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Recherche désespérée d'un comptable

QRieuse
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Recherche désespérée d'un comptable

Bonjour,

Je cherche désespérément un comptable spécialisé en copropriété pour une consultation unique.

Il s’agit de déterminer les factures à prendre en considération pour un décompte Caloribel et de rectifier les calculs.

Le syndic que nous avons quitté a fait des comptes si embrouillés  que personne ne s’y retrouve.

Caloribel renvoie au syndic, le nouveau syndic ne veut pas revoir les comptes précédents, le commissaire aux comptes trouve que tout est bien mais la plupart des copropriétaires et locataires estiment avoir beaucoup trop payé (j'estime 4.600€ pour l'ensemble de la copropriété). Habituellement je comprends très bien ce décompte mais cette fois c’est incompréhensible.

Quelqu’un peut-il me renseigner un comptable privé (hors syndic) que je consulterais - à ma charge si je me suis trompée (à Bxl ou environs).

Merci.


QRieuse

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grmff
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Je ne pense pas qu'un comptable soit nécessaire pour ce genre de joyeuseté. Un syndic expérimenté ou une personne qui sait compter et a l'expérience de ce genre de chose suffit amplement.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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QRieuse
Pimonaute assidu
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Grmf,

Et bien, 5 personnes se sont déjà penchées sur ce décompte et personne ne s'y retrouve. Même moi qui surveille les comptes depuis +/- 20 ans.
Nous avons dû changer 2 fois de syndic en un an ce qui ne facilite pas les interprétations des factures.

En fait, je suis sûre qu'il y a une erreur mais je veux un rapport extérieur et neutre car on m'accuse de chercher la petite bête (je dirais plutôt la grosse bête à 4.600€)
Voilà 2 mois que notre nouveau syndic s'escrime à essayer de récupérer les extraits de comptes et documents du syndic précédent! Lui aussi commence à en avoir assez.


QRieuse

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panchito
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Si je comprends bien, le problème se situe au niveau des décomptes eau et chauffage?

Mais si vous faites faire le relevé par Caloribel, le décompte eau et chauffage sont inclus dans la facture Caloribel (sur base évidemment des documents que fournit le Syndic à Caloribel. Chaque copropriétaire reçoit quelques 7 pages de calcul établis par Caloribel qui sont parfaitement lisibles.

Si vous demandez à votre Syndic de faire lui-même le calcul, vous payez en fait 2 fois.

De plus si vous louez votre bien, le locataire préfère évidemment recevoir son calcul détaillé établi de manière plus que lisible par Caloribel.

Votre question se rapporte à la même copropriété que celle pour laquelle vous avez renouvelé le mandat de Syndic alors que vous avez réfusé de lui donner décharge et quitus à l'unanimité?

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grmff
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Si je comprends bien, le soucis ne se pose pas sur le décompte Caloribel, mais sur les chiffres transmis par votre syndic, et sur la manière qu'il a eu de comptabiliser le résultat dans les comptes de la copropriété. C'est bien cela?


Grmf!
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rexou
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.

Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.

Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...


rexou

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QRieuse
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Grmff a bien résumé le problème.

Rexou : nous avons changé de syndic en cours d’année 2016 puis à nouveau en cours d’année 2017. Nous avions payé des provisions chauffage au syndic précédent (syndic n° 1). Le syndic suivant (n°2) qui a clôturé les comptes a transmis les factures des 12 mois à Caloribel mais a fait un calcul incompréhensible pour la facture d’eau (1° anomalie) et, de plus, n’a décompté qu’une partie de la provision payée auparavant (2° anomalie). D’où le montant excessif de 4.600€ (sur un total de 20.850€ et 19 appartements – chaudières neuves très performantes) payé par la copropriété.

Le commissaire aux comptes n’a rien trouvé à redire au décompte. Je vais donc lui demander de répondre aux questions des CP et sans réponse valable de sa part demander au nouveau syndic (n°3) de revoir les comptes relatifs au chauffage/eau. Jusqu'à présent il a refusé arguant qu'il n'est pas concerné par les comptes du syndic précédent.


QRieuse

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rexou
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

... demander au nouveau syndic (n°3) de revoir les comptes relatifs au chauffage/eau. Jusqu'à présent il a refusé arguant qu'il n'est pas concerné par les comptes du syndic précédent.

Il est concerné... mais il s'agit de prestations qui dépassent ses obligations contractuelles, et donc sont susceptibles d'être facturées en supplément.

