Au hasard de nos offres
  • Villa 1 495 000 € UCCLE
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Maison 800 000 € WOLUWE-SAINT-PIERRE
  • Appartement 775 000 € FOREST
  • Loft 850 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 595 000 € BRUXELLES 5
  • Maison Sous option UCCLE
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Appartement 390 000 € ST-GILLES
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    mattis massa Praesent fringilla pulvinar suscipit Lorem elit. vulputate, accumsan

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    Procuration par voie orale = valable ?

    Widgah
    Pimonaute
    Inscription : 12-06-2017
    Messages : 8

    Procuration par voie orale = valable ?

    Bonsoir,

    Lors de la dernière AG des copropriétaires, plusieurs points m'ont paru (très) bizarres, voire suspects...
    Et j'avoue que certaines décisions prises lors de cette AG ne m'arrangent pas du tout, et j'aimerais les faire annuler.

    Lorsque l'AG a commencé, le quorum n'était pas atteint (nous n'étions que 3 copropriétaires sur 11, et une des copropriétaires avait 3 procurations écrites. Au total, cela ne représentait pas assez en terme de quotités). Le syndic a proposé de téléphoner à un des copropriétaires pour lui demander s'il acceptait de donner une "procuration orale" (ce que ce dernier a accepté de faire. Il a ainsi donné sa procuration ORALE à la copropriétaire qui avait déjà 3 procurations écrites).

    Mes questions sont les suivantes :

    1) une "procuration orale" est-elle valable (en sachant que la personne qui a accepté le mandat n'a pas mis le haut-parleur et que, donc, nous ne pouvions pas vraiment connaître les intentions du copropriétaire) ? Notez, cependant, qu'un autre copropriétaire est arrivé environ 30 minutes plus tard (mais il ne comprenait rien à ce qui se passait et n'a pas du tout participé), donc le quorum aurait fini par être atteint sans la "procuration orale". Mais le fait d'avoir demandé une procuration orale ne rend-t-elle pas cette AG "irrégulière", et donc les décisions prises lors de cette AG irrecevables ?

    2) La mandataire avait 3 procurations écrites + une procuration orale. Cela fait donc 4 procurations pour une seule personne en sachant que nous sommes 11 dans l'immeuble! D'après mes informations, cette pratique est irrégulière (le maximum est de trois, sauf si la personne représente moins de 10% des copropriétaires, ce qui est loin d'être le cas ici). Mais le fait qu'une des procurations ait été donnée oralement ne prouve pas que c'est effectivement elle qui a accepté de devenir mandataire de cette quatrième personne.

    Du coup, je trouve que je suis dans mes droits de demander l'annulation des décisions prises lors de cette AG. Pourriez-vous me le confirmer ?
    Si tel est le cas, quel est le meilleur angle d'attaque? En effet, si la procuration orale n'est pas valable, le syndic va probablement rétorquer que la mandataire n'avait que 3 procurations, et non 4.

    Merci,
    Raphaël

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 443
    Site Web

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    § 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
       La procuration désigne nommément le mandataire.
       La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
       Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
       Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

    Moralité:
    1. le propriétaire ne pouvait pas accepter de recevoir cette procuration, elle n'est donc pas valable. Et donc vous n'étiez pas en nombre. Et donc l'AG est invalide. Il vous appartient de demander au syndic de convoquer une 2e AG.
    2. Il n'est stipulé nulle part que le mandat doit être écrit.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

    Hors ligne

    Aime ce post :
    Widgah
    Pimonaute
    Inscription : 12-06-2017
    Messages : 8

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Un grand merci pour cette réponse ultra-rapide et très claire!

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 443
    Site Web

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    A noter que vous pouviez refuser la procuration orale.
    J'ai déjà eu à faire appel à ce moyen, pour éviter de remettre à une prochaine séance quand 50 personnes se sont déplacées et qu'on est à 49%. Le mandat avait été donné verbalement, par téléphone donc, avec micro que tous ont pu entendre.

