic "reconduction du mandat du syndic"

GT a écrit :

Le syndic est "chargé d'exécuter ou de faire exécuter les décisions prises par l'AG (art. 577-8, § 4, 3°CC).Le syndic aurait-il failli sur ce point ?

Exactement et pas que sur ce point, d'autres décisions prises par l'AG auparavant n'ont jamais été exécutées.

GT a écrit :

Je suppose que lors de l'AG des candidatures à la fonction de syndic seront présentées.

Le conseil a demandé 5 offres, il en présentera 3 à l'AG

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

A l'ordre du jour :"infiltration via la dalle du garage"

Formulation vague. L'AG est appelée à prendre des décisions sur des poins mis à l'ordre du jour.
Quelle est la proposition de décision ? Aucune dans l'ordre du jour.

Quelle est la proposition envisagée par l'initiateur de celle-ci ?

"Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété (...) (art. 577-6, § 3 , al.1 CC).
Quelle est la proposition concrète devant faire l'objet d'un vote ?

A cet égard :
http://www.absa.be/uploads/magazine/syn … 33Bdef.pdf
page 2
extraits :
"En utilisant le terme «proposition» plutôt que les termes «point» ou «sujet», la loi montre clairement que l’assemblée est appelée à prendre des décisions. Cela se confirme par le fait que le syndic doit rédiger le procès-verbal des décisions de l’assemblée. Les syndics reçoivent souvent des demandes très vagues telles que «le jardin», «la concierge» ou «application du règlement d’ordre intérieur». Ce type de demande ne permet pas de préparer l’assemblée ou d’envisager une prise de décision. Il est important de préciser la demande telle que «remplacement de la concierge», «modification de l’horaire ou des prestations de la concierge», «abatage de certains arbres» ou «modification du parterre devant l’immeuble».

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idir
Pimonaute
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 094

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

L'ordre du jour est imparfait en ce qu'il ne prévoit pas de décision de l'AG ( de principe, je suppose), sur l'exécution de travaux (majorité 3/4 des voix) après évidemment présentation de la situation..

Et pourquoi, le copropriétaire lésé n'a-t-il pas fait mettre sa résolution lui-même à l'ordre du jour ?
Son interlocuteur privilégié est le syndic et non le conseil de copropriété qui aurait dû le renvoyer vers le syndic.
C'est le dossier du copropriétaire et non du conseil de copropriété qui lui a la mission légale de surveiller le syndic.

Personnellement lorsque je suis saisi d'une situation par un copropriétaire, je l'invite, après l'avoir lu ou entendu,  à se tourner d'abord vers le syndic pour lui faire part de ses doléances et l'invite à m'informer de la suite donnée par ce dernier. Le conseil ne prend pas en cette qualité parti. Le conseil ne peut donner l'impression de prendre parti. Chacun son rôle, chacun ses responsabilités. Pas de confusion qui ne peut être que préjudiciable à un moment ou à un autre.

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luc, PIM

GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 094

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

"les statuts sont muets à ce sujet."
A quel sujet ?

L'accès au jardin ?
ou l'accès aux parties privatives en général? ou l'accès général pour réparations aux parties communes ?

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ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 252

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

idir a écrit :
l'initiateur de la demande s'attend à ce que:
1)  l'origine des fuites soit expliqué à l'AG
2) et que celle-ci prenne la décision de faire (ou pas faire) les travaux de réparation.

Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?

la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).

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