Ceci dit, changer de syndic tous les ans n'est sans doute pas la solution idéale.


rexou

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QRieuse
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Rexou, évidemment c'est très désagréable de changer tout le temps de syndic mais on ne s'attendait vraiment pas à tomber sur quelqu'un qui ne fait RIEN.
On était donc obligé de changer.

Dès le départ, j'ai proposé au nouveau syndic de revoir une partie des comptes en payant ces prestations supplémentaires. Mais il a refusé estimant que les comptes devaient être justes. Il n'imaginait pas la galère qui allait suivre pour récupérer les documents et comptes du syndic précédent. Possible qu'aujourd'hui il revoit sa position car il n'a même pas un bilan sur lequel s'appuyer!


QRieuse

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luc
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

QRieuse a écrit :

Dès le départ, j'ai proposé au nouveau syndic de revoir une partie des comptes en payant ces prestations supplémentaires. Mais il a refusé estimant que les comptes devaient être justes. Il n'imaginait pas la galère qui allait suivre pour récupérer les documents et comptes du syndic précédent. Possible qu'aujourd'hui il revoit sa position car il n'a même pas un bilan sur lequel s'appuyer!

Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).

Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".

Ce cas se présente chez moi.
Les erreurs du syndic "A" (2012-2013) sont déja prouvés, mais "B" a donné décharge de fait.
Les erreurs constaté lors de l'expertise seront à la charge du syndic "B" (2014-2017).


Cordialement,

Luc

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andre78fr
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Bonjour,

Sous quelle forme avez-vous vos comptes et les relevés ? Je veux bien jeter un oeil si vous voulez, j'ai plutôt l'habitude des répartitions d'eau mais il faut avoir des comptes propres et lisibles en PDF ou même au format Excel car je suis en France et près de Paris !

Lorsque des erreurs sont avérées, il est possible de voter une régularisation, le plus difficile c'est de présenter les choses dans un beau tableau que tout le monde arrive à comprendre ;-)

André

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ickx
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

si vous faites faire le relevé par Caloribel ou Ista  le décompte eau et chauffage sont inclus dans la facture Caloribel ou ISta (sur base évidemment des documents que fournit le Syndic à Caloribel ou ISta

Mon point ne va  pas aider immédiatement Qrieuse mais je profite de l'opportunité pour dire que ce relevé des frais annuels à répartir que le Syndic établit devrait toujours être envoyé à tous les CPs et au Commissaire aux comptes , avant l'envoi à Ista ou Caloribel. Cela permettrait aux copropriété/taires/locataires de vérifier que l'on part sur une bonne base de chiffres à répartir.

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panchito
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

QRieuse a écrit :

mais on ne s'attendait vraiment pas à tomber sur quelqu'un qui ne fait RIEN.

Mais le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Donc si vous ne lui demandez rien...et bien il ne fera rien!

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rexou
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

ickx a écrit :

Mon point ne va  pas aider immédiatement Qrieuse mais je profite de l'opportunité pour dire que ce relevé des frais annuels à répartir que le Syndic établit devrait toujours être envoyé à tous les CPs et au Commissaire aux comptes , avant l'envoi à Ista ou Caloribel. Cela permettrait aux copropriété/taires/locataires de vérifier que l'on part sur une bonne base de chiffres à répartir.

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP. Les chiffres servant de base aux calculs seront vérifiés par le vérificateur nommé par l'AG, ainsi que par les CP qui le souhaitent, APRES imputation. Il revient à l'AG d'approuver ou non les comptes et réclamer un rectificatif si cela se justifie.

A écouter les exigences de certains CP, le travail de syndic serait à ce point fastidieux et contraignant que la rémunération ne suffirait plus à couvrir les frais et le temps passé en débats et explications... Dans le cas présent, les chiffres seraient des chiffres de consommation pour l'ensemble de l'immeuble, ce qui n'est en aucun cas indicatif de la quote part qui devra être payée par chacun. Quant aux locataires... que diable viennent-ils faire en cette galère ???


rexou

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luc
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

rexou a écrit :
ickx a écrit :

Mon point ne va  pas aider immédiatement Qrieuse mais je profite de l'opportunité pour dire que ce relevé des frais annuels à répartir que le Syndic établit devrait toujours être envoyé à tous les CPs et au Commissaire aux comptes , avant l'envoi à Ista ou Caloribel. Cela permettrait aux copropriété/taires/locataires de vérifier que l'on part sur une bonne base de chiffres à répartir.