    Avec ce présent, c'est un peu inutile comme procédé.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 850

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Quant à la procuration orale

    La doctrine retient que la procuration doit être écrite
    I
    "Il n'existe en droit commun aucune contrainte de forme pour les procurations .La loi du 2 juin 2010 en a introduit deux dans le droit de la copropriété.
    L'une concerne les procurations données en vue de représenter un copropriétaire à l'assemblée générale : cette procuration doit indiquer le nom du mandataire et l'on a vu que c'est en principe le mandant qui doit l'avoir indiqué lui-même, ceci pour rendre cette exigence conforme à l'interdiction des procurations en blanc".
    De cette exigence, il faut déduire que la procuration doit nécessairement être écrite."
    (150 questions et réponses sur l'assemblée générale des copropriétaires, édition 2011, Eric RIQUIER, Wolters Kluwer, page 113)

    II
    "On ne peut plus dire que théoriquement , tant la forme écrite que verbale est possible.
    En effet, il se déduit des travaux préparatoires et de la loi qui exge que la procuration désigne nommément le mandataire que la forme doit être écrite "
    (L'assemblée générale des copropriétaires, C. Lambermont, D. Mercken, T. Mercken, Edipro ,2011, page 32)

    Hors ligne

    Aime ce post :

    luc

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Grmff a écrit :

    Moralité:
    1. le propriétaire ne pouvait pas accepter de recevoir cette procuration, elle n'est donc pas valable. Et donc vous n'étiez pas en nombre. Et donc l'AG est invalide. Il vous appartient de demander au syndic de convoquer une 2e AG.
    2. Il n'est stipulé nulle part que le mandat doit être écrit.

    Je précise que comme votre AG est invalide, donc nulle et non avenue, vous ne devez pas allez en justice pour vous opposer aux décisions prises.

    Le quorum n'ayant pas été atteint, le syndic doit convoquer une deuxième AG dans les 15 jours avec le même ordre du jour. Les procurations données doivent être renouvelées (par écrit évidemment).

    En ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 850

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    panchito a écrit :
    Grmff a écrit :

    Moralité:
    1. le propriétaire ne pouvait pas accepter de recevoir cette procuration, elle n'est donc pas valable. Et donc vous n'étiez pas en nombre. Et donc l'AG est invalide. Il vous appartient de demander au syndic de convoquer une 2e AG.
    2. Il n'est stipulé nulle part que le mandat doit être écrit.

    Je précise que comme votre AG est invalide, donc nulle et non avenue, vous ne devez pas allez en justice pour vous opposer aux décisions prises.

    Le quorum n'ayant pas été atteint, le syndic doit convoquer une deuxième AG dans les 15 jours avec le même ordre du jour. Les procurations données doivent être renouvelées (par écrit évidemment).


    Je ne partage pas actuellement cette position.

    A mon avis et sous réserve d'un éventuel examen ultérieur dès lors qu' aurait été constaté lors de l'AG (à tort peut-être que le quorum était réuni) seul un juge saisi par un copropriétaire pourrait décider que cette AG n'a pas valablement délibéré (quorum non atteint) , l'annuler ainsi que les décisions qui y auraient été prises de sorte qu'une nouvelle AG devrait être convoquée avec le même ordre du jour .

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 920

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Il est à noter quand même que le quorum a été atteint en cours de séance par l'arrivée tardive d'un CP. Ceci sans tenir compte de la validité de cette fameuse procuration orale.

    Dès lors que les décisions/votes sont intervenus après la validité incontestable du forum, je crois qu'on peut admettre que l'AG a voté valablement.

    Notez, cependant, qu'un autre copropriétaire est arrivé environ 30 minutes plus tard (mais il ne comprenait rien à ce qui se passait et n'a pas du tout participé), donc le quorum aurait fini par être atteint sans la "procuration orale". Mais le fait d'avoir demandé une procuration orale ne rend-t-elle pas cette AG "irrégulière", et donc les décisions prises lors de cette AG irrecevables ?

    L'objectif du syndic était d'éviter une reconvocataion d'AG. C'est parfaitement légitime et louable. Dans l'urgence, le moyen utilisé peut être contesté (j'ai déjà vu des procurations téléphoniques das les mêmes circonstances, mais avec haut parleur et acceptation des membres présents.).

    Votre objectif est seulement de faire invalider des décisions qui vous déplaisent. Vos arguments "il ne comprenait rien" ou "il n'a pas participé" ne sont pas relevants. 

    Si le retardataire a signé la feuille de présence, l'AG reste selon moi entièrement valide, sans prendre en compte la fameuse procuration.

    Je relève aussi que vous ne vous êtes pas opposé à la validité de l'AG, en début de séance, mais vous chipotez parce que le résultat des votes ne vous convient pas.

