Infiltration d’eau via la dalle de garage: travaux

idir · #1 30-05-2017 13:44:35

Bonjour Panchito,

Avant tout merci pour les réponses. désolé je ne sais pas comment reprendre votre citation dans l'encadré!!comment faire?:)

1) Vous dites qu'il y a eu des recherches à ce sujet. Vous ou le syndic (que fait-il lui dans cette histoire?) avez certainement reçu des rapports des corps de métier qui sont intervenus. L'assureur a peut-être dépêché un expert sur place. Qu'ont indiqué tous ces spécialistes dans leurs rapports?:

Effectivement, le syndic à demandé avis à un architecte, son rapport conclu à un problème d’étanchéité de drainage sans plus et le syndic n'a pas donné suite depuis 2 ans malgré les rappels( pas de devis, pas de déclaration à l'assurance etc etc).

2)"A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic ...).":
Je suis tout à fait d'accord avec vous. vieux réflexes peut être du syndic qui à chaque AG demande la désignation du conseil...et en même temps de son président. vu l'inaction du syndic, je ne fais que me renseigner de ce qui est possible au niveau juridique( responsabilités). mais aussi que prévoit la Loi de 2010 à ce sujet.

3) "Donc que fait votre Syndic?":
pas grand chose, la révocation est à l'ordre du jour si l'AG la vote.

4)"Oui, comme je vous l'avais déjà indiqué, les réparations et remises en état doivent être imputés à chaque copropriétaire au prorata de leurs quotités":
Il y a 2 types de quotités!générales et spécifiques (aux garages et caves)! vous voulez dire générales je suppose?

5) "Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.":
Il est à l'ordre du jour de la prochaine AG effectivement. n'est-il pas plus judicieux de voter d'abord la possibilité d’accéder dans les jardins privatifs, avant d'y envoyer les corps de métier pour établir des devis?
cordialement

panchito · #21 29-05-2017 21:29:20

idir a écrit :

1) Comment ou que faire pour éventuellement déterminer si la responsabilité de l'occupant est engagée ?(AG + expert)?

Vous dites qu'il y a eu des recherches à ce sujet. Vous ou le syndic (que fait-il lui dans cette histoire?) avez certainement reçu des rapports des corps de métier qui sont intervenus. L'assureur a peut-être dépêché un expert sur place. Qu'ont indiqué tous ces spécialistes dans leurs rapports?

A ce propos une petite précision, la fonction de Président d'ACP n'existe plus et le CdC n'a plus aucun pouvoir de décision et ne peut en aucun cas s’immiscer dans la gestion du Syndic (pour que ce dernier puisse rester responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait jusqu'à ce qu'il ait reçu décharge et quitus en AG).

Donc que fait votre Syndic?

idir a écrit :

2) quid de la répartition des frais de réparation? je suppose qu'elle doit se faire selon les quotités générales!

Oui, comme je vous l'avais déjà indiqué, les réparations et remises en état doivent être imputés à chaque copropriétaire au prorata de leurs quotités.
Le mieux est que ce point soit à l'ordre du jour de votre prochaine AG (ou AGE s'il y a urgence) et que 3 devis soient présentés.

Dernière modification par panchito (29-05-2017 21:31:14)

idir · #22 29-05-2017 19:29:37

merci pour votre réponse claire et nette. me reste 2 précisions à demander:

1) Comment ou que faire pour éventuellement déterminer si la responsabilité de l'occupant est engagée ?(AG + expert)?
2) quid de la répartition des frais de réparation?je suppose qu'elle doit se faire selon les quotités générales!

encore merci

PIM · #23 29-05-2017 16:24:36

Le terrain est toujours considéré comme "partie commune", même si l'acte de base prévoit la jouissance exclusive et privative de certains jardins/terrasses.

La clause que vous citez précise simplement que si un défaut d'étanchéité trouve sa cause chez celui qui a la jouissance privative, il devra supporter le coût des réparations. Selon l'adage: qui casse paie.

Donc, dans le cas d'espèce, il faut déterminer si le souci d'étanchéité décelé résulte d'une faute commise par les dits copropriétaires des jardins privés.
Si cela résulte par exemple de la vétusté normale, ils ne peuvent pas , à mon sens, être incriminés.

rexou

idir · #24 29-05-2017 16:01:44

un autre passage trouvé dans l'acte de base à ce sujet:
"Jardin :
Les propriétaires des appartements X et Y ont la jouissance exclusive du jardin jouxtant leur appartement.
Ils ont l’obligation de l’entretenir en conformité avec les plans du complexe immobilier. Ils ne pourront y ériger aucune construction ni y exposer aucun objet, sauf des meubles de jardin conformes au standing du complexe immobilier et en bon état d’entretien, ainsi que ceux dont l’usage sera toléré par l’assemblée générale des copropriétaires…
Les jardins à usage privatif sont constitués au-dessus de la dalle du sous-sol. Les propriétaires ayant la jouissance de ces jardins prendront toutes les mesures nécessaires pour éviter d’endommager le complexe d’étanchéité et de drainage qui couvre la dalle de béton.
Ils endosseront l’entière responsabilité des éventuels dommages causés à l’immeuble du fait de leur occupation du jardin.
Les frais d’entretien et de remplacement des délimitations entre et autour des jardins sont à charge des propriétaires qui en ont la jouissance.
"
merci de bien vouloir me dire ce que vous en pensez et que feriez-vous si vous étiez confronté à cas!
cordialement

idir · #25 29-05-2017 15:31:18

Bonjour Panchito,
merci pour votre réponse. j'ai eu un doute suite à votre réflexion, j'ai donc relu l'acte de base et la seule phrase que j'y trouve à ce sujet est pour moi un peu vague!! la voici pour avis:

"I. Parties communes générales.
a) Définition.
Les parties communes générales sont les suivantes :
En sous-sol :
- Les locaux communs et les locaux techniques, y compris la chaufferie centrale
Au rez-de-chaussée :
- Les passages couverts et les deux escaliers menant au sous-sol ;
- Les locaux poubelles et autres locaux communs donnant sur les passages couverts ;
- La cour centrale, à l’exception des jardins privatifs à usage exclusif de certains appartements ;

comment interpréter la phrase "à l’exception des jardins privatifs à usage exclusif de certains appartements"?
merci d'avance

panchito · #26 29-05-2017 14:45:05

Si vous êtes bien sur que le jardin est commun et que seule son utilisation est privative (comme la terrasse-toiture d'un penthouse) et si le tuyau de drainage est souterrain, alors tout le monde doit participer à son remplacement au prorata de ses quotités. Comme pour faire ces travaux, vous allez devoir créer des tranchées et donc abîmer le jardin à usage privatif, vous devrez également tous payer pour réparer les dégâts dus à ces travaux (pelouse, parterres etc...)

idir · #27 29-05-2017 13:10:43

Bonjour,
Je suis président du conseil d’une ACP de 62 appartements. On a eu un problème d’infiltration d’eau à travers la dalle de garage.
Après diverses recherches, il s’avère que l’infiltration provient des eaux de drainage d’un jardin qui,selon les statuts, fait partie des communs mais à usage « privatif ».
J’ai mis ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG et aimerait avoir votre avis éclairé sur 2 points précis :
1) L’AG peut-elle obliger le propriétaire bénéficiaire à donner accès au jardin ? si oui, sur quelle base ?
2) Quid de la répartition des frais de ces travaux ?doivent-ils être répartis selon les quotités générales ou selon les quotités spéciales des garages ? sachant que la résidence est soumise à des quotités générales(10.000) et des quotités spéciales de 600 pour les garages.
Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

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