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP. Les chiffres servant de base aux calculs seront vérifiés par le vérificateur nommé par l'AG, ainsi que par les CP qui le souhaitent, APRES imputation. Il revient à l'AG d'approuver ou non les comptes et réclamer un rectificatif si cela se justifie.

C'est l'opinion classique d'un syndic qui veut décider de tout et qui ne demande que l'AG VOTE et empêche qu'elle puisse DELIBERER (= discuter sur base de faits pour pouvoir prendre une décision en connaissance de cause).

L'ACP devrait être une maison de verre et pas une grotte dont l'entrée est dominé par une personne.

rexou a écrit :

A écouter les exigences de certains CP, le travail de syndic serait à ce point fastidieux et contraignant que la rémunération ne suffirait plus à couvrir les frais et le temps passé en débats et explications... Dans le cas présent, les chiffres seraient des chiffres de consommation pour l'ensemble de l'immeuble, ce qui n'est en aucun cas indicatif de la quote part qui devra être payée par chacun. Quant aux locataires... que diable viennent-ils faire en cette galère ???

Ces "exigences" ont causé par la volonté du syndic de minimaliser ses frais et maximaliser ses recettes. Celui qui cache quelque chose, justifié ou non, créé lui-même une opposition. Cette "surcharge" dont vous parlez est donc causé par la syndic lui-même.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Rexou a écrit :

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP.

Je plussoie!

Si un CP a une idée lumineuse, a lui de faire mettre son point à l'odj de la prochaine AG et de fournir tous les documents aux autres pour qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause.

Les tâches du Syndic sont définies par la LOI.

Tout ce qui tombe en dehors est facturable....

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ickx
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Messieurs Panchito et Rexou expliquez-donc en quoi l'envoi dudit relevé des frais annuel de chaufferie (concrètement  1 click de mail = 30sec) à tous les CPS vous fait autant protester sur ce FORUM destiné au soutien des CPS ?

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luc
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP.

Je plussoie!

Si un CP a une idée lumineuse, a lui de faire mettre son point à l'odj de la prochaine AG et de fournir tous les documents aux autres pour qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause.

Les tâches du Syndic sont définies par la LOI.

Tout ce qui tombe en dehors est facturable....

Donc selon vous je dois fournir tous les documents et les envoyer moi-même à tous les 260 membres de mon AG (ou au 400 copropriétaires).

Et si le syndic refuse de donner accès aux archives de l'ACP que moyennant paiement en cash (= probablement en noir) les frais? (cas réel)
Et si le syndic refuse de donner les adresses des membres de l'AG? (cas réel, donne les noms sans prénom ni adresse)
Et si je ne donne que l'information qui plaide ma cause et je m'abstiens à donner l'info qui tend vers autre chose? Qui m'oblige à être complet/impartial? (un autre CP utilise cette technique contre moi)
Quand on cite l'ACP dois je informer moi-même les 260/400 personnes en leur envoyant le huissier ou un AR? Le syndic refuse d'informer l'AG (ancienne technique) ou noie le poisson (nouvelle technique).

Où c'est écrit que le CP qui propose un point doit lui-même fournir tout et que le syndic n'est responsable de rien?


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

Il faut rester cohérent. Il n'entre pas dans les obligations contractuelles du syndic de diffuser les chiffres servant de base au calcul des décomptes avant d'établir la répartition. Le "clic de 30 secondes" est une douce utopie. Que faites-vous des CP qui n'ont pas de mail et demandent un courrier postal ? Et le syndic devra ensuite répondre à tous les CP (ou même locataires, puisqu'ils sont aussi évoqués!) qui auront mal compris ou qui demanderont autre chose !

Si un CP estime que le syndic doit effectuer des prestations hors contrat, il le propose à l'AG, qui en débattra et le syndic, s'il accepte, adaptera le prix de ses prestations.

Le syndic établit les comptes et communique les chiffres selon les règles prédéfinies. Il présente ensuite les comptes à l'AG et au VAC qui posent des questions si nécessaire, et approuvent ou non ces comptes.


rexou

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rexou
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Re : Recherche désespérée d'un comptable

@ Luc :
nous ne parlons pas de la même chose. je conteste que le syndic soit obligé de communiquer avant l'AG les chiffres qui servent de base au calcul des frais de chauffage. Le syndic donne les chiffres à Ista/caloribel qui établit le décompte. Ce décompte est présenté au VAC et aux CP et l'AG décide de valider ou non les comptes.
Avant d'ajouter une tâche au boulot du syndic, il faut une décision en AG, l'accord du syndic et l'adaptation éventuelle de sa rémunération.


rexou

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