    Je ne sais ce qu'en dirait le juge... j'imagine que ce sera fonction de ce que mentionne le PV.  Si le retardataire a signé et si la procuration ne modifie pas le sens des votes, j'imagine que vous risquez fort d'être débouté.  Mais dans le meilleur des cas, qu'espérez-vous ? Une nouvelle AG et un revirement général d'opinion ?

    On peut débattre longtemps, mais vous engagez un combat dans lequel même si vous gagnez, vous êtes perdant.

    Dernière modification par rexou (13-06-2017 08:52:14)


    rexou

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Effectivement si le quorum a été atteint en cours de séance, sans tenir compte de la procuration orale qui elle n'est pas valable, l'AG est valide.

    Vous avez alors 4 mois pour contester les décisions mais vous devrez apporter les preuves du prejudice subi.

    En ligne

    Widgah
    Pimonaute
    Inscription : 12-06-2017
    Messages : 8

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Merci à tous pour vos réactions!

    @rexou: effectivement, il est important de noter qu'un copropriétaire est arrivé plus tard et que, donc, le quorum aurait fini par être atteint, même sans demander une procuration (orale) à un quatrième copropriétaire.

    Du coup, si je ne peux contester la validité de l'AG du point de vue du quorum atteint, il vaut peut-être mieux "attaquer" cela du point de vue du nombre de procurations (4) reçue par une seule copropriétaire... Cela vous semblerait correct ?

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 850

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    @widgah

    I
    Vous nous faites savoir  que certaines décisions prises lors dune AG ne vous arrangent pas du tout, et que vous aimeriez les faire annuler.
    Vous n'êtes pas certain que l'assemblée a délibéré valablement dès lors qu'a été prise en considération une procuration orale.
    Ci-dessous un texte qui devrait vous intéresser :

    "Quid si l'assemblée délibère alors que le quorum requis n'est pas atteint ?
    Ses décisions sont irrégulières.
    Cependant , nous rappelons ailleurs dans cet ouvrage que toute décision de l'assemblée générale est valable tant qu'elle n'a pas été attaquée, et que si les délais d'action expirent sans que personne n'en ait sollicité l'annulation ou la réformation , elle devient définitive nonobstant les irrégularités qui pourraient l'entacher.
    Cela signifie que si l'assemblée s'est réunie et a délibéré alors que le quorum n'était pas atteint , il n'y aura aucune nullité de plein droit des décisions qu'elle a prises. Seul un recours en annulation permettra d'anéantir des décisions."
    (150 questions et réponses sur l'assemblée générale des copropriétaires, édition 2011, Eric RIQUIER, Wolters Kluwer, page 81)

    Seul le juge peut , à la demande de tout copropriétaire, annuler ou réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale pour autant que l'action soit intentée dans un délai de 4 mois àcompterde la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu (art. 577-9, §2, CC)

    II
    Vous relevez qu'un copropriétaire est arrivé après le début de l'AG et ajoutez que le quorum aurait ainsi fini par être atteint sans la "procuration orale".

    C'est inexact. Le quorum doit être atteint au début de l'assemblé générale (art. 577-6, § 5, al.2, CC). Néanmoins,le retard du copropriétaire retardataire ne l'empêche pas de participer aux votes sur les points soumis à partir de son arrivée.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 067
    Site Web

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Widgah a écrit :

    Merci à tous pour vos réactions!

    @rexou: effectivement, il est important de noter qu'un copropriétaire est arrivé plus tard et que, donc, le quorum aurait fini par être atteint, même sans demander une procuration (orale) à un quatrième copropriétaire.

    Du coup, si je ne peux contester la validité de l'AG du point de vue du quorum atteint, il vaut peut-être mieux "attaquer" cela du point de vue du nombre de procurations (4) reçue par une seule copropriétaire... Cela vous semblerait correct ?

    Le quorum doit être atteint au début de la réunion.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Widgah
    Pimonaute
    Inscription : 12-06-2017
    Messages : 8

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    @GT & luc: d'accord! Un grand merci pour vos réactions.
    Donc, finalement, je pourrais contester en mentionnant que le quorum n'était pas atteint...

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Pour éviter d'envoyer les participants sur de fausses pistes, pourrions-nous vous demander d'être hyper-précis dans l'énoncé du problème?

