Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
Messages : 15

Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Bonjour,
Je suis président du conseil d’une ACP de 62 appartements. On a eu un problème d’infiltration d’eau à travers la dalle de garage.
Après diverses recherches, il s’avère que l’infiltration provient des eaux de drainage d’un jardin qui,selon les statuts, fait partie des communs mais à usage « privatif ».
J’ai mis ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG et aimerait avoir votre avis éclairé sur 2 points précis :
1)    L’AG peut-elle obliger le propriétaire bénéficiaire à donner accès au jardin ? si oui, sur quelle base ?
2)    Quid de la répartition des frais de ces travaux ?doivent-ils être répartis selon les quotités générales ou selon les quotités spéciales des garages ? sachant que la résidence est soumise à des quotités générales(10.000) et des quotités spéciales de  600 pour les garages.
Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
Messages : 15

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

Et pourquoi, le copropriétaire lésé n'a-t-il pas fait mettre sa résolution lui-même à l'ordre du jour ?
Son interlocuteur privilégié est le syndic et non le conseil de copropriété qui aurait dû le renvoyer vers le syndic.
C'est le dossier du copropriétaire et non du conseil de copropriété qui lui a la mission légale de surveiller le syndic.

Personnellement lorsque je suis saisi d'une situation par un copropriétaire, je l'invite, après l'avoir lu ou entendu,  à se tourner d'abord vers le syndic pour lui faire part de ses doléances et l'invite à m'informer de la suite donnée par ce dernier. Le conseil ne prend pas en cette qualité parti. Le conseil ne peut donner l'impression de prendre parti. Chacun son rôle, chacun ses responsabilités. Pas de confusion qui ne peut être que préjudiciable à un moment ou à un autre.

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
Messages : 15

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :

"les statuts sont muets à ce sujet."
A quel sujet ?

L'accès au jardin ?
ou l'accès aux parties privatives en général? ou l'accès général pour réparations aux parties communes ?

RIEN de tout ca dans les statuts, accès au jardin ni l'accès général pour réparations aux parties communes.

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
Messages : 15

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Ickx a écrit :

Qu'en est-il de la diffusion de l'information pour "délai de réflexion" et du droit de PARTICIPATION aux votes pour les absents VOTANT PAR PROCURATION ?

la feuille de procuration permet l'individualisation des instructions de vote par oui/non mais encore faut-il que le syndic fasse l'effort de faire le travail qui lui incombe pour présenter à l'ODJ autre choses que des points vagues et sans propsoition de décision votable par oui/non y compris par les absents qui voteront de l'étranger par procuration ( droit).

le point a été envoyé au syndic par envoi recommandé 3 semaines avant la période de 2 semaines de la tenue de l'AG.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.


Lors de travaux préparatoires à la loi de 2010 (Doc. parl., Ch., session ord. 2008-2009,n°1334/011, page 142), il a été débattu du rôle du conseil de copropriété. Pour le CNIC, le conseil devait jouer un rôle déterminant dans l’organisation et la gestion de la copropriété. Le conseil de gérance pourrait ainsi agir en amont, préalablement à la tenue de l’assemblée générale: il pourrait notamment être chargé de centraliser les propositions d’ajout à l’ordre du jour, formulées par certains membres. Il pourrait, dès lors, avoir pour mission de valider l’ordre du jour de l’assemblée générale préalablement à l’envoi des convocations.

Le législateur n'a pas suivi la position défendue par le CNIC puisque le texte final retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires et des conseils de copropriété (et des assoc. partielles dénuées de personnalité juridique).

Pas de rôle de gestion , de pouvoir de centralisation, pas de pouvoir d'appréciation du conseil sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

le point a été envoyé au syndic par envoi recommandé 3 semaines avant la période de 2 semaines de la tenue de l'AG.

Le point ( un énoncé ) mais ni l'exposé de la situation ni la proposition de résolution sur lesquels les copropriétaires auraient l'opportunité de réfléchir et de s'informer dans le délai séparant la réception de la convocation et la tenue de l'AG.

.

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idir
Pimonaute
Inscription : 23-09-2016
Messages : 15

Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

Merci GT pour toutes ces informations enrichissantes et très utiles.
cordialement.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir a écrit :

Merci GT pour toutes ces informations enrichissantes et très utiles.
cordialement.

Un point similaire concernant l’infiltration d’eau et la dalle du garage est mis sur l’ordre du jour de l’AGE de mon ACP du 12.06.2017.
Par ce fait je me suis abstenu à intervenir et j'ai seulement observés les interventions. Par contre j’ai envoyé le lien vers ce sujet à d’autres CP.

Les interventions assez variées et surtout ceux de GT font que la lecture de ce sujet est très utile, dépasse le cadre initial et est rentable dans le cadre d’autres ACP.

Ce sujet accentue une fois de plus:

  • l’importance de l’information préalable de l’AG

  • la différence entre le texte d’un point et le texte d’une résolution

  • la mission limitée du conseil de copropriété

  • le rôle de chacun dans le fonctionnement d’une ACP, qui est chargé de gérer les parties communes d’une copropriété forcée.

Une fois de plus l’utilité de ce forum est plus que prouvée. Merci PIM.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
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Re : Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

GT a écrit :
idir a écrit :

c'est effectivement le CP qui a soulevé le problème, il a contacté le syndic à plusieurs reprises pour remédier au problème mais sans succès. c'est ainsi qu'il s'est adressé au conseil pour mettre le point à l'ordre du jour vu que le conseil  centralise les divers points avant de les envoyer en recommandé au syndic.

Lors de travaux préparatoires à la loi de 2010 (Doc. parl., Ch., session ord. 2008-2009,n°1334/011, page 142), il a été débattu du rôle du conseil de copropriété. Pour le CNIC, le conseil devait jouer un rôle déterminant dans l’organisation et la gestion de la copropriété. Le conseil de gérance pourrait ainsi agir en amont, préalablement à la tenue de l’assemblée générale: il pourrait notamment être chargé de centraliser les propositions d’ajout à l’ordre du jour, formulées par certains membres. Il pourrait, dès lors, avoir pour mission de valider l’ordre du jour de l’assemblée générale préalablement à l’envoi des convocations.

Le législateur n'a pas suivi la position défendue par le CNIC puisque le texte final retient le principe selon lequel le syndic rédige l'ordre du jour tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires et des conseils de copropriété (et des assoc. partielles dénuées de personnalité juridique).

Pas de rôle de gestion , de pouvoir de centralisation, pas de pouvoir d'appréciation du conseil sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour.

À ce moment (2008) j'étais un des administrateurs du CNIC. Dans le contexte cité ci-devant j'étais mis en minorité.

La 4ème partie de l'intervention du CNIC en janvier 2008 n'a pas été lu en public ni publié et donc pas repris in extenso, mais seulement classé dans les archives de la commission.

Ce document reflétait plus mon opinion (et est aussi la preuve qu'on ne peut pas dire que le parlement n'a pas suivi le CNIC).

Pour faire court, j’ai finalement en 2013 donné ma démission comme membre du CNIC et de toutes mes fonctions au sein du CNIC, puisque je n’arrivais pas à avoir une majorité derrière moi et que l’AR sur la comptabilité de l’ACP était publié.

Dernière modification par luc (07-06-2017 08:13:29)


Cordialement,

Luc

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