Recherche désespérée d'un comptable

QRieuse · #1 05-06-2017 23:17:13

Bonjour,

Je cherche désespérément un comptable spécialisé en copropriété pour une consultation unique.

Il s’agit de déterminer les factures à prendre en considération pour un décompte Caloribel et de rectifier les calculs.

Le syndic que nous avons quitté a fait des comptes si embrouillés que personne ne s’y retrouve.

Caloribel renvoie au syndic, le nouveau syndic ne veut pas revoir les comptes précédents, le commissaire aux comptes trouve que tout est bien mais la plupart des copropriétaires et locataires estiment avoir beaucoup trop payé (j'estime 4.600€ pour l'ensemble de la copropriété). Habituellement je comprends très bien ce décompte mais cette fois c’est incompréhensible.

Quelqu’un peut-il me renseigner un comptable privé (hors syndic) que je consulterais - à ma charge si je me suis trompée (à Bxl ou environs).

Merci.

luc · #21 08-06-2017 10:55:11

rexou a écrit :

@ Luc :
nous ne parlons pas de la même chose. je conteste que le syndic soit obligé de communiquer avant l'AG les chiffres qui servent de base au calcul des frais de chauffage. Le syndic donne les chiffres à Ista/caloribel qui établit le décompte. Ce décompte est présenté au VAC et aux CP et l'AG décide de valider ou non les comptes.
Avant d'ajouter une tâche au boulot du syndic, il faut une décision en AG, l'accord du syndic et l'adaptation éventuelle de sa rémunération.

@Rexou

On parle de la même chose.

Mais je crois qu’il y a confusion quand à rôle d’un commissaire aux comptes et un vérificateur aux comptes.

Le commissaire aux comptes doit contrôler une comptabilité « stable » telle que remis aux CP et pas aider le syndic à vérifier la comptabilité « instable » (=changeable), puisque pas vérifié par le syndic.

Dans ce sens la nouvelle fonction de fait « vérificateur aux comptes » indique selon moi qu’il vérifie la comptabilité pour le compte du syndic (et pas de l’AG).

Celui qui aide le syndic au contrôle interne de la comptabilité (boulot d'un expert-comptable) est un préposé du syndic avec tous ses conséquences.

QRieuse · #22 08-06-2017 11:57:34

Luc a écrit a écrit :

Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".

Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.

rexou · #23 08-06-2017 12:29:12

@ Luc : Ok pour remplacer le terme "vérificateur" par "'commissaire". smile

grmff · #24 08-06-2017 15:26:12

Je suis d'accord avec Rexou. Si le syndic doit envoyer les infos aux propriétaires avant de les envoyer à Caloribel, et qu'ils ont le droit les contester, il faut pratiquement faire une AG pour envoyer les chiffres à Caloribel. Cela n'a aucun sens.

grmff · #25 08-06-2017 15:29:17

rexou a écrit :

@ Luc : Ok pour remplacer le terme "vérificateur" par "'commissaire".

Vérificateur aux comptes et commissaire aux comptes, c'est chou vert et vert chou. Il doit contrôler la comptabilité telle qu'elle doit être remise aux copropriétaires.

grmff · #26 08-06-2017 15:32:11

QRieuse a écrit :

Luc a écrit a écrit :
Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".
Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.

Je n'ai vu aucune obligation de ce type nulle part dans la loi.

Le nouveau syndic remplace le syndic, et peut faire tout ce qu'un syndic doit faire. Il ne doit pas demander l'autorisation à qui que ce soit pour effectuer les correction de la comptabilité de l'ACP. Le syndic n'est qu'un organe. La compta ne lui appartient pas, mais appartient à la copropriété...

Il va de soi qu'un syndic dont on bidouille la compta pourra s'empresser de décliner toute responsabilité sur ladite compta. C'est donc à faire avec précautions...

luc · #27 08-06-2017 20:37:20

grmff a écrit :

QRieuse a écrit :
Luc a écrit a écrit :
Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).
Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".
Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.
Je n'ai vu aucune obligation de ce type nulle part dans la loi.
Le nouveau syndic remplace le syndic, et peut faire tout ce qu'un syndic doit faire. Il ne doit pas demander l'autorisation à qui que ce soit pour effectuer les correction de la comptabilité de l'ACP. Le syndic n'est qu'un organe. La compta ne lui appartient pas, mais appartient à la copropriété...
Il va de soi qu'un syndic dont on bidouille la compta pourra s'empresser de décliner toute responsabilité sur ladite compta. C'est donc à faire avec précautions...