    Si j'ai bien compris,
    1/ le quorum a été atteint en cours de séance sans tenir compte de la procuration orale qui de toute façon ne compte pas, c'est bien cela?
    2/ un copropriétaire avait 3 procurations + une procuration orale qui ne compte pas, c'est bien cela?

    Le copropriétaire qui était Président de la séance, a bien entériné le fait que le double quorum était atteint et que l'AG pouvait donc délibérer valablement?

    Le PV a bien été signé en fin de séance par tous les copropriétaires encore présents.

    En ligne

    Aime ce post :
    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 920

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Widgah a écrit :

    Merci à tous pour vos réactions!

    @rexou: effectivement, il est important de noter qu'un copropriétaire est arrivé plus tard et que, donc, le quorum aurait fini par être atteint, même sans demander une procuration (orale) à un quatrième copropriétaire.

    Du coup, si je ne peux contester la validité de l'AG du point de vue du quorum atteint, il vaut peut-être mieux "attaquer" cela du point de vue du nombre de procurations (4) reçue par une seule copropriétaire... Cela vous semblerait correct ?

    Le quorum est atteint si le retardataire a signé la feuille de présences et a participé aux votes. Voir comment est rédigé le PV.

    Si vous ne tenez pas compte de la procuration téléphonique, votre CP ne disposait que de 3 procurations si j'ai bien compris...


    rexou

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 920

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    panchito a écrit :

    Pour éviter d'envoyer les participants sur de fausses pistes, pourrions-nous vous demander d'être hyper-précis dans l'énoncé du problème?

    Si j'ai bien compris,
    1/ le quorum a été atteint en cours de séance sans tenir compte de la procuration orale qui de toute façon ne compte pas, c'est bien cela?
    2/ un copropriétaire avait 3 procurations + une procuration orale qui ne compte pas, c'est bien cela?

    Le copropriétaire qui était Président de la séance, a bien entériné le fait que le double quorum était atteint et que l'AG pouvait donc délibérer valablement?

    Le PV a bien été signé en fin de séance par tous les copropriétaires encore présents.

    C'est aussi ce que j'ai compris  smile

    Et une contestation tardive au motif que les décisions/votes ne correspondent pas aux souhaits de l'intervenant me semble difficilement recevable par un juge et peu indiquée dans le cadre de bonnes relations au sein de l'immeuble.


    rexou

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 850

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Widgah a écrit :

    @GT & luc: d'accord! Un grand merci pour vos réactions.
    Donc, finalement, je pourrais contester en mentionnant que le quorum n'était pas atteint...

    Vous pouvez, vous avez le droit de contester mais seul le juge décide.
    Peut-être, eu égard à certaines circonstances qu'il relèvera,  il validera la procuration orale.

    Dès lors pourquoi limiter votre contestation à un seul objet ? Ne serait-ce pas plus prudent de l'étendre en vous concentrant aussi sur les 2 textes ci-dessous relatifs à la procuration. Vous avez d'autres armes .Pourquoi vous en priver ? 
    "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

    "   Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété."

    Quoi qu'il en soit vous avez avantage à consulter un avocat et à vous faire représenter.

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 920

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    luc a écrit :

    Le quorum doit être atteint au début de la réunion.

    Il convient de se référer au PV signé en fin de séance.
    Pour ma part, j'imagine que le syndic a simplement mentionné le nom du retardataire parmi les présents.
    Couper les cheveux en quatre pour chercher à contester les décisions prises ne me semble pas productif.


    rexou

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 920

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    GT a écrit :

    Quoi qu'il en soit vous avez avantage à consulter un avocat et à vous faire représenter.

    Pour gagner quoi ???

    C'est une option, oui... pour moi, l'intérêt est discutable et le résultat aléatoire.


    rexou

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 646

    Re : Procuration par voie orale = valable ?

    Le Syndic note dans le PV l'heure à laquelle les éventuels retardataires arrivent.

    Pour le reste, je repose mes questions:

    1/ Le copropriétaire qui était Président de la séance, a bien entériné le fait que le double quorum était atteint et que l'AG pouvait donc délibérer valablement?

    2/Le PV a bien été signé en fin de séance par tous les copropriétaires encore présents?

    Entamer une procédure judiciaire à l'encontre de votre ACP? D'habitude cela dure entre 10 et 15 ans, coûte une fortune en frais d'avocat et vous rendra la vie insupportable dans cette belle grande famille qu'est une co-popriété.

    Le jeu en vaut-il la chandelle?

    En ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres