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Et quand la location s’arrête, dégâts.

Jcarl
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 08-05-2007
Messages : 4

Et quand la location s’arrête, dégâts.

Bonjour,
Je viens vers vous pour un complément d’information sur un sujet déjà débattu dans ce forum.

C’est ma première location. Bail enregistré. Appartement totalement remis à neuf . Un duplex loué depuis 2007 sans augmentation de loyer appliqué, une dame seule avec un enfant, je ne désire pas « l’expulser », elle est très gentille, mais j’ai constaté que  l’entretien est vraiment catastrophique et le mobilier dans un état déplorable à un point que malheureusement la caution ne suffira certainement pas à couvrir les frais de remise en l’état !

Grâce au forum il est clair qu’en cours de bail impossible d’avoir une action sur le comportement du locataire à part des remarques bien vaines (récemment elle m'a dit désiré acheter un "peu" de peinture, mais... besoin de moi pour la mettre !) 

Depuis 2007, je vous laisse imaginer l’état, énormément de plantes, pas de nettoyage ou disons très très peu,  pas de peinture pas de rafraîchissement et, ne parlons pas des communs. Le matelas est par terre dans le salon ??  pourtant il y a les chambres ?

Ceci dit je « laisse » aller, mais quand elle va partir, en pratique quelle est la procédure pour que je puisse limiter au maximum mes frais et récupérer la caution que j’ai fait verser sur un compte à cet effet ?

Merci pour la (longue) lecture d'explication, et d'avance pour les réponses.
Jcarl

-Et aussi merci à PIM pour cette possibilité d’accès aux nombreuses informations partagées.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Déjà 10 ans de location, je crois que vous ne devez pas vous affoler outre mesure... quand elle partira, vous pourrez prévoir un coup de fraicheur sans regrets.

Les peintures sont considérées comme amorties après 9 ans, pour les meilleures et il n'est pas anormal pour un bailleur d'investir un peu dans la remise en fraicheur après plus de 10 ans de location sans problème.

Une locataire qui souhaite acheter un peu de peinture et vous sollicite pour la mettre est une perle... d'autres achètent et badigeonnent les murs, plinthes, interrupteurs, chassis de fenêtres, etc... dans la joie et la bonne humeur.  big_smile  Si vous n'êtes pas artiste dans l'âme, proposez donc (à frais partagés ?) l'intervention d'un peintre compétent... et faites un avenant au bail (peinture (...) remise à neuf le...)

Voyez le bon côté : une locataire gentille et stable qui vous assure un revenu régulier depuis 10 ans déjà...


rexou

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PIM

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

assez d'accord avec Rexou, essayer aussi de la responsabiliser, de lui dire que si elle part un jour avec l'appart dans un "sale" état , ça va lui coûter bonbon, bien plus que la caution et que donc il faut  : de un faire un effort à l'avenir et de deux : procéder déjà à une remise en état plus ou moins correcte, en partageant équitablement les frais, cela dit être sympa et compréhensif ne veut pas dire bénêt non plus, elle a toujours payé son loyer ok, mais bon d'un côté c'est logique et normal, elle ne mérite pas une médaille pour ça et une des deux autres obligations principales d'un loc est d'entretenir le bien en bon père de famille et sur ce point là, elle faute assez gravement


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Je me disais justement , vu que j'ai un couple de locataires dans un appartement depuis 2007 et que ça c'est toujours bien passé, d'ailleurs je n'indexe plus depuis plusieurs années et quand il y a un souci, ils m'appellent et je viens réparer ou je fais réparer de suite, et nous sommes en excellents rapports,  que je ferais bien un geste un de ces jours, bon venir repeindre moi même, je sais bien qu'ils n'aiment pas, car bon ils bossent tous les deux et n'apprécient pas de laisser venir quelqu'un quand ils ne sont pas là, mais leur proposer entre 300 et 500 euros qu'ils utiliseraient à leur guise pour repeindre l'une ou l'autre pièce...ou pas