Les lois existantes, d'application aux mandants et mandataires sont d'application aux syndics, même s'ils ne sont pas repris dans les Art. 577-2 à 577-14 CC, ou par l'IPI dans le Code déontologique.

En plus le syndic entrant doit tenir compte avec entre autres ce qui suit:

CodeCivil a écrit :

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

CodeCivil a écrit :

Art. 2000. Le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.

ickx

grmff · #28 08-06-2017 22:16:13

Désolé Luc. Mais vous tombez dans un travers un peu exaspérant qu'il vous arrive parfois d'avoir: Votre démonstration ne démontre rien du tout. Vous faites appel à des éléments vagues ("les lois" sur les mandants et les mandataires...) sans les expliciter. Quant à l'article 2000 du code civil, il n'est pertinent en rien dans cette démonstration qui n'en est pas une. C'est un élément précis et juridique, certes, mais hors de propos.

Bref, votre démonstration ne convainc personne parce qu'elle n'explique rien. En fait, ce n'est même pas une démonstration, c'est juste une affirmation péremptoire.

Cordialement aussi

ickx · #29 10-06-2017 07:14:23

Le syndic doit-il se dispenser d'envoyer les infos qu'il reprend sur le relevé annuel des frais chaufferie à répartir aux propriétaires et au Cac avant de les envoyer à Caloribel ? Cela n'aurait aucun bon sens. Errare humanum est

luc · #30 10-06-2017 09:37:00

grmff a écrit :

Désolé Luc. Mais vous tombez dans un travers un peu exaspérant qu'il vous arrive parfois d'avoir: Votre démonstration ne démontre rien du tout. Vous faites appel à des éléments vagues ("les lois" sur les mandants et les mandataires...) sans les expliciter. Quant à l'article 2000 du code civil, il n'est pertinent en rien dans cette démonstration qui n'en est pas une. C'est un élément précis et juridique, certes, mais hors de propos.
Bref, votre démonstration ne convainc personne parce qu'elle n'explique rien. En fait, ce n'est même pas une démonstration, c'est juste une affirmation péremptoire.

Pris note de votre position en somme classique pour vous.
Réplique brève = "parce qu'elle n'explique rien"
Réplique longue = "incompréhensible parce que trop long"

Vous faites de mon texte une démonstration, vous avez raison. Elle est incomplète, mais je le savais.

La démonstration sera d'abord donné lors de l'AG de ce lundi de mon ACP. Pusi peut-être ici.

killan · #31 13-06-2017 05:05:17

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.

Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.

Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...

_____________________________________________________________________________
Articulateur dentaire | Mélangeur d'alginate

GT, panchito

rexou · #32 13-06-2017 07:59:33

killan a écrit :

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.
Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.
Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...
Vous recopiez mon texte du 7.6 à 0h20, mais sans y apporter de commentaire ou de complément...

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panchito

panchito · #33 13-06-2017 08:00:56

Il me semblait bien que j'avais déjà lu cet excellent texte!

rexou · #34 13-06-2017 08:03:35

Caloribel établit le relevé des compteurs et calorimètres. La répartition des frais s'effectue au prorata des consommations, et en fonction des clés de répartition prévues dans l'acte de base ou décidées en AG.
Le syndic fournit les chiffres qui servent de base pour établir les calculs, soit le prix payé pour le chauffage (gaz/mazout) et l'eau. Parfois sont aussi inclus les frais d'entretien chaudière par exemple. Normalement, le syndic remet à Caloribel le document de facture des fournisseurs. Vous devez seulement vérifier la concordance des chiffres base de calcul/factures payées... et bien sur vérifier que les périodes prises en compte correspondent aux 12 mois de l'exercice précisément.
Votre montant de 4600€ n'est pas relevant : par rapport à quel total ? cela peut être dû à n'importe quoi (chaudière mal réglée, fuite d'eau...) Pour un petit immeuble ayant une consommation annuelle de 12000€, c'est énorme... pour un complexe de cinquante appartements, c'est dérisoire...

@ Kilian : Vous recopiez mon texte du 7.6 à 0h20, mais vous n'y apportez ni précision ni remarque ou commentaire...

Dernière modification par rexou (13-06-2017 08:04:48)

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