Ils ont déjà repeint il y a 2/3 ans l'une ou l'autre pièce, pas que la peinture était défraîchie car  au départ elle était de bonne qualité et en plus ils ne fument pas, mais pour que la chambre où ils accueilleraient leur petite fille aie des couleurs plus gaies ( à leur arrivée c'était blanc partout ) et bon ils avaient aussi envie de changement dans leur living


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

@ Erico :

C'est bien, vous n'êtes pas chien !  smile

D'un autre côté, repeindre un appartement occupé, c'est souvent difficile et délicat...


rexou

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Jcarl
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 08-05-2007
Messages : 4

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Merci de vos réponses, mais peut-être n'ai-je pas été suffisamment  clair,
Appartement que j’avais aménagé pour moi, centre-ville, 3 minutes à pied St Lambert.
Totalement remis à neuf 95 m² Peinture- électricité- sanitaire-cuisine équipé, c’est un duplex, toilette à chaque niveau.
Les meubles cuisine, sdb et toilette ne sont plus louables et devront être remplacé. Les communs réparés et repeints (murs, 3 niveaux). Les chambres équipées de dressing devront être refaites quasi entièrement (portes bariolées de dessin (tags) et auto collants)
Enfin soit, je ne vais pas m’étendre, je fais preuve de beaucoup de patience, car cette personne par ailleurs agréable socialement et très supérieure intellectuellement (docteur en science et chargé de cours) a passé trop de temps dans les livres et est loin de réalité.
Je désirais simplement savoir comment procédé s’il y a séparation pour me prémunir et récupéré une partie des frais occasionnés par ce comportement « tribal ».
Bien à vous, Jcarl

j'oubliais de préciser jamais de peintures faites sur 10 ans et j'ai opté pour une société de nettoyage vitre (obligatoirement pour que se soit fait un minimum)

Dernière modification par Jcarl (30-05-2017 19:51:20)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 211

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Je pense que vous faîtes de grands cadeaux en ne pas indexant les loyers. Il ne faut pas en faire plus. En fin de bail, faites établir un état des lieux de sortie par un expert désigné de commun accord. Cependant vous n'aurez pas grand chose. La peinture est amortie après 9 années. D'ailleurs après neufs ans, le locataire peut vous redemander de repeindre l'appartement.

Pour le mobilier, je crois que l'amortissement est de 20 ans. Encore faut-il qu'il y a un état des lieux d'entrée.

Là où vous aurez le maximum, ce sera sur les frais de nettoyage.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 513

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Je dirais aussi que le plus simple est de faire appel à un expert dans ce cas.
Vous serez ainsi plus sûr d'être juste, envers la locataire et vous-même.

Pour votre question principale, on ne peut qu'imaginer sa solvabilité, donc pas de quoi vous faire trop de mauvais sang pour la fin du bail - si elle arrive un jour wink

PS : pour le mobilier, l'amortissement dépend totalement du mobilier ;-) Ca varie entre 15 et 30 ans, d'après les documents que j'ai pu voir.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Les portes bariolées de dessins, les trous dans les murs, la peinture des murs dégradée par l'action du locataire, ce sont des dégâts locatifs, en dehors de toute considération d'amortissement normal il me semble. Un expert sera plus précis (Francis ???). Il me semble que le nettoyage/réparation est facturé entièrement, ainsi qu'une couche de peinture... Pareil pour le nettoyage : facturé au tarif horaire de 30€ environ.

J'espère pour vous que l'ELE a été effectué correctement par un expert digne de ce nom. Ce même expert chiffrera les dégâts en fin de location. Votre locataire docteur en sciences et chargée de cours n'est probablement pas insolvable et vous obtiendrez compensation pour les dégâts causés, même si ceux ci dépassent largement la somme laissée en garantie.


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 211

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

rexou a écrit :

Les portes bariolées de dessins, les trous dans les murs, la peinture des murs dégradée par l'action du locataire, ce sont des dégâts locatifs, en dehors de toute considération d'amortissement normal il me semble. Un expert sera plus précis (Francis ???). Il me semble que le nettoyage/réparation est facturé entièrement, ainsi qu'une couche de peinture... Pareil pour le nettoyage : facturé au tarif horaire de 30€ environ.

Il y a dix ans, j'avais au bout d'un bail de neuf ans envoyé mon renom à un locataire qui me causait de gros soucis. Donc les décors sont amortis. Le locataire refusa la désignation d'un expert pour procéder à l'état des lieux de sortie. J'ai accepté un état de lieu sans expert tout en lui attirant son attention sur les risques qu'il encouru.

Le jours venu, le locataire venait avec deux témoins. Cela ne m'avait pas impressionné. Il y avait quelques petits dégâts: principalement quelques petits trous dans un mur du living. Pas grand chose. Je n'ai pas demandé grand chose non plus: 200 €. Le locataire a refusé exigeant la libération intégrale de la garantie.

Je fis remarqué que s'il refusa je demande un expert judiciaire, que cela lui couterai plusieurs milliers d'euros. Rien n'y fit et je passa à la case expert judiciaire.

Pas de chance, c'était la veille des vacances judiciaires et il s'en suivit qu'il fallu plusieurs mois avant qu'un expert soit désigné. L'expert a évalué à 2.000 € les dégâts. En gros, boucher les trous aux murs, nettoyage des murs, une couche de fonds. À cela il fallu ajouter les frais d'expertise, l'indemnité d'indisponibilité les frais d'huissiers, les intérêts judiciaires, l'indemnité de procédure et les 200 € sont devenu près de 10.000 € que l'ancien locataire me paie en mensualité de 50 €. Bon placement.

Dernière modification par libra (31-05-2017 01:13:29)

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

rexou a écrit :

@ Erico :

C'est bien, vous n'êtes pas chien !  smile

D'un autre côté, repeindre un appartement occupé, c'est souvent difficile et délicat...

oui et non ça pourrait se faire pendant leurs vacances à l'étranger par ex


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Jcarl, ce que vous décrivez, c'est du vandalisme, ça n'a pas d'autre mot !!!

Alors là c'est différent, il ne faut faire aucun cadeau à un spécimen pareil !


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Jcarl
Pimonaute
Lieu : Liège
Inscription : 08-05-2007
Messages : 4

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Bonjour,

Ce que Rexou appelle ELE, serait-ce l’état des lieux ?
Si c’est le cas je l’ai fait moi-même extrêmement détaillé quasiment tout est déclaré neuf puisque c’était le cas.
Un expert « digne de ce nom » en clair c’est quoi, qui, ça ne se trouve pas dans le bottin ?

Je ne suis pas très chaud pour l’éjecter, elle est seule avec son fils, c’est pour cette raison que je « tolère », je ne pense pas que ce soit du vandalisme simplement qu’elle ne vive pas sur la même planète que le commun des mortels dont je suis et que le nombrilisme universitaire dont elle « souffre »  fait que les priorités de vie ne sont pas les mêmes.

Pour le bail (enregistré) et l’état des lieux, je me suis inspiré des documents et informations prises sur le site de PIM que depuis je consulte. Je n’ai jamais eu d’autre locataire c’est une chance et c’est la raison pour laquelle je ne suis pas exigent pour la somme du loyer et que je n’indexe pas (j’en ai fait la promesse) (95 m² 500 euros, centre-ville) je voie autour de moi des appartements ou cela défile ..., mais cela veut aussi dire que je n’ai aucune expérience et je commence à m’inquiéter de ce que je devrais faire quand elle partira.
En pratique à la sortie comment dois-je procéder pour me protéger.

bien à vous et merci de vos avis
Jcarl

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Jcarl a écrit :

Bonjour,

Ce que Rexou appelle ELE, serait-ce l’état des lieux ?
Si c’est le cas je l’ai fait moi-même extrêmement détaillé quasiment tout est déclaré neuf puisque c’était le cas.

L'état des lieux doit être contradictoire . Le 2 parties l'ont-elles signé ?


Ci-dessous, l'art. 1730, C. civil


  Art. 1730. <L 29-12-1983, art. 4>. § 1. [Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.] <L 2007-04-25/38, art. 100, 010, En vigueur : 18-05-2007>
  A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel.
  § 2. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
  A défaut d'accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d'application, sauf en ce qui concerne les délais.
  § 3. Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et 2 sont nulles.
  § 4. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

Dernière modification par GT (31-05-2017 10:02:07)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

ELE = état des lieux d'entrée  (ELS = sortie)

Si cet ELE est parfaitement détaillé, avec une locataire solvable et de bonne foi, vous ne devriez pas avoir de problème à la sortie. Je vous conseille quand même un véritable expert lors de la sortie, pour vous aider à chiffrer les dégâts.

En attendant le départ de votre locataire, ne vous inquiétez pas trop, vous avez de bonnes cartes en main (sa bonne volonté, sa solvabilité, sa stabilité...)  smile


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

GT a écrit :

L'état des lieux doit être contradictoire . Le 2 parties l'ont-elles signé ?

Sincèrement, je n'avais même pas imaginé poser la question, tellement cela semble évident !

Si ce document n'est pas enregistré, il garde néanmoins toute sa valeur. S'il n'est pas signé par les parties par contre...


rexou

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 482

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Un état des lieux rédigé par le bailleur et non signé est un document unilatéral et non contradictoire.
Assurons-nous qu'il a été signé par le locataire.

Le fréquentation de ce forum me permet de penser que ce qui parait évident pour des personnes bien informées ne l'est pas pour des profanes. Un intervenant a regretté récemment l'absence d'un certificat pour exercer la qualité de bailleur.

Dernière modification par GT (31-05-2017 10:18:59)

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PIM

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

Elle est seule avec son fils, ok et vous ètes un gentil, ok

Mais là on parle affaires et business, y a des limites à la gentillesse et à la compréhension, elle est en train de foutre en l'air votre bien qui avait été remis à neuf et ce ne sont pas des petits dégâts

Dans un cas pareil, pour moi en tous cas, ce serait fini la gentillesse et la compréhension


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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 737

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

@ GT .
Bien sur, vous faites bien de préciser... je n'y avais simplement pas pensé mais il est vrai que ce n'est pas toujours évident pour tout le monde.

@ Erico :
Les dégâts sont existants maintenant. Et la locataire semble parfaitement solvable et paie régulièrement son loyer. Pas de raison d'entrer en guerre.  Je préviendrais simplement l'intéressée que les frais de remise en état lui seront portés en charge lors de son départ et qu'il convient de limiter les dégâts, dans son intérêt.

Dernière modification par rexou (31-05-2017 12:58:36)


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Et quand la location s’arrête, dégâts.

rexou a écrit :

@ GT .
Bien sur, vous faites bien de préciser... je n'y avais simplement pas pensé mais il est vrai que ce n'est pas toujours évident pour tout le monde.

@ Erico :
Les dégâts sont existants maintenant. Et la locataire semble parfaitement solvable et paie régulièrement son loyer. Pas de raison d'entrer en guerre.  Je préviendrais simplement l'intéressée que les frais de remise en état lui seront portés en charge lors de son départ et qu'il convient de limiter les dégâts, dans son intérêt.

Perso, j'aurais du mal à rester cool dans pareille situation, on sort de la normalité là Rexou, à  un moment faut passer la vitesse supérieure, je préférerais peut être même quelqu'un qui de temps en temps paie en retard, ou me demande à payer en 2 x son loyer, plutôt que quelqu'un qui m'abîme mon bien ainsi


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